Het is cruciaal voor verhuurders en vastgoedbeheerders om ervoor te zorgen dat hun huurders te allen tijde tevreden zijn. Dit is vooral belangrijk tijdens de eerste paar dagen nadat de huurder zijn intrek heeft genomen. Verhuurders en beheerders hebben de verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat hun huurders volledig tevreden zijn met hun nieuwe woning. Huurderverbetering is de wijziging die door de verhuurder aan een huurwoning wordt aangebracht ter voorbereiding op een nieuwe huurder. Dit artikel legt de betekenis uit van verbetering van commerciële huurders en hoe u hiervoor een aannemer kunt krijgen. We hebben ook uitgelegd wat de boekhouding van huurverbeteringstoeslagen inhoudt. Laten we erin duiken!
Wat is huurdersverbetering?
Verbetering van huurders, vaak bekend als verbetering van erfpacht, is de wijziging of het onderhoud dat door de verhuurder wordt uitgevoerd op gehuurd onroerend goed. Meestal worden deze aanpassingen gemaakt om beter aan te sluiten bij de behoeften van een specifieke huurder. Deze wijzigingen worden doorgaans aangevraagd door de huurder, met name in een zakelijke omgeving. Er zijn echter verschillende complexiteiten met betrekking tot de verbetering van huurders die het moeilijk kunnen maken om deze te begrijpen.
Soorten huurdersverbetering
De volgende soorten huurdersverbetering zijn:
#1. Toelage huurdersverbetering
De regie van de huurder over het verbeteringsproces van de erfpacht ontlast de verhuurder van onnodig werk, vooral als het om omvangrijke werkzaamheden gaat. In de meeste gevallen zal de verhuurder clausules in het huurcontract opnemen die het de huurder mogelijk maken om binnen een bepaald budget verbeteringen aan te brengen. Hiervoor wordt doorgaans een enkele prijs of een prijs per vierkante meter verstrekt. De verhuurder of de huurder kan de eerste betaling aan het verbouwings- of bouwbedrijf doen. De huurder is verantwoordelijk voor eventuele overschrijdingen in projectkosten.
#2. Huurkorting
Huurders kunnen in aanmerking komen voor huurverlagingen van de verhuurder in ruil voor verbeteringen aan het erfpachtrecht. De huurder kan in aanmerking komen voor huurvermindering in de vorm van een vrije maand of een verlaagde huur gedurende bepaalde periodes van het jaar als deze voorziening in het huurcontract is opgenomen. Hierdoor kan de huurder onnodige bouwkosten besparen. Ook heeft de huurder hetzelfde niveau van toezicht en controle over de lease-upgrades als bij de TIA. De huurder is ook op de haak voor eventuele overschrijdingen.
#3. Standaardtoeslag opbouwen
Een build-out beschrijft ook deze potentiële actie. In dit scenario biedt de verhuurder de huurder een selectie van mogelijke upgrades. De huurder heeft meer tijd om zich te concentreren op het runnen van zijn bedrijf, omdat de verhuurder het projectmanagement voor zijn rekening neemt. Huurders krijgen niet altijd de verbeteringen die ze willen, wat schadelijk kan zijn voor het succes van hun bedrijf. Zij zijn verantwoordelijk voor eventuele verdere wijzigingen die zij aanvragen.
#4. Sleutel omdraaien
Dit type huurdersverbetering wordt doorgaans uitgevoerd aan het begin van de huurovereenkomst. De huurder maakt vaak kostenramingen en dient plannen in, terwijl de verhuurder optreedt als projectmanager en de rekening betaalt.
Voorbeelden van huurdersverbetering
Huurderverbetering, ook wel erfpachtverbetering genoemd, is de wijziging die door de huurder aan een gehuurd goed wordt aangebracht om het geschikter te maken voor het beoogde gebruik van de huurder. Huurders huren vaak aannemers in om deze upgrades uit te voeren, hoewel verhuurders er soms mee instemmen het project kant-en-klaar te beheren. Huurder en verhuurder kunnen in andere situaties de verantwoordelijkheid voor de opbouw delen.
