Als uw huis onderhevig is aan beperkende convenanten, betekent dit niet dat u er alles mee mag doen wat u maar wilt, ook al bent u er misschien eigenaar van. We onderzoeken hun werking, de redenen waarom u ze niet zou moeten schenden en wat u moet doen als u dat wel doet. Hier in dit bericht laten we u zien wat beperkende convenanten zijn in onroerend goed en wat dit betekent voor een werknemersovereenkomst.
Gewoon ontspannen en doorlezen!!!
Wat zijn beperkende convenanten
Beperkende convenanten zijn bepalingen die een verkoper toevoegt aan de eigendomsakte of het contract om te specificeren wat een koper wel en niet mag doen met het huis of land in een bepaalde situatie. Deze bepalingen zijn afdwingbaar in de rechtbank. Ondanks het feit dat ze verschillende onderwerpen kunnen behandelen, zijn de volgende enkele van de meest typische voorbeelden:
- Beperking van de mogelijkheid van eigenaren van onroerend goed om wijzigingen aan te brengen (zoals het bouwen van een uitbreiding of het omzetten van een huis in appartementen, bijvoorbeeld)
- Beperking van de bouw van huizen of andere grote constructies op een stuk land of
- Beperking van het gebruik van het onroerend goed voor bedrijven of handel.
Waarom gebruiken we beperkende convenanten?
Convenanten worden vaak gesloten om specifieke normen voor alle bewoners te handhaven. Door woningontwikkelaars en vastgoedbeheerders worden vaak beperkende convenanten opgenomen in een overdrachtsakte om eigenaren ervan te weerhouden werkzaamheden uit te voeren of andere activiteiten te ontplooien die schadelijk kunnen zijn voor de buurt of de gewenste “uniformiteit” en/of onderhoud in gevaar kunnen brengen .
Dit kan van toepassing zijn op allerlei zaken, zoals het verbieden van het plaatsen van schotelantennes of beveiligingscamera's voor het huis, het houden van kippen of ander vee, het parkeren van een garage of boot in de voortuin, of het laten overgroeien van een tuin en rommelig. In plaats daarvan kunnen landeigenaren beperkende convenanten opleggen aan het onroerend goed dat ze verkopen om waarde te behouden, schade te voorkomen en er een zekere mate van controle over uit te oefenen.
Zijn beperkende convenanten alleen van toepassing op nieuw gebouwde eigendommen?
Beperkende convenanten zijn van toepassing op alle eigendommen, niet alleen op recentelijk gebouwde eigendommen. Oudere woningen kunnen ook onderworpen zijn aan beperkende convenanten. De legitimiteit van het convenant wordt niet altijd beïnvloed door de ouderdom ervan. Ondertussen wordt soms gedacht dat oude verbonden ongeldig zijn. Enkele van de redenen hiervoor zijn onder meer het onvermogen om de oorspronkelijke landeigenaar of bouwer te vinden, dubbelzinnig taalgebruik dat de aanvraag uitdagend maakt, of een convenant dat niet langer geldig is in het licht van historische ontwikkelingen.
Wat vinden vastgoedeigenaren van beperkende convenanten?
Beperkende convenanten moeten in gedachten worden gehouden omdat ze "meelopen met het eigendom". Dit suggereert dat ze van toepassing zijn op alle potentiële kopers van het onroerend goed, niet alleen op de eerste koper. Als u overweegt te kopen, vraag dan uw overdrachtsadvocaat om de eigendomstitels goed te onderzoeken en te zoeken naar eventuele convenanten voordat de deal wordt gesloten. U bent verantwoordelijk voor eventuele overtredingen die plaatsvinden nadat de eigendomsdocumenten zijn ondertekend. Het is ook belangrijk vast te stellen wie het "voordeel van het verbond" ontvangt. Meestal is de huidige landeigenaar hiervoor verantwoordelijk. Of als het aan een andere persoon of privébedrijf is gegeven. Zij zullen verantwoordelijk zijn voor het beantwoorden van vragen of aanvragen en het afdwingen van eventuele overtredingen.
