Никто не хочет получать уведомление от домовладельца о повышении арендной платы. Тем не менее, похоже, что арендаторы наблюдают беспрецедентный рост цен. Но как насчет этих страшных повышений арендной платы? И насколько арендодатель может законно поднять арендную плату?
Повышение арендной платы неизбежно в жизни любого арендатора. Нет ограничений на то, насколько ваш арендодатель может увеличить арендную плату в большинстве мест без контроля арендной платы. Однако арендодатели не могут повышать арендную плату под влиянием момента: в большинстве штатов есть законы, регулирующие, когда ваш арендодатель может повысить арендную плату и как ваш арендодатель должен направить вам уведомление о повышении арендной платы.
Кроме того, в большинстве юрисдикций арендодатели не могут увеличивать вашу арендную плату в качестве возмездия за осуществление определенных прав арендатора, например, за сообщение о нарушении кодекса вашего арендодателя. Арендодателям также запрещено во всех штатах повышать арендную плату по дискриминационным причинам.
5 шагов для успешного повышения арендной платы при сохранении арендаторов
№1. Изучите местные законы об аренде
Прежде чем рассматривать вопрос об увеличении арендной платы при продлении договора аренды, рекомендуется ознакомиться с местными правилами аренды. Что касается повышения арендной платы, государственные и местные правила различаются: в некоторых местах повышение арендной платы полностью запрещено, в то время как в других действуют ограничения на арендную плату, которые не позволяют арендодателям повышать арендную плату выше определенного процента или суммы в долларах.
№ 2. Сделайте увеличение арендной платы условием вашей аренды.
Если вы живете в районе, где вы можете повышать арендную плату, ваши арендаторы, скорее всего, будут ожидать, что вы будете делать это каждый год. Чтобы избежать неожиданностей, вы все равно должны указать это увеличение, включив его в первоначальный договор аренды.
Первоначальный арендный договор должен включать информацию об увеличении, например, какой процент арендной платы будет увеличиваться каждый год или сколько денег будет собираться. Не забудьте указать любую информацию о том, когда арендатор должен уведомить о намерении продлить договор аренды, чтобы у вас обоих было достаточно времени для подготовки к следующим шагам. Настраиваемый шаблон аренды можно использовать для указания каждого шага процесса повышения арендной платы.
№3. Определите, сколько арендной платы вы можете поднять
Сумма повышения арендной платы по запросу будет определяться рыночной стоимостью сопоставимых квартир в регионе. Проведите небольшое исследование и соберите список доступной арендной платы за квартиру в районе вашего объекта, а затем используйте эти расходы для расчета новой ежемесячной стоимости. Например, если типичная арендная плата за квартиру с одной спальней с эквивалентными удобствами составляет 1,600 долларов, повышать арендную плату до 1,900 долларов — не лучшая идея.
Затем подумайте о количестве вакансий. Вы замечаете много незанятых квартир, идентичных вашей, в соседних домах? Были ли у вас проблемы с поиском новых арендаторов для других ваших объектов? Ваша аренда находится в районе с интенсивным движением и постоянным спросом? Знание того, сможет ли ваш арендатор просто найти другую квартиру после того, как вы повысите арендную плату, поможет вам решить, стоит ли оно того.
Также очень важно помнить, что тот факт, что аналогичные объекты аренды в вашем регионе сдаются за определенную сумму, не означает, что вы можете существенно повысить свою арендную плату, чтобы соответствовать им. Хотя арендная плата может быть значительно увеличена при поиске новых арендаторов, ни один нынешний арендатор не согласится на значительное повышение арендной платы.
Типичное увеличение арендной платы составляет от 3% до 5%, в зависимости от вашей ситуации, местных правил аренды и текущей арендной платы.
№3. Обновите аренду и не отставайте от потребностей в обслуживании.
Если вы внесли значительные улучшения в сдаваемое в аренду имущество, пока ваши нынешние арендаторы все еще жили в нем, у вас может быть веская причина повысить арендную плату, чтобы отразить эти улучшения. С другой стороны, если вы проигнорировали требования ваших арендаторов относительно ремонта и технического обслуживания, у вас, как правило, нет особых причин для повышения арендной платы.
Если вы решите увеличить арендную плату, вы можете дать своим нынешним арендаторам вескую причину для продления, модернизировав некоторые старые приборы или внеся другие изменения в собственности, которые они запросили. Точно так же вполне вероятно, что ваши арендаторы потребуют определенных улучшений, прежде чем согласиться на продление аренды и повышение арендной платы.
№ 4. Сообщите своим арендаторам
Пришло время уведомить ваших арендаторов после того, как вы решили, насколько вы хотите поднять арендную плату. Это должно быть сделано за 45-60 дней до истечения срока аренды.
