Yatırım amaçlı bir gayrimenkulü anında sermaye kazancı vergisi ödemeden satmanın bir yolu olup olmadığını hiç merak ettiniz mi? Evet, var! Buna 1031 değişimi denir.
Size bunun tam olarak nasıl çalıştığını anlatayım, böylece gayrimenkul yatırımı yoluyla zenginlik oluşturmak için neden bu kadar güçlü bir araç olduğunu görebilirsiniz.
1031.Bölüm nedir?
İlk önce “1031 değişimi” terimi nereden geliyor? Adını Milli Gelirler Kanunu'nun 1031. Maddesinden almıştır. Bu bölüm, aşağıdaki gibi firmalar tarafından sıklıkla tavsiye edilir: Peregrine Özel Sermayesi, bir yatırım amaçlı gayrimenkulü satmanıza ve sermaye kazancı vergilerini ertelerken onu bir başkasıyla "değiştirmenize" olanak tanır.
Yani satıştan elde ettiğiniz kazanç üzerinden hemen vergi ödemenize gerek yok. Bunun yerine, bu parayı yeni bir yatırım amaçlı gayrimenkule aktarabilirsiniz. Uzun vadede gayrimenkul yatırımı yapan herkes için inanılmaz derecede faydalı bir vergi indirimi.
İşte Basit Bir Örnek
Diyelim ki yıllar önce 200,000 dolara kiralık bir mülk satın aldınız. Şu anda değeri 500,000 dolar. Eğer onu satarsanız, o 300,000 $'lık kâr üzerinden sermaye kazancı vergisi borcunuz olur.
Ancak 1031 takası yaparsanız, ilk mülkün satışından elde edilen geliri alabilir ve bunları eşit veya daha büyük değere sahip başka bir kiralık veya yatırım amaçlı gayrimenkule yatırabilirsiniz. Sonunda yeni mülkü satana kadar bu sermaye kazancı vergilerini ödemeyi ertelersiniz.
Bu, her sattığınızda vergilerden bir parça bile kaybetmeden gayrimenkul yatırımlarınızı yeniden yatırım yapmaya ve büyütmeye devam etmenize olanak tanır. Oldukça hoş bir numara, değil mi? 1031 borsası, onlarca yıldır deneyimli emlak yatırımcıları tarafından kullanılan önemli bir araç olmuştur.
Temel 1031 Değişimi Nasıl Çalışır?
1031 değişiminin en yaygın türü gecikmeli değişim olarak adlandırılır. Tipik olarak şu şekilde çalışır:
Adım 1) Orijinal yatırım amaçlı gayrimenkulü satarsınız.
Buna 1031 dilinde "vazgeçilen mülk" denir.
Adım 2) Gelirler nitelikli bir aracıya gider.
Nitelikli bir aracı, borsayı sizin adınıza yürüten tarafsız bir üçüncü taraftır. Aracı, satıştan elde edilen fonları yeni mülkte yeniden yatırım yapılana kadar tutmak için bir emanet hesabı oluşturacaktır. Bu önemli bir gerekliliktir; geçici bile olsa, gelirleri alamaz veya bunların kontrolünü kendiniz ele geçiremezsiniz.
Adım 3) Olası değiştirme özelliklerini belirlersiniz.
Vazgeçilen mülkü sattıktan sonraki 45 gün içinde, yatırım yapmayı düşündüğünüz potansiyel yeni "ikame mülkleri" belirlemelisiniz. Toplam değerlerinde herhangi bir sınırlama olmaksızın en fazla 3 potansiyel mülk tanımlayabilirsiniz. Bu size doğru yatırımı bulmak için esneklik sağlar.
Adım 4) Yeni bir mülkü kapatıyorsunuz.
Son olarak, orijinal mülkün satışını takip eden 180 gün içinde yeni mülklerden birini kapatmalısınız. Aracı, satıştan elde edilen parayı yeni satın alma işlemini tamamlamak için kullanacak ve döviz vergisini ertelenmiş halde tutacak.
