De medewerking van de experts die betrokken zijn bij de vastgoedmarkt is cruciaal voor het succes ervan. Zowel huizenverkopers als huizenkopers hebben elkaar nodig. De mogelijkheid voor makelaars en makelaars in onroerend goed om deze twee groepen te koppelen wordt gemaximaliseerd door de multiple listing service. De Multiple Listing Service (MLS) is een hulpmiddel dat makelaars gebruiken om met elkaar te communiceren over huizen die te koop staan. Lees verder voor meer informatie over de Multiple Listing Service (MLS) in onroerend goed, hoe het online werkt en een voorbeeld.
Wat is MLS in onroerend goed?
Om informatie te geven over huizen die te koop staan, creëerden samenwerkende makelaars een database die bekend staat als een "MLS". Om huizenkopers en verkopers aan elkaar te koppelen, stelt een MLS makelaars in staat om elkaars aanbiedingen van te koop staande woningen te bekijken. Door informatie te combineren en uit te wisselen en commissies te splitsen, komt deze regeling zowel de noterende als de verkopende makelaar ten goede.
De huizen die door gekoppelde makelaars te koop worden aangeboden, worden doorgaans in een boek of een elektronische database verzameld door meerdere advertentieservices, die regelmatig door deze makelaars worden bijgewerkt. Elk servicelid ontvangt een exemplaar van het boek van de betrokken partijen, hetzij in gedrukte vorm of online.
Hoe werkt MLS onroerend goed
Toen duidelijk werd dat elke makelaardij zijn huizen met meer succes kon verkopen en zijn klanten beter van dienst kon zijn door buiten de lijsten van zijn eigen makelaars te kijken, werd de multiple listing-service in de jaren 1800 opgericht om een betere samenwerking tussen makelaars in onroerend goed te bevorderen. In wezen is de MLS een contract tussen makelaars in onroerend goed om elkaars huizen te vermelden via een wederzijds voordelige dienst. Hoewel de aanvankelijke Multiple Listing Services (MLS) via catalogi werden verspreid, zijn ze momenteel vrijwel allemaal online beschikbaar.
De term "MLS" kan niet als handelsmerk of merk worden geregistreerd, aangezien het idee van een MLS generiek is en geen bestuursorganisatie heeft. Doorgaans werken makelaars in onroerend goed lokaal samen om hun eigen lokale Multiple Listing Service (MLS) te ontwikkelen. Als gevolg hiervan zijn alle nationale lijsten die op verschillende websites van makelaars te zien zijn, opgesplitst in honderden regionale databases.
Voor toegang tot elke MLS moeten makelaars en agenten in onroerend goed contributie of lidmaatschapsgeld betalen. In ruil daarvoor krijgen de agenten informatie over de huizen in een buurt, inclusief advertenties, foto's en details zoals de vierkante meters en kenmerken van een woning. Alleen geautoriseerde makelaars en agenten hebben toegang tot een MLS. Hoewel elke MLS zijn praktijken heeft, houden ze zich over het algemeen allemaal aan de richtlijnen die zijn opgesteld door de National Association of Realtors (NAR).
Waarom er behoefte is aan meerdere advertentieservices
Kopers kunnen in het digitale tijdperk een overvloed aan onroerend goed- en makelaarswebsites bekijken. Ondanks deze blootstelling is er nog steeds behoefte aan een MLS. Wanneer een koper samenwerkt met een makelaar die is aangesloten bij een MLS, heeft de makelaar eenvoudig toegang tot alle woningen die online te koop staan bij deelnemende makelaars.
De MLS-lijst bevat doorgaans ook privécontactgegevens en informatie over vertoningstijden. Om geschikte eigendommen in het gebied te vinden zonder deze consoliderende service, zou de makelaar verschillende websites moeten doorlopen, elk voor een andere makelaar.
Voordelen van het gebruik van een dienst met meerdere vermeldingen
Iedere deelnemer aan de MLS heeft er baat bij. Zakelijk gezien stelt de samenwerking om een MLS te creëren makelaars in staat om hun verkopende klanten de grootste exposure te geven en tegelijkertijd te garanderen dat hun potentiële kopers een volledig begrip van de woningmarkt hebben.
