A cláusula de derrogação é a ideia de derrogação que existe para salvaguardar os seus interesses como proprietário ou potencial comprador; é uma cláusula legal vinculativa que estipula que depois de pagar a hipoteca sobre a propriedade, você a possuirá livre e desobstruída. Neste post, vamos explicar o que é uma cláusula de derrogação para investidores imobiliários e a taxa de hipoteca.
Cláusula de Derrogação
Quando uma série de pagamentos, como uma hipoteca, é feita, o termo “defeasance” é usado para declarar uma condição contratual nula e sem efeito. Também pode alterar os termos do contrato, como transferir o título do credor para o devedor. O mutuário pode reservar dinheiro para amortizações de empréstimos por meio de contas de anulação, que efetivamente eliminam a dívida de seu balanço.
Existe uma cláusula de revogação para protegê-lo como comprador. Isso garante que você obterá a propriedade e o gerenciamento completos da propriedade depois de cumprir sua parte do acordo e fazer seus pagamentos de hipoteca. Estas disposições não estão, no entanto, presentes em todos os contratos de hipoteca. Cláusulas de revogação existem apenas em estados que usam a teoria do título para a lei de hipotecas, conforme entraremos em mais detalhes abaixo.
Como funciona uma cláusula de revogação
A lei de hipotecas emprega disposições de anulação para identificar quem detém o título completo de uma propriedade. Novos proprietários podem realmente se sentir como se fossem os proprietários completos de suas propriedades, pois são eles que moram lá e tomam as decisões sobre as modificações da propriedade. Em caso de inadimplência, os credores tecnicamente ainda têm o direito de encerrar a propriedade e vendê-la para recuperar suas perdas.
Contratos relativos à compra de imóveis frequentemente contêm mais cláusula de rescisão. Quando um empréstimo é garantido por hipoteca, a cláusula de rescisão estipula que o comprador só receberá o título da propriedade quando a obrigação for liquidada integralmente (ou seja, tanto o valor principal quanto os juros). O credor detém este título até a data do reembolso.
Dependendo de qual estado você reside e se é uma propriedade de penhor ou uma propriedade de título, determinará exatamente como os procedimentos de encerramento progridem. Disposições de derrogação são úteis em estados que aderem à teoria do título. Abordaremos mais essa ideia à medida que avançarmos. Seu credor detém o título de sua propriedade no caso de inadimplência em seu empréstimo hipotecário, desde que ainda haja dinheiro em dívida. A cláusula de rescisão, no entanto, exige que você adquira o título da propriedade quando tiver devolvido integralmente o empréstimo.
Exclusões à Cláusula de Revogação
Devido às diferentes regulamentações imobiliárias e terminologia de hipotecas usadas em cada estado, nem todos os contratos de hipoteca conterão uma cláusula de rescisão.
Cláusulas de revogação são normalmente úteis em estados onde o banco mantém a propriedade da casa. Até que eles paguem a hipoteca porque transferem o título após a satisfação do empréstimo. A teoria do título é útil em mais da metade dos estados dos EUA, incluindo:
- Da costa estão Massachusetts, New Hampshire e Washington, DC
- Sul inclui Carolina do Norte, Tennessee, Texas, Virgínia, Virgínia Ocidental, Alabama, Geórgia, Mississippi
- O Centro-Oeste inclui Idaho, Michigan, Minnesota e Missouri.
- Arizona, Califórnia, Colorado, Nebraska, Nevada, Oregon, Dakota do Sul, Utah, Washington (estado) e Wyoming estão todos localizados no oeste.
A teoria do título do estado do Alasca também é. Os demais estados que não mencionamos acima aderem à teoria do penhor.
Vantagens de estabelecer contas de anulação
#1. Torna a contabilidade menos difícil
Elimina a necessidade de documentar todos os aspectos das transações acima mencionadas. A complexidade da contabilidade é reduzida uma vez que o empréstimo tenha sido eliminado funcionalmente do balanço do mutuário.
