Коэффициент LTV — это процент от стоимости актива, под который кредитор готов финансировать долг. Часто указывается в процентах. Кроме того, он часто выше для предметов, которые более «желательны» в качестве залога. Стабильность стоимости, активность на вторичном рынке и простота передачи права собственности на актив являются типичными показателями того, насколько желательно использовать его в качестве залога, среди прочего. Читайте ниже, чтобы узнать больше о коэффициентах Ltv.
Коэффициент LTV
Прежде чем выдать ипотечный кредит, банки и другие кредиторы рассматривают отношение кредита к стоимости (LTV) как способ измерения риска кредитования. Оценки ссуд с высоким LTV часто рассматриваются как ссуды с более высоким риском. В результате, если ипотека будет одобрена, процентная ставка по кредиту увеличится.
Если коэффициент LTV высок, заемщику, возможно, также придется купить ипотечную страховку, чтобы снизить риск для кредитора. Частное ипотечное страхование является название для этого вида покрытия.
Как работают коэффициенты LTV
Ваш коэффициент LTV будет увеличиваться по мере того, как вам будет даваться больше денег, что увеличивает риск, который берет на себя кредитор. Если кредитор рассматривает вас как заемщика с более высоким уровнем риска, это обычно означает:
- Одобрение кредита получить сложнее.
- Есть шанс, что ваша процентная ставка увеличится.
- Возможны страховые выплаты по ипотеке.
Если вы работаете с расчетом LTV, вы, как правило, имеете дело с кредитом, который поддерживается каким-либо обеспечением. Например, когда вы занимаете деньги на покупку дома, ссуда обеспечивается залогом имущества. В случае, если вы не производите платежи, кредитор имеет право наложить арест на имущество и продать его путем обращения взыскания. Они конфискуют вашу машину, если вы перестанете платить по автокредиту.
Истинной заинтересованности у кредиторов в приобретении вашего дома нет. Им просто нужна какая-то гарантия, что если вы не заплатите, они вернут ваши деньги. Если они ссужают только до 80% стоимости имущества, они могут окупить свои деньги, продав имущество по цене ниже запрашиваемой.
Как рассчитать коэффициент LTV
Коэффициент LTV дома легко определить для заинтересованных покупателей. Это выглядит так:
LTVratio= APV/MA
где:
MA = сумма ипотеки
APV = оценочная стоимость недвижимости
Отношение LTV можно найти, разделив сумму кредита на стоимость имущества, которая дается в процентах. Например, если вы вложили 10,000 100,000 долларов на покупку дома стоимостью 90,000 90 долларов, вам потребуется занять 90,000 100,000 долларов. В результате соотношение LTV составляет XNUMX процентов (XNUMX XNUMX/XNUMX XNUMX).
LTV рассчитывается путем деления суммы кредита на стоимость залога. В случае ипотеки это будет сумма, причитающаяся по ипотеке, деленная на стоимость имущества. Тем не менее, в зависимости от отправной точки, существует ряд практических методов для расчета или получения LTV. Вот несколько иллюстраций:
№1. Минимум, необходимый для собственного капитала
Яркий пример — жилая недвижимость.
Рассмотрим покупку дома. Кредитор может иметь требование «минимального капитала», которое может составлять всего 5% (0.05) от покупной цены в качестве первоначального взноса. Максимальная LTV в этой ситуации, выраженная в процентах, составит 95% (1-минус-0.05).
№ 2. Наибольшая терпимость к риску
Будет полезно использовать пример бизнес-заемщика, который хочет финансировать производственное оборудование.
Некоторые коммерческие кредиторы захотят гарантировать наличие запаса прочности между суммой кредита и стоимостью актива. Возможно, риск-группа финансового учреждения уверена, что легко может продать оборудование со скидкой 25%. Это, вероятно, означает, что они готовы увеличить максимальную LTV до 75% в отношении актива. Это эквивалентно 1 минус «буфер эквити».
№ 3. Поток наличных денег
Одним из примеров является коммерческая ипотека. Многие коммерческие ипотечные кредиторы смотрят на кредит арендатора, исходя из того, сколько денег он может принести.
Для этого они часто выполняют расчет ипотечной способности. Аналитик будет использовать это для расчета будущего чистого операционного дохода (NOI) недвижимости, а затем использовать предполагаемую процентную ставку и минимальное обязательство по выплате долга для расчета текущей стоимости этих будущих денежных потоков.
Максимальная сумма кредита, которую они предложат, зависит от текущей стоимости. Максимальный LTV определяется путем вычитания суммы кредита из текущей оценочной стоимости имущества и умножения результата на 100 (выражается в процентах).
Понимание коэффициента LTV
Неотъемлемой частью ипотечного андеррайтинга является определение коэффициента LTV. Его можно использовать для покупки дома, превращения существующей ипотеки в новую ссуду или займа денег под стоимость недвижимости.
При оценке ипотечного кредита кредиторы используют коэффициент LTV, чтобы оценить размер риска, который они готовы взять на себя. Кредиторы считают, что существует более высокая вероятность того, что кредит не будет возвращен, если сумма займа близка или равна стоимости. Это означает, что коэффициент LTV выше. Это происходит из-за чрезвычайно низкого собственного капитала.
В результате, в случае потери права выкупа, у кредитора могут возникнуть проблемы с продажей дома по цене, которая покроет оставшуюся часть ипотечного кредита и принесет прибыль.
