ONGEWENSTE BEZIT: Hoe het werkt; Regels en vereisten

In zeldzame gevallen kan een indringer die uw eigendom betreedt en het betrekt, er wettelijk bezit van krijgen. Dit wordt in de wet aangeduid als 'ongewenst bezit'. Hier ziet u de vereisten voor ongewenst bezit voor verschillende staten zoals Californië en Florida.

Wat is nadelig bezit?

Ongewenst bezit is een juridisch begrip dat eigendom verleent aan iemand die op andermans land woont of in bezit is. De bezitter krijgt de eigendom van het onroerend goed als aan bepaalde voorwaarden is voldaan, waaronder of ze inbreuk maken op de rechten van de echte eigenaar en in voortdurend bezit van het onroerend goed zijn. Ongewenst bezit wordt vaak aangeduid als: krakersrechten, hoewel dit een informele term is voor het concept in plaats van een vastgelegd statuut.

Hoe werkt nadelig bezit?

Zoals eerder vermeld, is oneigenlijk bezit een juridische omstandigheid waarin een partij eigendom verkrijgt op het eigendom van een ander door het in bezit te krijgen. Dit kan opzettelijk of onopzettelijk gebeuren, met of zonder medeweten van de verhuurder.

In omstandigheden van opzettelijk oneigenlijk bezit, betreedt een overtreder of kraker - iemand die illegaal het land van een ander bezet - willens en wetens het land van een ander met de bedoeling erop te leven en/of het over te nemen. Ongewenst bezit kan in sommige situaties zelfs onbedoeld zijn. Een huiseigenaar kan bijvoorbeeld een omheining bouwen die zijn tuin scheidt zonder te beseffen dat hij over de eigendomsgrens van zijn buren is gestapt en inbreuk heeft gemaakt. In ieder geval heeft de ongunstige bezitter, ook wel de taxateur genoemd, recht op dat eigendom. Bovendien, als de eiser erin slaagt om oneigenlijk bezit vast te stellen, zijn ze niet verplicht om de eigenaar te vergoeden voor het land.

Een beoordelaar die met succes oneigenlijk bezit vaststelt, is niet verplicht om de grondeigenaar te betalen.

De vereisten voor het bewijzen van negatief bezit verschillen per rechtsgebied. In veel staten is documentatie van betaling voor onroerendgoedbelasting en een akte vereist om de eiser succesvol te laten zijn. Elke staat heeft een tijdslimiet waarbinnen de geregistreerde landeigenaar de claim ongeldig kan maken. Als de staatsdrempel bijvoorbeeld 20 jaar is en de verhuurder schildert of betaalt voor ander onderhoud aan de woning in kwestie in het 19e jaar, zal de eiser moeite hebben om oneigenlijk bezit te bewijzen. Dat gezegd hebbende, wordt landeigenaren aanbevolen om het gevaar van oneigenlijk bezit zo snel mogelijk uit te sluiten door overeenkomsten te ondertekenen voor elk gebruik van een eigendom in eigendom.

Ongewenst bezit in het Verenigd Koninkrijk

Met de goedkeuring van de Land Registration Act 2002 wordt het moeilijker om in Engeland te beginnen met oneigenlijk bezit. Volgens de wetgeving kan de ongunstige bezitter een aanvraag indienen om de nieuwe geregistreerde eigenaar te worden als het land tien jaar niet geregistreerd blijft. De registrar informeert vervolgens degene die op dat moment de geregistreerde gerechtigde is.

De titel kan worden overgedragen als de geregistreerde gerechtigde gedurende twee jaar niet probeert de ongunstige bezitter af te wijzen. De wet bepaalde dat mensen hun titels niet zouden verliezen, tenzij ze op de hoogte werden gebracht van de omstandigheid.

Ongunstige bezitsvereisten in de Verenigde Staten

Er moet minimaal aan vijf voorwaarden zijn voldaan om negatief bezit te verkrijgen. Sommige staten hebben echter extra ongunstige bezitsvereisten opgelegd.

