Wanneer u voor de eerste keer een woning koopt, kunt u termen en uitdrukkingen tegenkomen die u nog nooit eerder hebt gehoord. Zodra u een bod heeft uitgebracht en een vastgoedcontract met een verkoper heeft ondertekend, wordt de term 'due diligence' aan u voorgesteld. Due diligence is iets dat elke koper zou moeten begrijpen, dus voordat u op zoek gaat naar een woning. Dus, hier is een kort overzicht van wat u kunt verwachten tijdens en na een due diligence-periode in onroerend goed.
Wat is een due diligence-periode?
De tijd die contractpartijen overeenkomen om elkaar te voorzien van een audit, inspectie of nader onderzoek van de feiten die verband houden met een transactie, wordt de due diligence-periode genoemd.
In onroerend goed verwijst de due diligence-periode bijvoorbeeld naar de hoeveelheid tijd die de koper heeft om eigendomsinspecties uit te voeren, taxaties te verkrijgen, de nodige financiering rond te krijgen, enzovoort.
Due Diligence-doelstellingen
Het doel van due diligence is ervoor te zorgen dat u over alle noodzakelijke feiten en informatie beschikt om een weloverwogen beslissing te nemen.
Als u bijvoorbeeld een stuk land probeert te kopen, wilt u er zeker van zijn dat de informatie die de verkoper over het land heeft onthuld, correct is zodra de verkoper uw aankoopbod heeft geaccepteerd.
U moet ook aanvullend onderzoek doen naar het onroerend goed om ervoor te zorgen dat u zich op uw gemak voelt bij het doorgaan met de transactie.
Het belang van de due diligence-periode.
In commerciële overeenkomsten waarbij één partij ermee instemt iets te kopen, zal de koper vaak willen onderhandelen over een goede due diligence-periode om feiten, papieren en informatie over de overname te verzamelen.
Eenvoudige deals kunnen een kortere due diligence-periode hebben dan complexere transacties.
Als u echter iets waardevols wilt kopen en gemoedsrust wilt hebben, zorg er dan voor dat u een geschikte hoeveelheid tijd onderhandelt om uw due diligence uit te voeren.
Wat is de due diligence-periode voor onroerend goed?
Bij de aankoop van een woning heeft een koper een bepaalde periode om een woning te onderzoeken om zich zeker te voelen over de aankoop. In onroerend goed staat dit bekend als de due diligence-periode.
Due diligence kan 7 tot 14 dagen duren, afhankelijk van waar u koopt in de Verenigde Staten. Het tijdsbestek voor vragen wordt voornamelijk bepaald door de gemeenschappelijke onroerendgoedgebruiken.
Op dit moment zou je alles moeten leren over het verleden van een huis. Het is uw taak tijdens de due diligence-periode om eventuele gebreken of andere gebreken op te sporen die ertoe kunnen leiden dat u de aankoopkeuze heroverweegt.
Omdat er geen tweede kans is, wilt u tijdens de due diligence-periode zo grondig mogelijk te werk gaan. Als u iets ontdekt dat nader onderzoek vereist, kunt u de due diligence-periode verlengen.
Voorbeeld van een due diligence-periode
Bekijk een voorbeeld van de due diligence-periode om het begrip beter te begrijpen.
Denk aan de due diligence-periode voor commercieel vastgoed.
Stel dat een koper kantoorruimte wil kopen in een bedrijfspand.
In dit geval stemt de koper ermee in om de verkoper $ 5,000,000 te betalen om het gebouw te verwerven.
Omdat er tal van onderdelen zijn om te controleren en te analyseren, komen de partijen een due diligence-periode van 60 dagen overeen om de koper in staat te stellen zijn onderzoek naar het onroerend goed uit te voeren.
- Tijdens de due diligence-periode doet de koper het volgende:
- Onderzoek de bestemmingsplannen en regels van het gebouw.
- Onderzoek commerciële huurovereenkomsten om ervoor te zorgen dat kantoren worden verhuurd.
- Controleer of er eerdere claims op het onroerend goed zijn geweest.
- Controleer of de huurders vorderingen hebben op de verhuurder.
- Controleer op naleving van de milieuwetgeving.
- Voer een titelonderzoek uit op het gebouw.
- Onderzoek de financiële administratie van het gebouw.
- Laat het pand inspecteren om er zeker van te zijn dat het voldoet aan de bouwvoorschriften.
- Controleer alle andere materiële componenten van de deal.
Nadat alle inspecties zijn uitgevoerd, stemt de koper ermee in om door te gaan met de transactie als hij of zij van mening is dat de verklaringen van de verkoper over het algemeen correct waren en dat de $ 5,000,000 een eerlijke prijs is.
Als de koper ontdekt dat er talloze claims zijn ingediend door huurders tegen de verhuurder, dat het gebouw niet volgens de code is gebouwd, dat er eigendomsproblemen zijn of dat er andere problemen zijn, kan de koper opnieuw onderhandelen over de verkoopvoorwaarden of annuleer de hele transactie.
