Embora a mesma empresa possa lidar tanto com a originação de empréstimos quanto com o serviço de hipotecas, os dois serviços são fundamentalmente diferentes. A gestão de empréstimos é um processo complexo que exige um serviço abrangente desde o momento em que o mutuário considera uma hipoteca até a data em que o último pagamento é recebido.
Para garantir um processo tranquilo para todas as partes envolvidas, os credores têm diversas equipes trabalhando na originação e manutenção de empréstimos. Neste post vamos saber mais sobre o processo de originação de crédito à habitação e a taxa a ele associada.
O que é originação de empréstimos?
No setor imobiliário, a originação de empréstimos refere-se ao processo pelo qual um comprador obtém um empréstimo hipotecário de um banco ou outro credor. A originação de empréstimos frequentemente envolve a coleta e análise de dados de clientes apropriados ou relevantes para tomar uma decisão de empréstimo.
Você sabia que o processo de originação de empréstimo varia de acordo com o tipo de empréstimo? Por exemplo, o processo de originar um empréstimo hipotecário difere significativamente do processo de originar um empréstimo pessoal.
Exemplos de originação de empréstimos
1 exemplo: A originação de um empréstimo pessoal
Eexemplo 2: A originação de um empréstimo hipotecário
Como funciona o processo de originação de empréstimos?
Um solicitante inicia o processo de originação de empréstimo enviando documentação e dados ao credor. Essas informações podem ser menos detalhadas para um pequeno empréstimo garantido versus um grande empréstimo, mas o histórico de crédito, renda e ativos e informações sobre como o empréstimo será usado serão todos considerados.
A maioria dos credores pega toda a documentação necessária e insere os dados principais em um produto de software de subscrição automatizado, ou um subscritor determinará manualmente os limites de empréstimo para os quais o mutuário se qualifica.
O representante do credor analisará os possíveis termos e taxas de juros com o mutuário, pois eles podem se qualificar para uma taxa mais baixa em um empréstimo de longo prazo ou se o empréstimo for de taxa fixa versus taxa ajustável. Se os termos forem aceitáveis, eles podem concordar em prosseguir com o empréstimo.
Todo esse esforço é recompensado com uma taxa que está incluída no empréstimo. Uma taxa típica de originação de hipoteca para um empréstimo à habitação é de 0.5% a 1% do valor do empréstimo.
Note: Como cada credor deve incluí-lo em sua estimativa de empréstimo, você saberá o valor de sua taxa de originação com antecedência. Somente em circunstâncias excepcionais, as taxas de originação podem ser aumentadas.
O que isso significa para os compradores de casa pela primeira vez?
Mesmo que os compradores de casa pela primeira vez e outros estejam prestes a se qualificar para uma hipoteca, os empréstimos ainda podem ser originados, mesmo que inicialmente não se qualifiquem para um empréstimo convencional.
Existem vários produtos de empréstimos governamentais disponíveis, incluindo empréstimos VA, FHA e USDA, que podem ser adequados para alguns compradores. Se for esse o caso, o processo de originação pode ajudá-lo a determiná-lo.
Um empréstimo com uma circunstância especial pode exigir documentação adicional. Quando você enviar esses documentos ao seu agente de empréstimos, eles consultarão a equipe de subscrição para ver se há um produto de empréstimo adequado para você.
Requisitos de originação de empréstimos
Embora outros documentos possam ser necessários, dependendo do produto de empréstimo originado, muitos credores usarão o seguinte para iniciar o processo a sério:
- Declarações de impostos e outras formas de documentação de renda, como W2s e 1099s
- Extratos bancários e outros ativos e documentação de despesas
- Histórico de crédito
- Identificação com foto para verificação de identidade.
- Se aplicável, informações sobre co-signatários
Se você se qualificar para um tipo específico de empréstimo, pode ser necessário fornecer documentação adicional, como prova de afiliação militar para um empréstimo do VA ou informações sobre a localização da propriedade para empréstimos do USDA.
