Het bezitten van een huurwoning kan een hele reeks contante voordelen opleveren, waaronder belastingvoordelen voor onroerend goed. Wanneer het onroerend goed wordt verhuurd, genereert het een consistente stroom aan contanten. Inhoudingen voor kosten zoals verzekeringen, onroerendgoedbelasting en onderhoud van onroerend goed kunnen de verschuldigde belasting op huurinkomsten verlagen. En omdat onroerend goed de neiging heeft om in waarde te stijgen, kunt u het misschien met winst verkopen.
Een ander voordeel is de afschrijving, die de belastingbetaling van de belegger over de levensduur van het onroerend goed vermindert. Afschrijvingen worden vaak gebruikt door beleggers om hun winst op een bepaald stuk onroerend goed te maximaliseren en tegelijkertijd de contante kosten te minimaliseren. Deze belastingvoordelen kunnen een belangrijke rol spelen bij uw investeringsbeslissing. Laten we in dit bericht eens kijken hoe we de afschrijving van huurwoningen kunnen berekenen.
Wat is afschrijving?
Afschrijving is het proces van aftrek van de kosten van aankoop of renovatie van de huurwoning. Afschrijvingen spreiden deze kosten over de gebruiksduur van het onroerend goed.
Stel u koopt een huurwoning. In plaats van een aanzienlijke belastingaftrek in het jaar te nemen, kocht u het onroerend goed, zou u elk jaar een deel van de kosten van de constructie als een lagere afschrijvingsaftrek nemen.
U hebt misschien gehoord van de term 'afschrijving' die wordt gebruikt om de waardedaling te beschrijven die optreedt als een stuk onroerend goed slijt. Dit is niet helemaal juist. Afschrijving is het proces waarbij de kosten van onroerend goed worden verspreid in plaats van de waarde ervan te bepalen. Zelfs als uw huurwoning in uitstekende staat verkeert, wordt deze afgeschreven.
Wat is afschrijving van huurwoningen?
De IRS schat dat een huurwoning in 27.5 een gebruiksduur heeft van 2020 jaar. Gedurende die tijd verslijt – of wordt de woning afgeschreven – althans voor belastingdoeleinden.
Als u een vastgoedbelegger bent, kunt u 3.636 procent van de kosten van het onroerend goed van uw jaarinkomen aftrekken om het bedrag aan belastinginkomsten te minimaliseren.
Verbeteringen afschrijven
U trekt niet alleen de kosten van de aankoop van een huurwoning af. Het geld dat wordt uitgegeven om het pand te renoveren, wordt ook gedevalueerd. Alles wat de waarde of het nut van een eigendom verhoogt, het in een nieuwe of zo goed als nieuwe staat herstelt, of het aanpast aan een nieuw gebruik, wordt als een verbetering beschouwd.
Het aantal mogelijke verbeteringen is onbeperkt, maar veelvoorkomende verbeteringen zijn onder meer:
- Het toevoegen van extra kamers of garages.
- Het plaatsen van nieuwe systemen, zoals verwarming en koeling.
- Dak vervangen.
- Kamerbreed tapijt leggen.
- Toegankelijkheidsvoorzieningen toevoegen, zoals een rolstoelhelling.
Routinematig onderhoud en reparaties worden niet als verbeteringen beschouwd. Onderhoudskosten worden als kosten in mindering gebracht in het jaar dat het geld wordt uitgegeven. Zo wordt het aanbrengen van teer op een dak gezien als onderhoud, terwijl het vervangen van een volledig dak afschrijving is.
Hoe lang duurt het?
Afschrijvingen beginnen niet wanneer het onroerend goed wordt gekocht, maar wanneer het wordt gebruikt om huurinkomsten te genereren. Dit wordt door de IRS "het in gebruik nemen van het onroerend goed" genoemd.
De afschrijving gaat door totdat een van de volgende twee dingen zich voordoet:
- U heeft uw 'kostengrondslag' volledig in de woning afgetrokken. In de meeste gevallen is uw kostenbasis het bedrag dat u hebt betaald om het onroerend goed te verwerven, inclusief eventuele belastingen en vergoedingen die bij de afwikkeling zijn betaald, evenals eventuele wijzigingen die aan het onroerend goed zijn aangebracht.
- U deactiveert de woning, waardoor u er geen inkomen meer mee kunt verdienen. Dit kan zijn omdat u de woning heeft verkocht of gewoon heeft besloten de verhuur te staken.