Поскольку наилучшим сценарием для арендодателя является эффективное повышение арендной платы при сохранении хороших связей со своими арендаторами, вы должны иметь представление о том, на что вы готовы пойти на компромисс, чтобы арендатору было комфортно с повышением. Компромиссы могут включать перекраску квартиры, замену устаревших приборов, предоставление бесплатной парковки или другие недорогие уступки.
После того, как вы достигли соглашения об увеличении арендной платы, не забудьте предоставить своим арендаторам подписанное и датированное «уведомление о повышении арендной платы» для вашего собственного учета. Это разумная привычка, которой следует следовать перед продлением аренды.
№ 5. Уведомление арендаторов о повышении арендной платы
Если вы решите увеличить арендную плату, очень важно четко и оперативно общаться со своими арендаторами. Обратитесь к своему юристу, чтобы узнать, есть ли какая-либо особая информация, которую вам нужно включить в свой рынок, и каковы сроки уведомления. Уведомление о повышении арендной платы в штате Калифорния обычно включает следующую информацию:
- Имя каждого арендатора
- Адрес объекта недвижимости
- Ваше имя и контактные данные
- Дата уведомления о повышении арендной платы
- Сумма арендной платы за предыдущую аренду
- Новая ежемесячная сумма арендной платы
- Дата начала повышения арендной платы
- Раздел суммы арендной платы в договоре аренды
- Требуется уведомление о непродлении.
- Уведомление о непродлении договора лизинга
Будьте в курсе рыночных условий и тенденций в вашем регионе, чтобы вы могли принимать более обоснованные решения о приобретениях, управлении недвижимостью и других вопросах. У вас будет вся необходимая информация, включая сведения о сопоставимых объектах и рыночные данные].
Когда и как ваш арендодатель может увеличить арендную плату?
За исключением штатов и городов с регулируемой арендной платой, юридические полномочия вашего арендодателя повышать арендную плату в основном определяются тем, есть ли у вас договор аренды или договор помесячной аренды.
Может ли арендодатель повысить арендную плату в течение срока аренды?
Арендодателям не разрешается повышать арендную плату в течение срока действия договора аренды. Единственными исключениями являются случаи, когда в договоре прямо указано, что среднесрочное повышение арендной платы разрешено, или когда вы и ваш арендодатель соглашаетесь поднять арендную плату (например, потому что вы приводите соседа по комнате или покупаете домашнее животное).
В большинстве штатов по истечении годового срока аренды арендодатель может поднять арендную плату до любой цены, поддерживаемой рынком. Однако в штатах или городах с контролем арендной платы домовладелец может быть ограничен в том, насколько он или она может поднять арендную плату.
Может ли арендодатель увеличить арендную плату для месячного арендатора?
Когда у вас есть помесячная договоренность об аренде, арендодателям легче поднять арендную плату. Если у вас есть помесячный договор аренды, ваш арендодатель может повысить арендную плату (или изменить любое другое положение договора аренды), направив вам уведомление, требуемое в соответствии с законодательством штата.
В большинстве штатов требуется, чтобы уведомления об увеличении арендной платы были в письменной форме, доставлены арендатору определенным образом и предоставлены за определенное количество дней до того, как повышение вступит в силу (обычно 30 дней). Кроме того, уведомление о повышении арендной платы должно быть в письменной форме; в некоторых штатах требуется заказное письмо.
Устные уведомления о повышении арендной платы недействительны в большинстве штатов и не обязывают вас платить более высокую арендную плату, если вы прямо не согласны с этим.
Что делать, если арендодатель неправильно повышает арендную плату
У вас есть выбор, если ваш арендодатель не уведомит вас заблаговременно о повышении арендной платы или если вы считаете, что ваш арендодатель повышает вашу арендную плату по дискриминационным или репрессивным причинам.
То, как вы отреагируете на неправильное уведомление о повышении арендной платы, зависит от того, заключены ли у вас договор аренды или помесячной аренды.
Когда вы являетесь ежемесячным арендатором, как вы реагируете на незаконное повышение арендной платы?
Имейте в виду, что у вашего арендодателя есть много возможностей для повышения арендной платы, включая возможность уведомления вас только за 30 дней. Если вы хотите продолжать жить в своей квартире, а запланированное вашим арендодателем повышение арендной платы не является значительным, вам лучше принять его, не указывая на ошибочное уведомление. Ведь арендодатель может просто исправить ошибку и повторить попытку.
Чтобы сумма прибавки таинственным образом не росла, попросите арендодателя записать ее. Увеличение должно быть включено либо в новый договор аренды, либо в документально оформленную корректировку существующего договора аренды.
Когда у вас есть договор аренды, как вы реагируете на незаконное повышение арендной платы?
Если у вас есть аренда, вопрос немного другой. Поскольку одним из основных преимуществ аренды является защита от повышения арендной платы в течение срока аренды, рекомендуется бороться с любыми запланированными повышениями арендной платы.
