Real estate private equity (REPE) genereert voor ons de meest loopbaangerelateerde vragen na investment banking en private equity.
De vastgoedsector varieert sterk, afhankelijk van het bedrijf, de regio en de strategie, en verschillen in salaris, uren en werkstijlen weerspiegelen dit.
De gebruikelijke "high finance"-wegen van generalistisch investeringsbankieren en private equity hebben enkele voordelen in private equity in onroerend goed. Het is echter niet voor iedereen weggelegd en u moet de kleine lettertjes aandachtig lezen voordat u begint met beleggen in private equity-vastgoed.
Wat is Private Equity Investeren in onroerend goed?
Om te beginnen houdt beleggen in private equity in onroerend goed in dat een bedrijf fondsen verzamelt van externe investeerders en dat kapitaal vervolgens gebruikt om gedurende een beperkte tijd onroerend goed te verwerven en te ontwikkelen voordat het wordt verkocht. Voordat we echter ingaan op de specifieke werking van deze fondsen, is het belangrijk om te beseffen dat dit type beleggen vaak alleen beschikbaar is voor institutionele beleggers of geaccrediteerde (vermogende) beleggers. Doorgaans moet een belegger ten minste $ 250,000 bijdragen om deel te nemen in een private equity-fonds voor onroerend goed. Voor sommige fondsen kan de minimale donatie echter in de miljoenen dollars lopen.
Hoewel een private equity-fonds en een vastgoedbeleggingstrust (REIT) hetzelfde kunnen klinken, zijn er een paar belangrijke kenmerken die deze twee investeringsvehikels onderscheiden. Terwijl REIT-activa bijvoorbeeld zeer liquide zijn vanwege hun publieke karakter, vereisen particuliere vastgoedfondsen vaak dat bijdragen gedurende meerdere jaren worden aangehouden. Bovendien, terwijl REIT's sterk gereguleerd zijn, zijn private-equityfondsen niet onderworpen aan dezelfde hoeveelheid controle of strenge normen.
Moet u uw geld in private equity-vastgoed steken?
Stel dat u een geaccrediteerde belegger bent die geïnteresseerd is in beleggen in private equity-vastgoed. Waar moet je aan denken voordat je die keuze maakt? Over het algemeen moeten drie hoofdcriteria worden overwogen: het benodigde kapitaal vooraf, het risiconiveau en de mogelijke winst.
Initiële investering
Bepaal de hoeveelheid vooraf vereist kapitaal voordat u in private equity-vastgoed investeert. Sommige private equity-vastgoedfondsen hebben een minimale investeringsvereiste, zoals $ 25,000, $ 50,000 of $ 100,000. Anderen hebben een initiële investering gedaan van minimaal $ 250,000. Dat is geen klein bedrag, hoe welvarend de belegger ook is. Dit is ook de reden waarom geaccrediteerde investeerders, instellingen en gelieerde derden doorgaans worden uitgesloten van deelname aan private equity-vastgoed. Uitgangspunt is dat deze partijen de middelen hebben om de initiële investering te doen en zich bewust zijn van de gevaren.
Het is van cruciaal belang om te begrijpen dat, in tegenstelling tot een REIT of een ander type investering, de initiële kapitaalinvestering in private equity-vastgoed illiquide is. Het kan jaren duren voordat dat geld aan investeerders wordt teruggegeven. Daarom is het van cruciaal belang om geen geld te investeren in een private equity-onderneming die u mogelijk voor een ander doel nodig heeft voordat de overeenkomst afloopt en u uw geld terugkrijgt.
Risico
Het risico dat aan deze projecten is verbonden, is een van de redenen waarom commercieel onroerend goed in het verleden als een 'alternatieve investering' werd beschouwd. Hoewel de sector zich de afgelopen decennia aanzienlijk heeft ontwikkeld, is het nog steeds gevaarlijk genoeg dat beleggers hun volledige belegging kunnen verliezen als het fonds of de individuele belegging niet aan de verwachtingen voldoet.
Dat gezegd hebbende, zijn er bepaalde maatregelen om het risico te verminderen. U moet de sponsor van het fonds grondig onderzoeken - welk ervaringsniveau hebben ze? Hoe lang zijn ze al betrokken bij private equity vastgoedbeleggingen? Wat is het businessmodel van dit fonds? Wat is het plan voor hun vertrek? Weten hoe een fonds is opgebouwd en hoe kapitaal zal worden geïnvesteerd, is van cruciaal belang voor elke belegger die het potentiële risico wil verminderen.