Regels voor afschrijving van huurwoningen
Niet alle huurwoningcomponenten kunnen echter worden afgeschreven.
Omdat de waarde van de grond of het perceel bijvoorbeeld niet daalt, kan er niet worden afgeschreven. Routinematige bedrijfskosten, waaronder vergoedingen voor vastgoedbeheer, routineonderhoud en onroerendgoedbelasting, worden ook niet afgeschreven. Ze worden in plaats daarvan in mindering gebracht op de brutohuurinkomsten in het jaar waarin ze zich voordoen.
In IRS-publicatie 527 worden verschillende voorwaarden genoemd waaraan moet worden voldaan om huurwoningen af te schrijven:
- U moet de eigenaar van het onroerend goed zijn.
- Onroerend goed moet geld opleveren, meestal via huurders.
- De gebruiksduur van het vastgoed moet bepaalbaar zijn. Daarom kan op grond niet worden afgeschreven omdat deze nooit opgebruikt is.
- Het pand moet een gebruiksduur hebben van minimaal een jaar.
Omdat het onroerend goed minder dan een jaar is bewaard, kunnen vastgoedbeleggers die repareren en omdraaien het niet afschrijven. Groothandelaars kunnen ook geen aanspraak maken op afschrijving omdat ze het onroerend goed dat ze verkopen nooit daadwerkelijk bezitten
Hoe de afschrijving van huurwoningen te berekenen
U kunt de afschrijving van huurwoningen in drie stappen berekenen: uw kostenbasis bepalen, delen door de bruikbare levensduur van het onroerend goed volgens uw geselecteerde afschrijvingsschema en een afschrijvingsschema berekenen.
#1. Bepaal uw kostenbasis
Uw kostenbasis (de initiële waarde op basis waarvan u alle toekomstige afschrijvingen berekent) wordt bepaald door de waarde van uw huurwoning plus bepaalde in aanmerking komende sluitingskosten.
Als u het onroerend goed als investering koopt, is de waarde van het onroerend goed hoogstwaarschijnlijk de aankoopprijs. Als het onroerend goed wordt omgezet in een huurwoning nadat u er een tijdje hebt gewoond, is het misschien uw beste kans om een professionele taxatie van onroerend goed te krijgen.
Omdat de waarde van grond niet wordt meegerekend bij het berekenen van de kostengrondslag van een onroerend goed, moet u alleen om fiscale redenen rekening houden met de waarde van het huis.
Lees ook: 3 enorme factoren om te overwegen voordat u in een huurwoning investeert
Bepaalde in aanmerking komende sluitingskosten kunnen worden toegevoegd aan de waarde van het onroerend goed. Dit zijn enkele voorbeelden:
- Eigendom belasting: Als u ermee instemt de onroerendgoedbelasting van de verkoper te betalen, kunt u deze opnemen in uw kostenbasis, zolang u ze niet aftrekt als lokale belastingen die elders op uw belastingaangifte worden betaald.
- Abstracte vergoedingen: Als onderdeel van het titelwerk wordt een beschrijving van het onroerend goed opgeschreven.
- Kosten voor het installeren van nutsvoorzieningen zoals gas, elektriciteit en water.
- Kosten voor het vastleggen van transacties: Een aantekening van de transactie wordt bewaard bij uw lokale autoriteiten. Dit heeft een prijs.
- Overdrachtsbelasting: Een overdrachtsbelasting wordt vaak bepaald als een percentage van de verkoopprijs die lokale overheden ontvangen bij de overdracht van een onroerend goed.
- Juridische kosten: In sommige gebieden moet een advocaat aanwezig zijn tijdens de afsluiting. Misschien wilt u daar een advocaat hebben, zelfs als deze niet vereist is.
- Onderzoeken: Om eigendomslijnen te bepalen, kan een onderzoek nodig zijn.
- Titel verzekering: Als u een hypotheek aanvraagt, zal uw geldschieter u verplichten om de titeldekking van een geldschieter te kopen. De dekking van een eigendomstitel beschermt u als iemand een geldig belang in uw eigendom ontdekt dat niet werd ontdekt voordat u het sloot.
- Alle andere schulden die u beloofde te betalen: Dit kunnen afgeloste rente of vastgoedcommissies zijn.
Als u $ 6,000 aan aanvaardbare sluitingskosten betaalt en een vastgoedbelegging verwerft voor $ 200,000, is uw totale kostenbasis $ 206,000.
