Você já se perguntou se havia uma maneira de vender uma propriedade para investimento sem pagar imediatamente imposto sobre ganhos de capital? Bem, existe! É chamado de troca 1031.
Deixe-me explicar exatamente como isso funciona para que você possa ver por que é uma ferramenta tão poderosa para construir riqueza por meio de investimentos imobiliários.
O que é a Seção 1031?
Comecemos pelo princípio – de onde vem o termo “troca 1031”? Seu nome vem da Seção 1031 do Código da Receita Federal. Esta seção, frequentemente recomendada por empresas como Capital Privado Peregrino, permite vender uma propriedade para investimento e “trocá-la” por outra, ao mesmo tempo que adia os impostos sobre ganhos de capital.
Em outras palavras, você não precisa pagar imposto imediatamente sobre os ganhos da venda. Em vez disso, você pode transferir esse dinheiro para uma nova propriedade de investimento. É uma redução de impostos extremamente útil para quem investe em imóveis a longo prazo.
Aqui está um exemplo simples
Digamos que você comprou um imóvel para alugar há anos por US$ 200,000. Agora vale $ 500,000. Se você o vendesse, deveria imposto sobre ganhos de capital sobre esse lucro de $ 300,000.
Mas se você fizer uma troca 1031, poderá pegar o produto da venda do primeiro imóvel e investi-lo em outro aluguel ou propriedade de investimento de valor igual ou superior. Você adia o pagamento desses impostos sobre ganhos de capital até que eventualmente venda a nova propriedade.
Isso permite que você continue reinvestindo e aumentando seus investimentos imobiliários sem perder nada em impostos sempre que vender. Truque muito legal, certo? A bolsa 1031 tem sido uma ferramenta fundamental usada por investidores imobiliários experientes há décadas.
Como funciona uma troca 1031 básica
O tipo mais comum de troca 1031 é chamado de troca atrasada. Veja como normalmente funciona:
Etapa 1) Você vende a propriedade de investimento original.
Isso é chamado de “propriedade abandonada” no jargão 1031.
Etapa 2) Os rendimentos vão para um intermediário qualificado.
Um intermediário qualificado é um terceiro imparcial que cuida da troca para você. O intermediário abrirá uma conta de garantia para reter os recursos da venda até que possam ser reinvestidos no novo imóvel. Este é um requisito fundamental – você não pode receber os rendimentos ou obter o controle deles, mesmo que temporariamente.
Etapa 3) Você identifica possíveis propriedades de substituição.
No prazo de 45 dias após a venda da propriedade abandonada, você deve identificar as novas “propriedades de reposição” em potencial nas quais está pensando em investir. Você pode identificar até 3 propriedades em potencial sem qualquer limite de valor total. Isso lhe dá flexibilidade para procurar o investimento certo.
Etapa 4) Você fecha uma propriedade substituta.
Finalmente, você deve fechar uma das propriedades de substituição no prazo de 180 dias após a venda da propriedade original. O intermediário utilizará os recursos da venda para concretizar a nova compra, mantendo o imposto cambial diferido.
E pronto! Ao trabalhar com um intermediário e reinvestir em outra propriedade, você conseguiu trocar propriedades e diferir impostos sobre ganhos de capital. Com algum planejamento estratégico, você pode usar as bolsas 1031 para construir um império imobiliário e minimizar impostos.
Regras para manter em mente
Embora as bolsas 1031 ofereçam enormes vantagens fiscais, elas apresentam algumas limitações:
O requisito “semelhante”
Para uma troca 1031, as propriedades originais e de substituição geralmente devem ser “do mesmo tipo”. No setor imobiliário, essa exigência é bastante relaxada. Você pode trocar um terreno baldio por um prédio de apartamentos, por exemplo. Mas não se poderia trocar um imóvel por um investimento de capital privado numa empresa.
Deve ser um imóvel trocado por imóvel. E uma propriedade nos EUA só pode ser trocada por outra propriedade nos EUA, e não no exterior.
Valor igual ou superior
Para diferir totalmente os impostos, a nova propriedade deve ter valor igual ou superior ao da propriedade original vendida. Se você reinvestir menos de 100% dos rendimentos, serão devidos impostos sobre a diferença. Isso é conhecido como “inicialização”. Cálculos cuidadosos são necessários para garantir que você atenda aos requisitos de valor.