Voorbeeld van een due-diligenceperiodeclausule
2.5.Annulering tijdens de Due Diligence Periode Indien de Koper vóór het verstrijken van de Due Diligence Periode naar eigen goeddunken bepaalt dat de Belangen en/of het Eigendom onaanvaardbaar zijn voor de doeleinden van de Koper, heeft de Koper het recht deze Overeenkomst te beëindigen door de Verkoper een schriftelijke kennisgeving van beëindiging te geven vóór het verstrijken van de Due Diligence-periode, en het verdiende geld zal onmiddellijk aan de Koper worden terugbetaald. Bovendien moet de koper in het geval van een dergelijke beëindiging de eigendomsinformatie onmiddellijk aan de verkoper retourneren of aan de verkoper verifiëren dat de eigendomsinformatie is vernietigd. Als de koper geen schriftelijke opzegging geeft voordat de due diligence-periode is verstreken, blijft deze overeenkomst volledig van kracht en wordt het verdiende geld niet-terugbetaalbaar aan de koper, tenzij hierin uitdrukkelijk anders is bepaald, en heeft de koper geen verder recht om deze Overeenkomst op grond van deze paragraaf 2.5 te beëindigen.
Checklist voor vastgoed due diligence
Gebruik bij de aankoop van onroerend goed deze due diligence-checklist om te garanderen dat u geen fouten maakt. Onthoud dit als u een huis wilt kopen.
- Als er een openbaarmakingsverklaring van een verkoper is, controleer deze dan grondig op mogelijke problemen.
- Voer een algemene huisinspectie uit die radon, schimmel, asbest, insecten, waterkwaliteit en loodverftesten omvat.
- Controleer op waterpenetratie in het huis, vooral eerdere problemen met ijsdammen.
- Als er geen stadsriool is, laat dan uw septische systeem inspecteren.
- Zorg ervoor dat het pand niet in een overstromingsgebied ligt.
- Controleer op eventuele schendingen van eigendomsregels.
- Als er een HOE, zorg ervoor dat het financieel gezond is.
- Bij aankoop van een herenhuis of flat, ervoor zorgen dat er geen speciale heffingen of significante verwachte kostenstijgingen zijn.
- Als u van plan bent een condominium of herenhuis te kopen en honden heeft, zorg er dan voor dat ze zijn toegestaan.
- Zorg ervoor dat er geen lopende procesvoering als er een Vereniging van Eigenaren is.
- Controleer op openstaande vergunningen of werkzaamheden waarvoor een bouwvergunning nodig had moeten zijn.
- Krijg een schatting van de energiekosten van uw huis.
- Controleer of het pand een negatieve geschiedenis heeft, zoals moord of paranormale activiteit.
- Bekijk de ranglijst van scholen en buurten.
- Controleer op eventuele convenanten of beperkingen in de buurt.
- Controleer of er milieuproblemen zijn in de buurt van de accommodatie.
- Voer een titelzoekopdracht uit om er zeker van te zijn dat er geen pandrechten of andere titelproblemen zijn.
- Controleer op aanstaande bestemmingsplanwijzigingen.
Lees ook: BOUWLENING: vereisten en hoe ze werken
Fusies en Overnames Tijdens de due diligence-periode
Wanneer een bedrijf besluit een ander bedrijf te kopen, onderhandelen ze meestal over een due diligence-periode.
Vaak zullen de verwerver en het doelwit een memorandum van overeenstemming, een intentieverklaring of een vroege principeovereenkomst aangaan waarin bepalingen zijn opgenomen die relevant zijn voor het due diligence-onderzoek van de koper.
Tijdens de due diligence-periode zal het overnemende bedrijf het volgende doen:
- Verkrijg en onderzoek de financiële documenten van het doelbedrijf
- Controleer of alle zakelijke vergunningen en licenties actueel zijn en een goede reputatie hebben.
- Onderzoek commerciële contracten en klantenbestanden
- Controleer of het bedrijf al zijn intellectuele eigendom bezit.
- Zorg ervoor dat er geen gevaarlijke rechtszaken of claims hangende zijn.
- Ga na of het doelwit voldoende verzekeringsdekking heeft.
- Onderzoek de capaciteiten en competenties van het managementteam.
- Enzovoorts.
Tijdens de due diligence-periode is het doel van de koper om alle materiële feiten te verzamelen die nodig zijn om de overname correct te prijzen en te beslissen of het een deal is die het waard is om te sluiten.
Het verlengen van de due diligence-periode bij fusies en overnames komt zeer vaak voor als er niet genoeg tijd is, wanneer de partijen overeenkomen om zichzelf extra tijd te gunnen om hun taak te voltooien.
Lees ook: Een onroerend goed kopen met achterstallige belastingen: stapsgewijze handleiding
Wat gebeurt er als de due diligence-periode afloopt?
Wanneer de due diligence-periode afloopt, vervallen de contractuele rechten waarover de contractpartijen hebben onderhandeld.
