De totale waarde van een onroerend goed wordt bepaald door een aantal factoren, waaronder de waarde van naburige eigendommen, woningen of bedrijven. Makelaars en makelaars in onroerend goed gebruiken methoden zoals de verkoopvergelijkingsbenadering om de waarde van een onroerend goed te evalueren in relatie tot onroerend goed in de buurt. Als u begrijpt hoe de verkoopvergelijkingsbenadering werkt, kunt u de waarde van huizen en onroerend goed voor aan- of verkoop nauwkeuriger beoordelen. In dit bericht wordt uitgelegd wat een verkoopvergelijkingsbenadering is en hoe de analyse moet worden uitgevoerd.
Wat is de verkoopvergelijkingsbenadering?
Een verkoopvergelijkingsbenadering is een methode die door makelaars in onroerend goed wordt gebruikt om de waarde van een onroerend goed of huis te evalueren door het betreffende huis te vergelijken met andere in de buurt die onlangs met vergelijkbare kenmerken zijn verkocht. De verkoopvergelijkingsbenadering helpt makelaars bij het handhaven van eerlijke prijzen binnen de lokale markt en geeft een realistischer beeld van de waarde van een huis of onroerend goed.
Inzicht in de verkoopvergelijkingsmethode
Prijsaanpassingen worden uitgevoerd op basis van de kwaliteiten van het vergelijkbare object bij het bepalen van de waarde van het betreffende object.
Als het betreffende object een karakteristiek kenmerk mist in het vergelijkbare object, wordt de prijs verlaagd op basis van de waarde die aan dat kenmerk wordt toegekend. Als het object dus een gewaardeerde kwaliteit heeft die het vergelijkbare object niet heeft, wordt de waarde naar rato naar boven bijgesteld. Het wordt herhaald totdat een definitieve waarde is bereikt na een vergelijking van ten minste drie recent verkochte en vergelijkbare woningen.
De verkoopvergelijkingsbenadering van waardering is een belangrijk aspect van de vergelijkende marktanalyse van taxatiespecialisten. De vergelijkende marktbenadering wordt gebruikt om de huidige marktwaarde van het aan te kopen vastgoed te bepalen. De verkoopvergelijkingsbenadering, in combinatie met andere taxatiemethodologieën, biedt een geschatte schatting voor verkopers, investeerders, taxateurs en het grote publiek.
Omdat vastgoedmarkten dynamisch zijn en voortdurend veranderen, dienen beleggers regelmatig de prijsstelling van recentelijk te koop aangeboden woningen in de gaten te houden. Markten fluctueren snel en alle deelnemers dienen op de hoogte te zijn van de huidige ontwikkelingen. Afhankelijk van de marktomstandigheden kunnen verkopers en investeerders gedwongen worden hun eisen te verhogen of te verlagen om de markttrends bij te houden.
Het vinden van de best vergelijkbare woning
Een vergelijkbare woning is een woning die het meest lijkt op de betreffende woning. De overeenkomsten moeten overeenkomen met alle algemene details van het pand. De algemene beschrijving van een woning omvat het aantal slaapkamers, badkamers, vierkante meters, enzovoort. Toegestane verschillen zijn onder meer een extra bad, verfkleur en andere triviale specificaties.
De vergelijking van vergelijkbare panden moet worden beperkt tot panden die fysiek zo dicht mogelijk bij elkaar liggen. Omdat huizen in verschillende gebieden verschillende marktprijzen kunnen hebben ondanks veel overeenkomsten.
Woonflats in de buurt van het centrale zakencentrum zijn bijvoorbeeld duurder dan woningen die verder weg van het CBD liggen. Een andere factor waarmee rekening moet worden gehouden, is het kopen van woningen die zo recent mogelijk zijn verkocht.
Omdat vastgoedmarkten regelmatig fluctueren, hebben recentelijk verkochte woningen een betere benadering dan panden die een paar maanden of jaren geleden zijn verkocht. Als er geen vergelijkbare panden op dezelfde locatie zijn, onderzoek dan recentelijk verkochte panden in omliggende locaties in plaats van verder terug in de tijd te gaan.