Prazos
Conforme mencionado, você tem 45 dias para identificar e 180 dias para fechar o novo imóvel. Perca qualquer um dos prazos e o imposto sobre ganhos de capital da venda será devido imediatamente. Requer alguma ação rápida e planejamento para concluir uma troca com atraso de 180 dias.
Usos criativos para trocas 1031
Com o planejamento certo, você pode usar 1031 exchanges para todos os tipos de estratégias de investimento criativas:
- Troque uma casa alugada por um prédio de apartamentos inteiro para aumentar os retornos.
- Combine várias propriedades de investimento em um investimento maior. Isso pode facilitar o gerenciamento.
- Divida uma propriedade maior em várias propriedades menores para diversificar seu portfólio.
- Troque propriedades com outro investidor em vez de vender apenas uma. Isso pode fornecer mais opções para estruturar o negócio.
- Mude de uma cidade ou estado para outro mercado que você acredita ter melhores perspectivas de investimento.
Como você pode ver, investidores experientes usam as bolsas 1031 para incorporar flexibilidade em sua estratégia de investimento imobiliário de longo prazo. O benefício do diferimento de impostos apenas adoça o negócio.
Algumas trocas para ter cuidado
Embora as regras de câmbio 1031 sejam geralmente flexíveis, existem alguns limites mais rígidos em certos casos:
Trocas de casas de férias
Se você deseja trocar sua casa principal, infelizmente as trocas 1031 não se aplicam a residências principais. Você não pode vender a casa em que mora e evitar ganhos de capital dessa forma.
No entanto, existem alguns casos limitados em que você pode trocar casas de férias ou converter uma casa principal em aluguel e utilizar um Troca 1031. Mas normalmente você precisa alugar o imóvel em tempo integral antes de vendê-lo. Consulte o seu contador para obter aconselhamento sobre sua situação específica.
Trocas de propriedades de parceria
Apenas certas formas de copropriedade, como inquilinos em comum, podem usar trocas 1031. Se você possui propriedades de investimento por meio de uma parceria ou LLC com vários membros, os swaps ficam mais complicados. Pode ser necessário distribuir a propriedade antes de vendê-la para manter o tratamento do imposto cambial.
Mais uma vez, trabalhe com especialistas familiarizados com a estruturação de bolsas 1031 para parcerias. Esta área tem algumas armadilhas para os incautos.
Certifique-se de relatar as trocas corretamente
Você deve relatar qualquer troca 1031 ao IRS preenchendo o Formulário 8824 com sua declaração de imposto do ano. Este formulário fornece detalhes importantes, como descrições das propriedades trocadas, datas de venda/compra e o valor de cada propriedade.
Certifique-se de trabalhar com seu preparador fiscal para rastrear e documentar com precisão a troca. Você não quer acionar uma auditoria!
Trazendo tudo junto
Como você pode ver, uma bolsa 1031 é uma ferramenta poderosa para qualquer investidor imobiliário ativo. Embora não sejam excessivamente complexas, as regras exigem a execução adequada da transação e o trabalho com profissionais qualificados.
Mas a recompensa de continuar a aumentar os seus investimentos imobiliários com impostos diferidos pode ser imensa ao longo de décadas. Imagine quanto mais você poderia construir investindo esses ganhos de capital em vez de entregá-los ao IRS!
Portanto, considere como você pode usar as bolsas 1031 como parte de sua própria estratégia de investimento imobiliário. Com algum planejamento e orientação especializada, você pode transformar investimentos atuais em participações futuras ainda maiores.
A Evolução da Seção 1031
As trocas da seção 1031 existem há quase um século, embora as regras tenham evoluído ao longo do tempo.
O conceito geral de uma troca “similar” com imposto diferido foi introduzido pela primeira vez em a Lei da Receita de 1921. Isso permitiu que ocorressem trocas de propriedades sem desencadear uma obrigação fiscal imediata.
Ao longo dos anos, as regras foram refinadas por vários processos judiciais, decisões do IRS e nova legislação. Uma importante decisão judicial em 1979 (Starker v. Estados Unidos) definiu trocas atrasadas e estabeleceu precedentes ainda hoje seguidos.
