Emekliyseniz ve giderlerinizi sabit bir gelirle karşılamaya çalışıyorsanız, ters ipotek çekici görünebilir. Ancak, daha yakından incelemenin ardından, ters ipotek daha az cazip görünebilir.
Çok sayıda ters ipotek dolandırıcılığı vardır, ancak borç verenler ayrıca fahiş ücretler ve kapanış ücretleri talep edebilir ve borçlular ipotek sigortası için ödeme yapmalıdır. Ters ipoteklerin de değişken faiz oranları olabilir, bu da genel giderlerinizin gelecekte değişebileceği anlamına gelir.
Ters ipoteğin emeklilik sırasında evinizde kalmanıza yardımcı olabileceğine inanıyorsanız, bilinçli bir karar verebilmek için nasıl işleyeceğini, artılarını ve eksilerini anladığınızdan emin olun.
Ters İpotek Nedir?
Ters ipotek, 62 yaşında veya daha büyük bir ev sahibi olan ve önemli ölçüde konut öz sermayesi olan bir ev sahibinin mülkünün değerine karşı borç alabileceği ve toplu ödeme, aylık ödeme veya kredi limiti şeklinde fon alabileceği bir kredidir. Bir ev satın almak için kullanılan vadeli ipoteklerin aksine, ters ipotek ev sahibinin herhangi bir kredi ödemesi yapmasını gerektirmez.
Ters Mortgage Nasıl Çalışır?
Ters ipotek, önce mevcut ipoteğinizi ödemek için evinizde biriktirdiğiniz öz sermayeyi kullanarak çalışır. Geri kalan gelir daha sonra borç verenden toplu ödeme, kredi limiti veya aylık taksitler olarak alınabilir. Normal bir ipotek değildir; bunun yerine, geleneksel ipoteğinizi öder ve vadesi gelene kadar kredi için herhangi bir ödeme yapmanız gerekmez. Ancak, emlak vergilerinizi ödemeye devam etmelisiniz, ev sahibi sigortası, ve ev bakım ücretleri, tıpkı standart bir ipotekte yaptığınız gibi.
Yukarıda belirtilen mali taahhütlere ek olarak, ters ipotek için başka gereklilikler de mevcuttur. Ters ipoteğe hak kazanmak için en az 62 yaşında olmanız ve evinizde yeterli öz sermayeye sahip olmanız gerekir. Evin doğrudan veya ipotekli sahibi olabilirsiniz ve bu sizin asıl ikametgahınız olmalıdır.
Federal Konut İdaresi tarafından garanti edilen ev sermayesi dönüşüm ipoteği (HECM), en popüler ters ipotek (FHA) türüdür. Bu, borçlunun korunmasına yardımcı olabilir. Bir HECM istiyorsanız, kredinin mali sorumluluklarını karşılayabileceğinizi ve karşılayabileceğinizi teyit etmek için bir mali değerlendirmeden geçmeniz gerekecektir. Ayrıca, kredinin şartlarını anladığınızdan ve sonunda geri ödediğinizden emin olmak için bir danışma toplantısına katılmalısınız.
Farklı Ters İpotek Türleri
Her biri belirli bir finansal ihtiyaca hitap eden çeşitli ters ipotek türleri vardır.
#1. Ev Sermayesi Dönüşüm Mortgage (HECM)
Bu, en yaygın ters ipotek türüdür. Bu federal sigortalı ipoteklerin daha yüksek başlangıç masrafları vardır, ancak herhangi bir amaç için kullanılabilirler. Ayrıca, düzenli aylık taksitler veya bir kredi limiti (veya aynı anda her iki seçenek gibi) yoluyla paranın nasıl çekileceğini de seçebilirsiniz. Her ne kadar geniş çapta mevcut olsa da, HECM'ler yalnızca FHA onaylı borç verenlerden alınabilir ve tüm borçlular kapanıştan önce HUD onaylı danışmanlık almalıdır.
#2. Özel Ters İpotekler
Devlet tarafından desteklenmeyen özel bir kredi. Bu tür ters ipotek, özellikle daha yüksek değerli bir eviniz varsa, genellikle daha büyük bir kredi avansı sağlar.
