Большинство взрослых американцев наверняка слышали термины Freddie Mac и Fannie Mae в какой-то момент, но они могут не знать, кто или что они собой представляют. Названия имеют скромный характер, вызывая определенное местное очарование, которое противоречит целеустремленной функции этих титанов рынка жилья. Хотя обе организации играют важную роль на сегодняшнем внутреннем рынке, в этой статье мы рассмотрим значение FHLMC, ее историю, доход от аренды, руководство по продажам и основные функции, а также то, поддерживается ли она правительством США. Изучите разницу между Gnma Fnmaf и FHLMC, а также между FHLMC и Fnma.
Что такое FHLMC?
Федеральная корпорация по ипотечному жилищному кредитованию (FHLMC) — это акционерное, спонсируемое государством предприятие (GSE), созданное Конгрессом в 1970 году для обеспечения притока денег к ипотечным кредиторам, тем самым продвигая домовладение и арендное жилье для американцев со средним доходом. FHLMC, также известная как Freddie Mac, является крупным игроком на вторичном ипотечном рынке, покупая, гарантируя и секьюритизируя жилищные кредиты.
История FHLMC
В 1970 году федеральное правительство учредило Федеральную корпорацию ипотечного жилищного кредитования (FHLMC), или Freddie Mac, чтобы обеспечить непрерывный поток финансирования ипотечным кредиторам, чтобы стабилизировать рынок жилья и расширить доступное американское домовладение. До появления Freddie Mac (и Fannie Mae) сектор розничного жилья требовал большего регулирования и еще более целенаправленных стимулов для сохранения ликвидности и стабильности.
Сначала была Fannie Mae.
Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация) была создана правительством в 1938 году в рамках Нового курса, чтобы помочь создать более стабильный поток финансирования, связанного с ипотекой, для поддержки роста доступного жилья. Конгресс создал Freddie Mac, преследовавший аналогичную цель, только спустя 30 лет.
Создание Fannie Mae создало основу для большого жилищного бума после Второй мировой войны, предоставив домохозяйствам среднего класса безопасное и дешевое финансирование. Это стало возможным не только благодаря притоку кредитов, обеспеченных государством, но и благодаря созданию «вторичного рынка» для этих кредитов, на котором они могли быть упакованы и проданы как ценные бумаги. Они называются ценными бумагами с ипотечным покрытием (MBS).
Вторичный рынок, или рынок облигаций, сделал всю бизнес-модель прибыльной и предоставил банкам и другим кредиторам реальную возможность уверенно предлагать 20- и 30-летние кредиты с фиксированной процентной ставкой. Выгода для клиентов была очевидна: розничные ипотечные кредиты теперь можно было выплачивать медленно и последовательно, что обеспечивало местную экономическую стабильность. Что касается кредитования, то возможность объединять и продавать жилищные кредиты в качестве залога давала средства для пополнения ликвидности и побуждала кредиторов активно финансировать новые кредиты.
Что делает FHLMC?
Миссия Freddie Mac — обеспечить ликвидность, стабильность и доступность на рынке жилья США. Он преследует эти цели с помощью нескольких инструментов в своем распоряжении.
№ 1. Ликвидность:
Freddie Mac приобретает ипотечные кредиты у небольших банков, кредитных союзов и других кредиторов. В результате Freddie Mac поддерживает ликвидность своей кредиторской сети, что позволяет ей продолжать выдачу кредитов. Это ключ к поддержанию работы ипотечного рынка.
№ 2. Стабильность:
Freddie Mac консолидирует приобретаемые ипотечные кредиты в ценные бумаги, которые затем продает инвесторам на вторичном ипотечном рынке. Это помогает стабилизировать более широкий ипотечный рынок.
№ 3. Доступность:
Хотя Freddie Mac не влияет на цены на недвижимость, он предоставляет схемы льготного финансирования, такие как Home PossibleSM и Home Possible AdvantageSM.