Factoren waarmee rekening moet worden gehouden bij een verkoopvergelijkingsbenadering
Het gebruik van een verkoopvergelijkingsbenadering vereist verschillende kritische procedures. Bij het uitvoeren van een verkoopvergelijkingsbenadering evalueren agenten en makelaars de volgende factoren:
# 1. Plaats
De locatie van een woning is vaak de eerste overweging voor een verkoopvergelijking. Verschillende plaatsen hebben verschillende kosten van levensonderhoud, onroerendgoedbelasting en esthetiek die van invloed zijn op de totale waarde van een woning. Sommige eigendommen aan het water zijn bijvoorbeeld waardevoller vanwege de nabijheid van meren, rivieren, oceanen en stranden. Alvorens andere criteria te evalueren, evalueert de agent of makelaar de locatie van het onroerend goed om te zien of dit van invloed is op de totale waarde.
#2. Buurt
Buurten hebben ook een grote invloed op de waarde van een onroerend goed of huis. De nabijheid van een woning tot voorzieningen zoals scholen, uitgaanscentra, parken en recreatieve voorzieningen en overheidsgebouwen wordt bepaald door agenten en makelaars. Andere overwegingen zijn onder meer de criminaliteit in de buurt, de vervuilingsniveaus en de nabijheid van lawaai van snelwegen, industriële gebouwen of natuurlijke elementen.
#3. Recent Verkochte Advertenties
Recent verkochte advertenties in een bepaald gebied kunnen inzicht geven in de gehele markt in dat gebied. Als vergelijkbare huizen in een gebied bijvoorbeeld worden verkocht voor $ 150,000, kan een makelaar of agent schatten dat het betreffende huis voor een hogere of gelijkwaardige prijs zal worden verkocht. Recent verkochte advertenties kunnen een makelaar of agent ook helpen meer te begrijpen over de buurt, zoals welke bewegingspatronen er zijn en of er prijstrends ontstaan.
#4. Leeftijd
Bij de vergelijkingsverkoopbenadering wordt ook rekening gehouden met de leeftijd van een woning. Makelaars en makelaars houden rekening met de leeftijd van de woning, omdat deze de waarde zowel negatief als positief kan beïnvloeden, afhankelijk van de buurt, het type woning en eventueel benodigde updates.
Vanwege de meer esthetisch mooie bakstenen gevel en houten vloeren, kan een ouder huis in Tudor-stijl voor meer verkopen dan een modern huis. Het kan ook voor minder worden verkocht omdat het meer dan 100 jaar oud is en verschillende belangrijke en kostbare verbeteringen aan de elektrische panelen en het sanitair vereist.
Een modern huis in een oudere buurt in Tudor-stijl is misschien goedkoper dan zijn buren.
#5. Voorwaarde
Een van de meest cruciale variabelen in de benadering van verkoopvergelijking is de staat van een woning. De staat van een woning omvat:
- De staat van het elektrische paneel
- Binnen- en buitenverf
- De staat van het raam
- Vloeren aan de binnenkant
- Staat van de oven of het verwarmingssysteem
- De staat van het dak
- Kelder situatie
- Staat van de keuken en badkamer
Er zijn nog veel meer factoren van de staat van een huis die kunnen worden gebruikt bij de verkoopvergelijking, maar dit zijn de meest voorkomende. Als twee huizen in een vergelijkbare buurt beide op de markt komen en één heeft een falend dak, zal het pand met een functioneel, solide dak waarschijnlijk voor een hogere prijs worden verkocht.
Beoordelingsaanpassingsfactoren met behulp van de verkoopvergelijkingsbenadering
#1. Vergelijkbare kenmerken
Het te taxeren object moet zoveel mogelijk gelijk zijn aan het vergelijkbare object om de noodzaak voor aanpassingen te minimaliseren. Aanpassingen zijn het gevolg van vergelijkingsverschillen die zijn waargenomen met de onderwerpeigenschap.