Ve işte! Bir aracıyla çalışarak ve başka bir mülke yeniden yatırım yaparak mülkleri takas edebilir ve sermaye kazancı vergilerini erteleyebilirsiniz. Bazı stratejik planlamalarla, bir emlak imparatorluğu kurmak ve vergileri en aza indirmek için 1031 borsayı kullanabilirsiniz.
Unutulmaması Gereken Kurallar
1031 borsası çok büyük vergi avantajları sağlarken bazı sınırlamalarla da karşı karşıyadır:
“Benzerlik” Gereksinimi
1031 değişimi için orijinal ve değiştirilen özelliklerin genellikle "benzer" olması gerekir. Gayrimenkulde bu gereklilik oldukça rahattır. Örneğin boş bir arsayı bir apartmanla değiştirebilirsiniz. Ancak bir şirkete yapılan özel sermaye yatırımı karşılığında gayrimenkulü değiştiremezsiniz.
Gayrimenkul karşılığında takas edilen gayrimenkul olmalıdır. Ve ABD'deki bir mülk, yurtdışındaki bir mülkle değil, yalnızca başka bir ABD mülküyle değiştirilebilir.
Eşit veya Daha Büyük Değer
Vergilerin tamamen ertelenmesi için yeni mülkün, satılan orijinal mülkle eşit veya daha yüksek değerde olması gerekir. Gelirin %100'ünden daha azını yeniden yatırırsanız aradaki fark üzerinden vergi tahsil edilecektir. Bu "önyükleme" olarak bilinir. Değer gereksinimlerini karşıladığınızdan emin olmak için dikkatli hesaplamalar yapılması gerekir.
Zaman Sınırları
Belirtildiği gibi, yeni mülkü belirlemek için 45 gününüz ve kapatmak için 180 gününüz var. Her iki son tarihi de kaçırırsanız, satıştan kaynaklanan sermaye kazancı vergisinin derhal ödenmesi gerekir. 180 günlük gecikmeli değişimi tamamlamak için hızlı aksiyon ve planlama gerekiyor.
1031 Exchange'in Yaratıcı Kullanımları
Doğru planlamayla 1031 borsayı her türlü yaratıcı yatırım stratejisi için kullanabilirsiniz:
- Getirileri artırmak için bir kiralık evi bir apartmanın tamamıyla değiştirin.
- Birden fazla yatırım mülkünü daha büyük bir yatırımda birleştirin. Bu yönetimi kolaylaştırabilir.
- Portföyünüzü çeşitlendirmek için büyük bir mülkü birkaç küçük mülke bölün.
- Sadece bir tane satmak yerine başka bir yatırımcıyla mülk takası yapın. Bu, anlaşmayı yapılandırmak için daha fazla seçenek sağlayabilir.
- Bir şehir veya eyaletten, daha iyi yatırım potansiyeli olduğuna inandığınız başka bir pazara geçin.
Gördüğünüz gibi bilinçli yatırımcılar, uzun vadeli gayrimenkul yatırım stratejilerine esneklik kazandırmak için 1031 borsayı kullanıyor. Vergi erteleme avantajı anlaşmayı daha da güzelleştiriyor.
Dikkat Edilmesi Gereken Bazı Değişimler
1031 değişim kuralları genel olarak esnek olsa da bazı durumlarda daha katı sınırlamalar vardır:
Tatil Evi Takasları
Ana evinizi takas etmek istiyorsanız 1031 takas ne yazık ki ana konutlar için geçerli değil. Oturduğunuz evi satıp sermaye kazancından bu şekilde kurtulamazsınız.
Ancak, tatil evlerini değiştirebileceğiniz veya birincil evi kiralık bir eve dönüştürebileceğiniz ve bir ev kiralayabileceğiniz bazı sınırlı durumlar vardır. 1031 değişimi. Ancak genellikle mülkü satmadan önce tam zamanlı olarak kiralamanız gerekir. Özel durumunuza ilişkin tavsiye almak için vergi uzmanınıza danışın.