Voordat u een aankoop doet, moet u nadenken of aankomende gebeurtenissen de waarde van het onroerend goed kunnen beïnvloeden. Dit kan van toepassing zijn op een bepaling die het bouwen van een aanbouw of een andere vergelijkbare verbetering verbiedt. Hypotheekverstrekkers kunnen ervoor kiezen om geen leningen te verstrekken voor een onroerend goed als wordt aangenomen dat een convenant een negatieve invloed heeft op het verkoopvermogen van een huis in de toekomst.
Wat gebeurt er als ik een beperkt convenant schend?
Eigenaars van onroerend goed die per ongeluk (of bewust) een beperkend convenant schenden, kunnen worden verplicht om ongepast werk te verwijderen, een vergoeding te betalen (die duizenden euro's kan bedragen) of mogelijk juridische stappen te ondernemen. Eigenaren die een convenant langer dan een jaar schenden zonder verantwoordelijk te worden gehouden, moeten een restrictieve convenantverzekering kunnen afsluiten voordat ze ervoor kiezen om het onroerend goed te verkopen.
Wat kan ik doen als ik een beperkend convenant heb geschonden en een eigendom verkoop?
Raadpleeg direct een advocaat bij restrictieve convenantkwesties, die vaak complex zijn. Uw advocaat zal tijdens de overdrachtsprocedure bevestigen dat de relevante convenanten worden opgenomen in het kadasterregister. De tekst van een verbond moet zorgvuldig worden onderzocht om er zeker van te zijn dat deze nauwkeurig is opgesteld en kan worden nageleefd.
Een vervoerder zal regelmatig wegen onderzoeken waar een verzekering kan worden gekocht om de verantwoordelijkheid van eventuele aanvullende contractbreuk te dekken nadat hij de mogelijkheid van afdwingbaarheid heeft bepaald. inclusief eventuele schadevergoedingen of beloningen, onderhoudskosten, waardedaling van het onroerend goed en eventuele gemaakte juridische kosten.
Na een jaar kan een beperkende convenant-aansprakelijkheidsverzekering worden afgesloten. De verzekering is echter vaak overdraagbaar aan opeenvolgende eigenaars van het onroerend goed en duurt, indien verkregen, permanent. Hoe vaak convenanten zijn geschonden en hoe waarschijnlijk handhaving is, bepaalt de kosten van deze regels. Hierdoor zullen de kosten variëren van ongeveer £ 50 tot honderden ponden.
Kan een met beperkingen beladen convenant worden ingetrokken?
Eigenaren kunnen spreken met de persoon die baat heeft bij het convenant en om "toestemming achteraf" voor het werk vragen als de verzekeringsdekking niet kan worden verzekerd. De eigenaar kan een verzoek indienen bij de Lands Chamber van het Upper Tribunal met het verzoek om wijziging of ontbinding van beperkende convenanten als de overtreder niet kan worden gelokaliseerd, toestemming weigert, schadevergoeding eist voor de overtreding of onredelijke kosten oplegt. Er is geen garantie dat het proces succesvol zal zijn en het kan duur en tijdrovend zijn. De begunstigden van het convenant dekken uw kosten niet, ook niet als u wint. Als hun klacht echter gegrond wordt verklaard, moet u ze mogelijk vergoedingen betalen.
Wat zijn mijn opties voor het afhandelen van een beperkend convenant als ik verbeteringen aan het huis aan het doen ben?
Zoals eerder vermeld, kunt u een wijziging of ontbinding van een beperkend convenant aanvragen bij de Lands Chamber of the Upper Tribunal als u van mening bent dat het onwettig is. Zoals eerder vermeld, kan dit echter een duur proces zijn. Het kan echter behoorlijk gevaarlijk zijn om woningaanpassingen door te voeren ondanks een beperkend convenant. In het ergste geval moet u misschien het hele project ongedaan maken en uw ontvanger betalen.
Overeenkomst inzake beperkende convenanten voor werknemers
Arbeidscontracten met beperkende convenanten kunnen vooral nuttig zijn om de risico's die gepaard gaan met het vertrek van werknemers te minimaliseren en om de commerciële belangen van het bedrijf te beschermen. Arbeidsovereenkomsten die beperkende convenanten bevatten, kunnen voormalige werknemers ervan weerhouden om vertrouwelijke informatie te gebruiken of openbaar te maken, evenals om de klantenkring en het netwerk van contacten van hun oude werkgever te gebruiken ten voordele van hun nieuwe werkgever.
