Subprime mortgage krizi, küresel mali kriz 2007-2008 yıllarını vurduğunda önemli bir faktördü. 1930'lardaki Büyük Buhran'dan bu yana en kötü ekonomik gerileme oldu. Mali krizden kurtulmak birçok Amerikalının yıllarını aldı. Temel olarak, yüksek faizli ipotekler, yüksek riskli borçlular için tasarlanmıştır, ancak kendi risk setleriyle birlikte gelirler. Bununla birlikte, ev sahibi olmak istiyorsanız ancak krediniz sizi engelliyorsa, borç verenlerden yüksek faizli ipotek alabilirsiniz, bu daha iyi bir seçenek olabilir. Subprime ipoteğe başvurmadan önce bilmeniz gerekenler burada.
Subprime Mortgage Nedir?
Prime olmayan ipotek olarak da adlandırılan yüksek faizli ipotekler, kredi notu 600'ün altında olan ve birincil ipotek alamayan kişilere verilen kredilerdir. Geleneksel kredilerin alınması kolaydır ve genellikle diğer kredi türlerine göre daha düşük faiz oranları gibi daha iyi koşullara sahiptir.
Yüksek faizli ipotekler, Büyük Durgunluğu körükleyen mali krize önemli bir katkıda bulundu. Borç verenler, ekonomik çöküşe giden yıllarda borçluların geri ödeyemediği birçok yüksek faizli ipoteği onayladı. Credit Union National Association'ın Ev İpoteği İfşa Yasası verilerine ilişkin bir analizine göre, 30'da ortaya çıkan tüm ipoteklerin yaklaşık %2006'u subprime idi.
Yüksek faizli ipotekler bugün hala mevcut olsa da (ve niteliksiz ipotek olarak adlandırılabilir), daha fazla incelemeye tabidirler. Ayrıca, geleneksel kredilerden daha yüksek faiz oranlarına ve daha büyük peşinatlara sahiptirler.
Subprime Mortgage Nasıl Çalışır?
Dodd-Frank Wall Street Reformu ve Tüketiciyi Koruma Yasası, yüksek faizli ipotek düzenlemesini denetlemek için Tüketici Mali Koruma Bürosu'nun (CFPB) kurulmasına yönelik bir hüküm içeriyordu. CFPB tarafından yürürlüğe konulan temel kurallardan biri, yüksek faizli ipotek alan herhangi bir borçlunun, Amerika Birleşik Devletleri Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı tarafından onaylanan bir temsilci ile ev alıcı danışmanlığından geçmesi gerektiğidir.
Ayrıca, borç verenler, bir borçlunun krediyi geri ödeyebilecek durumda olup olmadığını kapsamlı bir şekilde değerlendirmesini gerektiren "geri ödeme gücü" (ATR) hükmü de dahil olmak üzere, yüksek faizli ipotek taahhüt ederken Dodd-Frank standartlarına uymalıdır.
Achieve finans firmasında kurumsal iletişimden sorumlu olan Austin Kilgore, "Bir borç veren olarak, ATR kuralını çiğnerseniz, dava edilebilir veya yasal işlemle karşılaşabilirsiniz" diyor. "Sonuç olarak, vasıfsız ipotek alanındaki borç verenler, borç alanlarını 15 ila 20 yıl önce yüksek faizli borç verenlerin yaptığından çok daha fazla yeterince değerlendirdiklerinden emin olmak için güçlü bir teşvike sahipler."
"Niteliksiz ipotek", borç verenlerin yasal korumalarını sınırlayarak birçoğunun bu alanda faaliyet göstermesini engeller.
Kilgore, "Kredi verenler, durgunluktan önceki kadar yüksek faizli krediler vermiyor" diyor. "Ana neden düzenleyici kaygılardır."
Prime ve Subprime Mortgage Arasındaki Fark Nedir?
Subprime ipotek kredisi düşük olan borçlulara verilir. Borç veren, borçlunun ortalamadan daha yüksek bir kredi temerrüdü riskine sahip olduğuna inandığı için, birinci sınıf bir geleneksel ipotek teklif edilmez.
Subprime ve Prime Mortgage Örneği
Yüksek faizli ipotekler, kredi verenler için risklidir çünkü kredi notu düşük olan borçlular içindir. Riski telafi etmek için borç veren, geleneksel bir kredide bulabileceğinizden daha yüksek faiz oranları ve ücretler alır. Daha yüksek bir faiz oranı, yüksek faizli bir ipotek için genel olarak önemli ölçüde daha fazla ödeyeceğiniz anlamına gelir.