Etapas envolvidas no processo de originação de empréstimos hipotecários
#1. PRE-aprovado
Se você estiver qualificado para uma hipoteca, primeiro receberá uma pré-aprovação de um credor. Uma pré-aprovação não é um compromisso firme de emprestar, mas mostra o que você provavelmente obterá se atender a todos os requisitos de subscrição e suas circunstâncias financeiras não mudarem significativamente entre a pré-aprovação e o fechamento. Você fornecerá documentos financeiros específicos ao seu credor durante esta fase do processo de originação do empréstimo, bem como passará por uma verificação de crédito, para que o credor possa determinar se você é um devedor digno de crédito. Entre esses documentos estão:
- Contracheques de empregos recentes
- Declarações de imposto de renda dos últimos dois anos e W-2s (ou, se autônomo, registros comerciais, como declarações de lucros e perdas)
- Extratos de contas bancárias dos últimos meses
- Informações sobre investimentos
- Passaporte ou carteira de motorista
Com todas essas informações, o credor pode fazer um palpite sobre quanta casa você pode pagar e quanta hipoteca você pode se qualificar.
#2. Pedido de empréstimo
Juntamente com uma pré-aprovação, você precisará preencher um formulário para o tipo de empréstimo específico que deseja, o que exigirá um exame completo de suas finanças e da casa que está comprando, incluindo:
- Quaisquer dívidas pendentes, como empréstimos estudantis e cartões de crédito
- Seu histórico de trabalho e ganhos
- Contas bancárias, ações e fundos de aposentadoria são exemplos de ativos.
- O tamanho do adiantamento que você pretende fazer e de onde virá (como um presente, herança ou poupança)
- O tipo de propriedade que você está comprando.
Após enviar sua solicitação, você receberá uma estimativa de empréstimo, que é um documento que detalha todos os custos estimados do empréstimo solicitado. Essas taxas são cotadas antecipadamente pelos credores para que os mutuários possam comparar as ofertas. Você receberá a estimativa do empréstimo dentro de três dias após a solicitação, ou possivelmente imediatamente.
Também pode haver uma taxa de inscrição única, dependendo do seu credor.
#3. Subscrição e processamento de empréstimos
Durante o processamento e a subscrição do empréstimo, o credor e os subscritores avaliam suas informações, também conhecidas como seu perfil de risco, para determinar o tamanho de uma hipoteca que você pode processar e pagar no prazo. Para tomar uma decisão sobre o empréstimo de uma hipoteca, o credor avalia as informações usando um programa de software, manualmente ou ambos. Nesse ponto, o credor pode aprovar ou negar o empréstimo ou solicitar informações adicionais. Não se surpreenda se receber um pedido de informação adicional; isso é bastante comum.
#4. Fechamento
Quando seu pedido de hipoteca for aprovado e a subscrição for concluída, você receberá uma carta de compromisso final para o empréstimo. O fechamento é o próximo passo. Você assinará a papelada concordando com os termos do empréstimo e a transferência da propriedade no fechamento e receberá as chaves da sua nova casa. Você também terá que pagar os custos de fechamento, que podem incluir uma taxa de originação se o seu credor cobrar uma. Outras taxas podem ser aplicadas, como uma taxa de subscrição ou taxa de preparação de documentação, bem como seguro de título e honorários advocatícios.
Os custos e taxas de fechamento são classificados em três tipos:
- Alguns podem não mudar.
- Alguns podem chegar a 10%.
- Sob certas condições, alguns podem subir indefinidamente.
Uma estimativa revisada do empréstimo será fornecida se ocorrerem mudanças permitidas.
Você pode negociar os custos de fechamento de várias maneiras, incluindo pedir um desconto ao seu credor, pedir ao vendedor para contribuir ou transferir os custos para o seu empréstimo (o que pode economizar dinheiro antecipadamente, mas pode custar mais ao longo da vida útil do empréstimo). empréstimo).