#3. Tek amaçlı ters ipotek
Bu ipotek diğerlerinden daha seyrektir ve genellikle kar amacı gütmeyen kuruluşlar ile eyalet ve yerel yönetim kurumları tarafından verilir. Tek amaçlı ipotek, üç seçeneğin en ucuzudur; Bununla birlikte, borçlular krediyi (genellikle çok daha küçük bir miktar için) yalnızca engelli erişilebilir bir tadilat gibi belirli bir amaç için kullanabilirler, diye açıklıyor Money Management International, kar amacı gütmeyen bir borç danışmanı olan Money Management International'ın konut ve iflas hizmetleri kıdemli direktörü Jackie Boies Sugar Land, Texas'ta çalışıyor
Ters İpoteği Ne Zaman Geri Ödemelisiniz?
Ters ipoteğiniz için aylık ödemeler yapmak zorunda olmasanız da, kredinin vadesi gelir ve geri ödenmesi gerekir. Ters ipotek aşağıdaki şekillerde geri ödenmelidir:
- Borçlu artık hayatta olmadığında.
- Borçlu artık evde yaşamadığında veya artık birincil ikametgahı olmadığında.
- Borçlu konutun mülkiyetini sattığında veya devrettiğinde.
- Borçlu, emlak vergisi ve ev sahibi sigortası gibi kredi gereksinimlerini karşılayamazsa.
Ters İpoteği Nasıl Geri Ödüyorsunuz?
Ters ipotekler genellikle evin satışından elde edilen gelirlerle geri ödenir. Kredinin vadesinden önce ölürseniz, varisleriniz geri ödemeyi düzenlemekle sorumlu olacak ve tutarı geri ödemek için birkaç alternatifiniz olacak:
- Evinizi satın ve kredinizi ödemek için nakit kullanın.
- Normal bir ipoteğe yeniden finanse edin veya kredi bakiyesi veya takdir edilen değerin yüzde 95'i için (hangisi daha küçükse) ev almak için fonlarını kullanın.
- Unvanı borç verene devredin ve krediden uzaklaşın.
Ters Mortgage Artıları
Mali yükümlülüklerinizi yerine getirmekte sorun yaşıyorsanız, ters ipotek yardımcı olabilir. İşte ters ipotek almanın birkaç avantajı.
#1. Emekliliğinizin Güvenliğine Yardımcı Olur
Ters ipotekler, çok fazla para biriktirmemiş veya yatırım yapmamış ancak evlerinde çok fazla değer biriktirmiş emekliler için mükemmeldir. Ters ipotekler, aksi takdirde likit olmayan bir varlığı emeklilik ihtiyaçlarını karşılamak için kullanılabilecek nakde dönüştürür.
#2. Evde Kalabilirsiniz.
Varlığınızı tasfiye etmek için evinizi satmak yerine, mülkün bakımını yapabilir ve yine de ondan nakit kazanabilirsiniz. Bu, yer değiştirmek zorunda kalırsanız, küçülme veya topluluğunuzdan fiyatlandırılma konusunda endişelenmenize gerek olmayacağı anlamına gelir.
#3. Mevcut ipoteğinizi ödeyeceksiniz.
Ters ipotekler, evinizin ödenmesini gerektirmez. Aslında, ters ipotek kazançları, mevcut bir ev kredisini ödemek için kullanılabilir. Bu, diğer harcamalar için fon sağlar.
#4. Vergiye tabi olmayacaksınız.
IRS, ters ipotekten alınan parayı gelirden ziyade bir kredi avansı olarak değerlendirir. Yani, 401(k) veya IRA dağıtımları gibi diğer emeklilik gelirlerinin aksine, paralar vergilendirilmez.
#5. Bakiye evinizin değerini aşarsa korunursunuz.
Bazı durumlarda, ters ipotek için ödenecek toplam tutar, evinizin değerinden daha az olabilir. Bu, örneğin emlak fiyatlarının düşmesi durumunda ortaya çıkabilir. Böyle bir durumda, halefleriniz borcu ödemekten sorumlu olmayacaktır.
Ters İpotek Eksileri
Peki, ters ipoteğin dezavantajları nelerdir? Sayısız avantajlar gibi görünse de, dikkate alınması gereken bazı önemli tehlikeler de vardır.