Retourneren
Private equity vastgoed heeft het potentieel om enorme rendementen te bieden voor investeerders, ondanks het feit dat rendementen zelden gegarandeerd zijn. Het jaarlijkse rendement wordt sterk beïnvloed door de structuur en de aard van de transactie. Investeringen in klasse A-eigendommen in kernmarkten kunnen bijvoorbeeld 6-8% jaarlijks rendement opleveren.
Core-plus-strategieën, die Klasse A/B-eigendommen in secundaire markten of Klasse B-gebouwen in Klasse A-steden omvatten, worden als iets riskanter beschouwd, maar bieden doorgaans een jaarlijks rendement van 10% of hoger. Opportunistische vastgoedtransacties met toegevoegde waarde kunnen winsten met dubbele cijfers of meer opleveren, maar ze brengen ook het grootste risico met zich mee. Alvorens te beleggen in een private equity-vastgoedbelegging, moet elke belegger zijn risicotolerantie grondig onderzoeken.
Successtrategieën voor private equity onroerend goed
Commercieel vastgoed kan om verschillende redenen in moeilijkheden komen, waarvan sommige moeilijker te overwinnen zijn dan andere. Een scherpzinnige sponsor zal innovatieve manieren identificeren om deze eigendommen om te draaien met solide projectbeheer en controle. Die procedure kan echter tijd kosten en is zelden een slam dunk. Iedereen die overweegt te investeren in noodlijdend onroerend goed, moet het met open ogen doen. Bovenstaande vijf punten helpen je daarbij.
#1. Marktsegment
Zoals eerder vermeld, is het grootste deel van het private equity-vastgoed gericht op een paar soorten commercieel onroerend goed: meergezinswoningen, kantoren, winkels, hotels, industriële gebouwen en grondontwikkeling. Alvorens in een fonds te beleggen, moet een belegger de fundamentele verschillen tussen deze sectoren begrijpen. Ze zullen ook de zakelijke benadering van een fonds willen begrijpen en het type onroerend goed waarin het bedrijf van plan is te investeren. Zorg ervoor dat u vertrouwen hebt in dat marktgebied voordat u gaat beleggen.
#2. Geografische locatie
Omdat de commerciële vastgoedsector hyperlokaal is, is de geografische locatie van cruciaal belang voor het succes van een private equity-vastgoedtransactie. Sommige fondsen beleggen alleen in specifieke regio's, zoals de belangrijkste markten (bijv. New York, Los Angeles en San Francisco), terwijl andere alleen in submarkten binnen een markt investeren (bijv. binnenstedelijke steden en gemeenten buiten de grootstedelijke gebieden).
Voordat u investeert in private equity-vastgoed op de lokale markt, moet u eerst de kenmerken van de markt begrijpen. Onderzoek met name het marktonderzoek van de sponsor om te zien wat de vraag naar deze productcategorie op die locatie stimuleert.
#3. Kapitaalstructuur
Commerciële vastgoedtransacties kunnen op verschillende manieren worden georganiseerd, zodat aan het begin contanten kunnen worden ontvangen en aan het einde de winst kan worden uitgekeerd. Deze structuur wordt gewoonlijk de 'waterval' genoemd. Doorgaans investeren private equity-vastgoedbedrijven eigen vermogen in een deal, maar dit is niet altijd het geval.
Ondanks hun naam kunnen deze fondsen ook beleggen in schulden, zoals seniorleningen, overbruggingsleningen, preferente aandelen en mezzanineschulden. Zorg ervoor dat u begrijpt hoe het fonds kapitaal wil inzetten. Waar uw geld in de kapitaalstapel valt, bepaalt waar u in de waterval belandt, dat wil zeggen hoeveel en wanneer u wordt teruggegeven.
#3. Financiering
Private equity is doorgaans een van de vele financieringsbronnen voor een belangrijk commercieel vastgoedproject. Een private equity vastgoedfonds kan het LP (limited partner) vermogen bezitten, terwijl de projectsponsor het grootste deel van het GP (algemene partner) vermogen kan bezitten. Het is van cruciaal belang om te begrijpen wie welk kapitaal bezit in een bepaalde transactie, inclusief de verhouding schuld / eigen vermogen en bronnen van bank- of andere financiering.
