Een van uw belangrijkste taken als huurder is ervoor te zorgen dat u kunt voldoen aan de eisen van uw huurovereenkomst, met name de lengte. Zelfs als u een huurovereenkomst van maand tot maand heeft, moet u zich aan de voorwaarden van de huurovereenkomst houden om boetes zoals te late vergoedingen of het ongeldig maken van uw terugbetaling te voorkomen. Moet u een huurcontract vroegtijdig boetevrij verbreken? Wat gebeurt er als u uw huurovereenkomst verbreekt? Leer hoe u een huurovereenkomst voor een appartement kunt verbreken zonder boete en ga verder met uw leven.
Redenen om een appartementshuur te verbreken zonder een boete te betalen
Er zijn verschillende situaties waarin u het huurcontract van uw appartement vroegtijdig kunt verbreken zonder een boete op te lopen.
#1. De huureenheid is illegaal.
Gewetenloze eigenaren van onroerend goed of verhuurders die snel geld willen verdienen, zullen onwettig lege kamers omzetten in huurappartementen. Als u niet wist dat de flat op ongepaste wijze in een huurwoning was veranderd, heeft u het recht om de huurovereenkomst te verbreken en uw aanbetaling geheel of gedeeltelijk terug te krijgen. Als u denkt dat u in een onrechtmatig omgebouwd huurappartement woont, kijk dan in de huisvestingswetten van uw staat om te zien waar u juridische hulp kunt krijgen.
#2. Het niet volgen van lokale of landelijke huisvestingscodes
U heeft recht op een veilige en bewoonbare leefomgeving. Als uw appartement niet voldoet aan de lokale gezondheids- en veiligheidseisen, moet u uw huurovereenkomst zeker vroegtijdig verbreken! Stromend water en elektriciteit moeten beschikbaar zijn, evenals werkend sanitair, warmte en geluidsstructuren. Elk ernstig probleem dat uw gezondheid, veiligheid of welzijn in gevaar zou kunnen brengen, wordt veroorzaakt om uw appartementhuur zonder boete te verbreken.
De vangst is dat, tenzij de situatie een onmiddellijk gevaar voor uw persoon vormt, u uw verhuurder de tijd moet geven om het probleem op te lossen. Nadat u uw verhuurder schriftelijk op de hoogte heeft gesteld van uw probleem, moet u een redelijke termijn wachten voordat ze het probleem hebben opgelost. Als uw verhuurder nog steeds weigert om het probleem op te lossen, kunt u een juridische klacht indienen bij de plaatselijke huisvestingsautoriteit.
#3. Inbreuk op uw huurdersrechten
Elke inbreuk op uw huurdersrechten kan er ook toe leiden dat u uw huurovereenkomst zonder boete verbreekt. Als uw verhuurder bijvoorbeeld uw privacyrechten schendt door uw legaal gehuurde appartementen zonder voorafgaande kennisgeving te bezoeken, kunt u een klacht indienen bij de rechtbank voor geringe vorderingen. U kunt uw huurovereenkomst voortijdig beëindigen als u een rechterlijke uitspraak krijgt waaruit blijkt dat uw huurdersrechten zijn geschonden.
#4. Militaire dienst
Als u een actief en fulltime dienstdoend lid bent van een militaire tak, staat de Servicemembers Civil Relief Act (SCRA) u toe om een appartementhuur vroegtijdig te verbreken zonder boete als u in dienst wordt geroepen. U dient een kopie van uw bestellingen bij uw melding van voornemen tot ontruiming te voegen.
#5. Criminele activiteit op locatie
Op veel plaatsen kan een slachtoffer van huiselijk geweld of andere vormen van crimineel gedrag binnen de huureenheid het huurcontract voortijdig verbreken zonder boete. U moet bewijs kunnen overleggen van het strafbare feit, zoals politierapporten, medische documenten of gerechtelijke bevelen.
Mogelijke boete voor het verbreken van een appartementshuur
U kunt een boete riskeren als u uw huurovereenkomst voor een appartement schendt. En ze sluiten elkaar niet uit, dus u kunt meerdere ervaringen tegelijkertijd hebben.
#1. De eigenaar van het pand heeft het recht om u aan te klagen.