• Werkelijk bezit: De ongunstige bezitter moet het land fysiek gebruiken in plaats van er gewoon op te lopen, zoals maaien of oogsten.
• Vijandig bezit: De ongunstige bezitter moet het land hebben gebruikt zonder toestemming van de oorspronkelijke eigenaar.
• Open en berucht gebruik: De tegenhoudende bezitter moet het onroerend goed zichtbaar gebruiken. Het wordt gedaan zodat de oorspronkelijke eigenaar wellicht kan concluderen dat iemand een claim mag indienen.
• Continu gebruik: Gedurende de hele periode moet de ongunstige bezitter het eigendom voortdurend in bezit hebben.
• Exclusief gebruik: De ongunstige houder moet de enige gebruiker zijn. Beschadigend bezit kan niet worden geclaimd als de oorspronkelijke eigenaar de grond gedurende die tijd gebruikt.

Hoe negatieve eigendomsclaims worden opgelost in de rechtbank

Vragen over juridisch eigendom kunnen zich voordoen in verschillende scenario's, zoals de verkoop van een huis. Een eigendomsverzekeringsmaatschappij kan bijvoorbeeld weigeren bescherming te bieden wanneer een onroerend goed wordt verkocht, omdat wordt ontdekt dat de garage van de buren direct op het onroerend goed staat.

Als zich in een dergelijke situatie problemen voordoen rond het grondbezit en partijen er niet in slagen om tot overeenstemming te komen, kan de zaak voor de rechter komen. De eigenaar van het onroerend goed kan de overtreder aanklagen (bijvoorbeeld een buurman wiens garage inbreuk maakt), of de overtreder kan een rechtszaak aanspannen tot "stille titel", wat een verzoek aan de rechtbank is om te bepalen wie wat bezit.

Bijzondere overwegingen

Negatief bezit is gepresenteerd als een mogelijke remedie om misbruik van intellectuele eigendomsrechten te beteugelen, zoals cybersquatting, overmatig gebruik van auteursrechten en patenttrolling. Negatief bezit toegepast op zowel intellectueel als fysiek eigendom zou misbruikers ertoe aanzetten meer moeite te doen om actief gebruik te maken van hun portfolio van handelsmerken, patenten, enzovoort, in plaats van erop te blijven zitten en te wachten tot de echte vernieuwers hun domein binnenlopen.

Wettelijke vereisten voor een claim op grond van oneigenlijk bezit

Staatsstatuut regelt de vereisten voor negatief bezit, die sterk kunnen verschillen tussen rechtsgebieden. Bij het beslissen over ongunstige bezitsclaims, gebruiken rechtbanken een vierfactortest. Om als negatief bezit te worden beschouwd, moet de bezetting van het land door de overtreder als volgt zijn:

• Vijandig
• Daadwerkelijk
• Open en berucht
• Voor een bepaalde periode, exclusief en continu (meestal gemeten in jaren).

Elk van deze kenmerken wordt in dit artikel besproken. Details over de beperkingen die van toepassing zijn op uw eigendom (of die van de andere persoon) zijn te vinden in het statuut van ongunstig bezit van uw staat. Naast de hieronder besproken nadelige vereisten voor wettelijk bezit, eisen verschillende staten dat de overtreder gedurende een bepaalde periode de lokale onroerendgoedbelasting op het land heeft betaald.

#1. Een vijandige claim vereist voor negatief bezit.

De term 'vijandig' houdt niet in dat de indringer op een paard binnenrijdt terwijl de zes schutters laaiend zijn. Als het gaat om ongewenst bezit, gebruiken rechtbanken in plaats daarvan een van de drie wettelijke definities van 'vijandig'.

• Eenvoudig beroep. Dit criterium (dat tegenwoordig nog steeds door de meeste staten wordt gevolgd) definieert 'vijandig' als het louter in bezit hebben van land. De overtreder hoeft niet te weten dat de grond van iemand anders is.

• Bewust zijn van inbraak. Deze verordening vereist dat de overtreder zich ervan bewust is dat zijn of haar gebruik van het onroerend goed huisvredebreuk inhoudt (wat betekent dat de overtreder geen wettelijk recht heeft om zich op het onroerend goed te bevinden).

• Te goeder trouw blunder. Deze wet wordt gevolgd door een paar staten, en het vereist dat de overtreder een onschuldige fout te goeder trouw heeft begaan door het onroerend goed in de eerste plaats te bezetten, zoals vertrouwen op een ongeldige of verkeerde daad.