#4. Het totale aantal investeringen
De meeste private equity-vastgoedfondsen zijn zo gestructureerd dat ze gedurende de looptijd van het fonds in een bepaald aantal transacties kunnen worden belegd (meestal een bereik, bijvoorbeeld 8-10). Normaal gesproken wilt u dat het fonds een gevarieerde portefeuille heeft, zodat de eieren van beleggers niet allemaal in één mand liggen.
Vastgoed Private Equity vs. REIT's vs. Real Estate Operating Companies
Vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) werven regelmatig financiering en aandelen op openbare markten voordat ze onroerend goed verwerven, ontwikkelen, exploiteren en verkopen.
REIT's moeten zich houden aan strikte richtlijnen met betrekking tot het percentage onroerendgoedgerelateerde activa dat ze bezitten, het percentage van de netto-inkomsten dat ze als dividenden uitkeren en het percentage inkomsten dat afkomstig is uit onroerendgoedbronnen.
In ruil daarvoor genieten ze een preferentiële fiscale status, zoals vrijstelling van vennootschapsbelasting in veel landen.
Vastgoedexploitatievennootschappen (EOC's) zijn vergelijkbaar, maar ze zijn onderworpen aan verschillende limieten en criteria en genieten daarom niet van dezelfde belastingvoordelen.
De volgende kenmerken onderscheiden vastgoed participatiemaatschappijen:
- REPE-investeerders zijn de Limited Partners wiens kapitaal voor een lange periode vastzit terwijl het bedrijf investeert. REIT- en REOC-beleggers zijn publieke aandeelhouders en kredietverstrekkers met zeer liquide investeringen.
- REPE-bedrijven willen eigendommen verwerven of ontwikkelen, ze een paar jaar behouden en ze vervolgens verkopen; REIT's en REOC's houden activa vaak voor onbepaalde tijd aan.
- Regelgeving - REPE-bedrijven zijn licht gereguleerd als particuliere beleggingsondernemingen en zijn niet onderworpen aan dezelfde regelgeving als REIT's of zelfs REOC's.
Hoe verdienen private equity-bedrijven in onroerend goed geld?
Private equity-vastgoedfirma's verdienen op drie manieren geld: via beheervergoedingen, gedragen rente en herkapitalisatie van dividenden.
Wie komt in aanmerking om deel te nemen in Private Equity Real Estate?
Investeren in private equity vastgoedfondsen is traditioneel beperkt tot particulieren, instellingen en enkele andere derde partijen, zoals hieronder beschreven:
#1. Particuliere investeerders
Private equity-vastgoed is doorgaans alleen beschikbaar voor een beperkte groep particuliere beleggers, meestal zeer vermogende particulieren; maar zoals eerder gezegd, is dit de afgelopen jaren veranderd, en nu kunnen gewone, door stervelingen geaccrediteerde beleggers ook beleggen. Een persoon moet ten minste $ 1 miljoen aan activa hebben (exclusief hun hoofdverblijfplaats) of een regelmatig jaarinkomen van ten minste $ 200,000 om als een erkende belegger te worden beschouwd. De meeste private equity-vastgoedfondsen staan ook open voor stellen met een gecombineerd inkomen van $ 300,000 of meer in de afgelopen twee jaar.
Particuliere investeerders hadden altijd verwacht dat ze in staat zouden zijn om veel geld (bijvoorbeeld $ 100,000 tot $ 250,000 of meer) in een enkele deal of fonds bij te dragen, maar met de komst van nieuwe regels zijn deze verwachtingen aanzienlijk verminderd. Penn Capital heeft bijvoorbeeld een minimale investeringsvereiste van $ 25,000.
#2. instellingen
De belangrijkste investeerders in private equity vastgoed zijn doorgaans instellingen. Hedgefondsen, pensioenfondsen, beleggingsfondsen, schenkingen, banken en verzekeringsmaatschappijen zijn voorbeelden van institutionele beleggers.
#3. Derde partij
Geselecteerde derden, zoals vermogensbeheerders, kunnen doorgaans namens de bovengenoemde instellingen beleggen in private equity-vastgoed. Een andere groep mensen valt in deze categorie, maar ze kunnen worden geclassificeerd als particuliere of institutionele beleggers - ultravermogende particulieren of family offices.