Способы снижения коэффициента LTV
Снижение LTV по вашим кредитам, особенно по жилищным кредитам, снижает затраты в течение всего срока кредита. Понизить LTV легко, потому что на него влияют только два фактора: сумма кредита и стоимость актива.
Потратьте больше на первоначальный взнос. Если вы действительно хотите владеть домом или автомобилем, экономия на значительном первоначальном взносе может стать испытанием для вашего терпения. Кроме того, усилия могут оказаться полезными в долгосрочной перспективе.
Опять же, очень важно понимать, как коэффициент LTV влияет на общую стоимость займа при подаче заявки на ипотеку или автокредит, что вы можете сделать, чтобы снизить свой LTV, и как это может сэкономить вам деньги в течение срока кредита.
Какой показатель LTV является хорошим
Отношение LTV 80% или меньше является оптимальным, если вы получаете традиционный кредит на покупку дома. Традиционные ипотечные кредиты с коэффициентом LTV выше 80% могут потребовать PMI, что может увеличить ваши платежи на десятки тысяч долларов в течение срока действия кредита.
Вы можете избежать неприятностей с исключительно высокими коэффициентами LTV с некоторыми ипотечными кредитами, обеспеченными государством. Например, для кредита от Федерального жилищного управления (FHA) требуется минимальный первоначальный взнос в размере 3.5% и коэффициент LTV в размере 96.5%. Для кредитов через Департаменты по делам ветеранов и сельского хозяйства не требуется первоначальный взнос (100% LTV).
Коэффициент LTV является менее важным фактором для автокредитов. В то время как автокредит с более высоким коэффициентом LTV может иметь более высокие процентные ставки, нет порога, сравнимого с 80% LTV, который соответствует лучшим условиям ипотечного кредита.
Что означает LTV 85%?
Следовательно, если банк ограничивает LTV до 85%, вы не можете задолжать более 85% от стоимости вашего дома по ипотеке и кредиту под залог дома вместе взятым. Например, 85% LTV будет составлять 170,000 200,000 долларов США, если использовать наш пример дома стоимостью 20,000 150,000 долларов США. Имея эту информацию, вы можете занять еще XNUMX XNUMX долларов в дополнение к XNUMX XNUMX долларов, которые вы все еще должны.
Является ли 60% LTV самым низким?
Да. С одним из самых низких критериев LTV, обычно предлагаемых кредиторами, ипотека с LTV 60%, вероятно, будет иметь одни из лучших и самых дешевых доступных процентных ставок. Кроме того, вам потребуется меньше кредита, если вы внесете депозит в размере 40%, а не более низкий. В целом вы будете платить меньше процентов, если возьмете меньшую сумму кредита. Кроме того, если вы одолжите меньшую часть стоимости имущества, вы сможете вернуть ее быстрее.
Однако, поскольку в 2022 году процентные ставки выросли для всех, выбор более низкого коэффициента LTV (если вы можете накопить на больший первоначальный взнос) может помочь вам получить более высокие процентные ставки и платить меньшую общую сумму процентов.
Подходит ли ипотека на 90 LTV?
Это может быть хорошая ипотека. Ипотечные кредиты LTV часто составляют от 50% до 95%, причем 90% находятся в верхней части диапазона. Вам доступны некоторые решения с LTV 90%, но они имеют более высокие ставки, потому что кредиторы берут на себя больший риск. Вероятно, вам понадобится очень высокий кредитный рейтинг.
Подумайте, можете ли вы отложить больше денег на первоначальный взнос или снизить платеж по ипотеке. Это даст вам больше вариантов с лучшими предложениями и более низкой общей стоимостью, что сэкономит вам деньги в долгосрочной перспективе. Вы можете обсудить это с ипотечным специалистом.
65% LTV — это хорошо?
Коэффициент LTV в 65% считается довольно низким. Это означает, что вы обычно можете получить более низкие процентные ставки по ипотеке по сравнению с ипотечными кредитами с более высоким LTV, а это означает, что ваши ежемесячные платежи по ипотеке будут ниже.
Если вы не выплатите ипотечный кредит, кредитор заберет ваш дом, чтобы продать его и вернуть свои деньги. Кредитор может получить достаточно денег, чтобы погасить кредит, если LTV низкий. Таким образом, ипотека с LTV 65% требует 35% депозита от цены дома.
Как работает ипотека с LTV 95%?
Ипотека 95%, обычно называемая ипотекой 95% ссуды к стоимости (LTV), представляет собой ипотеку, используемую для покупки дома с низким первоначальным взносом (не менее 5%, но менее 10% от покупной цены).
Сумма, которую вам нужно внести в ипотеку, чтобы покрыть 100% от общей стоимости покупки, называется вашим депозитом.
Заключение
Показатели LTV — это предположение, а не доказанный факт. Хотя нет высеченной в граните линии, указывающей, что кредит будет одобрен, если ваш коэффициент LTV достигнет определенного процента, ваши шансы на получение кредита увеличиваются, если он близок к приемлемому проценту.
Статьи по теме
- Соотношение ССУД К СТОИМОСТИ (LTV): значение и расчеты
- ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТНЫЙ СЧЕТ: Минимальный кредит, необходимый для покупки дома
- Лучший сайт для поиска квартир-студий в 2023 году
- Как рассчитать собственный капитал с практическими примерами и всем, что вам нужно
Справка