Руководство по продажам Fannie Mae
Fannie Mae и FHLMC недавно обновили свои руководства по продажам.
Fannie Mae выпустила Объявление о Руководстве по продажам (SEL-2022-01), которое включает следующие изменения:
- Оценка настольных компьютеров: Разрешение использования настольных оценок для некоторых сделок по приобретению основного жилья с одной единицей жилья с коэффициентом LTV меньше или равным 90% (вступает в силу 19 марта 2022 г.);
- Кредиты на ремонт дома: Следующие требования были обновлены для кредитов HomeStyle Renovation: (1) ремонтные работы должны быть завершены в течение 15 месяцев с даты закрытия кредита; (2) продление свыше 15-месячного срока будет разрешено только в связи со смягчающими обстоятельствами, не зависящими от заемщика; и (3) дополнительная информация, требуемая в соглашении о кредите на ремонт (действует со 2 февраля 2022 г.).
- Кредит на корректировку цен на уровне ссуды для свойств HomePath: разрешение кредитору кредитовать заемщика в счет стоимости оценки, когда кредит, обеспеченный недвижимостью HomePath, продается Fannie Mae (начиная со 2 февраля 2022 г.); и
- Документация по активам: Обновлены требования к документации для проверки активов для гарантированных транзакций рефинансирования, подтвержденных в рамках андеррайтинга для настольных компьютеров (т. е. не требуется документировать активы, если суммы, требуемые для проверки, составляют 500 долларов США или меньше) (вступает в силу 19 марта 2022 г.).
Руководство по продажам FHLMC
FHLMC опубликовал Бюллетень руководства по продажам 2022-2, в котором, среди прочего, рассматриваются следующие вопросы:
- Право собственности и оценки: Основываясь на успехе временных гибких возможностей оценки COVID-19 и рыночном аппетите к вариантам оценки, не требующим физического осмотра, Freddie Mac представляет вариант оценки на рабочем столе вместо оценки внутренней и внешней инспекции для определенных транзакций. 6, 2022).
- Контроль качества: повышенная гибкость для повторной проверки данных, полученных от сторонних поставщиков услуг, назначенных Freddie Mac, а также возможность повторной проверки занятости и дохода по электронной почте (действует со 2 февраля 2022 г.);
- Доход и активы: Обновлены требования к возрасту налоговой декларации, отражающие даты налогового года 2021, а также дополнительная конкретизация Кредитные линии Home Equity (HELOCs) в качестве приемлемого источника средств для покрытия первоначального взноса, расходов на закрытие и резервов, при условии, что ипотечное досье включает доказательства того, что HELOC обеспечен недвижимым имуществом заемщика и что доходы от HELOC были выплачены заемщику (вступает в силу 2 февраля, 2022 г.); и
- Пользовательские формы и сертификаты: Отменяет примечание и пояснение к ипотечному кредиту с доступной ставкой (вступает в силу 2 февраля 2022 г.).
Доход от аренды FHLMC
В бюллетене 2018-19, опубликованном 31 октября 2018 г., FHLMC объявил об изменениях в требованиях к доходу от аренды. Основные изменения перечислены здесь.
Доход от аренды FHLMC необходим для соответствия требованиям
При использовании дохода от аренды для квалификации Freddie Mac (FHLMC) приняла следующие требования:
- Заемщики должны владеть основным местом жительства, чтобы иметь право на получение дохода от аренды, полученного от предмета недвижимости при покупке сдаваемого в аренду имущества или преобразовании основного места жительства в сдаваемое в аренду имущество. Если заемщик не владеет основным местом жительства, доход от сдачи в аренду не может быть использован для получения права.
- Заемщики, которые приобретают арендуемую недвижимость или преобразуют свое основное место жительства в арендуемую недвижимость, сталкиваются со следующими ограничениями, если у них нет опыта управления инвестиционной недвижимостью не менее одного года:
- Доход от аренды может быть использован только для компенсации выплаты PITI за сдаваемое в аренду имущество.