Hieronder volgen voorbeelden van huurdersverbetering:
- Overschilderen
- Nieuw tapijt
- Verlichtingsconfiguraties
- HVAC-updates
- Sanitair upgrades
- Elektrisch werk
- Volledige renovatie
Toelage huurdersverbetering
Verhuurders compenseren huurders doorgaans voor de kosten van het bouwen van huurdersverbetering door de betaling van een huurderstoeslag of een huurdersverbeteringsvergoeding. Dit wordt soms niet direct betaald, maar wordt gespreid over de huurperiode. Verbeteringskosten voor huurders worden vaak uitgedrukt in dollars per vierkante voet bezette ruimte. Met dit bedrag betaalt de verhuurder de rekening voor alle initiële renovaties van de huurder, inclusief de harde en zachte kosten.
Het stipendium dekt echter niet de kosten van meubels of decoraties, aangezien deze niet als huurdersverbeteringen worden beschouwd. Alleen onderhoud en reparaties aan bedrijfspanden komen in aanmerking. En als de werkelijke verbeteringskosten van de huurder het bedrag overschrijden, is de huurder verantwoordelijk voor het verschil.
Wat komt u in aanmerking voor huurverbeteringstoeslag?
Het volgende zijn dingen die niet in aanmerking komen en die in aanmerking komen voor huurverbeteringstoeslag:
| GEKWALIFICEERD | KOMT NIET IN AANMERKING |
| Nieuw tapijt | Nieuw kantoormeubilair |
| HVAC-reparatie | Nieuwe computers |
| Vervanging van deuren en ramen | Trottoir opnieuw bestraten |
| Verlichting updates | Lift onderhoud |
| Projectmanagement kosten | Internet-installatie |
Onderhandelen over de betalingsmethode voor uw verbeteringstoeslag voor huurders
De toeslagen voor huurdersverbetering worden doorgaans niet persoonlijk aan u overhandigd. In plaats daarvan wordt de limiet voor de verbetering van de huurder gebruikt om aannemers en leveranciers te betalen, en alles daarboven is uw verantwoordelijkheid als huurder. Of de verhuurder kan besluiten om uw huur voor een maand of twee kwijt te schelden, in welk geval u ervoor moet zorgen dat u het "spaargeld" niet verspilt aan iets anders dan uw doelen.
U moet prioriteit geven aan de eerste optie als u tussen de twee kunt kiezen. Er is een kans dat de Internal Revenue Service de huurtoeslagen die u van uw verhuurder ontvangt als belastbaar inkomen behandelt als u dat geld gebruikt om de huur en nutsvoorzieningen te betalen. Dit gebeurt misschien niet als de verhuurder daadwerkelijk het geld heeft en verantwoordelijk is voor het uitvoeren van de betalingen.
Onderhandelen over de grootte van uw huurtoeslag
Als u op de hoogte bent van de verwachte kosten van uw upgrades, bent u in een betere positie om te onderhandelen over voldoende huurtoeslagen. Ruimteplanners en ontwerpers moeten worden vertrouwd voor begeleiding. Als de verhuurder niet bereid is om een TIA te verstrekken die binnen uw budget past, kan het toch de moeite waard zijn om zelf de nodige investeringen te doen.
U neemt het risico (en de kosten) van het bouwen van overschrijdingen, omdat u verantwoordelijk bent voor het betalen van alles buiten de TIA. Als de verhuurder bouwt in plaats van u en uw aannemer, stijgt het risiconiveau. Aangezien de verhuurder niet verantwoordelijk is voor het dekken van uitgaven boven de TIA, is er weinig reden voor de verhuurder om dit te doen. Daarom vindt u het misschien handiger om een alternatieve methode voor te stellen om verbeteringen aan te pakken.
Onderhandelen hoe u uw huurtoeslag kunt gebruiken
Laat uw huisbaas u niet voor de gek houden door te denken dat uw TIA gratis is. Kapitaalverbeteringen of renovaties aan een structuur waarvan huurders in de toekomst zullen profiteren, zijn vaak de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Verhuurder zou vermoedelijk moeten betalen voor het werk onder uw TIA als het een kapitaalverbetering is. Als het werk daadwerkelijk is aangepast aan uw voorkeuren of de specifieke behoeften van uw bedrijf, en de verhuurder heeft er nog steeds voor betaald, dan bevindt de verhuurder zich niet in een slechtere positie dan voorheen. Verhuurders stellen ongetwijfeld hun vraaghuurprijzen vast op een niveau dat de TIA die ze u zullen betalen gedeeltelijk compenseert.