#2. Eigendomsbelang
Afhankelijk van het eigendomsbelang in het onderwerp, kan de waarde van het onderwerp worden aangepast naar een hogere of lagere waarde. Een vergoeding enkelvoudige rente wordt bijvoorbeeld anders gewaardeerd dan een vergoedingsrente onder een leaseovereenkomst. Daardoor is eigendom een lastig onderwerp bij waardering.
#3. Marktomstandigheden
Ook spelen marktomstandigheden een rol bij waarderingsaanpassingen. Vastgoedprijzen kunnen stijgen of dalen afhankelijk van de marktomstandigheden. Afhankelijk van de concurrentie kunnen verkopers hun prijzen verlagen om hun aankoopvooruitzichten te verbeteren. De markt kan in een paar weken tijd veranderen.
# 4. Plaats
Een andere factor waarmee rekening moet worden gehouden, is de locatie van het onroerend goed. Eigendommen in de buurt van kritieke infrastructuur, zoals luchthavens, wegen, CBD's, enzovoort, worden geacht van hogere waarde te zijn dan panden die verder weg liggen.
Aanpassingen als gevolg van afwijkingen tussen de betreffende woning en vergelijkbare woningen kunnen ook worden beïnvloed door belangrijke aspecten als verkeerspatronen, winkelvoorzieningen en bereikbaarheid van sociale voorzieningen.
Hoe een verkoopvergelijkingsbenadering uit te voeren
Het gebruik van een verkoopvergelijkingsbenadering helpt de nauwkeurigheid en efficiëntie van het verkoop- en koopproces te verbeteren. Hier leest u hoe u een verkoopvergelijking kunt uitvoeren voor elk huis of onroerend goed:
#1. Identificeer marktvergelijkingen
De eerste fase is om de "vergelijkbare" in de markt te ontdekken. Dit zijn eigendommen in de buurt die het meest lijken op degene die u verkoopt of koopt. Zoek naar heersende architecturale stijlen zoals Tudor, Cape Cod, Cottages, French Country en Greek Revival. U kunt ook zoeken naar eigendommen die zijn verkocht voor een vergelijkbare prijs als de oorspronkelijke waarde van de betreffende woning.
Door te selecteren welke woningen in de regio het meest lijken op het onderwerp van uw vergelijking, kunt u een basis bieden voor uw analyse.
#2. Bepaal de overeenkomsten tussen de vergelijkingsobjecten en de hoofdverblijfplaats.
De volgende fase is het bepalen van de overeenkomsten tussen uw vergelijkingsobjecten en het hoofdhuis of onroerend goed dat u koopt of verkoopt. Dit kunnen gedeelde gemeenschappen of geografische gebieden, leeftijd, conditie, de marktprijs in een bepaalde periode in de recente geschiedenis en prijzen op basis van vierkante meters zijn. Zo kunt u ontdekken welke kenmerken de betreffende woning of object gemeen heeft met vergelijkbare woningen en waar deze kunnen verschillen. Verschillen kunnen de waarde van een woning verhogen.
Als er bijvoorbeeld twee huizen in Cape Cod-stijl tegelijkertijd op de markt zijn, maar een ervan heeft een afgewerkte kelder en een gerenoveerde keuken en badkamer, kan dat huis een hogere verkoopprijs hebben dan een vergelijkbaar huis zonder deze functies.
#3. Pas de waarden van vergelijkbare waarden aan
Zodra u de overeenkomsten tussen uw vergelijkingsobjecten en uw woning hebt geïdentificeerd, kunt u de waarderingen van de vergelijkbare objecten aanpassen, afhankelijk van markttrends en andere overwegingen. Ga na of er grote veranderingen in de lokale markt zijn geweest sinds de verkoop van uw vergelijkbare producten. Dit kan te maken hebben met hoge prijzen of een algemene terugval op de vastgoedmarkt. U kunt ook rekening houden met hypotheekvoorwaarden en inkomensniveaus in de buurt, evenals de fysieke aspecten die elkaar onderscheiden.
#4. Tel alle componenten en aanpassingen bij elkaar op om een definitieve schatting van de prijs te krijgen.
