Om te beginnen met het flippen van huizen, moet u eerst iets leren over onroerend goed. Terwijl populaire tv-shows het omdraaien van een huis een eenvoudig proces lijken, geven ze slechts een klein deel van het proces weer. Een groot deel van het werk dat gepaard gaat met het omdraaien van een huis heeft te maken met variabelen. We hebben vijf stappen om ervoor te zorgen dat u als beginner leert hoe u een huis kunt omdraaien voordat u tienduizenden dollars in uw bedrijf investeert en slaagt. Maar eerst is het van cruciaal belang om te begrijpen wat huisreparaties en flips inhouden.
Wat is huis flippen?
House flipping is de praktijk van een vastgoedinvesteerder die huizen koopt en deze vervolgens met winst doorverkoopt. Een huis moet worden gekocht met het doel om het onmiddellijk door te verkopen om als een flip te worden bestempeld. De tijd tussen aankoop en verkoop kan variëren van enkele maanden tot een jaar.
House flipping is onderverdeeld in twee soorten:
- Een belegger koopt een onroerend goed met het potentieel om in waarde te stijgen met de nodige renovaties en updates. Ze krijgen geld nadat ze het werk hebben voltooid door het huis voor een veel hogere prijs te verkopen dan ze ervoor hebben betaald. Je hebt misschien gehoord dat dit een "fix and flip" wordt genoemd.
- Een belegger koopt een woning in een markt waar de woningwaarde snel stijgt. Ze brengen geen verbeteringen aan en na een paar maanden van het bezit te hebben, verkopen ze het tegen een hogere prijs en winst.
We richten ons vooral op de eerste definitie van fix-and-flip en geven je advies om je te helpen bij het kiezen van een huis, het uitvoeren van aanpassingen en het slim verkopen.
Een huis spiegelen in 5 eenvoudige stappen voor beginners
Voordat u begint met het omdraaien van huizen, moet u eerst de fundamentele stappen begrijpen. Dit vergroot uw kansen op succes en verkleint uw financiële risico. Hier zijn 5 stappen die u kunt nemen om met house flippen te beginnen:
- Gebruik contant geld om de huisflip te financieren.
- Begrijp de markt
- Maak een House Flip Budget
- Maak slimme renovaties
- Vraag advies aan een lokale vastgoedexpert
#1. Gebruik contant geld om de huisflip te financieren.
Het omdraaien van huizen kan een riskante onderneming zijn, vooral als je geen geld hebt. Het is gemakkelijk te begrijpen hoe het toevoegen van schulden aan de mix de zaken alleen maar erger maakt. Dit is de reden waarom we altijd voorstellen om een huis om te draaien voor geld:
- Er zijn geen rentekosten: Huisvinnen die geld lenen, kunnen uiteindelijk maandenlang rente betalen, waardoor het bedrag waarvoor ze het huis moeten verkopen alleen maar toenemen om break-even te maken.
- Er is geen haast om te verkopen: Wanneer u schulden gebruikt om een flip te financieren, handelt u misschien in wanhoop. Als u het huis niet kunt verkopen, zult u hoogstwaarschijnlijk de prijs verlagen en geld verliezen. Alleen contante huisflippers kunnen uit een zwakke markt rijden omdat ze geen rentebetalingen hebben die zich elke dag opstapelen dat het onroerend goed onverkocht blijft.
- Er zal geen schuld zijn om u tegen te houden: Het belangrijkste is dat elk type "investering" met schulden een slecht idee is. Periode. Zelfs met contant geld is het een gok om een omgedraaid huis te verkopen voor meer geld dan je erin hebt geïnvesteerd. Het gebruik van schulden in het proces vergroot uw kansen om geld te verliezen als uw plannen doorgaan.
Lees ook: Beste tijd om een huis te kopen in 2022
Laten we een voorbeeld bekijken om aan te tonen waarom het geen goed idee is om geld te lenen om een huis te renoveren: je sluit een lening af om een huis te kopen dat je wilt renoveren, en alles lijkt goed te gaan totdat de renovatie zes maanden duurt in plaats van vier. Wanneer u reclame maakt voor uw huis, staat het een maand op de markt totdat u gedwongen wordt de prijs te verlagen en het voor veel minder dan u had verwacht te verkopen.
U sluit een maand later af en ontvangt uw betaling. Een aanzienlijk deel van uw beloning wordt echter gebruikt om de lening plus acht maanden rente terug te betalen! Dit komt bovenop de standaard verkoopkosten, zoals commissies voor agenten, belastingen en titelvergoedingen.
Wanhoop zou je niet hebben gedwongen om laag te verkopen als je het huis met contant geld had omgedraaid. Zonder rentebetalingen om je zorgen over te maken, had je misschien gewacht tot de markt opwarmde en de prijs perfect was voordat je verkocht.