#2. Reduz o perigo de multas por pagamento antecipado
Normalmente, se um mutuário pagar um empréstimo antes da data acordada, principalmente durante os primeiros cinco anos, ele estará sujeito a uma penalidade de pagamento antecipado. Eles impõem multas para proteger o investidor de quaisquer perdas futuras de rendimento de pagamento de juros.
Com base no saldo devedor da hipoteca, o mutuário pode avaliar a penalidade. Portanto, eles escapam das penalidades de pré-pagamento usando a cláusula de anulação. Esses pagamentos trazem risco porque os modelos de pré-pagamento são frequentemente arbitrários.
#3. Mantém as taxas de juros baixas
Em uma economia onde há uma alta demanda por taxas de juros no futuro, a decepção é bastante vantajosa. Ele permite que o mutuário evite ter que pagar taxas de juros mais altas.
Desvantagens das contas de anulação
#1. Preço Alto
A contabilidade de anulação é incrivelmente difícil e exige contadores e advogados experientes. Por isso, só deve ser perseguido quando a penalidade de pré-pagamento associada supera o custo dos custos de corretagem e consulta.
#2. Demandas Financeiras
Para substituir o custo da garantia que está sendo liberada como resultado da retirada da obrigação do balanço, o mutuário deve ter capital suficiente.
O que é Cláusula de Alienação?
Quando um mutuário vende ou transfere sua casa, a cláusula de alienação em seu contrato de hipoteca confere direitos ao credor hipotecário. Este direito de exigir o reembolso imediato e completo da dívida, incluindo principal e juros. Pode haver uma transferência do título do comprador para a propriedade. Mas a disposição estipula que tem de haver um pagamento para o restante. Essa condição também é conhecida como “cláusula de vencimento na venda”, uma vez que o saldo vence quando o imóvel é vendido. Esta disposição será aplicável independentemente de a venda ou transferência ser voluntária ou não.
O que é a Cláusula de Aceleração?
A “provisão acelerada” de um contrato de empréstimo especifica as circunstâncias em que o mutuário deve reembolsar o empréstimo integralmente imediatamente. Uma cláusula acelerada geralmente é acionada quando o mutuário viola materialmente os termos do acordo de empréstimo.
Por exemplo, se o mutuário pular muitos pagamentos, a provisão de aceleração na maioria das hipotecas entra em ação. As hipotecas comerciais e residenciais são as que normalmente têm cláusulas de aceleração. Alguns arrendamentos também podem incluí-los.
Como a anulação se compara à manutenção do rendimento?
Os mutuários têm a opção de liberar o ativo imobiliário subjacente por meio de cláusula de manutenção de rendimento ou anulação. No entanto, os dois procedimentos são muito diferentes do ponto de vista jurídico e econômico. Enquanto a derrogação envolve a substituição da garantia e a absorção formal do empréstimo pelo mutuário sucessor, a manutenção do rendimento é o verdadeiro pré-pagamento do empréstimo.
O montante principal não pago do empréstimo e uma penalidade de pré-pagamento compõem um pré-pagamento de manutenção de rendimento. O valor presente dos pagamentos restantes do empréstimo, descontado ao rendimento atual do título do Tesouro dos EUA com vencimento mais próximo da data de vencimento do empréstimo, é comumente usado para calcular a penalidade do pagamento antecipado. O agente de empréstimo paga um custo de processamento menor como a única taxa de transação.
Por outro lado, o preço de uma carteira de títulos adequada para cobrir as parcelas do empréstimo em aberto, juntamente com os custos de transação para vários terceiros, determina o custo da anulação.
Maneiras de comprar os títulos de defesa
Normalmente, os fundos de um refinanciamento ou venda do imóvel são vitais para pagar as cauções.