Family offices bestaan uit experts die zich bezighouden met het beheer van het vermogen van families die in hun vermogen zijn gekomen door erfenissen of door geld te verdienen in een ander gebied dan onroerend goed. Deze teams van deskundigen streven ernaar om diverse portefeuilles te ontwikkelen voor de families wiens geld ze beheren, net zoals professionals die voor pensioenfondsen of verzekeringsmaatschappijen werken, streven naar diversificatie van de portefeuilles voor hun begunstigden en deelnemers.
Hoeveel heb je nodig om een participatiemaatschappij te starten?
Historisch gezien was de minimale investeringsomvang van private equity $ 25 miljoen.
Beste soorten private equity vastgoedinvesteringen
Private equity-vastgoedfondsen investeren het overgrote deel van hun geld in commerciële projecten. Historisch gezien nam slechts een klein aantal private equity-fondsen deel in residentieel vastgoed. Sinds de laatste recessie is er echter een nieuwe beleggingscategorie ontstaan: de grootschalige eengezinswoning-te-huurportefeuille. Hoewel deze activaklasse traditioneel niet als commercieel onroerend goed wordt beschouwd, wordt deze activaklasse, wanneer ze wordt samengevoegd in portefeuilles en wordt beheerd met schaalvoordelen, en ondersteund door kredietinstellingen, erkend als een soort commercieel onroerend goed.
#1. Commerciëel vastgoed
Private equity-vastgoed is bijna volledig gericht op de commerciële sector, waaronder meergezinsappartementen, kantoorgebouwen, winkels, hotels, industrie, self-storage, grondontwikkeling en andere soortgelijke eigendommen. Dit is te wijten aan verschillende factoren, waaronder de hoge toetredingsdrempels voor deze vastgoedcategorieën. Er zijn maar weinig individuen die kunnen deelnemen aan commerciële ondernemingen van elke omvang, daarom hebben private-equityfondsen doorgaans in de behoefte voorzien. Private equity-vastgoedfondsen zullen vaak investeren in zowel vreemd vermogen als eigen vermogen om een commerciële vastgoedontwikkeling te financieren.
#2. Residentieel vastgoed
Met uitzondering van de hierboven genoemde nieuwe activaklasse van eengezinswoningen te huur, zal private equity veel minder snel participeren in residentieel vastgoed. Simpel gezegd, de meeste financiële instellingen willen niet in het bezit zijn van iemands eigendom. Het bezitten van honderden eengezinswoningen is ook veel moeilijker te beheren dan het bezitten van een enkel, groter activum, zoals een meer dan 200 flatgebouw of kantoorwolkenkrabber. Zoals eerder vermeld, zijn er echter momenten waarop private equity zich bezighoudt met residentieel vastgoed. Twee van de meest opvallende spelers op deze markt zijn Blackstone en Starwood.
De voor- en nadelen van beleggen in private equity in onroerend goed
Nu u begrijpt wat private equity-vastgoed is en hoe het werkt, is de volgende stap het overwegen van de voor- en nadelen van het gebruik van dit soort investeringsplan. Zoals bij elke andere vorm van investeringsmogelijkheid, zullen er altijd voor- en nadelen zijn om te overwegen. We hebben ze hieronder voor je op een rijtje gezet. Lees ze goed door, zodat u kunt bepalen of het de moeite waard is om een van deze vastgoedobjecten aan uw portefeuille toe te voegen.
VOORDELEN
Het grootste voordeel van beleggen in private equity vastgoed is, zoals u mag verwachten, het rendement. Private equity-investeerders hebben recht op een percentage van alle inkomsten of winsten die worden gegenereerd door een onderliggende belegging als gevolg van hun belegging. Gezien de kwaliteit van de investeringen die deze organisaties met dat gepoolde kapitaal kunnen kopen, zijn deze opbrengsten vaak enorm. Private equity-investeerders profiteren daarentegen van diversificatie omdat deze bedrijven zich bezighouden met een breed scala aan vastgoedactiva. Ten slotte kunnen beleggers door te investeren in vermogensbeheer aan een fondsbeheerder profiteren van hoge rendementen met weinig actief werk aan hun kant.