Het financiële risico van house flipping is het gewoon niet waard, tenzij u contant kunt betalen.
#2. De markt begrijpen
Veel huisvinnen zijn zo gefocust op hun volgende onderneming dat ze het minder aantrekkelijke deel van het vak over het hoofd zien. Als u de markt- en vastgoedtrends in uw regio echter niet begrijpt, kunt u de volgende problemen tegenkomen:
U weet niet zeker of u een goed koopje krijgt voor het huis dat u koopt. Wanneer het huis tegen marktwaarde wordt vermeld, moet de verkoopprijs laag genoeg zijn zodat u de wijzigingen kunt uitvoeren en toch vooruit kunt komen.
U kunt de verwachte waarde van de woning niet precies inschatten. Uw idee voor het huis moet verenigbaar zijn met de realiteit van de buurt en het vermogen van de buurtbewoners om het huis dat u ontwerpt te betalen.
Je hebt geen idee hoe je het huis moet prijzen. Als je een huis hebt gekocht in een gemeenschap met overwegend $ 130,000-150,000 eigendommen, moet je je prijs aan de onderkant van dat bereik prijzen als het tijd is om te verkopen.
Dus, hoe kun je een grondige kennis van de markt hebben om een succesvolle flip uit te voeren? Vind een makelaar bij jou in de buurt die jarenlange expertise heeft. Uw makelaar kan u helpen bij het zoeken naar onroerend goed in de juiste buurten op basis van uw prijsklasse, renovatiebudget en verwachte winst.
Lees ook: Kapitaalpercentage in onroerend goed: beleggersgids om kapitalisatiepercentages te kennen
Je denkt misschien dat het huis dat je online hebt gezien een koopje is voor $ 145,000 en veel potentie heeft. Maar als het mooiste en grootste huis in de buurt drie maanden geleden was verkocht voor $ 160,000, zou elke renovatie waarschijnlijk duurder zijn dan de buurt. En je zou zitten met een huis dat niet verkocht kon worden.
Werken met een makelaar die de markt als zijn broekzak begrijpt, loont. Wanneer u klaar bent om te verkopen, kan uw makelaar zijn expertise gebruiken om uw huis concurrerend te prijzen, zodat u de hoogste dollar verdient. Werken met een topagent kan u helpen een verstandige investering te doen die uw financiën op het goede spoor houdt.
#3. Maak een House Flip Budget
Maak een begroting zodra u een vastgoedbelegging koopt. Bepaal voordat u het contract ondertekent, uw prijsbereik voor het verwerven van een huis, het repareren van reparaties, het afronden van renovatieprojecten en het betalen van sluitingskosten.
Maak een lijst van alle cosmetische projecten en kostbare revisies, zoals sanitair of elektrische problemen. Als u geen bouwervaring heeft, kan een aannemer u vertellen wat er gerepareerd moet worden en hoeveel het gaat kosten. Verrassingsreparaties kunnen een flip maken of breken, dus doe hier je onderzoek.
Krijg een huisinspectie en alle andere specifieke onderzoeken die u mogelijk nodig heeft als u eenmaal onder contract bent. Het is altijd beter om problemen vroeg op te sporen in plaats van later overrompeld te worden.
#4. Maak slimme renovaties
Dromen van glanzende hardhouten vloeren, trendy verlichtingsarmaturen en geweldige keukens met professionele fornuizen kunnen gemakkelijk uit de hand lopen. Daarom is het van cruciaal belang om uw budget van tevoren te plannen en ervoor te zorgen dat uw updates op schema blijven en de waarde van het huis echt verhogen.
Vergeet niet dat grote upgrades, zoals keukens en badkamers, je flip kunnen maken of breken. Neem bijvoorbeeld de keuken. Volgens het rapport Cost vs. Value van 2020 bedragen de gemiddelde kosten van een aanzienlijke make-over van de keuken ongeveer $ 68,500. 2 Het gemiddelde bedrag dat van die uitgave wordt teruggevorderd, is slechts ongeveer $ 40,000. 3 Als je een huis omdraait, wil je dat soort ROI niet zien.
Als u uw huis voor $ 220,000 wilt verkopen, geef dan geen $ 60,000 uit aan op maat gemaakte kasten, hoogwaardige afwerkingen en dat droomkeukeneiland! Overweeg een meer kosteneffectieve renovatie die zich richt op het opnieuw schilderen van bestaande kasten, het installeren van granieten werkbladen en het bijwerken van apparaten. U betaalt minder en heeft een veel grotere kans om uw kosten terug te verdienen als u het huis verkoopt.