Verbetering van commerciële huurders
De vastgoeddefinitie van een commerciële huurdersverbetering is een aangepaste wijziging die een eigenaar van een gebouw aanbrengt in een huurruimte als onderdeel van een huurovereenkomst om de ruimte aan te passen aan de behoeften van een bepaalde huurder. Toeslagen voor verbetering van huurders (TI-toelagen) zijn een veel voorkomende vorm van financiering door verhuurders voor verbetering van commerciële huurders. Het wordt meestal uitgedrukt als een bedrag in dollars per vierkante voet of als een vast tarief dat wordt onderhandeld met de verhuurder. Huurders zijn aansprakelijk voor het dekken van kosten die niet worden gedekt door hun huurverbeteringstoeslagen.
Toeslagen voor verbetering van huurders zijn niet verplicht en verhuurders zijn niet verplicht deze te verstrekken in een concurrerende huurmarkt. De laatste jaren is het echter een veelgebruikte manier geworden om huurders te verleiden tot het huren van kantoorruimte. De meeste verhuurders zijn flexibel en bereid om met huurders samen te werken om overschrijdingen van huurdersverbeteringen op te nemen in de maandelijkse huurbetaling als de verbeteringen de vergoedingen overschrijden. Vraag uw potentiële verhuurder naar deze mogelijkheid tijdens het onderhandelen over uw huurovereenkomst. Het is mogelijk dat u geen extra geld hoeft te bedenken voor wijzigingen na de startdatum van de huurovereenkomst buiten de vergoeding.
Huurder Verbetering Aannemer
Bij het kiezen van een aannemer voor het verbeteren van huurders, is het belangrijk om iemand te kiezen die het werk efficiënt en betaalbaar kan doen. Hieronder volgen de overwegingen waarmee u rekening moet houden bij het kiezen van een aannemer voor het verbeteren van huurders:
#1. Kies voor Ervaring
Hoewel deze eigenschappen bewonderenswaardig zijn, is ervaring het meest gewaardeerde bezit in de commerciële bouwsector. Als u wilt dat uw project voor het verbeteren van zakelijke huurders succesvol wordt, schakel dan een commerciële verbouwingsaannemer in met een bewezen staat van dienst. Ze zijn zich bewust van de mogelijke invloed van lokale, provinciale en federale regelgeving op het streven. Zij kennen de omgeving en hebben connecties met bedrijven en overheidsinstanties. Ook kunnen ze grote moeilijkheden voorzien en voorkomen door gebruik te maken van hun ervaring met eerdere initiatieven. Het vinden van een aannemer voor huurdersverbetering met de nodige ervaring is cruciaal. Nee, niet wat ze op internet hebben gezien. Het inhuren van een professionele aannemer verhoogt de kwaliteit van het werk, verlaagt de kosten en verlicht stress.
#2. Controleer alle manieren van contact
Wilt u geld besparen terwijl u uw huurders een faciliteit biedt die uniek is ontworpen voor hun behoeften? Daarom is het belangrijk om een commerciële renovatie-aannemer in te huren die interesse toont in uw behoeften en bereid is om verschillende opties met u te verkennen. Het bouwproces verloopt soepeler en met minder angst als iedereen op dezelfde golflengte zit en open en vaak communiceert over eventuele problemen die zich kunnen voordoen.
#3. Onthoud dat creatieve oplossingen uw opties vergroten
Samenwerken met een aannemer voor huurdersverbetering die niet bang is om out of the box te gaan, is essentieel als u het meeste uit uw investering wilt halen. Verbeterplannen voor huurders die eruitzien als die van iedereen kunnen het werk gedaan krijgen, maar unieke lay-outs die het meeste uit uw beschikbare ruimte en budget halen, kunnen betere resultaten opleveren. Professionele aannemers voor het verbeteren van huurders wegen de voor- en nadelen van talloze opties af. Ze leveren eersteklas werk door gebruik te maken van kennis die is opgedaan bij eerdere projecten.
#4. Erken de waarde van professionaliteit
Een commercieel renovatieproject verloopt soepeler als het wordt uitgevoerd door een bekwame professional die trots is op zijn werk.
#5. Zet kwaliteit voorop
Hoewel budget een belangrijke overweging is bij het inhuren van een aannemer voor het verbeteren van huurders, zou het niet de doorslaggevende factor moeten zijn. Er kan waarde worden gehecht aan goed uitgevoerd werk en professionele service. Houd rekening met factoren buiten de prijs bij het evalueren van bouwbiedingen voor huurdersverbetering. Blijkt uit het voorstel van de aannemer dat hij de reikwijdte van het project volledig begrijpt? Zal de aannemer geschoolde werknemers en hoogwaardige voorraden in dienst nemen? Geven ze garanties of garanties voor hun werk?