#2. Werkelijk en fysiek bezit Vereisten voor ongewenst bezit.

Het tweede deel van de door de rechtbank toegepaste norm vereist dat de overtreder het onroerend goed echt bezit (er fysiek aanwezig is) en het behandelt zoals een eigenaar zou doen. Het documenteren van de pogingen van de overtreder om het land te onderhouden en te verbeteren, zoals het planten en besproeien van een tuin of het bouwen van een schuur, kan dit helpen vaststellen.

#3. Open en beruchte bezitsvereisten voor nadelig bezit.

"Open en berucht" betekent dat iedereen - inclusief een eigenaar van een onroerend goed die een redelijke poging doet om te onderzoeken - moet kunnen zien dat er een overtreder op het terrein is. Een buurman die een hek bouwt op het naastgelegen terrein of een betonnen oprit twee voet over de grenslijn giet, zijn twee voorbeelden.

#4. Ongewenst bezit Exclusief en continu bezit Vereisten.

De overtreder moet het land alleen in bezit hebben (dat wil zeggen, de overtreder kan het bezit niet delen met vreemden of de eigenaar) en zonder onderbreking voor een bepaalde periode. (Dit betekent dat de overtreder het eigendom niet kan verlaten, er later naar terug kan keren en beweren dat de tijd die wordt besteed aan het verlaten van het eigendom deel uitmaakt van de "continue" bezitsperiode.) De benodigde hoeveelheid tijd verschilt per staat. Het varieert meestal tussen de zeven en twintig jaar.

Verschillende ongunstige bezitswetten door staten

De tijdsduur dat een indringer het land moet bezetten, verschilt per staat. Zie de onderstaande tabel om de periode voor uw staat te bepalen. In sommige staten moet de overtreder gedurende deze tijd onroerendgoedbelasting betalen. Andere staten vereisen geen betaling van onroerendgoedbelasting, maar als de overtreder belasting heeft betaald, wordt de periode die nodig is voor bewoning verkort. Bovendien wordt in de ongunstige eigendomsstatuten van sommige rechtsgebieden helemaal geen melding gemaakt van belastingbetalingen.

Wet op negatief bezit van Florida

Negatief bezit is een vreemd idee dat een persoon in staat stelt het eigendom van een eigendom te verwerven door het gedurende een wettelijk bepaalde tijd goed te gebruiken. Volgens de Florida-wet 95.18 voor ongunstig bezit, wanneer een persoon publiekelijk naar andermans verwaarloosde eigendom verhuist en het repareert, kan hij er na verloop van tijd recht op krijgen.

Wat het betekent om eigendom van een eigendom te hebben

Een titel in onroerend goed is een juridisch document dat u identificeert als de legitieme eigenaar van het onroerend goed. Als eigenaar van een onroerend goed heeft u het recht om hierin wijzigingen aan te brengen en het eigendom over te dragen aan een andere partij.

Omdat een persoon een onroerend goed gedeeltelijk of volledig kan bezitten, wordt het onroerendgoedrecht ingewikkeld. Beperkingen op uw eigendom kunnen ook optreden als u weigert onroerendgoedbelasting te betalen of als uw claim geen 'titelkleur' ​​heeft.

"Titelkleur" gebruiken om een ​​claim in te dienen

Volgens Statuut 95.12 over ongunstig bezit van Florida moet een bezitter het onroerend goed ten minste zeven jaar bewonen. Die bezetting moet worden uitgevoerd "onder een titelkleur" of door de betaling van onroerendgoedbelasting. Wanneer iemand de titel van echt land lijkt te hebben verkregen, maar er een fout in de titel zit waardoor deze niet effectief is, wordt dit de 'kleur van de titel' genoemd. Als gevolg hiervan is het eigendom niet vastgesteld.

Een persoon heeft geen reden om aan te nemen dat hij de wettelijke eigenaar van het onroerend goed is, terwijl hij claimt zonder titelkleur. Dit gebeurt meestal wanneer een indringer die illegaal het pand is binnengekomen, probeert het eigendom van het onroerend goed te claimen.

Als een persoon eigendom claimt via de titelkleur, moet hij aan specifieke vereisten voldoen voordat de rechtbank zijn claim op het eigendom kan erkennen.

