AVENÇAS RESTRITIVAS: Como Funcionam

AVENÇAS RESTRITIVAS
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Se sua casa está sujeita a cláusulas restritivas, mesmo que você seja o proprietário, isso não significa que você pode fazer o que quiser com ela. Examinamos sua operação, os motivos pelos quais você deve evitar violá-los e o que fazer caso o faça. Aqui neste post, mostraremos o que são cláusulas restritivas no setor imobiliário e o que elas significam para um contrato de trabalho.

Apenas relaxe e leia!!!

O que são cláusulas restritivas 

Cláusulas restritivas são disposições que um vendedor acrescenta às escrituras ou contratos de uma propriedade para especificar o que um comprador pode ou não fazer com a casa ou terreno em uma determinada situação. Estas disposições são aplicáveis ​​em tribunal. Apesar do fato de que eles podem lidar com uma variedade de tópicos, os seguintes são alguns dos exemplos mais típicos:

  • Limitar a capacidade dos proprietários de fazer alterações (como construir uma ampliação ou converter uma casa em apartamentos, por exemplo)
  • Limitar a construção de casas ou outras grandes estruturas em um pedaço de terra ou
  • Restringindo o uso do imóvel para empresas ou comércios.

Por que usamos convênios restritivos?

Convênios são freqüentemente formados para manter padrões específicos para todos os residentes. Convênios restritivos são freqüentemente incluídos em uma escritura de transferência por incorporadores habitacionais e empresas de administração de imóveis para impedir que os proprietários realizem obras ou se envolvam em outras atividades que possam ser prejudiciais ao bairro ou comprometer o nível de “uniformidade” e/ou manutenção desejado .

Isso pode se aplicar a uma variedade de coisas diferentes, como proibir a colocação de antenas parabólicas ou câmeras de segurança na frente da casa, manter galinhas ou outros animais, estacionar uma garagem ou barco no jardim da frente ou permitir que um jardim fique coberto de vegetação. e bagunçado. Em vez disso, os proprietários de terras podem impor cláusulas restritivas sobre a propriedade que estão vendendo para preservar o valor, evitar danos e exercer algum grau de controle sobre ela.

As convenções restritivas se aplicam apenas a propriedades recém-construídas?

As cláusulas restritivas se aplicam a todas as propriedades, não apenas às recém-construídas. Casas mais antigas também podem estar sujeitas a convênios restritivos. A legitimidade da aliança nem sempre é afetada por sua idade. Antigas alianças, entretanto, são ocasionalmente consideradas inválidas. Algumas das razões para isso incluem a incapacidade de localizar o proprietário ou construtor original, linguagem ambígua que torna o pedido desafiador ou um contrato que não é mais válido à luz dos desenvolvimentos históricos.

O que os proprietários pensam sobre as cláusulas restritivas?

Os convênios restritivos devem ser lembrados porque “correm com a propriedade”. Isso sugere que eles se aplicam a todos os potenciais compradores da propriedade, não apenas ao comprador inicial. Se você está pensando em comprar, peça ao seu advogado de transferência para investigar adequadamente os títulos de propriedade e procurar quaisquer convênios antes que o negócio seja fechado. Você é responsável por quaisquer violações que ocorram após a assinatura dos documentos do título. Também é importante identificar quem recebe o “benefício da aliança”. Normalmente, o atual proprietário é o responsável por isso. Ou, se tiver sido dado a uma pessoa ou empresa privada diferente. Eles serão responsáveis ​​por responder a consultas ou solicitações e fazer cumprir quaisquer infrações.

Deve-se pensar se os próximos eventos podem afetar o valor da propriedade antes de fazer uma compra. Isso pode se aplicar a uma disposição que proíba a construção de uma adição ou outra melhoria comparável. Os credores hipotecários podem optar por recusar-se a fazer empréstimos em uma propriedade se um acordo for considerado um impacto negativo na capacidade de uma casa ser vendida no futuro.

Se eu violar uma convenção restrita, o que acontece?

Proprietários de imóveis que acidentalmente (ou conscientemente) violam uma cláusula restritiva podem ser obrigados a remover qualquer trabalho impróprio, pagar uma taxa (que pode ser de milhares de libras) ou possivelmente enfrentar uma ação legal. Os proprietários que violarem um contrato por mais de um ano sem serem responsabilizados devem poder obter um seguro de contrato restritivo antes de optar pela venda do imóvel.

Se eu violei uma convenção restritiva e estou vendendo um imóvel, o que posso fazer?