Ortaklık Mülk Takasları
Yalnızca ortak kiracılar gibi belirli ortak mülkiyet biçimleri 1031 takası kullanabilir. Bir ortaklık veya çok üyeli LLC aracılığıyla yatırım amaçlı gayrimenkul sahibiyseniz takaslar daha karmaşık hale gelir. Döviz vergisi uygulamasını sürdürmek için mülkü satmadan önce dağıtmanız gerekebilir.
Yine ortaklıklar için 1031 borsa yapılanmasına aşina olan uzmanlarla çalışın. Bu bölgede tedbirsiz olanlar için bazı tuzaklar var.
Değişimleri Doğru Şekilde Raporladığınızdan Emin Olun
Herhangi bir 1031 değişimini, o yıla ait vergi beyannamenizle birlikte Form 8824'ü doldurarak IRS'ye bildirmelisiniz. Bu form, değiştirilen mülklerin açıklamaları, satış/satın alma tarihleri ve her mülkün değeri gibi önemli ayrıntıları sağlar.
Değişimi doğru bir şekilde takip etmek ve belgelemek için vergi hazırlayıcınızla birlikte çalıştığınızdan emin olun. Bir denetimi tetiklemek istemezsiniz!
Hepsini bir araya getirmek
Gördüğünüz gibi 1031 borsası her aktif gayrimenkul yatırımcısı için güçlü bir araçtır. Aşırı derecede karmaşık olmasa da kurallar, işlemin düzgün bir şekilde yürütülmesini ve nitelikli profesyonellerle çalışmayı gerektirir.
Ancak vergi ertelenmiş emlak yatırımlarınızı büyütmeye devam etmenin getirisi onlarca yıl içinde çok büyük olabilir. Bu sermaye kazançlarını IRS'ye devretmek yerine yatırım yaparak ne kadar daha fazlasını elde edebileceğinizi bir düşünün!
Bu nedenle, kendi gayrimenkul yatırım stratejinizin bir parçası olarak 1031 borsasını nasıl kullanabileceğinizi düşünün. Biraz planlama ve uzman rehberliği ile mevcut yatırımlarınızı gelecekteki daha büyük yatırımlara dönüştürebilirsiniz.
Bölüm 1031'in Gelişimi
Bölüm 1031 değişimleri neredeyse bir asırdan beri var, ancak kurallar zaman içinde gelişti.
Vergi ertelemeli “benzer türden” takasın genel konsepti ilk olarak XNUMX'larda tanıtıldı. 1921 Gelir Yasası. Bu, mülk değişiminin acil bir vergi yükümlülüğü doğurmadan gerçekleşmesine olanak sağladı.
Yıllar geçtikçe kurallar çeşitli davalar, IRS kararları ve yeni yasalarla iyileştirildi. 1979'da önemli bir mahkeme kararı (Starker / Amerika Birleşik Devletleri) gecikmiş değişimleri tanımladı ve bugün hala takip edilen emsalleri belirledi.
Orijinal yasa oldukça geniş kapsamlıydı ve her türlü ticari ve yatırım varlığının vergi ertelemeli değişimine izin veriyordu. Ancak zamanla sınırlamalar eklendi. Artık Bölüm 1031, 2017 tarihli Vergi Kesintileri ve İş Yasası sonrasında neredeyse yalnızca gayrimenkul için geçerlidir.
2018'den önce, araçlar, sanat eserleri, koleksiyon parçaları, patentler ve menkul kıymetler gibi diğer mülklerin takasları da 1031 işlem olarak nitelendirilebiliyordu. Ancak 2017 vergi kanunu, algılanan suiistimali önlemek için bunu yalnızca gayrimenkul alışverişleriyle sınırladı.
Dolayısıyla bugün Bölüm 1031, değerli mülklerin takasını gerçekleştiren gayrimenkul yatırımcıları, geliştiriciler, ev sahipleri ve ev sahipleri tarafından yoğun olarak kullanılmaktadır. Bazı kiralık uçaklar gibi bazı istisnalar hâlâ geçerlidir. Ancak çağdaş 1031 faaliyetlerinin büyük çoğunluğu gayrimenkul varlıklarının takasını içeriyor.
