Um dos aspectos mais importantes da compra de uma casa é determinar o tipo de hipoteca que melhor atende às suas necessidades. Um empréstimo hipotecário jumbo pode ser necessário para comprar a casa dos seus sonhos ou, em algumas áreas do país, para comprar qualquer casa.
Aqui está um guia para ajudá-lo a determinar se uma hipoteca jumbo e a taxa são boas para você.
O que é uma hipoteca Jumbo?
Uma hipoteca de casa jumbo, também conhecida como empréstimo não conforme, é qualquer valor de hipoteca que exceda o limite de empréstimo conforme da Agência Federal de Financiamento de Habitação. Uma hipoteca jumbo é mais arriscada e tem uma taxa de juros um pouco mais alta do que outras opções de empréstimo, porque não pode ser concedida pela Fannie Mae ou Freddie Mac.
O teto de empréstimo atual para uma propriedade de uma unidade nos Estados Unidos contíguos é de US$ 510,400. (incluindo DC e Porto Rico). Se você deseja comprar uma casa por mais de $ 510,400, seu empréstimo será classificado como jumbo.
As restrições de empréstimo jumbo diferem dependendo da localização da propriedade e do número de unidades nela. As limitações de empréstimos jumbo são maiores no Alasca, Guam, Havaí e nas Ilhas Virgens Americanas.
Qual é o processo de obtenção de uma hipoteca Jumbo?
Empréstimos jumbo, como hipotecas convencionais, estão disponíveis em uma variedade de termos e cronogramas de pagamento, e podem ser empréstimos de taxa fixa ou de taxa ajustável. A Rocket Mortgage agora oferece empréstimos jumbo de taxa fixa ou ajustável de 15 e 30 anos.
Os empréstimos jumbo, por outro lado, operam de forma diferente das hipotecas normais. Esses empréstimos têm requisitos mais rigorosos do que outros tipos de hipotecas, e você deve atender a requisitos muito específicos de tipo de propriedade, adiantamento, pontuação de crédito e relação dívida / renda para obter um.
Classes de propriedade
Como não há restrições governamentais sobre como você pode usar seu empréstimo jumbo, você pode adquirir uma variedade de propriedades. A maioria das hipotecas jumbo podem ser usadas para residências primárias, casas de férias e propriedades de investimento, desde que você atenda aos outros requisitos do seu credor.
Pagamento adiantado
Quando comparados aos empréstimos em conformidade, os empréstimos jumbo geralmente têm requisitos de adiantamento substancialmente maiores. Os credores frequentemente solicitam um adiantamento de 20% em empréstimos jumbo para casas unifamiliares. Um adiantamento maior também pode ser necessário para segundas residências e edifícios multifamiliares. Finalmente, o pagamento mínimo é determinado pelo valor do empréstimo, bem como pela sua pontuação de crédito.
Para uma casa unifamiliar no valor de até US$ 2 milhões, é necessário um adiantamento de 10.01% com o empréstimo Jumbo Smart da Rocket Mortgage. Um adiantamento de 15% é necessário para comprar uma casa para duas famílias, também conhecida como duplex.
Classificação de Crédito
Quando se trata de garantir uma hipoteca jumbo, sua pontuação de crédito é muito importante. Sua pontuação de crédito é uma avaliação numérica de sua confiabilidade como mutuário. Sua pontuação de crédito pode variar de 300 a 850, e vários elementos são considerados para determiná-la.
A pontuação de crédito exata necessária para se qualificar para uma hipoteca jumbo varia de acordo com o credor e as circunstâncias do empréstimo. A qualificação mínima para uma residência fixa de 30 anos, casas de férias e propriedades de investimento com um empréstimo Jumbo Smart é uma pontuação FICO mediana de 680®, enquanto isso pode variar até 760, dependendo do tipo de propriedade e do que você está tentando para realizar em sua transação de hipoteca.
Uma pontuação de crédito mínima de 700 é necessária para um empréstimo fixo de 15 anos ou um Jumbo Smart ARM. Para obter informações adicionais, contacte um especialista em crédito à habitação.