#1. Haciz Nedeniyle Evinizi Kaybedebilirsiniz
Ters ipoteğe hak kazanmak için emlak vergilerinizi, ev sahibi sigortanızı, HOA ücretlerinizi ve ev sahipliğiyle ilgili diğer masrafları ödeyebilmeniz gerekir. Ayrıca, yılın çoğu için birincil ikametgahınız olarak evin içinde oturmanız gerekir.
Kredi süresi boyunca herhangi bir noktada bu masrafların gerisinde kalırsanız veya yılın büyük bir kısmını mülk dışında yaşayarak geçirirseniz, ters ipotekte temerrüde düşebilir ve evinizi hacizle kaybedebilirsiniz.
#2. Mirasçılarınız Daha Az Alabilir
Ev sahibi olmak, nesiller boyu servet biriktirmede önemli bir adımdır. Ters ipotek ise genellikle borcu kapatmak için evin satışını gerektirir. Öldüğünüzde, mirasçılarınız, hangisi daha küçükse, kredi tutarının tamamını veya evin ekspertiz değerinin %95'ini ödemek zorundadır. Tipik olarak, bu, borcu karşılamak için evi satmayı veya mülkü borç verene teslim etmeyi gerektirir.
Ters ipoteğin evinizdeki öz sermayeyi tükettiğinden bahsetmiyorum bile. Ödeneceği zaman, mirasçılarınıza hiçbir eşitlik kalmamış olabilir.
#3. Ücretsiz değil
Ters ipotek ödeme gerektirmez, ancak bununla ilişkili bir takım maliyetleri vardır. Yalnızca vergilerinizi, sigortanızı ve HOA ücretlerinizi değil, aynı zamanda önceden bir sigorta primi de ödemeniz gerekir. Bu genellikle evinizin ekspertiz değerinin %2'sidir. Kapanış sırasında da çıkış ücretleri tahsil edilecektir. Bu ücretleri kredi bakiyenize aktarmayı seçebilirsiniz, ancak daha az para alırsınız.
#4. Diğer emeklilik yardımlarınız üzerinde etkisi olabilir.
Ters ipotek vergi açısından gelir olarak kabul edilmese de, Medicaid veya Ek Güvenlik Geliri (SGK) gibi diğer ihtiyaca dayalı hükümet programlarına uygunluğunuzu etkileyebilir. Uygunluğunuzun tehlikeye girmediğinden emin olmak için bir sosyal yardım danışmanına danışmak iyi bir fikirdir.
#5. Ters İpotek Zordur
Ters ipoteklerin çeşitli yasaları ve kısıtlamaları vardır. Bu krediler, ekstra paraya değmeyecek çok sayıda tehlike taşır. Ayrıntıları iyice kavrayana kadar herhangi bir ters ipotek teklifine dikkat etmelisiniz.
Ters İpotekten Kurtulmak Mümkün mü?
Ters ipotekten kurtulmak istiyorsanız birkaç seçeneğiniz var. Hangi seçeneğin sizin için en iyi olduğunu seçerken hedeflerinizi ve mali durumunuzu göz önünde bulundurun. Bazı çözümler masraf gerektirebilirken, bazıları ise evden taşınmak gibi yaşam tarzı değişikliği gerektirebilir. Alternatiflerinizi değerlendirirken, Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı (HUD) tarafından onaylanmış bir mali danışmana veya ters ipotek danışmanına danışmak iyi bir fikirdir.
Ters İpotekten Kurtulmak İçin İpuçları
Ters ipoteğe girmeden önce, kredinin nasıl çalıştığını, ters ipoteğe sahip olmanın artılarını ve eksilerini ve kapanış maliyetlerini, sigortayı ve emlak vergilerini ödemeyi ve krediyi geri ödemeyi içeren finansal yükümlülüklerinizi anladığınızdan emin olun. Ayrıca seçeneklerinizin farkında olduğunuzdan emin olmak isteyeceksiniz. Tüm bu konular ters ipotek danışmanlığı kapsamındadır, bu nedenle HECM için gereklidir.
Tüm bu düşüncelerden sonra, ters ipotek alırsanız ve artık krediyi istemediğinizi keşfederseniz, işte çıkmanın beş popüler yolu.