Subprime Mortgage Etkisine Bir Örnek
Subprime ipotek temerrütleri, 2008 konut piyasası çöküşüne önemli bir katkıda bulundu. Birçok borçlu, "gelir yok, iş yok, varlık yok" ifadesinden türetilen bir kısaltma olan NINJA kredisi aldı. Bu ipotekler sıklıkla peşinat ve gelir belgesi gerekmeden veriliyordu. Bir alıcı, yıllık kazanç olarak 150,000 ABD doları talep edebilir, ancak talebi desteklemek için belge sağlaması gerekmez. Bu borçlular daha sonra ev değerleri ipotek bakiyesinden daha düşük olan, gerileyen bir konut piyasasında su altında kaldılar. Bu NINJA borçlularının çoğu temerrüde düştü çünkü kredilerle ilişkili faiz oranları düşük başlayıp zamanla şişerek ipotek anaparasının ödenmesini zorlaştıran "teaser oranları" idi.
Haziran 2015'te Wells Fargo, Bank of America ve diğer finans kuruluşları, kredi notu 600'lerin altında olan kişilere ipotek sunmaya başlayacaklarını duyurdular ve kar amacı gütmeyen, toplum savunuculuğu ve ev sahibi organizasyonu Neighborhood Assistance Corporation of America Başarısını sürdürdü. 2018'deki Dream turu, insanların "prime olmayan" kredilere başvurmalarına yardımcı olmak için ülke çapında etkinliklere ev sahipliği yapıyor, bu da subprime ipoteklerle fiilen aynı.
Subprime Mortgage Türleri
Yüksek faizli ipotekler tipik olarak üç kategoriye ayrılır: sabit oranlı, sadece faizli ve ayarlanabilir oranlı ipotekler (ARM'ler).
#1. Sabit Faizli İpotekler
Standart 30 yıllık vadeye ek olarak, başka bir yüksek faizli ipotek türü, 40 veya 50 yıllık vadeli sabit oranlı bir ipotektir. Bu uzayan kredi süresi, borçlunun aylık ödemelerini azaltır, ancak daha yüksek bir faiz oranıyla gelmesi daha olasıdır. Sabit faizli ipotek faiz oranları, borç verenden borç verene önemli ölçüde değişebilir. Mevcut en iyi faiz oranlarını bulmak için ipotek hesaplayıcı gibi bir araç kullanın.
2 numara. Ayarlanabilir Faizli Mortgage
Ayarlanabilir oranlı bir ipotek, sabit bir faiz oranıyla başlar ve kredinin ömrü boyunca değişken bir orana dönüşür. 2/28 ARM tipik bir örnektir. 2/28 ARM, ayarlamadan önce iki yıl boyunca sabit bir orana sahiptir. 3/27 ARM, değişken hale gelmeden önce üç yıl boyunca sabit bir faiz oranına sahip başka bir yaygın ARM kredi türüdür.
Bir endeks artı bir marj, bu kredilerdeki değişken oranı belirler. SOFR popüler bir endekstir (güvenli gecelik finansman oranı). ARM'ler genellikle ilk dönem boyunca borçlu için daha düşük aylık ödemelere sahiptir. Ancak ipotekleri daha yüksek, değişken orana döndüğünde, ödemeleri genellikle tavan yapar. Elbette endekse ve ekonomik koşullara bağlı olarak faiz oranı zaman içinde düşerek ödeme tutarını azaltabilir.
ARM'ler krizde önemli bir rol oynadı. Ev fiyatları düşmeye başladığında, birçok ev sahibi evlerinin kendilerine ödenen meblağlara değmediğini fark etti. Bu, faiz oranlarındaki artışla birleştiğinde, büyük temerrütlere neden oldu. Bu nedenle, yüksek faizli ipotek hacizlerinin sayısı Ağustos 2006'da keskin bir şekilde arttı ve ertesi yıl konut balonu patladı.
3 numara. Sadece Faizli İpotekler
Yalnızca faizli bir ipotek, üçüncü yüksek faizli ipotek türüdür. Kredi vadesinin genellikle beş, yedi veya on yıl olan ilk bölümünde, borçlu kredi için yalnızca faiz öder. Anapara ödemelerini yapmayı seçebilir, ancak bunu yapması zorunlu değildir.
Bu süre sona erdiğinde, borçlu ya anaparayı ödemeye başlayabilir ya da ipoteği yeniden finanse edebilir. Geliri her yıl dalgalanıyorsa veya bir ev satın almak istiyorsa ve gelirinin önümüzdeki birkaç yıl içinde artmasını bekliyorsa, bu, borçlu için iyi bir seçenek olabilir.
Subprime Krediler Riskli mi?