Cálculo da Dívida sobre a Renda (DTI)
Sua relação dívida/renda (DTI) compara a quantidade de dinheiro que você ganha com a quantidade de dívida que você tem. Divida todos os seus pagamentos mensais mínimos obrigatórios pelo seu rendimento antes de impostos para calcular o seu rácio de DTI.
Por exemplo, se você pagar US$ 1,000 em contas por mês e levar para casa US$ 2,000 antes dos impostos, seu índice de DTI será de 50%: US$ 1,000 dividido por US$ 2,000.
Ao solicitar um empréstimo jumbo, um índice DTI baixo é fundamental, pois mostra aos credores que você terá o fluxo de caixa adequado para cumprir seus pagamentos de hipoteca. Você pode conseguir um empréstimo jumbo com uma taxa de DTI maior se tiver um adiantamento ou pontuação de crédito maior.
Por que as hipotecas jumbo são tratadas de forma diferente?
A indústria de hipotecas funciona da seguinte forma: os credores originam hipotecas, que eles vendem prontamente para investidores hipotecários como Fannie Mae ou Freddie Mac para que eles possam continuar a fazer empréstimos. No entanto, Fannie e Freddie só estão autorizados a comprar hipotecas que aderem ao Diretrizes da FHFA.
Após a compra dessas hipotecas, Fannie e Freddie as agrupam com outros empréstimos idênticos para vender a investidores no mercado secundário de hipotecas. Um processo semelhante ocorre frequentemente com hipotecas jumbo, porém outros investidores estão envolvidos.
Hipoteca em conformidade vs. Hipoteca Jumbo
Um empréstimo jumbo lhe dá mais poder de compra do que um empréstimo em conformidade, mas você pagará mais juros porque sua dívida é maior.
Restrições de empréstimo para Jumbo Mortgages
Um empréstimo jumbo é necessário se você quiser emprestar mais do que o máximo de empréstimo para sua área. Na maior parte do país, o teto de empréstimo em conformidade para 2022 é de US$ 647,200. No entanto, as restrições de empréstimos são maiores em comunidades mais abastadas. O limite de empréstimo para 2022 é de US$ 970,800 para grande parte da Califórnia, bem como para as áreas metropolitanas de Nova York e Washington, DC. Este ano, o Alasca e o Havaí também têm um limite de empréstimo maior.
As vantagens de uma hipoteca Jumbo
A principal vantagem para os mutuários é que as hipotecas jumbo permitem que eles tomem emprestado mais do que as restrições estabelecidas por Fannie e Freddie. Um empréstimo jumbo, por exemplo, permite que você empreste US$ 1 milhão contra uma casa de US$ 1.5 milhão.
Alguns mutuários querem financiar uma parcela maior do custo da casa em vez de usar dinheiro, tornando a hipoteca jumbo uma ferramenta financeira útil e parte de uma estratégia de investimento maior. Você ainda pode receber uma taxa de juros razoável e financiar a casa de sua escolha sem ser limitado pelo limite de dólares da hipoteca conforme.
Como obter uma hipoteca de empréstimo Jumbo
Um empréstimo jumbo não está disponível para todos que desejam um.
Hipotecas jumbo são difíceis de obter porque não estão disponíveis em todos os credores. Quanto maior o empréstimo, mais tempo leva para pagar, e o período de pagamento mais longo apresenta mais risco do que a maioria dos credores está disposta a aceitar. Ainda é possível obter um empréstimo hipotecário jumbo, mas sua taxa de juros será maior do que a de uma hipoteca residencial padrão, e a qualificação pode ser extremamente difícil.
Lynch nos fornece uma visão interna sem precedentes do cliente médio de hipotecas jumbo da PCMA.
- Valor do empréstimo: US$ 1,004,302.89
- Relação empréstimo/valor (LTV): 61.24
- Pontuação FICO: 740
- Idade do Mutuário: 61
- Idade do co-mutuário: 59
- Anos em casa: 16
Para empréstimos jumbo, os credores procuram uma pontuação de crédito melhor do que para hipotecas normais. Sua relação dívida-renda também é significativa, e os credores gostam de uma faixa de 43% a 36%.
Por causa do valor mais alto do empréstimo de uma hipoteca jumbo, alguns bancos podem precisar de prova de dinheiro de reserva, como poupança ou jóias, para acalmar suas ansiedades. Isso pode ajudar bastante a demonstrar a um credor que você é capaz de reembolsar seu empréstimo.