#1. İptal Haklarınızı Kullanın
Ters ipotek işleminizi cezasız iptal etmek için kredinizi kapattıktan sonra üç gününüz var. Buna cayma hakkı denir ve kapanış belgelerini imzaladıktan sonra alıcının pişmanlığını yaşarsanız fikrinizi değiştirmenize olanak tanır. Borç veren, 20 gün içinde borçlu tarafından ödenen tüm ücretleri, kapanış ücretlerini ve kullanılmayan parayı iade edecektir.
Cayma hakkınızı kullanmayı düşünüyorsanız, borç verene yazılı olarak bildirmelisiniz. Bu zaman aralığının, siz kapattıktan sonra yalnızca üç gün sürdüğünü unutmayın. Bundan sonra, kredinizi cezasız sonlandıramazsınız.
#2. Evini Sat
Evi satmak ve borcu ödemek için nakit kullanmak, ters ipotekten kurtulmanın en basit yöntemlerinden biridir. Borcunuzu ödedikten sonra, ne kadar borcunuz olduğuna bağlı olarak, kalan satış hasılatı sizde kalır. Yani, krediye 150,000$ borcunuz varsa ve evi 200,000$'a satarsanız, önce borcu ödersiniz, sonra kalan 50,000$'ı cebinize koyarsınız.
Evinize değerinden daha fazlasını borçluysanız ne olur? HECM'ler rücusuz kredilerdir, yani hiçbir zaman mülkünüzün değerinden fazlasını borçlu olmayacaksınız. Mülkünüzü kredi bakiyesinden daha düşük bir fiyata satarsanız, FHA sigortası aradaki farkı karşılayacaktır.
#3. Kendi Paranla Öde
Krediyi geri ödemeye gelince, anapara tutarını artı tahakkuk eden faizi geri ödemeniz gerekir. Evinizi elinizde tutmak istiyor ve satmak istemiyorsanız, krediyi kendiniz ödemek zorunda kalacaksınız. Bu, paranızı tek bir meblağda ödemek için kullanmayı veya onu tamamlamak için birden fazla ödeme yaptığınız bir ödeme planı tasarlamayı ima edebilir. Bu, aylık kredi ödemelerine başlamayı ve bu ödemeleri karşılamak için yeni bir bütçe oluşturmayı gerektirebilir.
#4. Ters İpoteğinizi Yeniden Finanse Edin
Belki de sorun ters ipoteğin kendisi değil, tersine ipoteğinizin kesin koşullarıdır. Durum buysa, mevcut ters ipoteğinizi daha iyi koşullarla yeniden finanse etmeyi düşünebilirsiniz. Faiz oranları kredinizi aldığınız zamandan daha düşükse veya evinizin değeri arttıysa, yeni bir ters ipotekle yeniden finanse edebilirsiniz. Bu, daha düşük bir faiz oranı, ayarlanabilir bir oranın sabit bir orana dönüştürülmesi, kredi geri ödemesinin hızlandırılması veya daha fazla öz sermayeye erişim ile sonuçlanabilir.
Yeniden finanse ederseniz kapanış masraflarını ödemek zorunda kalacağınızı unutmayın.
#5. Yeni Kredi Alın
Yeniden finansman için başka bir seçenek de ters ipoteği normal bir krediye dönüştürmektir. Kredi, RM'nizi geri ödeyecek ve aylık ipotek ödemelerini yapmaya devam edeceksiniz. Bu, vefat etmeniz durumunda mirasçılarınız için ters ipotek komplikasyonlarını önlerken evinizin değerini korumanıza ve geliştirmenize yardımcı olabilir. Bu yeniden finansman biçimiyle ilişkili kapanış ücretleri olduğunu unutmayın. Ayrıca, krediniz için aylık ödemeler yapmanız istenecektir. Karar vermeden önce bu seçeneği karşılayabileceğinizden emin olun.
Ayrıca Oku: 2023'ÜN EN İYİ TERS İpotek ŞİRKETLERİ
Ters Mortgage'den Kim Kazanır?
62 yaşın üzerindeki ev sahipleri, evlerindeki öz sermayeye erişmek için ters ipotek kullanabilirler. Federal Konut İdaresi (FHA) ters ipoteklerin büyük çoğunluğunu sigortalamaktadır, bu nedenle borçlu borcunu ödeyemeyecek durumdaysa, bunu yapmak için FHA rezervleri kullanılacaktır.