#2. Delen door de gebruiksduur van het onroerend goed
Om het jaarlijkse afschrijvingsbedrag op een huurwoning te berekenen, deelt u de kostenbasis door de gebruiksduur van het onroerend goed.
Laten we dus onze bestaande kostenbasis van $206,000 nemen en deze delen door de GDS-levensduur van 27.5 jaar. Het blijkt elk jaar $ 7,490.91 te zijn, of 3.6 procent van het geleende bedrag.
#3. Bereken het afschrijvingsschema van de huurwoning
Het zou mooi zijn als alles zo eenvoudig was. Helaas is dat niet zo. De reden hiervoor is dat u alleen afschrijving kunt claimen over het eerste jaar dat u eigenaar bent van de woning zolang deze in gebruik is. Als u daarom in mei begint met het huren van de woning, moet u doen alsof u halverwege de maand bent begonnen met huren.
De IRS biedt tabellen tegen het einde van publicatie 946. Gebruik de tweede grafiek in bijlage A om uit te zoeken in welke tabel u het afschrijvingspercentage krijgt dat u in het eerste jaar moet nemen. Omdat we in dienst zijn GDS op residentiële huurwoningen met een halfjaarlijkse service-aanname vanaf mei, kunt u in het eerste jaar 2.273 procent afschrijving claimen.
Afschrijving van huurwoningen voorbeeld
De formule voor het berekenen van de afschrijving op een huurwoning is eenvoudig:
De aankoopprijs – grondwaarde = bouwwaarde.
Jaarlijks toegestaan afschrijving = bouwwaarde / 27.5 jaar
Beschouw als voorbeeld onze eengezinswoning van $ 150,000. De grondwaarde van het perceel is $ 20,000 en we hebben $ 5,000 uitgegeven aan kapitaalverbeteringen op het moment van aankoop. Onze jaarlijkse afschrijvingskosten zouden dus als volgt zijn:
Aankoopprijs van $ 150,000 - $ 20,000 aan grondwaarde = $ 130,000 bouwwaarde + $ 5,000 aan renovaties.
Jaarlijks toegestane afschrijving = $ 135,000 ($ 130,000 gebouwwaarde + $ 5,000 renovaties) / 27.5 jaar = $ 4,909 aan jaarlijkse afschrijvingskosten.
Hoe afschrijving het belastbare netto-inkomen van een huurwoning verlaagt
Laten we even kijken naar het grote voordeel dat afschrijvingsuitgaven bieden aan vastgoedbeleggers. Afschrijving is een niet-contante aftrek op basis van de veronderstelling dat een woning over een periode van 27.5 jaar verslijt of afgeschreven wordt.
Als onze eengezinshuur een jaarlijkse brutohuur van $ 18,000 genereert en onze totale operationele kosten - waaronder zaken als beheer van onroerend goed, routinematig onderhoud en reparaties, rentekosten en onroerendgoedbelasting - 50% van ons bruto-inkomen uitmaken, is ons jaarlijkse netto-inkomen kost $9,000. Door het afschrijvingsvoordeel is ons belastbaar inkomen echter minder dan de helft daarvan:
Vóór afschrijving, $ 18,000 totaal jaarinkomen - $ 9,000 operationele kosten = $ 9,000
$ 9,000 - $ 4,909 aan niet-contante afschrijvingskosten = $ 4,091 aan belastbaar inkomen.
Dus in dit geval hoeven we, hoewel we nog steeds $9,000 aan contante winst hebben, maar belasting te betalen over minder dan de helft van het werkelijke geld dat we hebben gekregen. Als u zich in de belastingschijf van 32 procent bevindt, heeft u waarschijnlijk net $ 1,571 aan federale belastingen bespaard vanwege de afschrijvingskosten van uw eengezinswoning.
Wat is een gedeeltelijke jaarafschrijving van een huurwoning?
In het voorgaande voorbeeld hebben we een volledig jaar afschrijving gebruikt. Maar wat als u uw huurwoning midden in het jaar koopt? Gelukkig is er geen giswerk nodig omdat de IRS al een antwoord heeft gegeven.
De onderstaande IRS-grafiek vergelijkt de maand waarin het onroerend goed in gebruik werd genomen met het percentage van de kostenbasis dat kan worden afgeschreven:
| Maand in gebruik genomen | Afschrijvingspercentage kostenbasis |
| Januari | 3.485% |
| Februari | 3.182% |
| Maart | 2.879% |
| April | 2.576% |
| Mei | 2.273% |
| Juni | 1.970% |
| juli- | 1.667% |
| Augustus | 1.364% |
| September | 1.061% |
| Oktober | 0.758% |
| November | 0.455% |
| December | 0.152% |
Wat is de duur van de afschrijving?