A lei original era bastante ampla e permitia trocas com impostos diferidos de todos os tipos de ativos comerciais e de investimento. Mas com o tempo, limitações foram adicionadas. Agora, a Secção 1031 aplica-se quase exclusivamente ao setor imobiliário, na sequência da Lei de redução de impostos e empregos de 2017.
Antes de 2018, as trocas de outras propriedades, como veículos, obras de arte, itens colecionáveis, patentes e títulos, também poderiam ser qualificadas como transações 1031. Mas a lei fiscal de 2017 restringiu-a apenas às trocas de bens imóveis para evitar supostos abusos.
Portanto, hoje, a Seção 1031 é muito usada por investidores imobiliários, incorporadores, proprietários e proprietários que realizam trocas de propriedades valorizadas. Algumas exceções, como certas aeronaves arrendadas, ainda se qualificam. Mas a grande maioria das atividades contemporâneas do 1031 envolve a troca de bens imóveis.
Esta evolução para um foco tão forte no setor imobiliário ocorreu lentamente ao longo de muitas décadas, à medida que o Congresso e o IRS acrescentavam restrições. Até mesmo a definição de bens imóveis “semelhantes” foi afrouxada ao longo dos anos para permitir mais flexibilidade. Por exemplo, terrenos baldios agora podem ser trocados por um prédio de apartamentos sem problemas.
Assim, embora os fundamentos tenham permanecido os mesmos, a Secção 1031 foi continuamente moldada e aperfeiçoada por reguladores e legisladores ao longo do último século. Os resultados reduziram a sua utilidade, mas também proporcionaram mais certeza sobre como as trocas contemporâneas deveriam ser executadas.
Intermediários Qualificados
Um intermediário qualificado (QI) é um ator crítico que torna possíveis todas as 1031 trocas atrasadas.
O QI desempenha várias funções vitais:
- Eles recebem e retêm recursos provenientes da venda do imóvel abandonado em nome do contribuinte. Isto evita o “recebimento construtivo” quando o contribuinte assume indevidamente o controlo dos fundos cambiais.
- Eles facilitam a transferência de fundos cambiais para concluir a compra do imóvel de substituição dentro do prazo exigido.
- Eles preparam toda a documentação necessária para a troca, como contrato de troca, documentos de fechamento e formulários do IRS.
- Eles ajudam a estruturar a transação e resolver quaisquer problemas para manter a bolsa em conformidade com os regulamentos 1031.
Basicamente, o QI fornece uma camada essencial de separação entre o contribuinte que troca e o produto da venda do imóvel. Essa relação de plena concorrência evita que o contribuinte seja considerado “recebedor construtivo” dos recursos, o que desqualificaria a troca.
O QI também lida com todos os registros e documentos necessários vinculados às transações. Do ponto de vista de execução e documentação, eles orientam todo o processo de troca em conformidade com as regras do IRS.
Muitos investidores recorrem escritórios de advocacia especializados, profissionais fiscais, bancos ou empresas independentes de QI para servirem como facilitadores de intercâmbio. Eles fornecem experiência e recursos inestimáveis ao navegar pelas complexidades de uma transação 1031.
Selecionar um intermediário qualificado, competente e ético é uma das decisões mais importantes ao planejar uma troca 1031. Depender de um facilitador não qualificado pode colocar todo o intercâmbio em risco. Portanto, faça a devida diligência ao selecionar um QI para lidar com sua troca com imposto diferido.
Conclusão
Isso cobre as principais coisas que você precisa saber se estiver considerando uma troca 1031. Trabalhe em estreita colaboração com seus consultores financeiros e fiscais para implementar a transação corretamente. Mas os benefícios para investidores e empreendedores imobiliários de longo prazo podem certamente superar qualquer esforço inicial necessário.
Uma troca 1031 executada corretamente permite diferir impostos enquanto expande e diversifica seus ativos imobiliários. É uma ferramenta poderosa para construir riqueza e proporcionar flexibilidade ao investidor. Portanto, explore como você pode colocar os benefícios das trocas 1031 em prática em sua próxima transação imobiliária.