Однако в некоторых случаях может быть ошибкой информировать арендодателя о том, что положение об арендной плате не может быть изменено в течение срока аренды. Если вы постоянно запаздываете с оплатой арендной платы или нарушаете другое важное условие, за которое вас могут выселить (например, к вам въехал ваш парень, нарушив ограничения на аренду жилья), вы можете выиграть битву, но проиграть войну. Таким образом, если у арендодателя есть юридическая причина для выселения, может быть разумнее согласиться с изменением арендной платы, чем отстаивать свои права и рисковать потерей права аренды, особенно если вы намерены оставаться в собственности в течение длительного периода времени.
Повышение арендной платы в результате преследований или дискриминации
Арендодателям не разрешается повышать арендную плату дискриминационным образом, например, исключительно для представителей определенной расы или религии или только для семей с детьми. Доказать дискриминацию может быть сложно, но если вы считаете, что у вас есть достаточные доказательства дискриминации — например, отзывы других арендаторов, которые подверглись аналогичному обращению из-за их статуса — вы можете оспорить повышение арендной платы.
Кроме того, в большинстве мест ваш арендодатель не может использовать повышение арендной платы (или выселить вас или сократить ваши услуги) в отместку за осуществление определенного законного права. Например, если вы подадите обоснованную жалобу в государственное учреждение о неудовлетворительных обстоятельствах в вашей съемной квартире, ваш арендодатель не сможет поднять вашу арендную плату, чтобы наказать вас.
В некоторых регионах закон предполагает злой умысел со стороны вашего арендодателя, если увеличение происходит в течение определенного периода времени, когда вы воспользовались своим законным правом. В Аризоне, например, свидетельство жалобы арендатора в течение шести месяцев после предполагаемого репрессивного поведения создает презумпцию того, что арендодатель действует в ответ. (Пересмотренный Устав Аризоны 33-1381 (2023 г.).)
Как влияет повышение арендной платы на ваш гарантийный депозит?
Повышение арендной платы часто сопровождается увеличением гарантийных депозитов. Вот как это работает. Многие штаты ограничивают сумму залога, который может взимать домовладелец. Депозиты обычно ограничены суммой, кратной месячной арендной плате, например, максимальный депозит может в два раза превышать месячную арендную плату.
Таким образом, если ваш домовладелец увеличивает вашу арендную плату на законных основаниях, он также может на законных основаниях увеличить ваш залог. Например, если депозит в два раза превышает месячную арендную плату, а ваша арендная плата в размере 1,000 долларов США увеличилась до 1,100 долларов США, максимальная сумма депозита увеличивается с 2,000 долларов США до 2,200 долларов США.
Переговоры о повышении арендной платы с арендодателем
Вы мало что можете сделать на законных основаниях в отношении повышения арендной платы, если это не нарушает закон о контроле за арендной платой и не является ни дискриминационным, ни репрессивным. Арендодатель может взимать плату, которую выдержит рынок (до тех пор, пока не будет действовать контроль за арендной платой). Однако вы можете обратиться к деловой хватке вашего арендодателя.
Хотя цель арендодателя — зарабатывать деньги, умные арендодатели понимают, что высокая арендная плата — не единственный способ заработать много денег. Долгосрочные арендаторы — лучшие, потому что они не требуют особого ухода — их не нужно выселять, предъявлять иски, нянчиться, убирать за ними, делать выговоры за нарушение правил или проводить собеседования и исследования как часть затрат времени и денег. потребляет процесс подачи заявки на нового арендатора.
Если вы хороший, долгосрочный арендатор, который может убедить своего арендодателя в том, что повышение арендной платы заставит вас переехать, он или она может, по крайней мере, смягчить повышение. Ваша переговорная сила с арендодателем увеличится, если вы сможете продемонстрировать, что многие другие постоянные, долгосрочные арендаторы так же недовольны и рассматривают возможность ухода. Если повышение арендной платы затронет других жителей вашего дома, соберитесь вместе, чтобы высказаться. Помните, что даже на жестком рынке аренды найти надежных долгосрочных арендаторов может быть непросто.
Заключение
Ни один арендатор не будет рад переплачивать. Однако, если вы умеете организованно и разумно повышать арендную плату, у вас будет меньше жалоб. Вы можете сделать каждое повышение арендной платы более предсказуемым и, следовательно, более приятным для ваших арендаторов, если включите его в договор аренды с особыми требованиями к предварительному уведомлению.
Статьи по теме
- ПОМЕСЯЧНАЯ АРЕНДА: Как это работает
- АРЕНДА VS АРЕНДА ДОМА: в чем основные отличия?
- ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В США
- СТРАХОВАНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ: покрытия и расходы
- КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА: определение, требования, процесс и руководство
Рекомендации