Hoewel je in één klap een paar grote wijzigingen kunt aanbrengen, moet je het belang van kleine wijzigingen niet onderschatten. Een frisse verflaag, nieuwe hardware en nieuwe landschapsarchitectuur kunnen allemaal een groot verschil maken!
#5. Vraag advies aan een lokale vastgoedexpert
Is het mogelijk om te profiteren van house flipping? Dat kan zeker als je het goed doet! Omgedraaide huizen werden in het tweede kwartaal van 267,000 verkocht voor een hoogste gemiddelde prijs van $ 2021, met een brutowinst van ongeveer $ 67,000.
Houd er rekening mee dat de brutowinst de kosten van reparaties en renovaties niet omvat. Als u echter contant geld kunt uitgeven en binnen uw renovatiebudget kunt blijven, is het heel goed mogelijk om een goed rendement op uw investering te behalen.
Het geheim van het effectief omgooien van een huis is om het met contant geld te doen, een verstandige investering te doen in het soort huis dat u koopt, reparaties binnen uw budget te kiezen en het snel te verkopen. Met een vastgoedprofessional in je team is dit allemaal mogelijk!
Een gekwalificeerde makelaar kan de marktexpertise en praktisch advies bieden die u nodig hebt om een verstandige investering te doen, of u nu een huis koopt om jaren in te wonen of om binnen zes maanden te verkopen.
Is House Flipping winstgevend?
Het opknappen van huizen lijkt misschien eenvoudig, maar dat is het niet. Laten we eerlijk zijn: een huisomslag kan een droom of een nachtmerrie zijn.
Als het correct wordt gedaan, kan een huisflip een geweldige investering zijn en behoorlijk winstgevend. U kunt in korte tijd verstandige wijzigingen doorvoeren en de woning voor aanzienlijk meer verkopen dan u ervoor betaald heeft.
Als het echter verkeerd wordt gedaan, kan een huisflip gemakkelijk in de tegenovergestelde richting gaan. We hebben allemaal horrorverhalen gehoord over het omgooien van huizen, waarbij wat een fantastische prijs leek, een huis bleek te zijn met een zwakke fundering en een lekkend dak. Uiteindelijk levert een huisflip u misschien geen geld op. Het kan je duizenden dollars kosten.
U wilt geen geld verliezen als u besluit een huis op de kop te tikken. U wilt verstandig investeren en daarvan profiteren. Dat is de reden waarom veel mensen een taxateur inhuren om de waarde te bepalen en vervolgens de 70 procent-richtlijn toepassen om te bepalen of een fix en flip zijn vruchten zal afwerpen zoals verwacht.
Hoeveel kost een huisflip?
De kosten van het opknappen van een huis variëren aanzienlijk van huis tot eigendom. Een goedkoper huis in een gewilde buurt kan een koopje zijn, maar als er uitgebreide reparaties nodig zijn, kan uw winstmarge beperkt zijn. Aan de andere kant vereist een koopje in een opkomende buurt misschien niet veel aandacht, maar als de markt niet zo heet is, zit je misschien langer aan het huis vast dan je wilt.
Wanneer u op zoek bent naar een huis om op te knappen, moet u verschillende aspecten inschatten en verantwoorden. Om te beslissen of een huis een slimme investering is, hanteren ervaren huisflippers een regel van 70 procent. Volg deze vier stappen om de 70 procent-regel te berekenen:
- Bepaal de woning waarde na reparatie (ARV): Bepaal de waarde van de woning na reparaties en verbouwingen.
- Bereken de kosten van de benodigde reparaties: Is het nodig om de oven in huis te vervangen? Is uw keukenkastje oud en beschadigd? Houd bij het evalueren van het huis rekening met alles wat moet worden gerepareerd of gerenoveerd en geef een exacte kostenraming.
- Trek de reparatiekosten af van 70% van de ARV: Stel dat de ARV van een huis $ 200,000 is. Deel het door 0.7 om 70% te krijgen, of $ 140,000. Trek de reparatiekosten af van het cijfer van $ 140,000. In dit voorbeeld schatten we de totale kosten van reparaties en renovaties op $ 30,000.
- Gebruik het resultaat om erachter te komen hoeveel u voor een huis moet betalen: Als 70 procent van uw ARV $ 140,000 is en de reparaties $ 30,000 kosten, mag u niet meer dan $ 110,000 voor het huis betalen.
Hoe lang duurt het om een huis om te draaien?
Bij het kiezen of het omdraaien van een huis de beste optie voor u is, is het van cruciaal belang om te begrijpen hoe lang het duurt. De hoeveelheid winst die u maakt, wordt beïnvloed door hoe snel uw huis verandert. Volgens Attom duurt het ongeveer 6 maanden om een huis om te draaien, maar het begrijpen van de elementen die dit beïnvloeden, kan het proces versnellen.