- Любой доход от аренды, превышающий платеж PITI, не может быть добавлен к валовому ежемесячному квалификационному доходу заемщика.
- FHLMC также отменил условие о том, что чистый доход от аренды, используемый для квалификации, должен быть ограничен 30% ежемесячного квалификационного дохода заемщика, если у заемщика не было как минимум одного года истории управления арендной недвижимостью.
Документация о доходе от аренды
Налоговые декларации за два предыдущих года больше не требуются; требуется только самая последняя налоговая декларация заемщика. Если документы не показывают, что имущество было отремонтировано или приобретено в конце предыдущего календарного года, доход от аренды должен быть годовым.
Ниже приведены текущие требования к доходу от аренды FHLMC:
- Займы, представленные 12 апреля 2019 года или позже, должны соответствовать новым правилам Freddie Mac.
- До 12 апреля 2019 года поданные займы имели два варианта:
- Существующие требования Freddie Mac к доходу от аренды могут быть выполнены, если кредитные средства будут получены не позднее 24 мая 2019 года.
- Новые требования FHLMC к доходу от аренды могут быть выполнены.
FHLMC против Fnma
Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация или FNMA) была создана в 1938 году в рамках поправки к Национальному закону о жилье. Он считался федеральным правительственным агентством, и его задача заключалась в том, чтобы служить вторичным ипотечным рынком для ссуд, застрахованных Федеральным управлением жилищного строительства. В соответствии с Уставным актом 1954 года Fannie Mae перестала быть федеральным государственным учреждением и стала частно-государственной корпорацией.
Fannie Mae и Freddie Mac удивительно похожи. Оба являются публичными компаниями, которые были созданы для достижения общественной цели. Ключевое различие между ними заключается в происхождении ипотечных кредитов, которые они покупают. Fannie Mae получает ипотечные кредиты в крупных розничных или коммерческих банках, а Freddie Mac получает кредиты в небольших банках, обычно называемых «сберегательными банками» или «сберегательно-кредитными ассоциациями», которые занимаются предоставлением банковских услуг населению.
В чем разница между GNMA, FNMAF и FHLMC?
Давайте теперь обсудим Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae. Что именно они собой представляют и чем отличаются?
Сходства начинаются с того факта, что все три имеют дело со вторичным рынком ипотеки. Что это означает? Давайте представим, что вы идете в Tiny National Bank и получаете кредит в 1 миллион долларов. Поскольку это местный банк, это были все деньги, доступные для кредитования. Tiny National Bank продает долговую расписку, которую вы предоставили инвестору на вторичном рынке. Теперь, когда у инвестора есть долговая расписка, у банка есть еще один миллион долларов наличными, который он может выдать взаймы. Это гарантирует, что банк имеет стабильный запас средств для кредитования. Это чрезмерное упрощение, но вы поняли идею.
Ginnie Mae похожа на Fannie Mae и Freddie Mac, с той разницей, что Ginnie Mae является государственным предприятием, а Fannie Mae и Freddie Mac являются «предприятиями, спонсируемыми государством» (GSE), которые являются зарегистрированными на федеральном уровне корпорациями, находящимися в частной собственности акционеров. .
Сегодня ценные бумаги Ginnie Mae являются единственными ценными бумагами с ипотечным покрытием, которые обеспечены гарантией «полной достоверности и кредитоспособности» федерального правительства США, хотя некоторые утверждают, что ценные бумаги Fannie Mae и Freddie Mac являются де-факто или «эффективными» бенефициарами этой гарантии. после того, как федеральное правительство спасло их от банкротства и передало под опеку правительства во время Великой рецессии в сентябре 2008 года.
Почему имена такие странные?
Имена происходят от инициалов, потому что инициалы — это то, что обожает наше правительство. (Даже наша страна называется Соединенными Штатами Америки!) Fannie Mae была создана Федеральной национальной ипотечной ассоциацией или FNMA. FHLMC, или Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования, была переименована в Freddie Mac. Правительственная национальная ипотечная ассоциация сменила название на Джинни Мэй.