Huurder verbetering toeslag boekhouding
IRS-voorschriften verbieden verbeteringsgerelateerde aftrekposten. Renovaties zijn echter onderhevig aan afschrijving, aangezien ze worden beschouwd als structurele elementen van de structuur. Zolang aan deze vereisten wordt voldaan, zijn aftrekposten voor afschrijvingen toegestaan door de IRS. De afschrijvingsaftrek kan zowel door de verhuurder als door de huurder worden geclaimd, afhankelijk van wie de klus daadwerkelijk heeft uitgevoerd. De vorige limiet van $ 500,000 werd door de nieuwe belastingwet verhoogd tot $ 1,000,000.
Alle verbeteringen die tijdens dezelfde periode zijn aangebracht en die de kapitalisatielimiet van het bedrijf niet overschrijden, worden aanbevolen om als kosten te worden geboekt. Als de kosten van de upgrades hoger zijn dan deze drempel, moeten ze worden geactiveerd en afgeschreven over de leaseperiode of de kortste van de twee gebruiksduur.
Huurder Verbetering Toelage Boekhouding als de verhuurder eigenaar is van de verbeteringen
Als de verhuurder degene is die voor de upgrades heeft betaald, moeten ze de afschrijving van de verbetering van de huurder over een bepaald tijdsbestek als vaste activa verantwoorden. Indien de leasetermijn korter is dan de gebruiksduur van de huurdersverbetering, wordt de kortere periode gebruikt voor de berekening van de afschrijvingsperiode. Een afschrijvingstermijn van vijf jaar zou passend zijn indien vloerbedekking werd gelegd met de verwachting dat deze binnen vijf jaar vervangen zou moeten worden en de resterende huurtermijn zeven jaar zou zijn. Als de leasetermijn maar twee jaar is in plaats van zeven, dan zou de afschrijvingsperiode ook maar twee jaar moeten zijn, aangezien dit korter is dan de gebruiksduur van het nieuwe tapijt.
Huurders die erop vertrouwen dat hun huurcontract zal worden verlengd, gaan er vaak mee akkoord dat de afschrijvingsperiode wordt verlengd met de duur van het nieuwe huurcontract, tot aan de gebruiksduur van het actief. Als er een nieuwe huurder intrekt tijdens de periode dat de afschrijving van een actief wordt berekend en die huurder geen wijzigingen aan het actief nodig heeft, kan het afschrijvingsschema ongewijzigd blijven. Het resterende bedrag wordt als een verlies op de resultatenrekening gerapporteerd als het onroerend goed wordt vernietigd of beschadigd.
Boekhouding voor verbetering van huurders als de huurder eigenaar is van de verbeteringen
De huurder moet de TIA verantwoorden als een stimulans of verleiding voor de huurder, de kosten kapitaliseren en afschrijven over de leaseperiode als de huurder eigenaar is van de verbeteringen. Aangezien de verhuurder alle resterende activa zal verwerven, wordt elke restwaarde genegeerd in de afschrijvingsberekening. Een huurder moet de resterende schuld kwijtschelden als de huurtijd te kort is.
Waarom is huurdersverbetering belangrijk?
Bij een verhuizing naar een bedrijfsruimte moet een bedrijf ervoor zorgen dat het toegang heeft tot een minimum aan voorzieningen. Daarom is het cruciaal voor een bedrijf om de vrijheid te hebben om zijn nieuwe bouwruimte aan zijn eigen behoeften aan te passen. Onder deze aanpassingen valt het plaatsen van nieuwe wanden en kamers om het kantoor geschikt te maken voor de noden van het bedrijf. Om ervoor te zorgen dat alle gevraagde aanpassingen onder de huurdersverbeteringstoeslagen vallen, die we eerder hebben uitgelegd, moeten deze altijd in de huurovereenkomsten worden gespecificeerd.