Yüksek faizli ipoteklerle ilgili en iyi şeylerden biri, insanların başka türlü alamayacakları halde ev kredisi almalarına izin vermesidir.
Bununla birlikte, bir yüksek faizli ipotek için uygun olmanız, bir tane almanız gerektiği anlamına gelmez. Bazı avantajlar olsa da, dikkate alınması gereken bazı riskler de vardır.
- Yüksek oranlar: Yüksek faizli ipotek kredisi olan borçlular tipik olarak düşük kredi puanlarına ve diğer finansal zorluklara sahiptir. Bu, bir borç veren için bu tür bir kredi teklif etmenin, geleneksel bir ipotek teklif etmekten çok daha riskli olduğu anlamına gelir. Borç verenler bu riski telafi etmek için daha yüksek faiz oranları talep etmektedir. 30 yıllık sabit oranlı geleneksel bir ipoteğin şu anda ortalama oranı %3'ün altındadır, ancak yüksek faizli bir ipoteğin oranları %8 ila %10'a kadar çıkabilir ve daha büyük peşinatlar gerektirebilir.
- Daha Yüksek Peşinat: Ev değerleri hızla yükseliyorsa ve istediğiniz semtin dışında fiyatlandırılma riskiniz varsa bu zor olabilir. Ayrıca, likit birikimlerinizi evinize çok fazla yatırmamaya da dikkat etmelisiniz. Mali bir acil durumda, ipotek ödemeniz de dahil olmak üzere tüm masrafları karşılayacak kadar birikiminiz olmalıdır.
Ayrıca Oku: İpotek Kuralı: İpoteğimi Yeniden Finanse Etmeli miyim?
- Daha Yüksek Ödemeler: Yüksek faizli ipotek için daha yüksek bir faiz oranı ödemeniz gerekeceğinden, aylık ödemeniz daha yüksek olacaktır. Tabii ki, asla geri ödeyebileceğinizden fazlasını ödünç almamalısınız ve borç verenler bunu iki kez kontrol edecektir. Mali durumunuz değişirse, örneğin işinizi kaybederseniz veya tıbbi bir acil durum yaşarsanız, bu yüksek ödemeler kaldırılamayacak kadar fazla olabilir. Kaçırılan ipotek ödemeleri, kredinize ciddi şekilde zarar verebilir veya daha da kötüsü hacizle sonuçlanabilir.
- Daha Uzun İfadeler: Geleneksel bir ipoteğin şartları genellikle 15 ila 30 yıldır. Yüksek faizli ipotekler ise genellikle 40 ila 50 yıllık geri ödeme vadelerine sahiptir. Böylece hayatınızın önemli bir bölümünü ipotek ödemeleri yaparak geçirebilirsiniz. Ancak bu, kredinin ömrü boyunca ödediğiniz faiz miktarını önemli ölçüde artırır.
Subprime Mortgage Krizi Neydi?
ABD konut piyasası 2007'de çöktükten sonra, 2007'den 2010'a kadar yüksek faizli bir mortgage krizi yaşandı. Birçok borçlu, konut balonu patladığında kredilerini geri ödeyemedi. Hacizlerdeki dramatik artışın bir sonucu olarak birçok finans kurumu iflas etti. Birçok insan devlet yardımına ihtiyaç duyuyordu. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki konut piyasasının yanı sıra borsa da düştü ve Dow Jones Sanayi Ortalaması yarıdan fazla düştü. Kriz küresel olarak yayıldı ve küresel mali krizin başlıca nedeni oldu.
İşte Subprime Mortgage Erimesi Üzerine Kısa Bir Özet.
Subprime ipotekler, kredisi zayıf olan borçlulara verilen kredilerdir. Sağlam bir kredi geçmişine sahip olmadıkları için yüksek kredi riski taşırlar. Ayrıca temerrüde düşme olasılıkları diğerlerinden daha fazladır. 2000'lerdeki konut patlaması sırasında, birçok borç veren vasıfsız borçlulara yüksek faizli ipotek verdi. 2006'da, kriz başlamadan bir yıl önce, finans kuruluşları 600 milyar dolarlık yüksek faizli ipotek kredisi verdi ve bu, tüm ipoteklerin yaklaşık dörtte birini (%23.4) oluşturuyordu.
Kolay kredi ve gevşek borç verme standartları nedeniyle, birçok yüksek riskli borçlu, aşırı fiyatlı evler satın alarak bir konut balonunu körükledi. Konut piyasası soğudukça, birçok ev sahibi kendilerini evlerinin değerinden daha fazlasını borçlu buldu. Federal Rezerv Bankası faiz oranlarını yükselttiği için, birçok ev sahibi, özellikle ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) ve sadece faizli kredileri olanlar, aylık ödemelerini yapamadı. Emlak fiyatları düştüğü için evlerini yeniden finanse edemiyor veya satamıyorlardı. Krizin başlangıcından bu yana yaklaşık 5 milyon eve haciz getirildi.