Поддерживается ли FHLMC правительством США?
Нет, согласно FHLMC, «безопасность, включая любые проценты, не гарантируется и не является долгом или обязательством Соединенных Штатов или любого агентства или инструмента Соединенных Штатов, кроме Freddie Mac». Правительство США не финансирует и не защищает ценные бумаги FHLMC или FHLMC.
Fannie, Freddie и ипотечный кризис 2008 г.
Freddie Mac и Fannie Mae были публичными корпорациями в годы, предшествовавшие жилищным кризисам 2007 и 2008 годов. В результате перед ее генеральным директором и командой старшего звена была поставлена задача повысить прибыльность.
Freddie Mac и Fannie Mae взяли на себя более рискованные активы, такие как субстандартные ипотечные кредиты, потому что ипотечные кредиты, которые они держали, были обеспечены правительством США и не могли быть дефолтными. В сентябре 2008 года Федеральное агентство жилищного финансирования поставило Freddie Mac и Fannie Mae под опеку, чтобы не допустить их банкротства.
Что означает FHLMC?
FHLMC — это Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования.
Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования является частной корпорацией, учрежденной Конгрессом, целью которой является повышение стабильности и доступности рынка жилья путем приобретения ипотечных кредитов у банков и других кредиторов.
Является ли FHLMC таким же, как Freddie Mac?
Да, Freddie Mac — это другое название Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредитования, также известной как FHLMC. Компания Freddie Mac была создана в 1970 году в рамках Закона о чрезвычайном жилищном финансировании для улучшения вторичного ипотечного рынка США.
Какова роль FHLMC?
Роль Freddie Mac заключается в получении большого количества кредитов от ипотечных кредиторов, их консолидации и продаже в качестве ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.
Кто имеет право на Freddie Mac?
Заявитель должен быть постоянной организацией и действующим бизнесом, которому должным образом разрешено вести бизнес в каждой стране, где он работает по отправке или обслуживанию. Заявитель должен быть жизнеспособной компанией, способной выдавать и/или обслуживать кредиты инвестиционного уровня.
Почему банки продают ипотечные кредиты Freddie Mac?
Кредиторы могут продолжать выдавать жилищные кредиты, потому что они продают ипотечные кредиты корпорациям, таким как Freddie Mac. Freddie Mac помогает вторичному рынку ипотечного кредитования, обеспечивая движение денег по ипотечной системе независимо от экономических условий.
Каковы преимущества кредита Freddie Mac?
Ниже перечислены преимущества программы Freddie Mac SBL:
- Размер кредита может варьироваться от 750,000 7.5 до XNUMX млн долларов.
- Низкие процентные ставки, начиная с 4.51%
- Большое кредитное плечо, до 80% LTV.
- Щедрые минимумы DSCR составляют всего 1.20x.
Заключение
Домовладение является важной частью американской мечты и наиболее эффективной стратегией создания благосостояния поколений. Банки и ипотечные компании, с другой стороны, не имеют финансовых ресурсов для финансирования каждого кредита. Вот почему GSE так важны в ипотечном секторе.
Freddie Mac может обеспечить доступность для домовладельцев, ликвидность для кредиторов и общую стабильность на рынке жилья, используя свою уникальную и проверенную временем связь с Министерством финансов США. До тех пор, пока соблюдаются ограничения и избегаются сделки с высоким риском, вклады Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредитования будут продолжать приносить пользу экономике в целом и жизни людей.
Статьи по теме
- ЛИМИТ ПО ИПОТЕКЕ JUMBO: Лимит по крупной ипотеке до 2023 г.
- ДОХОД ОТ АРЕНДЫ FNMA: значение и рекомендации
- ЛОГОТИП QUEEN: истинное значение, история и почему на логотипе Queen изображена птица
- ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ ДОСТУПА MAC: как это работает
Рекомендации