Como fazer um pedido de empréstimo hipotecário
O processo de originação de empréstimos hipotecários pode ser demorado e estressante, portanto, planejar com antecedência é essencial.
#1. Examine seu relatório de crédito
Antes de solicitar uma hipoteca (ou mesmo considerar seriamente a compra de uma casa), verifique se sua pontuação de crédito atende aos requisitos mínimos e seu relatório de crédito está livre de erros. Quanto maior sua pontuação, melhores suas opções e menor sua taxa de juros.
Repare o que precisa ser reparado e aumente sua pontuação de crédito sempre que possível, pagando dívidas e evitando assumir mais. Evite pagamentos atrasados de aluguel, cartões de crédito, empréstimos estudantis ou empréstimos para carros e tente manter o mesmo emprego, se possível, pois a estabilidade é importante aos olhos de um credor.
#2. Determine o tipo de hipoteca que você precisa
Conheça as diferenças entre empréstimos convencionais e USDA e qual deles melhor se adapta às suas finanças e situação, especialmente onde você está em sua vida ou ciclo familiar. Por exemplo, qual a probabilidade de você refinanciar ou ficar em sua casa em cinco ou sete anos?
#3. Compare ofertas de vários credores.
Encontrar o melhor credor para a sua situação é fundamental para o seu orçamento. Fale com pelo menos três credores hipotecários, começando com seu próprio banco para ver que tipo de programas de relacionamento ele oferece. Informe-se com seus amigos, familiares e agentes imobiliários sobre quem eles recomendariam. É importante notar que existem vários tipos de credores: bancos nacionais, bancos comunitários, cooperativas de crédito, corretores de hipotecas, banqueiros de hipotecas e credores online. Cada estado também tem uma agência de financiamento habitacional, que geralmente trabalha com todos os tipos de credores e pode ser um bom lugar para começar.
O que é originação de empréstimo fraudulento?
Qualquer tipo de atividade de empréstimo, incluindo originação de empréstimo, pode convidar a fraude e comportamento fraudulento de qualquer uma das pessoas envolvidas. A originação de empréstimos fraudulentos refere-se a ações tomadas para obter fundos de empréstimos para alguém que não está qualificado para recebê-los. Isso pode ocorrer de qualquer uma das seguintes maneiras:
- Fraude do Mutuário: Um mutuário pode apresentar informações falsas em um pedido.
- Fraude do credor: Um credor pode aprovar conscientemente um empréstimo que não atende aos próprios padrões do credor; isso quase certamente envolveria a falsificação de algumas informações.
- Fraude pelo Credor e pelo Mutuário: Tanto o credor quanto o devedor podem conspirar para obter fundos de empréstimos de forma fraudulenta. Na verdade, todas as partes de uma grande transação de empréstimo podem trabalhar juntas para cometer fraudes na originação de empréstimos.
Diferentes métodos de fraude de originação de empréstimos hipotecários
A seguir estão alguns dos métodos usados para cometer fraudes de originação de empréstimos hipotecários:
#1. Avaliações inflacionadas:
Avaliações inflacionadas têm sido usadas há muito tempo para cometer fraudes em transações de empréstimos hipotecários. A fraude de avaliação ocorre quando um avaliador atribui um valor muito mais alto a uma propriedade do que os métodos de avaliação padrão podem justificar. Uma estratégia é usar comparações inadequadas e não verdadeiras para justificar um valor mais alto para uma propriedade do que o garantido. Um avaliador normalmente cometerá esse tipo de fraude em colaboração com um vendedor, comprador, credor hipotecário ou todos os três ao mesmo tempo.
#2. Compradores de palha:
Um comprador de palha é alguém que aceita pagamento em troca do uso de seu nome, número do seguro social e outras informações pessoais em um pedido de hipoteca. O comprador de palha parece ser a pessoa que solicita um empréstimo hipotecário e a pessoa que pretende morar na casa.