Beperkende beperkingen in arbeidsovereenkomsten
Er zijn enkele beperkende convenantenovereenkomsten voor werknemers die een werkgever aan de werknemer kan voorleggen. Hieronder staan de voor- en nadelen van het overeenkomstcontract.
Voordelen van een overeenkomst inzake beperkende convenanten voor werknemers
Beperkende convenanten in een arbeidsovereenkomst of een afzonderlijke overeenkomst beschermen de economische belangen van een werkgever tegen misbruik gedurende een bepaalde tijd nadat een werknemer is ontslagen, ook al is een werknemer verplicht door impliciete voorwaarden (zoals de loyaliteitsplicht) terwijl hij aan het werk is. Het dient ook als een afschrikmiddel voor vertrekkende werknemers die zouden kunnen proberen te profiteren van de huidige klantenkring van de werkgever.
Nadelen van beperkende convenantenovereenkomst voor werknemers.
Beperkende convenanten kunnen erg moeilijk zijn voor werkgevers om af te dwingen. Na beëindiging zijn beperkende convenanten standaard onwettig en niet afdwingbaar, tenzij ze echt noodzakelijk zijn om de zakelijke belangen van de werkgever te beschermen. Als er onenigheid is, is het de plicht van de werkgever om aan te tonen dat de beperkingen legitiem noodzakelijk en redelijk waren; de rechtbank zal hiermee rekening houden.
Beperkende soorten convenanten
Beperkende convenanten zijn er in een grote verscheidenheid aan vormen, waaronder:
1. Niet-werving
De arbeidsovereenkomst (of afzonderlijke overeenkomst) bevat taal die betrekking heeft op situaties waarin een vertrekkende werknemer een klant of klant van het bedrijf niet verleidt, verlokt of overtuigt om te stoppen om hun bedrijf binnen te halen. De rechtbank kan tot deze vaststelling komen zonder dat de voormalige werknemer de communicatie start. Het hangt af van de details en de reikwijdte van het ex-verzoek. medewerkers
2. Niet-concurrerend
Volgens Patsystems Holdings Ltd v Neilly [2012] verbiedt een concurrentiebeding een werknemer om voor een bepaalde tijd voor een concurrerend bedrijf te werken, waardoor het "het krachtigste wapen in het arsenaal van een werkgever" wordt.
3. Niet-stroperij
De stabiliteit van het personeel van een bedrijf wordt verzekerd door deze clausule, die de ex-werknemer verbiedt huidige werknemers in dienst te nemen.
4. Niet-handelen
Een bepaling die een oud-medewerker verbiedt om in contact te komen met opdrachtgevers of klanten. In dit geval maakt het niet uit wie in eerste instantie met wie in contact is gekomen, dus de nadruk ligt breder. Deze clausule heeft het voordeel dat het een voormalige werknemer verbiedt om zaken te doen met klanten of klanten van het voormalige bedrijf. De toepassing van deze clausule zal grotendeels worden bepaald door de belangen die worden behartigd.
5. Geografisch bereik
Een verbod verhindert dat de vertrekkende werknemer bepaalde taken uitvoert in een bepaald gebied, plaats of territorium.
Beperkende convenanten onroerend goed
Beperkende convenanten in onroerend goed kunnen huurders, huiseigenaren of andere bewoners verbieden om het onroerend goed op een specifieke manier te gebruiken. Deze beperkingen komen vaak voor in appartementencomplexen en gated communities. De meeste beperkingen beschermen een specifiek onderdeel van het ontwerp, het uiterlijk of de werking van de gemeenschap. Eigenaren kunnen worden uitgesloten van het runnen van een thuisbedrijf, het openen van een kantoor of het zakendoen daar.