Bovendien, omdat kleinere bedrijven toegang hebben tot dezelfde vermeldingen als grotere, zorgt dit ervoor dat de branche nog steeds concurrerend en egalitair is.
De MLS kan ervoor zorgen dat eigendommen sneller en tegen een hogere prijs voor verkopers worden verkocht. Huizenkopers kunnen er zeker van zijn dat ze een compleet beeld krijgen van wat er in de regio beschikbaar is wanneer ze werken met een makelaar die gebruik maakt van de MLS.
Voorbeeld van service voor meerdere vermeldingen
Bekijk het onderstaande voorbeeld voor een beter begrip van services voor meerdere vermeldingen van onroerend goed:
- Voorbeeld 1: Jack wilde een huis kopen. Hij moest beslissen of hij de gegevens op andere websites al dan niet moest geloven. Daarom zocht hij advies bij een makelaar. Deze makelaar kan namens Jack de MLS-database doorzoeken en de nodige criteria invoeren om de ideale woning te vinden. Aangezien agenten doorgaans de gegevens verstrekken, kan erop worden vertrouwd dat deze nauwkeurig zijn. Zodra een woning is geïdentificeerd die aan de criteria voldoet, kan een deal worden gesloten.
- Voorbeeld 2: Volgens studies uit juni 2022 stegen de huizenprijzen in Texas voortdurend. Hoewel ze al zeven maanden gestaag stegen, was er geen schaarste aan verkopen. De MLS blijft de meest betrouwbare en actuele bron van residentiële gegevens, dus het rapport gaf ook aan dat er een toename was van het aantal huiseigenaren dat hun eigendommen daar vermeldde.
Voordelen en nadelen
De belangrijkste voor- en nadelen van een MLS-systeem zijn als volgt:
voordelen
- Alle gegevens moeten door de listing agent in de MLS worden ingevoerd. Er is een garantie dat ze de juistheid ervan zullen controleren. Bovendien wordt het bestuurd door een commissie die de MLS controleert, en de gegevens zijn doorgaans betrouwbaar.
- Het biedt kopers en verkopers toegang tot een omvangrijke database van potentiële klanten.
- De vastgoedsector levert een belangrijke bijdrage aan de economieën van de meeste ontwikkelde landen, en MLS stelt een database met lijsten samen, wat transacties vergemakkelijkt.
Nadelen
- Lidmaatschap van andere makelaarsverenigingen kan nodig zijn omdat bepaalde MLS'en geen vermeldingen uitwisselen met andere MLS'en. Dit kan resulteren in extra kosten.
- Het is geautomatiseerd. Daarom kunnen stroomuitval de dagelijkse werking verstoren en vertragingen veroorzaken bij het bewerken of bijwerken, wat kan leiden tot het verlies van deals.
- De verantwoordelijkheid wordt bij de koper gelegd omdat wordt aangenomen dat de typische commissietarieven, die variëren van 5 tot 7 procent, hoger zijn dan de industriestandaard.
- Ook al maakt het het eenvoudiger om eigendommen te identificeren, technologische ontwikkelingen en exorbitante provisietarieven maken ze ongewenst en achterhaald.
Vereisten voor meerdere advertentieservices
Als het gaat om eigendomsinformatie op internet of elders, wordt aangenomen dat MLS-lijstdatabases het meest nauwkeurig zijn. Nieuwe vermeldingen moeten binnen een bepaalde tijd worden toegevoegd. Als een lid de vermeldingsgegevens niet voor de deadline voltooit, kunnen boetes het gevolg zijn. Ongeveer 24 tot 48 uur nadat de aanbiedingsovereenkomst is ondertekend, gebeurt dit.
Van vierkante meters tot instructies en locatie, MLS-verenigingen handhaven een hoge mate van nauwkeurigheid in de informatie die wordt ingevoerd. Hoewel de details van deze vereiste kunnen veranderen, is het vaak verplicht om zowel een bepaalde hoeveelheid als een bepaald kaliber foto's op te nemen.