Na realidade, o comprador do canudo não tem intenção de possuir ou possuir a propriedade usada para garantir o empréstimo. O comprador do canudo pode abandonar a transação, possivelmente sem saber que está cometendo fraude. Os participantes do esquema fraudulento podem embolsar a maior parte do dinheiro obtido através do empréstimo, enquanto a propriedade usada para garantir o empréstimo pode ser executada.
#3. Vendedores de palha:
Um vendedor de palha é alguém que aceita pagamento para reivindicar falsamente a propriedade de uma propriedade que está sendo vendida. Os co-conspiradores com o vendedor de canudos podem falsificar documentos de título, incluindo títulos de garantia forjados, a fim de apoiar suas reivindicações.
O vendedor de palha faz uma falsa alegação de que é dono e ocupa o imóvel que será usado como garantia do empréstimo. Fechamentos em que a propriedade é transferida para compradores de palha podem incluir vendedores de palha. Os fundos do empréstimo são roubados pelos autores da fraude.
#4. Empréstimos aéreos:
Um empréstimo aéreo ocorre quando todos os aspectos da transação de empréstimo são fictícios, incluindo a propriedade, o comprador e o vendedor. Os fraudadores podem até usar empregadores, avaliações e relatórios de crédito fictícios como verificações de pedidos de empréstimo.
O roubo de identidade ocorre quando alguém obtém acesso ao nome de outra pessoa, número do seguro social, número da carteira de motorista e outras informações pessoais para obter crédito, ou seja, obter empréstimos ou fazer compras. A vítima de roubo de identidade não sabe que outra pessoa roubou sua identidade e a está usando para obter crédito em seu nome. Alguns ladrões de identidade são habilidosos o suficiente para falsificar recibos de pagamento, declarações de impostos e extratos bancários, bem como carteiras de motorista e cartões de seguro social falsos.
Um dos tipos mais comuns de originação fraudulenta de empréstimos é quando um credor auxilia um mutuário na obtenção de aprovação para tipos específicos de empréstimos federais, habitação ou benefícios.
Todas essas atividades violam as leis criminais estaduais e federais. Qualquer pessoa envolvida pode receber uma condenação criminal e enfrentar o tempo na prisão ou prisão, bem como multas pesadas. Vítimas que desejam recuperar suas perdas podem processá-los na justiça civil. Qualquer tipo de fraude em relação a um pedido de empréstimo é ilegal. Quando uma pessoa solicita crédito de qualquer tipo, especialmente um empréstimo hipotecário, ela quer ser o mais verdadeira possível.
Preciso de um advogado para lidar com questões de originação de empréstimos?
A originação de empréstimos pode ser difícil, especialmente ao solicitar um empréstimo hipotecário. Pode levar muito tempo e exigir a criação de vários documentos. Se você precisar de ajuda com questões de originação de empréstimos, talvez seja necessário contratar um advogado de hipotecas. Seu advogado, por exemplo, pode ajudá-lo a revisar e negociar os termos do empréstimo.
Alternativamente, se você acredita que um credor não está tratando você de forma justa e da mesma forma que todos os outros potenciais mutuários, você pode solicitar os serviços de um advogado de hipotecas. Se você tiver algum problema legal, seu advogado pode ajudá-lo a se representar no tribunal se precisar entrar com uma ação judicial.
Perguntas frequentes sobre a origem do empréstimo
O que é um exemplo de um originador de empréstimo?
Duas das formas mais comuns de originadores de hipotecas são os banqueiros de hipotecas e os corretores de hipotecas. Embora os títulos pareçam idênticos, existem diferenças significativas entre os dois.
O que são atividades de originação de empréstimos?
As operações de originação de empréstimos abrangem todas as etapas financeiras e não financeiras necessárias para garantir que o portfólio de pré-qualificações e solicitações seja tratado e atendido de acordo com todas as leis aplicáveis, bem como políticas, procedimentos e regulamentos departamentais.
O que acontece após a originação do empréstimo?
O serviço do empréstimo ocorre após a originação do empréstimo. A fase de atendimento compreende todos os procedimentos até que o mutuário pague integralmente o empréstimo.
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Referências