Afschrijving duurt niet oneindig lang. Afschrijving kan voor de huidige eigenaar op twee manieren eindigen:
- Na 27.5 jaar is de gehele kostenbasis afgetrokken.
- Vastgoed wordt buiten gebruik gesteld door het te verkopen of door op te houden met het genereren van geld.
De afschrijvingsklok wordt 'gereset' wanneer een woning van eigenaar wisselt. Dus zelfs als u een onroerend goed vijf jaar in bezit heeft gehad en ongeveer 18% van de totale afschrijving hebt verbruikt, kan een nieuwe eigenaar de afschrijvingscyclus van 27.5 jaar opnieuw starten.
Dit is een van de vele redenen waarom 1031 uitgestelde belastingtransacties zo populair zijn bij vastgoedinvesteerders. Naast het uitstellen van eventuele vermogenswinstbelasting, kunt u investeren in een bestaande woning die meerdere jaren oud is en toch 100% van de afschrijvingskosten aftrekken om het belastbare netto-inkomen te verlagen.
Afschrijving terugvorderen wanneer u een huurwoning verkoopt
Het resetten van de afschrijvingsklok is handig voor kopers, maar wat gebeurt er met de afschrijving die u als verkoper hebt gemaakt en waarvan u heeft geprofiteerd?
De IRS 'haalt' uw afschrijving terug wanneer u uw eigendom verkoopt. Elk jaar dat u afschrijvingskosten neemt, neemt uw kostenbasis af en neemt uw potentiële meerwaarde bij verkoop toe.
Na vijf jaar is de kostenbasis van ons huis van $ 120,000 (exclusief grondwaarde) bijvoorbeeld verlaagd met $ 24,545 ($ 4,909 jaarlijkse afschrijvingskosten x 5 jaar) voor een huidige kostenbasis van $ 95,455. In feite is de $ 24,545 aan afschrijvingskosten die u gebruikte om uw belastbaar inkomen in de afgelopen vijf jaar te verlagen, nu onderworpen aan vermogenswinstbelasting.
Door echter een 1031 uitgestelde belastinguitwisseling te gebruiken om een vastgoedbelegging te verkopen en een andere te verwerven, kunt u het betalen van belastingen op afschrijvingen en vermogenswinsten uitstellen.
Wat is de duur van de afschrijving?
De herstelperiode is het tijdsbestek waarin eigenaren van onroerend goed afschrijvingen kunnen aftrekken. Aan het einde van de herstelperiode is de kostenbasis, inclusief eventuele herzieningen, uitgeput. Houd er echter rekening mee dat eigenaren van onroerend goed die investeren in voortdurende verbeteringen, de mogelijkheid hebben om hun kostenbasis in de loop van de tijd te wijzigen.
Wat gebeurt er als ik de afschrijving van een huurwoning niet afschrijf?
Het kan voor een beginnende vastgoedinvesteerder eenvoudig zijn om deze belastingvermindering te vergeten, vooral als u uw eigen aangiften voorbereidt. Gelukkig kunt u uw afschrijvingsvoordeel achteraf claimen op uw meest recente belastingaangifte.
Veelgestelde vragen over afschrijving van huurwoningen
Hoe wordt de afschrijving berekend op huurwoningen?
Om de afschrijving van huurwoningen te berekenen, moet u eerst de kostenbasis bepalen, dit is de waarde van het onroerend goed minus de grond plus in aanmerking komende sluitingskosten. Volgens de gebruikte afschrijvingsmethode wordt deze gedeeld door de gebruiksduur van het onroerend goed.
Moet ik mijn huurwoning afschrijven?
Kortom, u bent niet wettelijk verplicht om huur af te schrijven. Kiezen om huurwoningen niet af te schrijven, is daarentegen een enorme financiële blunder. Het is hetzelfde als een percentage van uw huurinkomsten weggooien.
Wat gebeurt er als u vergeet af te schrijven?
Als u een actief niet afschrijft, beschouwt de IRS dit als het gebruik van een onjuiste boekhoudmethode, die alleen kan worden verholpen door formulier 3115 in te dienen.
Gerelateerde artikelen