O adiantamento também é maior. Muitos credores aceitariam apenas 3% para um empréstimo à habitação convencional, embora os especialistas em finanças pessoais recomendem apontar para 20%. Os credores exigirão pagamentos iniciais que variam de 15% a 30% em hipotecas jumbo. Avaliações adicionais podem ser necessárias.
Jumbo Jumbo Empréstimo Hipotecário Taxa de Juros
Embora as hipotecas jumbo costumavam ter taxas de juros mais altas do que as hipotecas padrão, a diferença diminuiu nos últimos anos. Hoje, a taxa percentual média anual (APR) para uma hipoteca jumbo é frequentemente igual às hipotecas convencionais, se não mais baratas em algumas circunstâncias. O Wells Fargo, por exemplo, cobrou uma TAEG de 3.360% em um empréstimo em conformidade com taxa fixa de 30 anos e 3.065% em um empréstimo jumbo em 1º de janeiro de 2022. 3
Apesar do fato de que as GSEs não podem lidar com eles, os empréstimos jumbo são frequentemente securitizados por outras instituições financeiras; como esses títulos envolvem risco mais alto, eles são negociados com um prêmio de rendimento para hipotecas securitizadas regulares. Esse spread, no entanto, foi reduzido pela taxa de juros dos próprios empréstimos.
Pagamento inicial do empréstimo Jumbo
Felizmente, os requisitos de adiantamento foram relaxados ao longo do mesmo período. Anteriormente, os credores hipotecários jumbo frequentemente exigiam que os compradores de casas reduzissem 30% do preço de compra (em comparação com 20% para hipotecas convencionais). Agora, essa proporção caiu para tão baixo quanto 10% a 15%. Como acontece com qualquer hipoteca, fazer um maior adiantamento pode ter várias vantagens. Isso inclui evitar o custo do seguro de hipoteca privado que os credores cobram por adiantamentos de menos de 20%.
Quem deve solicitar um empréstimo Jumbo?
O valor que você pode emprestar é determinado por seus ativos, pontuação de crédito e o valor da propriedade que deseja comprar. Essas hipotecas são consideradas mais adequadas para um subconjunto de pessoas de alta renda que ganham entre US$ 250,000 e US$ 500,000 por ano. Este grupo é conhecido como HENRY, que significa pessoas com altos salários que ainda não são ricas. Essencialmente, são pessoas que ganham muito dinheiro, mas não têm milhões de dólares em excesso de caixa ou outros ativos acumulados – ainda.
Embora um membro do setor HENRY possa não ter ganho as riquezas para comprar uma casa nova de alto preço com dinheiro, esses indivíduos de alta renda normalmente têm classificações de crédito superiores e históricos de crédito mais longos do que o comprador comum que busca um empréstimo hipotecário tradicional por um valor mais baixo. quantia. Eles também são mais propensos a ter contas de aposentadoria bem estabelecidas. Frequentemente, eles contribuem há mais tempo do que os de baixa renda.
Um empréstimo jumbo não fornecerá uma redução significativa de impostos. A dedução de juros hipotecários é restrita a $ 750,000 para novas dívidas hipotecárias.
Esses são os tipos de pessoas que as instituições adoram contratar para produtos de longo prazo, em parte porque frequentemente exigem serviços adicionais de gerenciamento de patrimônio. Além disso, é mais prático para um banco administrar uma única hipoteca de US$ 2 milhões do que dez empréstimos de US$ 200,000.
Requisitos Especiais de Hipoteca Jumbo
Quando se espera que os credores assumam mais riscos, eles serão exigentes sobre a quem emprestam.
#1. Os credores podem exigir reservas em dinheiro.
Em um empréstimo jumbo, os credores precisam saber que você pode fazer pagamentos regulares e constantes. Seu credor precisará de extratos bancários para confirmar que você tem dinheiro suficiente no banco para fazer seus pagamentos. Os credores frequentemente exigem que os mutuários jumbo economizem até 12 meses em despesas antes de aprovar um empréstimo.