Vereisten voor wet op het bezit van Florida

Elke claim voor een negatief bezit moet voldoen aan vijf basisvereisten:

• Vijandigheid: De bezitter moet ofwel weten dat hij inbreuk maakt op andermans land of een redelijke fout hebben gemaakt, zoals vertrouwen op een gebrekkige akte.
• Werkelijk bezit: Dit houdt in dat de eigenaar fysiek aanwezig is op het land en het als zijn eigendom behandelt.
• Open en berucht bezit: Om aan deze criteria te voldoen, kan het bezit van het onroerend goed niet worden verhuld.
• Exclusief en continu bezit: In dit geval mag de bezitter zijn bezit niet met anderen delen en moet hij gedurende de wettelijk toegestane periode in het bezit zijn van het onroerend goed.
• Verbetering: De bezitter moet het geclaimde eigendom verbeteren, bewerken of beschermen tegen een grote omheining op het land.

Volgens de wet van ongunstig bezit kan een persoon, wanneer een persoon in het openbaar naar andermans verwaarloosde eigendom verhuist en het verbetert, er de titel op verwerven zodra een bepaalde periode is verstreken.

Negatief bezit in Californië

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de grondbeginselen van de Californische wetgeving inzake ongunstig bezit.

Hoe eigendomsgrenzen te bepalen

Als u het niet zeker weet, houd er dan rekening mee dat elk stuk onroerend goed dat het onderwerp wordt van een verkoop, verhuur of zekerheidstelling van een verplichting correct moet worden gedefinieerd of beschreven en gebaseerd moet zijn op de veldnotities van een landmeter of burgerlijk ingenieur. Hier zijn enkele bronnen voor het identificeren en beschrijven van eigendomslijnen:

• Een akte is een geschreven instrument dat naar behoren is uitgevoerd en gegeven door de concessieverlener en dat een recht, titel of belang in onroerend goed overdraagt ​​​​aan de rechthebbende.
• Bestudeer de procedure voor het meten en bepalen van de oppervlakte van een perceel.
• De gemeentesecretaris houdt een register bij van het onroerend goed, dat voor het publiek toegankelijk is.

Drie gevallen van negatief bezit in Californië

Ongewenst bezit vindt plaats in Californië wanneer een persoon die het land van iemand anders wil claimen het niet alleen gedurende ten minste vijf jaar moet gebruiken, maar er ook onroerendgoedbelasting over moet betalen.

Dimmick v. Dimmick 58 Cal. @d 417,421, 424 Cal.Rptr. 856 374 blz. 2d (1962)

Het land werd overgedragen aan drie zonen, maar slechts één van hen bewerkte het. Die zoon diende een stille titel aanklacht in. De rechtbank oordeelde dat ze waren toegetreden tot de huurovereenkomst, en het hof van beroep bevestigde de beslissing van de rechtbank.

228 Cal. app. 2d 474, 489 James v. LeDelt (1964)

Dit was een meningsverschil over een gebied van 400 meter breed, waarbij de aanklager verzocht om verwijdering van een hut uit het gebied in kwestie. Op basis van overeengekomen grenzen, ongunstig bezit, uitsluiting en laches, oordeelde de rechtbank in het voordeel van de verdachte. De rechter oordeelde dat de eiser geen enkel recht, belang of eigendomsrecht had op het betwiste eigendom.

128 Kal. app. 2d 72, 75, Madden v. Alpha Hardware & Supply Co. (1954)

Een eigendomsgeschil met betrekking tot oneigenlijk bezit, waarin de eiser beweert twintig jaar bezit te hebben gehad en tien jaar belasting heeft betaald. De beklaagden gingen in hoger beroep en de voorzieningenrechter bekrachtigde het bevel.

Verdedig jezelf tegen krakers

Een kraker is iemand die rechtmatig een onroerend goed bewoont, maar dit niet bezit, huurt of toestemming heeft van de eigenaar. In Californië hebben krakers rechten en kunnen ze uw eigendom stelen door oneigenlijk bezit. Het gebeurt, dus wees u bewust van uw rechten en bescherm uw bezittingen. Hier zijn een paar ideeën:

• Dien uw belastingen op tijd in.
• Zorg voor een constante stroom van huurders in uw huurwoning.
• Maak in de huurovereenkomst expliciet dat onderverhuur niet is toegestaan.
• Huur een vastgoedbeheerder in om uw eigendommen in de gaten te houden wanneer u zelf niet in staat bent.
• Zorg ervoor dat uw huis een goed beveiligingssysteem heeft.