Geschillen en klachten
MLS-organisaties hebben doorgaans bemiddeling, arbitrage of beide nodig, afhankelijk van de aard van het geschil. In elke lokale MLS bestaat een ethische commissie om klachten van leden over andere leden te horen. De commissie neemt de argumenten van beide kanten in overweging alvorens een beslissing te nemen. Veel van deze kwesties hebben te maken met commissies.
Het probleem van "het verkrijgen van een zaak" is erger geworden als gevolg van internetgebruik. Mensen zoeken naar huizen die te koop staan op websites en ze kunnen telefonisch of per e-mail contact opnemen met de makelaar met een vraag over het onroerend goed. Als een andere makelaar dezelfde koper levert, kan de makelaar later beweren dat zij de oorzaak waren van de aankoop omdat hij de koper in eerste instantie heeft geholpen bij het ontdekken van een huis.
De ethische commissie beoordeelt dit soort omstandigheden als geheel, rekening houdend met wie wat wanneer heeft gedaan. In de meeste gevallen, als de interactie van de makelaar met de koper beperkt was tot het beantwoorden van een vraag over het onroerend goed, zou de makelaar van de koper recht hebben op de commissie.
Omdat de staatsvergunningsraad de volgende stap is, proberen meerdere lijstdiensten het eerste aanspreekpunt te zijn voor klachten van klanten over leden.
Hoe wordt MLS ontwikkeld?
De NAR stelt dat MLS's privédatabases zijn. De lokale vastgoedsector in elke regio ontwikkelt, onderhoudt en financiert elke MLS.
Op de MLS plaatsen makelaars hun advertenties, inclusief uitgebreide details en afbeeldingen. Deelnemende agenten en makelaars werken regelmatig de gegevens bij die toegankelijk zijn in de MLS-databases.
De MLS kan niet worden toegevoegd door huiseigenaren die hun eigendom alleen verkopen; ze moeten contact opnemen met agenten of makelaars om hun huis daar te laten vermelden.
Hoeveel MLS'en zijn er?
Volgens de Real Estate Standards Organization zijn er momenteel ongeveer 600 MLS's in de Verenigde Staten, hoewel dit aantal van jaar tot jaar fluctueert als gevolg van regionale consolidatie. Het gebruik van een MLS komt in andere landen echter minder vaak voor.
Volgens Katie Severance, een makelaar in onroerend goed bij Douglas Elliman in Palm Beach, Florida, en auteur van The Complete Idiot's Guide to Selling Your Home: "De Verenigde Staten zijn op deze manier ongebruikelijk." "De meeste landen hebben geen internationale MLS's, of als ze die wel hebben, bestrijken ze slechts een klein deel van de markt", aldus de auteur.
Bovendien zijn er een beperkt aantal Amerikaanse markten zonder MLS. Een voorbeeld hiervan is New York City. New York City heeft geen MLS, maar er zijn andere regionale diensten die beschikbare onroerendgoedvermeldingen syndiceren.
Geeft de MLS een lijst van alle eigendommen die te koop staan?
De MLS somt de overgrote meerderheid van huizen op die te koop staan. Er zijn echter enkele uitzonderingen, zoals huizen die volledig van de marktplaats (MLS) worden verkocht.
"Woningen die strikt door de eigenaar te koop worden aangeboden, worden doorgaans niet gevonden in de MLS-database", zegt Jen Horner, makelaar in onroerend goed bij RE/MAX Masters in Salt Lake City, Utah. Ze beweert dat dit ook geldt voor huizen die door specifieke makelaars worden aangeboden: "Grote makelaars kunnen alleen vermeldingen in hun eigen databases hebben en kiezen ervoor om hun woninginventaris niet op het MLS-systeem te plaatsen."
Over deze kwestie bepaalt het Clear Cooperation Policy for Member Realtors van de NAR dat "binnen één werkdag na het op de markt brengen van een woning aan het publiek, de noteringsmakelaar de notering moet indienen bij de MLS voor samenwerking met andere MLS-deelnemers."