Consulte um advogado imediatamente para questões de cláusulas restritivas, que geralmente são complexas. Seu advogado confirmará que as cláusulas pertinentes estão incluídas no registro de encargos fundiários durante o procedimento de transferência. O texto de uma aliança deve ser cuidadosamente examinado para garantir que foi feito com precisão e pode ser mantido.

Um transportador freqüentemente investigará os caminhos onde o seguro pode ser comprado para cobrir a responsabilidade de qualquer violação adicional do contrato após determinar a possibilidade de aplicabilidade. incluindo quaisquer danos ou prêmios potenciais, custos de manutenção, uma queda no valor da propriedade e quaisquer despesas legais incorridas.

Depois de um ano, o seguro de indenização de convênio restritivo pode ser adquirido. No entanto, o seguro é frequentemente transmissível aos sucessivos proprietários do imóvel e, se obtido, tem uma duração permanente. A frequência com que os convênios foram quebrados e a probabilidade de aplicação determinará o custo dessas regras. Devido a isso, as taxas variam de cerca de £ 50 a centenas de libras.

Um pacto carregado de restrições pode ser revogado?

Os proprietários podem falar com a pessoa que ganha com o convênio e solicitar “consentimento retroativo” para o trabalho se a cobertura do seguro não puder ser garantida. O proprietário pode requerer à Câmara de Terras do Tribunal Superior solicitando a modificação ou cancelamento de cláusulas restritivas caso o infrator não seja localizado, recuse a autorização, exija indenização pela violação ou imponha um custo excessivo. Não há garantia de que o processo será bem-sucedido e pode ser caro e demorado. Os beneficiários do convênio não cobrirão seus custos, mesmo que você ganhe. No entanto, se a reclamação for aceita, talvez você precise pagar taxas.

Quais são minhas opções para lidar com uma cláusula restritiva se eu estiver fazendo reformas na casa?

Conforme mencionado anteriormente, você pode solicitar uma alteração ou rejeição de uma cláusula restritiva da Câmara de Lands do Tribunal Superior se acreditar que seja ilegal. No entanto, como foi mencionado anteriormente, este pode ser um processo caro. No entanto, fazer modificações na casa, apesar de uma cláusula restritiva, pode ser bastante perigoso. Na pior das hipóteses, você pode ter que desfazer todo o projeto e pagar ao destinatário.

Acordo de Convênios Restritivos do Empregado

Os contratos de trabalho com cláusulas restritivas podem ser especialmente úteis para minimizar os riscos associados à saída do funcionário e proteger os interesses comerciais da empresa. Contratos de trabalho que contenham cláusulas restritivas podem impedir ex-funcionários de usar ou divulgar informações confidenciais, bem como de usar a clientela e a rede de contatos de seu antigo empregador em benefício de seu novo empregador.

Restrições Restritivas em Contratos de Trabalho

Existe algum acordo de cláusulas restritivas de funcionários que um empregador pode apresentar ao funcionário. Abaixo estão as vantagens e desvantagens do contrato de acordo.

Vantagens do Contrato de Convênios Restritivos do Empregado

Acordos restritivos em um contrato de trabalho ou em um acordo separado protegem os interesses econômicos de um empregador contra abuso por um determinado período de tempo após a rescisão do funcionário, mesmo que um funcionário seja obrigado por termos implícitos (como o dever de lealdade) enquanto estiver trabalhando. Também serve como um impedimento para qualquer trabalhador que saia e que possa tentar se beneficiar da clientela atual do empregador.

Desvantagens do Contrato de Convênios Restritivos do Empregado.

Acordos restritivos podem ser muito difíceis para os empregadores aplicarem. Após a rescisão, as convenções restritivas são por padrão ilegais e inexequíveis, a menos que sejam genuinamente necessárias para proteger os interesses comerciais do empregador. Havendo divergência, caberá ao empregador demonstrar que as restrições foram legitimamente necessárias e razoáveis; o Tribunal levará isso em consideração.

Tipos de convênios restritivos

Os convênios restritivos vêm em uma ampla variedade de formas, incluindo:

1. Não Solicitação

O contrato de trabalho (ou acordo separado) contém linguagem que aborda situações em que um funcionário que sai não tenta, seduz ou convence um cliente ou cliente da empresa a se demitir para fechar negócios. O Tribunal pode chegar a essa determinação sem que o ex-funcionário inicie a comunicação. Depende das especificidades e do âmbito do ex-pedido. funcionários

2. Não Concorrência

De acordo com Patsystems Holdings Ltd v Neilly [2012], uma disposição de não concorrência proíbe um funcionário de trabalhar para uma empresa concorrente por um período de tempo definido, tornando-a “a arma mais potente no arsenal de um empregador”.