Ayrıca Oku: Mortgage Bankacısı Maaşı: Nedir ve Maaş Detayları
Bunun ipoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS) ve ipoteklerle desteklenen yatırım ürünleri olan teminatlandırılmış borç yükümlülükleri (CDO'lar) üzerinde önemli bir etkisi oldu. Finans kurumları, subprime ipoteklerini karmaşık yatırım ürünlerine paketledi ve bunları dünyanın her yerindeki yatırımcılara sattı. Temmuz 2008 itibarıyla, her beş yüksek faizli ipotek kredisinden biri ödenmemiş durumdaydı ve ARM'lerin %29'u ciddi şekilde ödenmemiş durumdaydı. MBS ve CDO'lara sahip finansal kurumlar ve yatırımcılar, trilyonlarca dolar değerinde neredeyse değersiz yatırımlarla baş başa kaldı.
Yüksek faizli ipotek krizinin ABD konut piyasası ve bir bütün olarak ekonomi üzerinde büyük etkisi oldu. İnşaat, servet ve tüketici harcamalarının yanı sıra finansal piyasaların borç verme veya fon toplama kabiliyetini azalttı. Yüksek faizli ipotek krizi sonunda küresel olarak yayıldı ve 2007–2009 küresel mali kriziyle sonuçlandı.
Bankalar Hala Subprime Mortgage Veriyor mu?
Yüksek faizli ipotekler bugün hala mevcut olsa da (ve "niteliksiz ipotekler" olarak anılabilirler), daha fazla incelemeye tabidirler. Ayrıca, geleneksel kredilerden daha yüksek faiz oranlarına ve daha büyük peşinatlara sahiptirler.
Fha Kredisi Bir Yüksek Riskli mi?
Bu krediler baskı altına alındığında AEI ipotek temerrüt riski puanı %40 olduğundan, yüksek faizli olarak kabul edilirler. Bunlar geçmişe dayalı yüksek faizli kredilerdir: yüksek faizli kredinin göstergeleri, 660'tan düşük bir FICO puanı veya %42'nin üzerinde bir toplam borç oranı ile temsil edildiği üzere, uzun süredir bozulmuş kredidir.
Son olarak, pazarlamaya göre, FHA kredileri yüksek faizlidir.
Subprime Üzerinde Hangi Kredi Puanı Var?
Borç verenlerin "yüksek faizli" olarak değerlendirdiği kredi puanları için herkese uyan tek bir çözüm yoktur, ancak Experian'ın bir gruplandırması vardır: Yüksek faizli kredi, makul ve ortalama kredi aralıkları arasında kalan 580 ile 669 arasındaki FICO puanları olarak tanımlanır. Bununla birlikte, her borç veren farklı bir aralık kullanabilir. Piyasada bulunan bir kredi puanının beş kredi puanı düzeyi vardır:
- Derin yüksek faizli ipotekler (580'in altındaki kredi puanları)
- Yüksek faizli ipotekler (580-619 kredi puanları)
- Prime yakın ipotekler (620-659 kredi puanları)
- Birincil ipotekler (660-719 kredi puanları)
- Süper yüksek ipotekler (720 veya üzeri kredi puanı)
Subprime Kredilerden Kimler Yarar Sağlar?
Herhangi bir yüksek faizli ipotek önemli miktarda risk taşır. “Subprime” terimi, kredinin kendisi ile ilgili değil, onu alan insanlar ve ne kadar paraları olduğu ile ilgilidir. Subprime kredisi olan borçluların, daha yüksek kredi puanına sahip olanlara göre temerrüde düşme olasılığı daha yüksektir.
Sonuç
Subprime kredilendirme, daha fazla insanın ev satın almasını mümkün kılar, ancak aynı zamanda bunu yapmanın zorluğunu ve borç alanların kredilerini temerrüde düşürme olasılığını da artırır. Temerrüt, hem borçlunun hem de borç verenin kredi puanına zarar verir.
İlgili Makaleler
- Risk Analizi: Yöntemler, Türler, Süreç, Örnekler, Artılar ve Eksiler
- İKİNCİ İpotek: Tanım, Oranlar ve Gereksinimler
- Peşinatsız Mortgage: 2023'de Peşinatsız Mortgage Alma
- İŞ KREDİSİ NEDİR: Tanımı ve Kullanımları
- KRİZ YÖNETİMİ: Başarılı Bir Yönetim Planı Oluşturmanın Yolları
Referanslar