Als bij onroerendgoedtransacties bijvoorbeeld de due diligence-periode afloopt en de koper formeel niet terugtrekt uit de verkoop of aangeeft dat hij opnieuw over de voorwaarden van de deal wil onderhandelen, wordt vaak aangenomen dat hij of zij tevreden is met de transactie.
Met andere woorden, de deal wordt bindend en compleet en de koper is verplicht het onroerend goed van de verkoper te kopen.
In de context van fusies en overnames, financiën en zaken, hangt wat er na de due diligence-periode gebeurt af van wat de partijen zijn overeengekomen in hun overeenkomst.
Vaak zullen overnemende bedrijven een voorwaarde opnemen waarin staat dat als ze formeel niet hebben ingestemd met de overname, de koper wordt geacht zich uit de transactie te hebben teruggetrokken.
Wat gebeurt er na de due diligence-periode?
Wat er gebeurt als de due diligence-periode voorbij is, wordt bepaald door de voorwaarden van uw contract.
Na de due diligence-periode zijn er twee mogelijke uitkomsten: de overname gaat door of niet.
Indien de koper besluit de transactie voort te zetten, zullen de partijen de nodige maatregelen nemen om de koop en verkoop af te ronden.
In onroerend goed betekent dit dat de partijen de overdracht van de eigendom van de verkoper aan de koper moeten legaliseren, evenals dat de koper zijn bankfinancieringsdocumentatie moet afronden en de nodige verzekeringen moet afsluiten.
Evenzo zullen de bedrijven in het kader van een fusie en overname samenwerken met elkaar en hun advocaten om de activa van het doelwit over te dragen aan de koper of de aandelen van de rechtspersoon, enzovoort.
Als de koper of verkoper gebruik maakt van hun recht om niet door te gaan met de aankoop, wordt de transactie beëindigd.
In deze situatie gebeurt er niets anders.
Houd er rekening mee dat kopers bij onroerendgoedtransacties vaak verplicht zijn om due diligence of serieus geld op te leggen om hun ernst over het sluiten van de deal aan te geven.
Als de koper de transactie annuleert, verliest hij of zij de due diligence-fondsen.
De implicaties van het terugtrekken van een transactie of de kosten die ermee gepaard gaan in het bedrijfsleven zullen afhangen van de vorm van de overeenkomst tussen de bedrijven.
Hoe lang duurt de due diligence-periode?
De duur van de due diligence-periode wordt bepaald door de aard van de transactie.
De partijen zullen onderhandelen over een langere due diligence-periode naarmate de overname ingewikkelder wordt.
Eenvoudige vastgoedtransacties kunnen een due diligence-periode van 7 dagen hebben, terwijl geavanceerde M&A-transacties een due diligence-periode van zes maanden kunnen hebben.
Wordt de due diligence-periode verlengd voor weekenden?
Als u de voorwaarden van uw contract bekijkt, weet u of de due diligence-periode ook weekenden omvat.
Als uw contract een due diligence-periode van 10 dagen specificeert zonder te specificeren wat "dagen" betekenen, mag u verwachten dat dit normale kalenderdagen zijn, inclusief weekends.
Als uw contract 10 werkdagen specificeert, omvat uw due diligence-periode geen weekenden.
Kunt u de periode van due diligence verlengen?
Als in het contract dat je hebt getekend een methode staat om de due diligence-periode te verlengen, dan kan dat zolang je het contractueel overeengekomen proces volgt.
Als het contract niet specificeert hoe de due diligence-periode moet worden verlengd, kan een verlenging worden toegestaan als de partijen het onderling eens zijn over de parameters van de verlenging.
Anders, als uw contract geen verlenging van de due diligence-periode toestaat en de andere contractpartij niet akkoord gaat, is het mogelijk dat u uw dienstregelingen niet kunt verlengen.
Veelgestelde vragen over due diligence-periode
Kan ik weglopen tijdens due diligence?
Hoewel het mogelijk is om weg te lopen, is het veel beter om due diligence toe te passen om het koopproces van een huis te begrijpen, het door u gekozen huis te bestuderen en eerlijk na te denken over uw wensen en behoeften voordat u een contract ondertekent om 'berouw van de koper' te voorkomen.
Wat controleer je tijdens due diligence?
- Aangifte federale inkomstenbelasting.
- Bankafschriften.
- Facturen en bonnen.
- Een volledige kopie van de huurovereenkomst.
- Leaseovereenkomsten, zoals het leasen van gebouwen en apparatuur.
- Contracten van derden, zoals leveranciers- of leverancierscontracten.
- Verkoop- en gebruiksbelastingrapporten.
- Due Diligence-proces: wat is Due Diligence? (10 effectieve stappen)
- Due Diligence: betekenis, voorbeelden en 9 meest voorkomende typen
- Land kopen: stapsgewijze handleiding
- Investment Banking-analist: functieomschrijving, vaardigheden, cv en salaris in de VS
- Commercieel vastgoed: definitie, typen, bedrijven en beste investeringstips