Niet alleen de huurders profiteren hiervan. De meeste projecten voor huurdersverbetering omvatten het aanbrengen van structurele en permanente veranderingen, die op de lange termijn in het voordeel van de verhuurder kunnen zijn. Dit komt omdat de verhuurder al het geld dat aan de renovatie is uitgegeven, kan terugverdienen als en wanneer er nieuwe huurders intrekken. Huurderverbetering kan al dan niet door de verhuurder worden aangeboden, afhankelijk van de toestand van de huurmarkt. Daarom is het zo belangrijk om alle huurvoorwaarden met de verhuurder te bespreken en overeen te komen voordat u verhuist.
Wat is het probleem met huurdersverbetering?
Bij het verhuizen naar een nieuwe plek maken ondernemers vaak de fout om te veel geld uit te geven aan renovaties. Vermijd grote investeringen in het verbeteren van gehuurde kantoorruimte. U kunt ze waarschijnlijk niet meenemen en de nieuwe huurder zal ze misschien niet zo waarderen als u.
Verbetering van huurders versus verbetering van gebouwen
Huurderverbetering, ook wel erfpachtverbetering of uitbouw genoemd, vindt plaats in een bestaand gebouw. Ze concentreren zich op een bepaald gebied dat slechts één huurder heeft en door hen wordt gehuurd. Huurders profiteren van deze renovaties omdat ze de eigen business van de huurder ten nadele van andere huurders zullen versterken.
Aangezien meerdere huurders baat zouden hebben bij verbeteringen aan gemeenschappelijke ruimtes, moeten deze verbeteringen worden beschouwd als gebouwverbeteringen in plaats van als erfpachtverbeteringen. In de meeste gevallen bundelen huurders van een flatgebouw hun middelen om reparaties aan gedeelde ruimtes te betalen.
Is huurdersverbetering fiscaal aftrekbaar?
Verbeteringen door huurders zijn niet fiscaal aftrekbaar. Eigenaren van onroerend goed kunnen echter een deel of al hun afschrijvingen afschrijven als ze wijzigingen aan het gebouw aanbrengen, aangezien de IRS die toevoegingen erkent als onderdeel van de structuur.
Is huurdersverbetering een troef?
Op de jaarrekening van de verhuurder worden huurdersverbeteringen opgenomen als een vast onderdeel van de kapitaaluitgaven. Het totale bedrag van de betalingen wordt als actief op de balans van de verhuurder weergegeven. Daarna verschijnt de afschrijvingslast op de maandelijkse winst- en verliesrekening van de verhuurder.
Waar gaan huurdersverbeteringen heen op een balans?
Verbeteringen door huurders zijn activa en zijn opgenomen in de categorie materiële vaste activa van de balans op de vaste activa.
Worden huurdersverbeteringen afgeschreven of afgeschreven?
Verbeteringen door huurders worden technisch afgeschreven in plaats van afgeschreven. Dit komt doordat de verhuurder, en niet de huurder, juridisch eigenaar is van de verbeteringen. Tijdens de leaseperiode heeft de lessee slechts een abstract recht om het actief te gebruiken. Verworven immateriële rechten worden niet afgeschreven maar afgeschreven in de tijd.
Kunt u huurdersverbeteringen verzilveren?
Als de kosten van verbeteringen aan de erfpacht hoger zijn dan het bedrag dat door het bedrijf kan worden uitgegeven, moet het overtollige bedrag worden geactiveerd. Zo ja, boek ze dan af als kosten wanneer ze zich voordoen. Indien deze kosten worden geactiveerd, worden ze bovendien afgeschreven over de gebruiksduur of, indien deze korter is, over de resterende leaseperiode.
Conclusie
Een huurdersverbetering stelt een huurder in staat om wijzigingen aan een gehuurde woning aan te brengen ter voorbereiding op bewoning. Een bedrijf en zijn verhuurder kunnen tijdens het ondertekeningsproces van de huurovereenkomst onderhandelen over een prijs voor deze upgrades. Als de totale kosten van de uitbouw echter hoger zijn dan het oorspronkelijk overeengekomen bedrag, kan de huurder verantwoordelijk zijn voor het dekken van het verschil.
Gerelateerde artikelen
- TOELATING VOOR KINDEREN: Moeten kinderen een vergoeding krijgen?
- Financiering van huisverbeteringen: opties voor het financieren van huisverbeteringen
- BESTE WONINGVERBETERINGSLENING IN 2023
- HOE EEN VASTGOEDBEHEERBEDRIJF TE STARTEN: Tips voor het starten van een vastgoedbeheerbedrijf
- THUISWERKEN: hoe het te doen en ideeën voor banen
Referenties