Kan ik zonder agent toegang krijgen tot mijn lokale MLS?
Eigendommen kunnen alleen online op de MLS worden vermeld door erkende makelaars en agenten. In sommige gebieden kan echter iedereen MLS-vermeldingen zien zonder professionele hulp.
"Sommige regionale MLS-databases hebben een 'openbare kant', zodat consumenten toegang hebben tot dezelfde vermeldingen en de kant van de agent overschaduwen", beweert Severance. De kant van de makelaar heeft net iets meer kennis over bezichtigingen, toegang tot onroerend goed, het indienen van offertes, samenwerking tussen agentschappen en commissies en de capaciteit om marktanalyses uit te voeren.
Veel makelaars geven hun klanten ook toegang tot hun aanbiedingen. Maar nogmaals, het grote publiek zal geen toegang hebben tot alle informatie waarover makelaars en agenten beschikken.
Is voor toegang tot een Multiple Listing-service een vastgoedlicentie vereist?
Als koper of verkoper heeft u vaak via een makelaar toegang nodig tot uw lokale Multiple Listing Service (MLS). U hebt een vastgoedlicentie nodig om eigendommen daadwerkelijk op de MLS te vermelden. Talrijke steden bieden diensten voor meerdere advertenties tegen een vast tarief die uw huis voor u op een rijtje zetten als u geen onroerendgoedvergunning wilt hebben of met een professionele verkoper wilt werken.
Waar staat de MLS voor?
MLS: Multiple Listing-service
Wat is NY State MLS?
De hele staat New York wordt bediend door de over de gehele staat verspreide Multiple Listing Service voor onroerend goed.
Hoe verschilt MLS van Zillow?
Een typische MLS heeft meer dan 300 gegevensvelden met betrekking tot eigendommen, vergeleken met Zillow's 50-80. Daarom biedt Zillow slechts een beperkt aantal details over een woning. Een MLS daarentegen bevat alle markttijden, lijstdetails, foto's en mislukte aanbiedingen van de afgelopen 10 tot 20 jaar.
Waarom is MLS belangrijk in onroerend goed?
Om huizenkopers en verkopers aan elkaar te koppelen, stelt een MLS makelaars in staat om elkaars aanbiedingen van te koop staande woningen te bekijken.
Wie is de eigenaar van de MLS?
De MLS, of multiple listing service, is een platform voor makelaars in onroerend goed om aanbiedingen te delen en samen te werken om huizen te verkopen. Het is over het algemeen een entiteit die wordt gecontroleerd door een makelaarsvereniging of vele makelaarsgroepen.
Hoe kom je in de MLS?
Het bijwonen van een open MLS-try-out voor elke club is één strategie. Als we realistisch zijn, is het onwaarschijnlijk dat een speler die nog nooit professioneel heeft gespeeld, direct na een MLS-try-out zijn eerste contract krijgt, tenzij hij een uitzonderlijke prestatie neerzet tijdens een open try-out.
Conclusie
Het doel van de Multiple Listing Service (MLS) is om het eenvoudiger te maken om uw eigendom te verkopen en om eigendommen te identificeren die te koop staan. De MLS is nog steeds de meest accurate en up-to-date manier om op de meeste locaties koopwoningen te vinden, ondanks de opkomst van grote vastgoedwebsites zoals Zillow, Trulia, Redfin, enz.
Gerelateerde artikelen
- ZAKLIJST: definitie, commissie, voor- en nadelen
- VASTGOEDVERKOOP: stapsgewijze handleiding voor het verkoopproces
- EEN HUIS VERKOPEN ZONDER makelaar
- REALTOR LOGO: betekenis, ideeën en alles wat u moet weten
- OFF-MARKET EIGENDOMMEN: hoe u off-market eigendommen te koop kunt vinden
- VACATURES IN DE BOUW: Beste carrières in de bouwsector en salaris
- CONTENTMANAGER: functieomschrijving, taken, salaris en hoe je er een wordt
- BESTE JOBSCHEMA: 15 Enterprise Job Scheduler-software voor 2023 (gratis en betaald)
Referenties