NADELEN
Dat gezegd hebbende, is het cruciaal om te begrijpen dat werken met een private equity-onderneming vaak extra kosten met zich meebrengt naast uw minimale inzet. Met name bepaalde beheerkosten dient u bereid te zijn. Omdat deze fondsen echter weinig gereguleerd zijn, is er geen limiet aan het aantal vergoedingen dat aan u kan worden geheven. Bovendien worden veel van deze fondsen geclassificeerd als op behoeften gebaseerde beleggingen, wat inhoudt dat u naar behoefte mogelijk kapitaal moet bijdragen. Als u niet aan een kapitaaloproep voldoet, is het niet ongebruikelijk dat het fonds eist dat u uw volledige inzet verliest.
Soorten private equity vastgoedinvesteringen
Met dat in gedachten, als u een geautoriseerde belegger bent die geïnteresseerd is in onderzoek naar private equity-investeringen, moet u zich ervan bewust zijn dat er verschillende soorten fondsen zijn waaruit u kunt kiezen. Ze zijn als volgt:
- Kernfondsen zijn geschikt voor risicomijdende beleggers. Deze fondsen beleggen vaak in hoogwaardige vastgoedactiva, zoals volledig verhuurde meergezinsgebouwen. Ze zorgen voor een consistente cashflow, maar leveren vaak een lager rendement op vanwege het lage risico.
- Core plus-fondsen bieden daarentegen een mix van kernfuncties en functies met toegevoegde waarde. In dit geval bieden ze doorgaans iets hogere winsten in ruil voor het accepteren van een hoger risico door hun investeerders.
- Toegevoegde waarde: Met waardefondsen koopt de vermogensbeheerder onroerend goed, herontwikkelt het en verkoopt het vervolgens wanneer het goed gaat op de vastgoedmarkt. Beleggen in dit type fonds houdt vaak in dat u een gemiddeld tot hoog risico neemt in ruil voor de mogelijkheid van een hoger rendement.
Ten slotte bieden opportunistische fondsen de grootste kans op winst, maar deze strategie brengt ook het grootste risico met zich mee. Deze fondsen beleggen vaak in niet-traditionele activa, zoals onontwikkeld vastgoed of achterblijvende markten.
Is private equity in onroerend goed stressvol?
Het is buitengewoon moeilijk om in private equity in te breken, en eenmaal daar is het werk slopend en vereist het lange uren en offers, vooral wanneer deals bijna voltooid zijn.
Rendement op Private Equity Real Estate
Ondanks het gebrek aan flexibiliteit en liquiditeit, heeft dit soort investeringen het potentieel om aanzienlijke inkomsten en aanzienlijke prijswinsten op te leveren. Jaarlijkse rendementen voor core-strategieën in het bereik van 6% tot 8% en 8% tot 10% voor core-plus-strategieën zijn niet ongebruikelijk.
Met toegevoegde waarde of opportunistische tactieken kan een aanzienlijk beter rendement worden behaald. Private equity-vastgoed is echter zo gevaarlijk dat beleggers hun volledige investering kunnen verliezen als een fonds ondermaats presteert.
Conclusie
Eerlijk gezegd komt er veel kijken voordat u investeert in private equity vastgoed. Als u deze optie overweegt, is uw beste kans om een financieel expert te raadplegen die ervoor kan zorgen dat u volledig op de hoogte bent van de voordelen en gevaren. U moet echter ook onderzoek doen naar fondsen waaraan u overweegt bij te dragen. Het is van cruciaal belang om te begrijpen hoe elk fonds omgaat met zijn kosten en beleggingsstructuur. U kunt immers pas beoordelen of een fonds bij u en uw portefeuille past als u begrijpt hoe het werkt.
Gerelateerde artikelen
- Hoe u een onroerendgoedbedrijf start: stapsgewijze beginnershandleiding
- HOE INVESTEREN IN ONROEREND GOED ZONDER GELD?
- COMMERCIEEL ONROEREND GOED INVESTEREN: wat het inhoudt en hoe u kunt beginnen met beleggen
- COMMERCILE VASTGOEDLENINGEN: soorten, tarieven en vereisten
- HOE AAN DE SLAG IN ONROEREND GOED: Stapsgewijze handleiding voor het starten van uw eigen onroerendgoedbedrijf in 2022
Referenties