O único método para atender aos requisitos de reserva é ter dinheiro em sua conta bancária. Os credores podem considerar até 70% de sua conta de aposentadoria, para que você não precise pagar tudo para atender ao critério de reserva. Negócios e dinheiro para presentes também podem contribuir para seus requisitos de reserva em situações específicas.
#2. Os custos de fechamento aumentaram.
As despesas de fechamento são normalmente entre 3% e 6% do valor total da casa, mas os empréstimos jumbo têm taxas de fechamento substancialmente maiores do que as hipotecas padrão. Em uma hipoteca de $ 700,000, você pode antecipar o pagamento entre $ 35,000 e $ 53,000 em dinheiro no fechamento.
#3. Ganhos consistentes
Os empréstimos jumbo estão disponíveis apenas para compradores com renda consistente e previsível. Ao solicitar um empréstimo convencional, os credores frequentemente solicitam até dois anos de W-2s, registros fiscais e 1099s. Com um empréstimo jumbo, seu credor pode solicitar mais documentos e confirmação de que é improvável que sua renda mude após a obtenção do empréstimo.
# 4. Subscrição Manual
Os empréstimos jumbo são frequentemente subscritos à mão. Um profissional financeiro examinará seu registro de crédito, ativos e extratos bancários com um pente fino. Assim, eles vão trazer à luz quaisquer erros anteriores. Se você tem um falência or encerramento em seu histórico de crédito, você terá mais dificuldade em obter um empréstimo jumbo.
Os empréstimos jumbo são difíceis de obter?
Grandes empréstimos que excedem o limite de empréstimo federal são chamados de hipotecas jumbo. Esses empréstimos podem fornecer taxas de juros competitivas, mas geralmente são mais difíceis de se qualificar do que os empréstimos em conformidade. Eles também são uma maneira fácil para os mutuários obterem o dinheiro necessário para comprar residências caras.
Quais benefícios os empréstimos Jumbo oferecem?
Os empréstimos jumbo oferecem aos mutuários a opção de fazer um adiantamento menor com seguro de hipoteca privada ou um adiantamento de 20% (PMI). Dependendo do seu salário, histórico de crédito, orçamento e outras características de qualificação, isso pode se traduzir em grandes economias iniciais com diferentes opções.
É possível pagar um empréstimo Jumbo antecipadamente?
A maioria dos credores hipotecários permite que os mutuários façam pagamentos anuais de empréstimos de até 20%. Em vez disso, uma penalidade de pagamento antecipado de hipoteca freqüentemente ocorre quando grandes partes de um empréstimo são refinanciadas, vendidas ou pagas de outra forma.
O que distingue uma hipoteca Jumbo de uma hipoteca em conformidade?
Ao fornecer um máximo que é significativamente maior do que para empréstimos em conformidade, os empréstimos jumbo fazem jus ao seu nome. Os empréstimos jumbo são feitos para pessoas de alta renda que desejam comprar residências mais caras, enquanto os empréstimos conformes são feitos para o comprador de casa comum.
O que Jumbo tem contra isso?
Empréstimos jumbo normalmente serão mais difíceis de obter porque não estão em conformidade e têm valores maiores do que as hipotecas normais. O mutuário pode ser obrigado a reservar uma reserva equivalente a um ano de pagamentos de hipoteca para se qualificar para um empréstimo jumbo. Essa necessidade pode ser reduzida com um adiantamento maior e melhor crédito.
Conclusão
Mesmo nos mercados imobiliários mais caros, os empréstimos jumbo possibilitam a aquisição da casa própria.
Um empréstimo jumbo é necessário se você deseja comprar uma propriedade em um mercado de alto preço. A boa notícia é que esses empréstimos estão se tornando mais fáceis de obter e qualificar para online.
Perguntas frequentes sobre hipotecas jumbo
O que é um jumbo de 30 anos?
Uma hipoteca jumbo fixa de 30 anos é um empréstimo à habitação com uma taxa de juros fixa que é reembolsada em 30 anos.
O empréstimo jumbo exige 20%?
Os credores frequentemente solicitam um adiantamento de 20% em empréstimos jumbo para casas unifamiliares. Um adiantamento maior também pode ser necessário para segundas residências e edifícios multifamiliares.
Qual é a relação dívida/renda máxima para um empréstimo jumbo?
A relação dívida/renda máxima não pode exceder 45%.
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