O mutuário pode comprar os títulos de qualquer vendedor de títulos, desde que o contrato de empréstimo o permita. Chatham criou um procedimento de leilão extremamente bem-sucedido que garante que nossos clientes recebam preços econômicos na aquisição de títulos. Chatham administra o leilão, certificando-se de que todos os lances sejam extremamente competitivos. Por fim, a Chatham não oferece incentivos aos bancos e não é uma corretora. Não recebemos nenhuma taxa, prêmio ou lucro pela compra dos títulos. Nossa única preocupação é obter para nossos clientes o melhor negócio possível.
Qual o papel de Chatham na derrota?
Chatham atua como consultor de anulação do mutuário e é um consultor profissional imparcial. Ele oferece estimativas de custo e orienta o mutuário através do procedimento de anulação. Ele coordena com as contrapartes e garante que a derrogação seja realizada de forma eficiente e acessível. Chatham também pode comprar os títulos de derrogação e criar a organização mutuário sucessora. E isso assumirá o empréstimo após o fechamento, se permitido pelos contratos de empréstimo.
Os consultores de cassação são as únicas partes com profundo conhecimento de todo o procedimento que também representam o mutuário, tornando sua posição especial. Como consultor de defesa, Chatham pretende tornar o processo o mais simples possível. Isso fará com que os clientes se concentrem na transação imobiliária subjacente, em sua cláusula de rescisão.
O que o valor residual do Defeasance implica e de onde ele vem?
O dinheiro na conta de anulação que não está comprometido com o pagamento da dívida é conhecido como valor residual. O valor flutuante e o valor do pré-pagamento são as duas fontes diferentes de valor residual.
Ao longo da vida remanescente do empréstimo vencido, o valor do float cresce progressivamente. Ela resulta de discrepâncias de tempo entre a entrada de dinheiro dos títulos e a saída de dinheiro para o pagamento do empréstimo. T curtoos depósitos iniciais de dinheiro rendem taxas de juros do mercado monetário na conta de anulação. Há um flona transferência de valor para o mutuário subsequente quando houver o pagamento integral do empréstimo no vencimento.
O valor do pré-pagamento se desenvolve quando as cláusulas nos contratos de empréstimo especificam que os títulos de defesa devem cobrir todos os pagamentos pendentes do empréstimo até a data de vencimento do empréstimo, permitindo ainda que o reembolso do empréstimo seja antecipado na data de pré-pagamento em aberto. Na data de pagamento antecipado em aberto, o mutuário sucessor liquidará o saldo principal da dívida quitada. Há uma liberação dos títulos restantes na conta de anulação para o mutuário seguinte. Isso ocorre após o reembolso do empréstimo, que os vende imediatamente no mercado. O valor do pré-pagamento é a diferença entre o preço de venda dos títulos liberados e o custo de pagamento da dívida quitada.
Custo de Derrogação
Juros pré-pagos, manutenção de rendimentos ou outros prêmios de pré-pagamento, honorários legais, contábeis e de consultoria são diretamente atribuíveis à anulação da dívida. A baixa das taxas de financiamento diferidas; taxas de processamento do servicer; taxas de contas de custódia; taxas de agência de classificação; e prêmio de derrogação computado.
Cláusula de Derrogação Imóveis
É crucial compreender títulos garantidos e idéias de hipotecas garantidas para compreender plenamente a derrogação.
Um título garantido é um título de propriedade que o credor detém como garantia de um empréstimo. Se o mutuário não pagar o empréstimo, o credor tem autoridade para assumir o controle do ativo e vendê-lo para recuperar suas perdas. Além disso, uma hipoteca garantida é quando há um registro de uma hipoteca contra o título de uma propriedade. Isso dá ao credor uma reivindicação legal da propriedade em caso de inadimplência.
A cláusula de anulação de uma hipoteca é crucial porque permite o pagamento antecipado da hipoteca sem comprometer o título garantido do mutuário ou a hipoteca garantida. Esta disposição é crucial porque permite ao mutuário a liberdade de pagar a sua hipoteca sem incorrer em penalidades se o puder fazer. Por exemplo, se o mutuário vender sua propriedade antes do término do prazo da hipoteca, ele poderá pagar o empréstimo antecipadamente sem incorrer em custos.