Nadelige bezitsbeperkingen

Ongewenst bezit is niet onder alle omstandigheden mogelijk. Mag bijvoorbeeld niet worden gebruikt om eigendomsrechten te verkrijgen op grond die eigendom is van de overheid.

Homesteading versus negatief bezit

In de praktijk is oneigenlijk bezit verwant aan homesteading. Bij homesteading krijgen nieuwe eigenaren land of eigendom van de overheid dat geen duidelijke eigenaar heeft, zolang ze het gebruiken en verbeteren. Een homesteader kan zijn land verliezen als ze het niet gebruiken. Ongewenst bezit kan op dezelfde manier werken door land met een dubbelzinnige titel vrij te geven voor productief gebruik.

Aan de andere kant kan ongunstig bezit worden misbruikt op manieren die homesteading niet kan. Als er een informele erfdienstbaarheid is tussen twee boerderijen, bijvoorbeeld wanneer het hek van een boer een hectare land van de buren bevat, kan de boer die het gebruikt oneigenlijk bezit claimen en dat stuk grond letterlijk afbijten als er geen schriftelijke erfdienstbaarheid is.

Hoe komt een negatief bezit tot stand?

De bezitter moet reëel of gepland bezit aantonen. Dit houdt de wens in om alle mensen van het land uit te sluiten, maar alleen door bezit in plaats van eigendom.

#1. Bewijs

Er wordt rekening gehouden met de 'aard en waarde van het onroerend goed, geschikte en natuurlijke gebruikswijze' en de handelingen van de eigenaar ter behartiging van zijn eigen belangen. Het plaatsen van een hek, bijvoorbeeld, wordt algemeen beschouwd als het "sterkst mogelijke bewijs" van oneigenlijk bezit. Bewijs dat de bezitter meer met de grond had kunnen doen, wordt niet in aanmerking genomen. Een verkeerd geloof in eigendom of een bereidheid om te betalen als daarom wordt gevraagd, is evenmin toelaatbaar als bewijs van bezit.

#2. Tarieven en belastingen moeten worden betaald

De betaling van tarieven en belastingen is cruciaal als bewijsfactor, maar is niet doorslaggevend. Een onwil om tarieven te betalen, aan de andere kant, druist in tegen het doel om te verwerven.

Is het mogelijk voor de eigenaar om het bezit terug te eisen?

Het is van vitaal belang om te benadrukken dat de periode van inbeslagneming niet van belang is voor het herstellen van het bezit. 45 minuten inbeslagname kan bijvoorbeeld 19 jaar oneigenlijk bezit tenietdoen.

De documentaire-eigenaar heeft twee mogelijkheden om het bezit terug te krijgen:

#1. Via fysieke toegang

Landrechten moeten worden hersteld voordat de verjaringstermijn verstrijkt. Dit omvat zowel grote activiteiten zoals het verwijderen van de bezitter als kleine handelingen zoals het verwijderen van hekken of andere constructies. De eigenaar moet het bezit terugnemen 'met de bedoeling hem weer in bezit te nemen', maar mag dit niet doen met geweld of geweld. Protesten, zowel mondeling als schriftelijk, en juridische transacties zoals een hypotheek of huurovereenkomst kwalificeren niet als terugneming.

#2. Door middel van een gerechtelijke procedure

Wanneer gerechtelijke procedures worden gestart, eindigt de tijd van ongunstig bezit, daarom wordt vaak geadviseerd om 'eerst procederen, later te onderhandelen'. Het proces begint met het uitvaardigen en dienen van een dagvaarding voor bezit met als doel het verkrijgen van een bezitsbevel. De rechten van de ongunstige bezitter worden beëindigd als de procedure binnen de verjaringstermijn begint. Als deze dagvaarding wordt afgewezen, begint de tijd opnieuw op deze datum.

Hoe ongewenst bezit te vermijden?