Nadat u al uw vergelijkbare informatie hebt verwerkt, kunt u beginnen met het prijzen van het onderwerp naar huis. Een gebruikelijke aanpak voor vergelijkende verkoop is als volgt:
Onderwerp Thuis
- Tudor-stijl
- 100 jaar
- Er zijn geen ingrijpende reparaties nodig.
- Vijf jaar geleden verkocht voor $ 235,000.
- Renovatie van keuken en badkamer
- een veilige buurt
- Het ligt dicht bij attracties zoals een uitgaanscentrum en een vijfsterrenschoolsysteem.
- 2,500 vierkante voet grote tuin
Vergelijkbaar
Het eerste huis
- Tudor-stijl.
- 115 jaar
- Dakreparaties zijn vereist (geschatte kosten van $ 2,300).
- Een jaar geleden verkocht voor $ 139,000.
- De keuken en badkamer zijn aan vernieuwing toe.
- een veilige buurt
- Nabijgelegen voorzieningen zijn onder andere scholen en parken.
- Een kleine omheinde tuin
- een totaal van 2,700 vierkante voet
Thuis nummer twee:
- Cape Cod-stijl
- 70 jaar
- Kelderreparaties zijn vereist (geschatte kosten van $ 11,000).
- Dit jaar werd het verkocht voor $ 189,000
- Renovatie van keuken en badkamer
- een veilige buurt
- Scholen, een amusementscomplex, parken en theaters zijn allemaal dichtbij.
- een grote tuin omgeven door een houten hek
- een totaal van 2,800 vierkante voet
Het betreffende pand is een 100 jaar oud herenhuis in Tudor-stijl met 2,500 vierkante meter aan ruimte en een enorme tuin. Een Tudor- en een huis in Cape Cod-stijl met bijna 2,000 vierkante meter aan ruimte en veilige buurten zijn vergelijkbaar. Met behulp van de vergelijkbare verkoopbenadering ontdekt u dat eigendom één en twee aanzienlijke reparaties vereisen, variërend van $ 2,300 tot $ 11,000 elk. Elk is onlangs verkocht voor een andere waarde en had een aparte tuingrootte.
Aangezien het huis uitgebreide dakreparaties vereist, laat de vergelijking zien dat een huis in Tudor-stijl zoals het betreffende huis voor ongeveer $ 140,000 of meer wordt verkocht. Beide huizen hebben veilige buurten, meer dan 2,000 vierkante meter, en voorzieningen in de buurt. De equivalente Tudor daarentegen heeft keuken- en badkamerupdates nodig en heeft een kleine omheinde tuin. Met behulp van de informatie van elk huis en de gezondheid van de markt, kunt u de waarde van het betreffende huis schatten tussen $ 150,000 en $ 200,000 dollar.
Conclusie
De verkoopvergelijkingsbenadering maakt gebruik van de overeenkomsten tussen de twee eigendommen die worden vergeleken. De overeenkomst varieert van de datum van de verkoop of aanbieding tot de beschrijving van de vergeleken bedrijven. Het is duidelijk dat er geen identieke, vergelijkbare eenheden zijn; er zijn dus aanpassingen nodig op basis van functieverschillen.
De verkoopvergelijkingsbenadering is sterk afhankelijk van recente verkoopgegevens en wordt mogelijk niet geaccepteerd als er geen recente verkoopgegevens beschikbaar zijn. Dientengevolge zou een onroerendgoedtaxatie zonder rijke verkopen en recente gegevens alternatieve methoden moeten gebruiken. Als er echter recente gegevens beschikbaar zijn, is de benadering van de verkoopvergelijking van de waardering van onroerend goed de beste keuze.
- REAL ESTATE COMPS: Gedetailleerde gids voor het vinden van Real Estate Comps
- VASTGOEDSOFTWARE: Beste software voor bedrijven, agenten en makelaars
- Beste 2023 VASTGOEDINVESTERINGEN & Wat u moet weten !!!
- Vastgoedwaardering: hoe u uw vastgoedinvestering en eigendommen kunt waarderen
- Vergelijkende marktanalyse: vastgoedbeheer
Referenties