Uma boa ferramenta para entender o que significa ter ou não cláusula de rescisão em uma hipoteca são os exemplos teóricos.
Quais são as Partes Adicionais em uma Cláusula de Derrogação em Imóveis
#1. Agente de Empréstimo
O agente de empréstimo solicita um depósito inicial, bem como uma notificação de anulação. São fornecidas cópias oficiais dos contratos de empréstimo e do cronograma de amortização do empréstimo. Eles continuam a servir o empréstimo após a derrogação.
#2. Assessoria Jurídica do Agente de Empréstimo
Para representá-los na derrogação, o agente de crédito contrata um escritório de advocacia. Em nome do agente de empréstimo, o advogado cria os documentos de anulação, reúne informações para o processo de due diligence e certifica certos componentes do negócio.
#3. Agências de rating
Para evitar o rebaixamento da carteira de securitização, as agências de classificação podem examinar inadimplências significativas para garantir que isso não aconteça. Pode haver um atraso no processo de anulação em até 10 dias úteis devido à revisão da agência de classificação.
#4. Intermediário de Valores Mobiliários
O intermediário de valores mobiliários, também conhecido como custodiante, é um banco que mantém as cauções em uma conta limitada. E eles enviam os recibos em dinheiro do título para o administrador do empréstimo para liquidar o saldo do empréstimo.
# 5. Contador
Uma firma independente de CPA certifica em um relatório que os recebimentos em dinheiro da carteira de títulos de defesa serão suficientes para cobrir todos os pagamentos de empréstimos pendentes.
#6. O Mutuário Sucessor
Esta é a criação de uma LLC de finalidade única e remota à falência, para assumir a responsabilidade financeira do mutuário pelo empréstimo. Mantendo a propriedade dos títulos de derrogação.
#7. Advogado do Mutuário Sucessor
Este advogado avalia os documentos de anulação e apresenta a documentação necessária para estabelecer a entidade devedora sucessora.
#8. Firma de título
A mesma empresa de títulos que lida com o refinanciamento ou venda subjacente também lida com o título e a caução para a anulação.
#9. Conselho para o Mutuário
A maioria dos mutuários contrata um advogado para avaliar os registros de anulação e ajudá-los a enviar de volta a documentação necessária para o administrador do empréstimo.
Cláusula de Derrogação em uma Hipoteca
Um credor hipotecário que emprestou dinheiro a um hipotecário sob a lei comum inglesa antiga recebia em troca uma escritura de uma taxa revogável para a propriedade. Que serviu de garantia para a obrigação. Quando a dívida foi paga na data de vencimento, ou no seu vencimento, tal título estava sujeito a derrota ou cancelamento.
Nesse ponto, o credor hipotecário recuperaria a propriedade do imóvel. Se o credor hipotecário em uma cláusula de cassação ganhasse a propriedade absoluta do imóvel se o devedor não pagasse a obrigação, mesmo que por um único dia, momento em que o título do credor hipotecário mudava para um espólio em taxa simples. Esses princípios de direito comum que se aplicam a esse tipo de contrato de hipoteca são incorporados em uma cláusula de derrogação.
De acordo com esta condição, haverá um reembolso total do empréstimo antes de receber o título total da propriedade sobre a qual tem uma hipoteca.
Com base na teoria do penhor, que é predominante na maioria dos estados, uma cláusula de anulação não é comum em uma hipoteca. A hipoteca coloca o nome do credor hipotecário como penhor do bem hipotecado, reservando a posse ao credor hipotecário apenas quando a hipoteca for executada. Não há exigência de cláusula de rescisão porque a hipoteca não recebeu o título revogável.
Como a cláusula de revogação funciona em uma hipoteca
A derrogação é um termo legal que afirma que você, o comprador da casa, será o proprietário total e definitivo da propriedade assim que a hipoteca for paga. Existe oficialmente para salvaguardar os seus interesses.