Bouwkundige normen kunnen ook de basis vormen voor vastgoedbeperkingen in restrictieve convenanten. Plannen voor renovaties die het oorspronkelijke uiterlijk van het pand aanzienlijk zouden veranderen, kunnen onderhevig zijn aan beperkingen van de ontwikkelaar of verkoper van het pand. Huiseigenaren kunnen bijvoorbeeld worden verboden een garage te vergroten of de totale vierkante meters van hun eigendom boven een vooraf bepaalde drempel te brengen. Als het gaat om zaken als het primaire kleurenschema en de bouwstijl van de buurt, is het doel om enige consistentie te behouden. Ingrijpende veranderingen kunnen leiden tot waardedaling van onroerend goed, wat ten koste gaat van de omliggende woningen.
De beperkingen worden overgedragen aan de nieuwe landeigenaren wanneer een van de oorspronkelijke huiseigenaren hun huis verkoopt. Elke overtreding van de regels die van toepassing zijn op het onroerend goed kan leiden tot juridische stappen en boetes. Voordat u onroerend goed in de ontwikkeling koopt, moet u op de hoogte zijn van eventuele verenigingen van huiseigenaren of andere beperkingen.
Beperkende beperkende overeenkomsten inzake onroerend goed
Afhankelijk van de staatswetten zijn beperkende convenanten voor onroerend goed afdwingbaar in sommige situaties, maar niet in andere (en kunnen daarom sterk verschillen van de ene staat tot de andere). In de meeste staten zijn verschillende wetten van toepassing op het soort clausules dat kan worden opgenomen in beperkende convenanten voor onroerend goed.
Niet-concurrentiebedingen zijn bijvoorbeeld nietig in Californië, zelfs als de werknemer er bewust mee heeft ingestemd en betaling heeft ontvangen voor het gebruik ervan. Rechtbanken geven er vaak de voorkeur aan om werknemers zo min mogelijk beperkingen op te leggen.
Wat zijn de soorten beperkende convenanten?
- Concurrentiebedingen
- Bepalingen die het aanbieden en verhandelen verbieden.
- Niet-stroperij bepalingen
Wat is een beperkend convenant in een contract?
Een clausule die bekend staat als een "beperkend convenant" is te vinden in een arbeidsovereenkomst of dienstverleningsovereenkomst die een persoon onder andere verbiedt om te concurreren met zijn voormalige werkgever gedurende een bepaalde tijd nadat hij het bedrijf heeft verlaten.
Wat zijn voorbeelden van beperkende of negatieve convenanten?
Beperkende convenanten zijn een andere naam voor negatieve convenanten. Het bedrag aan dividenden dat een bedrijf bijvoorbeeld aan zijn aandeelhouders kan uitkeren, kan worden beperkt door een convenant dat is aangegaan met een beursgenoteerd bedrijf. Bovendien kan het een salarisplafond instellen voor leidinggevenden.
Wat is het verschil tussen een verbond en een beperkend verbond?
Een verbond is een formele overeenkomst om iets met eigendommen wel of niet te doen. Een beperkend verbond is een verbond waarbij het gebruik en genot van het land wordt beperkt.
Wie kan een beperkend convenant afdwingen?
De landeigenaar die profiteert van het beperkende convenant kan het afdwingen, aangezien hij geld kan verliezen door de inbreuk. Zij zijn degenen die het recht hebben om een rechtszaak tegen u aan te spannen als zij dat willen.
Hoe lang is een convenant geldig?
Convenanten blijven op een eigendomscertificaat staan en zullen potentiële eigenaren voor altijd binden, tenzij specifiek anders vermeld.
Wat gebeurt er als u een beperkend verbond verbreekt?
Wanneer u een beperkend convenant schendt, kan de tegenpartij juridische stappen tegen u ondernemen als zij besluiten het convenant af te dwingen. Als u wordt aangeklaagd en de andere partij wint, moet u mogelijk al het werk verwijderen dat is uitgevoerd en kunt u ook een boete krijgen of een schadevergoeding moeten betalen, samen met juridische kosten.
Gerelateerde artikelen
- LENINGSVERBONDEN: definitie, voorbeelden, typen en wat u moet weten
- VERMOGENSVERGOEDING: definitie, typen en voorbeelden
- Beveiligingsovereenkomst: het sjabloon voor algemene beveiligingsovereenkomsten gebruiken (+ gedetailleerde handleiding)
- KASSTROOMprognose: definitie en gids voor het maken van kasstroomprognoses
Referenties