Gayrimenkule bu kadar yoğun bir şekilde odaklanmaya yönelik bu evrim, Kongre ve IRS'nin kısıtlamalar eklemesiyle onlarca yılda yavaş yavaş gerçekleşti. Hatta "benzer" gayrimenkul tanımı bile daha fazla esnekliğe izin vermek için yıllar içinde gevşetildi. Örneğin, boş arazi artık sorunsuz bir şekilde bir apartman binasıyla değiştirilebilir.
Dolayısıyla temeller aynı kalsa da Bölüm 1031, geçtiğimiz yüzyıl boyunca düzenleyiciler ve yasa koyucular tarafından sürekli olarak şekillendirildi ve geliştirildi. Sonuçlar, faydasını daralttı ancak aynı zamanda çağdaş borsaların nasıl yürütülmesi gerektiği konusunda daha fazla kesinlik sağladı.
Nitelikli Aracılar
Nitelikli bir aracı (QI), tüm gecikmiş 1031 değişimlerini mümkün kılan kritik bir oyuncudur.
QI birkaç hayati rolü yerine getirir:
- Vergi mükellefi adına feragat edilen mülkün satışından fon alırlar ve tutarlar. Bu, vergi mükellefinin döviz fonlarının kontrolünü uygunsuz bir şekilde ele geçirmesi durumunda "yapıcı tahsilatı" önler.
- Değiştirilen mülkün satın alınmasının gerekli zaman dilimi içinde tamamlanması için döviz fonlarının transferini kolaylaştırırlar.
- Değişim sözleşmesi, kapanış belgeleri ve IRS formları gibi değişim için gerekli tüm belgeleri hazırlarlar.
- İşlemin yapılandırılmasına yardımcı olurlar ve borsayı 1031 düzenlemelerine uygun tutmak için her türlü sorunu çözmeye çalışırlar.
Temel olarak QI, değiş tokuş yapan vergi mükellefi ile mülk satışından elde edilen gelirler arasında önemli bir ayrım katmanı sağlar. Bu emsallere uygunluk ilişkisi, vergi mükellefinin, takası diskalifiye edecek şekilde fonların "yapıcı bir şekilde alındığı" kabul edilmesini engellemektedir.
QI ayrıca işlemlere bağlı tüm gerekli başvuruları ve evrakları da yönetir. Hem uygulama hem de dokümantasyon açısından bakıldığında, tüm değişim sürecini IRS kurallarına uygun olarak yönetiyorlar.
Birçok yatırımcı yöneliyor uzman hukuk firmaları, vergi uzmanları, bankalar veya bağımsız QI şirketlerinin değişim kolaylaştırıcısı olarak hizmet vermeleri. Bir 1031 işleminin karmaşıklıklarında gezinirken çok değerli olan deneyim ve kaynakları sağlarlar.
Yetkin ve etik niteliklere sahip bir aracının seçilmesi, 1031 değişimi planlanırken en önemli kararlardan biridir. Niteliksiz bir kolaylaştırıcıya güvenmek tüm borsayı riske atabilir. Vergi ertelenmiş değişiminizi gerçekleştirmek için bir QI seçerken gerekli özeni gösterin.
Sonuç olarak
Bu, 1031 değişimini düşünüyorsanız bilmeniz gereken önemli şeyleri kapsar. İşlemi doğru bir şekilde uygulamak için mali ve vergi danışmanlarınızla yakın işbirliği içinde çalışın. Ancak uzun vadeli gayrimenkul yatırımcıları ve girişimcilere sağlanan faydalar, başlangıçta gerekli olan çabalardan kesinlikle daha ağır basabilir.
Düzgün yürütülen bir 1031 değişimi, gayrimenkul varlıklarınızı genişletip çeşitlendirirken vergileri ertelemenize olanak tanır. Zenginlik oluşturmak ve yatırımcı olarak esneklik sağlamak için güçlü bir araçtır. Öyleyse, 1031 borsasının avantajlarını bir sonraki emlak işleminizde nasıl kullanabileceğinizi keşfedin.