Mais uma vez, na cláusula de revogação, como seu estado interpreta a teoria da hipoteca, um componente do direito imobiliário, dependerá de onde você mora.
Teoria do título vs teoria da garantia
Os estados podem ter leis imobiliárias diferentes, mas quando se trata da teoria do direito hipotecário, elas invariavelmente se enquadram em uma das duas categorias: teoria do penhor ou teoria do título.
“Até que haja o reembolso do empréstimo, o banco mantém a propriedade da casa” isto é de acordo com a “hipótese do título”.
De acordo com a teoria do penhor, quando um comprador obtém uma hipoteca, o banco registra um penhor de propriedade como uma reivindicação contra a propriedade do imóvel pelo comprador.
Em um estado onde há uma teoria de penhor quando um mutuário assina um contrato de hipoteca, eles também assinam uma escritura de segurança. Assim, dando ao banco o título legal da propriedade, mas mantendo sua propriedade equitativa. O título equitativo simplesmente implica que o mutuário tem o direito de possuir a propriedade para a vida do empréstimo, salvo venda ou inadimplência. Um título equitativo não é o mesmo que um direito legal.
O requisito para o processo de encerramento é onde a maior distinção entre os dois pode ser observada. Foreclosures deve passar pelo sistema judicial em um estado de teoria do título. Um administrador lida com o encerramento em um estado onde a teoria do penhor está em vigor de forma não judicial, muitas vezes sem a assistência do sistema judicial.
Em essência, é mais difícil para um banco despejá-lo à força de uma casa onde você tem um título equitativo (a teoria do penhor) do que em um estado onde o banco tem a propriedade total da propriedade (a teoria do título afirma) e você estão pagando uma dívida.
O que é cláusula de alienação?
Quando um mutuário vende ou transfere sua casa, a cláusula de alienação em seu contrato de hipoteca dá ao credor hipotecário o direito de exigir o reembolso imediato e completo da dívida, incluindo principal e juros
O que é cláusula de aceleração?
A “provisão acelerada” de um contrato de empréstimo especifica as circunstâncias em que o mutuário deve reembolsar o empréstimo integralmente imediatamente. Uma cláusula acelerada geralmente é acionada quando o mutuário viola materialmente os termos do acordo de empréstimo.
Qual é a diferença entre manutenção de rendimento e defesa?
Os mutuários têm a opção de liberar o ativo imobiliário subjacente por meio da manutenção ou revogação do rendimento. No entanto, os dois procedimentos são muito diferentes do ponto de vista jurídico e econômico. Enquanto a revogação envolve a substituição da garantia e a absorção formal do empréstimo pelo mutuário sucessor, a manutenção do rendimento é o pagamento antecipado real do empréstimo.
Qual é a definição de Defeasance?
Quando uma série de pagamentos, como uma hipoteca, é feita, o termo “revogação” é usado para declarar uma condição contratual nula e sem efeito e alterar os termos do acordo, como a transferência do título do credor para o mutuário.
O que é período de defesa?
O Período de Revogação começa no dia seguinte à Data de Revogação e termina no dia anterior ao início do Período de Janela. Se esta Nota for transferida para um fundo REMIC antes da Data de Rescisão, o Período de Revogação será aplicado.
O que está em Defeasance de substância?
Um devedor se envolve em uma transação de revogação em substância quando transfere ativos para um fundo de revogação irrevogável que são virtualmente livres de risco e os fluxos de caixa desses ativos estão razoavelmente próximos dos juros planejados e os pagamentos principais da dívida são extintos.
Quais são os custos de defesa?
Revogação Juros pagos antecipadamente, manutenção de rendimentos ou outros prêmios de pagamento antecipado, honorários jurídicos, contábeis e de consultoria diretamente atribuíveis à anulação da dívida; a baixa do financiamento diferido são exemplos de custos associados à anulação ou pagamento antecipado de dívida garantida e estão incluídos na definição de "custos".
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