Ters İpoteği Kim Karşılar?
Ters ipotekler, birincil konutun satışından elde edilen nakit ile sıklıkla geri ödenir. Borç, siz öldükten sonra muaccel olursa, mirasçılarınız evi satıp borcunu ödeyebilir.
Sahibi Öldükten Sonra Ters İpoteğe Ne Olur?
Bir ters ipotek borçlusunun “mirasçıları” ölümden sonra yardım almaya hak kazanabilir. Mirasçı olan bir kişi, o kişinin ölümünden sonra başka bir kişinin malı üzerinde yasal hakka sahiptir. Bir mirasçı, kredi alındığında RM borçlusuyla evli olmayan hayatta kalan bir eş olabilir.
Sahibi Öldükten Sonra Ters İpoteğe Ne Olur?
RM krediniz, siz, herhangi bir ortak borç alan(lar) veya borç almaya uygun uygun bir eş vefat ettiğinde muaccel hale gelir ve ödenebilir hale gelir. Borç verenin borcun vadesi geldiğine dair bildirimini aldıktan sonra, mirasçılarınızın borcu ödemek için evi satın almaları, satmaları veya borç verene devretmeleri için 30 günleri vardır.
Ev Satmak İçin Ters Mortgage Kullanabilir misiniz?
RM krediniz varken evinizi satmayı seçerseniz, ödünç aldığınız parayı artı faiz ve ücretleri geri ödemeniz istenecektir. Kredi bakiyeniz, evinizin sattığı miktardan azsa, aradaki fark sizde kalır.
Sonuç
Ters ipotek, yaşlı ev sahiplerinin emeklilik gelirlerini tamamlamalarına veya ev iyileştirmeleri veya sağlık masrafları gibi diğer ihtiyaçlar için ödeme yapmalarına olanak tanır. Bu tür bir kredi için kimin uygun olduğunu, ne kadar para alınabileceğini ve ev sahibinin iyi durumda kalmak için ne yapması gerektiğini açıklayan uygunluk kısıtlamaları vardır.
Bir ters ipotek taahhütte bulunmadan önce HUD onaylı bir danışmana danışmak önemlidir. Bir danışman, bu tür bir borcun artılarını ve eksilerini ve ayrıca öldükten sonra mirasçılarınızı nasıl etkileyeceğini tartmanıza yardımcı olabilir. HUD'nin çevrimiçi bulucusunu kullanabilir veya FHA onaylı bir borç veren veya HUD onaylı danışmanlık hizmeti.
Ters Mortgage SSS'leri
Bir ipotek ve ters ipotek arasındaki fark nedir?
Ters ipotek kredisi aldığınızda, tıpkı standart bir ipotekte olduğu gibi mülkünüzün tapusu sizin adınıza kalır. Ancak, tipik bir ipotekten farklı olarak, borçlular ters ipotek kredisi ile aylık ipotek ödemeleri yapmazlar. Borçlu krediyi geri ödediğinde.
Ters ipotekten en çok kim yararlanır?
Ters ipotek, ilk ipoteklerinde çok az borcu olan veya hiç borcu olmayan ve evinde en az beş yıl kalmayı planlayan biri için en iyisidir.
Ters ipotek sonunda ne olur?
Evinizin değerinden daha fazla borcunuz varsa, ancak ekspertiz adil piyasa değerinden satarsanız, ipotek sigortası aradaki farkı karşılayacaktır. Kalan son borçlu öldüğünde kredi geri ödenmelidir. Mirasçıların çoğu krediyi evi satarak geri ödeyecek.
İlgili Makaleler
- Tersine İpotekli İpotek Şirketleri: 10'de En İyi 2022 Borç Veren
- Ters Müzayede Nedir: Tam Ustalık İçin Kapsamlı Bir Kılavuz
- İkincil Mortgage Piyasası: Nasıl Çalıştığına İlişkin Adım Adım Kılavuz
- Açık Artırma Örnekleri, Web Siteleri ve Süreç (+ Hızlı ipuçları)
- Ters Birleşme Hisse Senetleri: Genel Bakış ve Örnekler