Buying
De tijd die nodig is om een huis te kopen varieert, maar als u een verkoopbaar onroerend goed vindt, moet u dit snel kunnen doen. Sommige van de beste huizen voor het opknappen van huizen gaan niet lang mee op de markt, dus het is belangrijk om waakzaam te blijven en een flexibel schema te hebben. Als je de ideale woning eenmaal hebt ontdekt en een winnend bod hebt gedaan, duurt het meestal ongeveer een maand om een huis te kopen.
Renoveren
De kosten van het renoveren van een huis verschillen per woning. Sommige huizen zullen meer werk vergen voordat ze kunnen worden verkocht, terwijl andere slechts een paar bescheiden veranderingen vereisen. De hoeveelheid arbeid en wat u wilt doen, bepalen hoe lang het duurt om huisreparaties te repareren.
Renovaties kunnen vele maanden duren als u ze zelf doet, maar het inhuren van professionals kan het proces aanzienlijk verkorten.
binnen XNUMX minuten
De hoeveelheid tijd die nodig is om een huis te verkopen, zoals renovatie, wordt bepaald door de hoeveelheid werk. Wanneer u uw eigendom alleen verkoopt, duurt het lang – misschien een paar maanden – omdat er veel papierwerk is om samen te stellen. Het inhuren van een makelaar zal uw werklast verminderen en het veel beter beheersbaar maken.
Is House Flipping mogelijk zonder geld?
Er zijn verschillende manieren om geld veilig te stellen om een huis om te gooien als u niet genoeg contant geld heeft of het risico wilt verminderen. Crowdfunding-leners met hard geld, privé of onroerend goed kunnen u helpen huizen om te draaien.
Is het huis omdraaien gevaarlijk?
Het grootste gevaar is dat u de woning niet met winst kunt verkopen of dat reparaties en verbeteringen meer kosten dan verwacht. Bij het omdraaien van huizen gaat het om fraude en oplichting. Niet alle huizen zijn kantelbaar.
Is huis flippen moeilijk?
Huizen renoveren en omdraaien kost tijd. Het zoeken naar onroerend goed kan maanden duren. Het huis opknappen kost tijd. Sloop- en bouwwerkzaamheden kunnen avonden en weekenden in beslag nemen als u werkt.
Flippen of huren: wat is beter?
Flippen en huren zijn het beste voor kortetermijnbeleggers. Als u een vast inkomen nodig heeft en meer tijd en geld heeft, kunt u een huurwoning kopen.
Kun je geld verdienen met het omdraaien van huizen?
Terwijl u fulltime werkt, kan het omdraaien van onroerend goed extra geld opleveren. Hiermee kun je "je teen in het water steken" voordat je je fulltime baan opzegt om te zien of flipping houses iets voor jou is.
Conclusie
Huis opknappen kan een haalbare zakelijke keuze zijn als u met het juiste plan aan de slag gaat en de financiële elementen zorgvuldig hebt geanalyseerd. Het is echter onwaarschijnlijk dat u snel succes zult behalen met deze methode, en u kunt onderweg talloze fouten maken en geld verliezen.
Het juiste team van professionals kan dit proces aanzienlijk vereenvoudigen. Werk samen met een deskundige makelaar die u marktinzichten kan geven en u kan helpen begrijpen naar welk type huizen kopers op zoek zijn.
Een ervaren algemene aannemer kan u ook helpen bij het bepalen van de bestaande staat van een huis. Dit zal u helpen om te voorkomen dat u in een geldgat investeert. Natuurlijk moet u van tevoren plannen voor uw financiële behoeften.
De juiste financiering en rentevoet kunnen het makkelijker maken om een huis op te knappen en op te knappen.
Veelgestelde vragen over een huis spiegelen
Wat is de 70%-regel bij het flippen in huis?
De 70%-regel helpt thuisflippers bij het bepalen van de hoogste prijs die ze moeten betalen voor een vastgoedbelegging. In wezen mogen ze niet meer dan 70% van de waarde van de nareparatie van het huis minus renovatiekosten uitgeven.
Kun je rijk worden met het omgooien van huizen?
Nee, er zijn geen Fortune 500-thuisflippers. Er gaat niets boven het verdienen van $ 50,000 in vier of vijf maanden aan een succesvol flip-project, maar het prikt ook om maandenlang te werken en niets te verdienen of geld te verliezen.
Hoeveel geld verdienen huisvinnen per jaar?
Het gemiddelde loon van een huisflipper is $ 117,372. We kwamen tot dit cijfer door het gemiddelde gerapporteerde inkomen van huisvinnen in de Verenigde Staten in 2020 te onderzoeken.
Gerelateerde artikelen