3. Não-caça furtiva

A estabilidade do quadro de funcionários da empresa é assegurada por essa cláusula, que proíbe o ex-funcionário de contratar qualquer empregado atual.

4. Não negociação

Uma disposição que proíbe um ex-funcionário de entrar em contato com clientes ou clientes. Nesse caso, não importa quem entrou em contato com quem inicialmente, então a ênfase é mais ampla. Essa cláusula tem a vantagem de proibir que um ex-funcionário realize qualquer tipo de negócio com clientes ou fregueses da ex-empresa. A forma como esta cláusula é aplicada será determinada em grande parte por quais interesses estão sendo procurados para serem protegidos.

5. Alcance geográfico

Uma proibição impede que o funcionário que se afasta realize tarefas específicas em uma área, local ou território específico.

Convênios Restritivos Imobiliários

Acordos restritivos em imóveis podem proibir inquilinos, proprietários ou outros ocupantes de usar a propriedade de uma maneira específica. Essas limitações são freqüentemente encontradas em complexos de apartamentos e condomínios fechados. A maioria das restrições protege um componente específico do design, aparência ou operação da comunidade. Os proprietários podem ser impedidos de administrar um negócio baseado em casa, abrir um escritório ou fazer negócios lá.

Padrões arquitetônicos também podem ser a base para limitações imobiliárias em cláusulas restritivas. Os planos para reformas que alterariam significativamente a aparência original da propriedade podem estar sujeitos a restrições do desenvolvedor ou vendedor da propriedade. Por exemplo, os proprietários podem ser proibidos de ampliar uma garagem ou de aumentar a área total de sua propriedade acima de um limite predeterminado. Quando se trata de coisas como esquema de cores primárias e estilo arquitetônico do bairro, manter alguma consistência é o objetivo. Mudanças radicais podem resultar em uma queda nos valores dos imóveis, o que seria prejudicial para as casas vizinhas.

As restrições são transferidas para os novos proprietários quando um dos proprietários originais vende sua casa. Qualquer infração às regras que regem a propriedade pode resultar em ações judiciais e multas. Antes de comprar uma propriedade no empreendimento, esteja ciente de quaisquer associações de proprietários ou outras restrições.

Contratos de Limitação de Convênios Restritivos sobre Imóveis

Dependendo das leis estaduais, os convênios restritivos imobiliários são aplicáveis ​​em algumas situações, mas não em outras (e, portanto, podem variar amplamente de um estado para outro). Várias leis regem os tipos de cláusulas que podem ser incluídas em contratos de convênios restritivos imobiliários na maioria dos estados.

Por exemplo, os acordos de não concorrência são nulos na Califórnia, mesmo se o trabalhador consentir conscientemente com eles e receber pagamento por seu uso. Os tribunais frequentemente favorecem a imposição do menor número possível de restrições aos funcionários.

Quais são os tipos de convênios restritivos? 

  • Acordos de não concorrência
  • Disposições que proíbem a solicitação e negociação.
  • Disposições de não caça furtiva

O que é uma cláusula restritiva em um contrato?

Uma cláusula conhecida como “convênio restritivo” pode ser encontrada em um contrato de trabalho ou contrato de prestação de serviços que impeça uma pessoa, entre outras coisas, de competir com seu ex-empregador por um determinado período de tempo após o desligamento da empresa. 

Quais são exemplos de convenções restritivas ou negativas? 

Pactos restritivos são outro nome para pactos negativos. A quantidade de dividendos que uma corporação pode pagar a seus acionistas, por exemplo, pode ser restringida por um acordo firmado com uma empresa de capital aberto. Além disso, pode estabelecer um teto salarial para os executivos.

Qual é a diferença entre um convênio e um convênio restritivo? 

Uma aliança é um acordo formal para fazer ou não fazer algo em relação à propriedade. Um pacto restritivo é aquele em que o uso e gozo da terra são restritos.

Quem pode aplicar uma convenção restritiva? 

O proprietário de terras que se beneficia da cláusula restritiva pode aplicá-la, pois pode perder dinheiro com a infração. Eles são os únicos que têm o direito de entrar com uma ação contra você, se assim o desejarem.

Por quanto tempo um convênio é válido? 

Os convênios permanecerão em um certificado de título e vincularão para sempre os proprietários em potencial, a menos que seja especificamente declarado de outra forma.

O que acontece se você quebrar uma convenção restritiva?

Quando você viola uma cláusula restritiva, a parte contrária pode entrar com uma ação legal contra você se decidir fazer valer a cláusula. Se você for processado e a outra parte ganhar, você pode ser obrigado a remover qualquer trabalho que foi feito e também pode ser multado ou ter que pagar danos junto com honorários advocatícios.

Referências 

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