#1. Houd uw eigendom in de gaten als u het bezit.

Controleer de onroerendgoedbelastinggegevens om te zien of deze persoon (of iemand anders) belasting heeft betaald over het onroerend goed als u denkt dat ze een ongunstige eigendomsclaim hebben. U kunt de volgende procedures volgen om te voorkomen dat een overtreder eigendom verwerft:

#2. Plaats borden met 'verboden toegang' en gebruik poorten om de toegang te blokkeren.

Houd er rekening mee dat hoewel dit een slimme aanpak is om indringers te voorkomen, in veel staten het hebben van borden of poorten u niet zal beschermen tegen een claim door een overtreder die het land hoe dan ook in bezit neemt.

#3. Geef iemand formeel toestemming om uw land te gebruiken en vraag een schriftelijke bevestiging van hen.

U kunt bijvoorbeeld iemand toestemming geven om op uw terrein te parkeren, een kortere weg over uw terrein te nemen of te tuinieren of gewassen te verbouwen. Dit kan niet alleen een ongunstige eigendomsclaim verslaan, maar ook een erfdienstbaarheidsclaim (gebruikstoestemming) over uw land.

#4. Bel de politie.

Neem een ​​advocaat. Om de overtreder uit het eigendom van de verhuurder te zetten, moet u mogelijk een rechtszaak aanspannen. U kunt ook een rechtbank vragen om de verwijdering van de constructie van uw eigendom te gelasten. U moet handelen voordat de overtreder lang genoeg op uw eigendom is geweest om een ​​succesvolle claim op oneigenlijk bezit in te dienen volgens de wet van uw staat.

Lees ook: NFL Pensioen: de ultieme gids in 2023 (bijgewerkt)

Hulp krijgen bij indringers

Als u het gevoel heeft dat iemand uw eigendom betreedt, kunt u contact opnemen met een advocaat bij u in de buurt.

Sommige staten eisen dat de overtreder onroerendgoedbelasting heeft betaald voor de opgegeven periode. Sommige staten vereisen dat de overtreder een document heeft waaruit blijkt dat het eigendom van het onroerend goed is (zoals een akte of titel), zelfs als het document wettelijk gebrekkig is. Raadpleeg de wet van uw staat voor meer informatie over ongewenst bezit.

Veelgestelde vragen over ongewenst bezit

{
"@Context": "https://schema.org",
"@Type": "FAQPage",
"hoofdentiteit": [
{
"@Type": "Vraag",
“naam”: “Kun je na 7 jaar land claimen?”,
"GeaccepteerdAnswer": {
"@typ antwoord",
"tekst": "

Iemand in ongunstig bezit kan vertrouwen op het ongunstige bezit van zijn voorgangers, daarom hoeft iemand die grond koopt van iemand die 7 jaar in ongunstig bezit is geweest, nog maar 5 jaar in bezit te blijven om de titel te claimen.

"
}
}
, {
"@Type": "Vraag",
“naam”: “Kan onrechtmatig bezit worden betwist?”,
"GeaccepteerdAnswer": {
"@typ antwoord",
"tekst": "

Na tien jaar 'negatief bezit' van geregistreerde grond kan een partij bij het Kadaster een aanvraag indienen om te worden geregistreerd als de nieuwe eigenaar in plaats van de huidige.

"
}
}
, {
"@Type": "Vraag",
“naam”: “Hoe lang duurt de aanvraag voor onrechtmatig bezit?”,
"GeaccepteerdAnswer": {
"@typ antwoord",
"tekst": "

De meeste van deze toepassingen zijn binnen 9 maanden of minder klaar, maar we weten dat sommige tot 11 maanden kunnen duren, en in uitzonderlijke situaties kan het zelfs nog langer duren.

"
}
}
] }

Gerelateerde artikelen

• SQUATTERS RECHTEN: juridische definitie en de wet in de verschillende staten
• Deed Of Trust: Overzicht, Hypotheek vs. Deed of Trust & Hoe het werkt
• Debiteur in bezit Financiering: hoe het werkt, DIP hoofdstuk 11
• VEILIGHEIDSADVOCAAT: alles wat u moet weten (bijgewerkt)
• GRANT DEED: beste praktijken in de VS en alles wat u moet weten