De eigenaar van het onroerend goed kan u aanklagen voor onbetaalde huur als uw reden voor het verbreken van uw huurovereenkomst niet wordt beschermd door staatswetten of regels die de relatie tussen huurder en eigenaar regelen. Het komt vaker voor als:
- Wanneer het resterende huursaldo veel hoger is dan de mogelijke gerechtskosten van een rechtszaak, verlaat u vroeg in uw huurperiode.
- De eigenaar is op de hoogte van uw verblijfplaats.
- De eigenaar ontdekt dat je de middelen hebt om de huur te betalen als je wordt besteld.
- De huureenheid staat al enige tijd leeg en pogingen om deze opnieuw te verhuren zijn vergeefs geweest.
- Als de huiseigenaar in het verleden met vervelende huurders te maken heeft gehad, zullen ze niet aarzelen om u voor de rechter te dagen als het hun tijd waard is.
Zelfs als de toepasselijke wetgeving uw huurverbrekende keuze niet dekt, kunt u toch verweer voeren. In verschillende staten moeten eigenaren van onroerend goed bijvoorbeeld te goeder trouw inspanningen leveren om vertrokken appartementen opnieuw te verhuren. Ze kunnen een unit niet gewoon leeg laten totdat de huurovereenkomst afloopt en vervolgens de huuronderbreker aanklagen voor achterstallige huur.
Als u echter geen solide zaak heeft voor het overtreden van uw huurovereenkomst, zal de rechter vrijwel zeker in het voordeel van de eigenaar beslissen. Als je de stad al hebt verlaten, is het je tijd en geld misschien niet waard om terug te keren en te verschijnen. Veel uitgezette huurders niet.
#2. U kunt te maken krijgen met een monetair oordeel.
Een geldoordeel, ook wel een kredietoordeel genoemd, wordt uitgevaardigd als een rechtbank oordeelt dat u wettelijk verplicht bent om de rest van uw verschuldigde huur te betalen. U kunt mogelijk langdurige kredietschade voorkomen door het volgende te doen:
- Onderhandelen over een wederzijds aanvaardbare betalingsregeling voor de rechtbank is iets dat u niet kunt bereiken tenzij u uw zaak lijkt te verdedigen.
- Betaal het vonnis indien mogelijk volledig ter plaatse.
Als gevolg van het nationale plan voor consumentenbijstand verschijnen vonnissen en fiscale pandrechten niet langer op rapporten over consumentenkredieten die worden bijgehouden door de drie grote kredietrapportagebureaus. Als gevolg hiervan hebben ze mogelijk geen directe invloed op uw credit score.
Ze zijn niettemin juridisch bindend. Een geldoordeel in het voordeel van de eigenaar van het onroerend goed kan hen in staat stellen om uw inkomsten (tot 25% van uw besteedbaar inkomen) en mogelijk uw bankrekening te garneren. Als u in gemeenschap van goederen woont, kan er ook beslag worden gelegd op het vermogen van uw echtgenoot.
#3. Het kan zijn dat u te maken krijgt met incassobureaus.
Als de eigenaar van het onroerend goed besluit om geen gerechtelijke uitspraak te doen om de openstaande huur terug te vorderen, kan hij een incassobureau inhuren om de schuld namens hem te innen.
Ondanks het feit dat de federale wet de mate waarin incassobedrijven kunnen gaan incasseren, beperkt, zijn incassobureaus over het algemeen agressiever dan oorspronkelijke pandhouders. Je weet of iemand je zaak aanneemt. Bovendien kan het incassobureau dat uw huuropzeggingsverplichting erft, doen wat de eigenaar niet heeft gedaan: een geldelijke uitspraak bij de rechtbank eisen.
U moet ten koste van alles proberen om incasso te vermijden. Het zal een negatieve invloed hebben op uw credit score. Als je bang bent dat de verhuurder een incassobureau inschakelt, meld je dan aan voor kredietbewaking van TransUnion. U kunt ook elke maand Credit Karma gebruiken om uw kredietscore gratis te controleren.
#4. Uw borg kan worden verbeurd.
Een van de vele redenen waarom u uw borg zou kunnen verliezen, is het verbreken van uw huurovereenkomst. Zelfs als de eigenaar besluit u niet aan te klagen, kan hij uw aanbetaling in beslag nemen, over het algemeen in zijn geheel.
De meeste staten vragen een of twee maanden huur als borg. Slechts een paar staten, zoals Ohio en New York, hebben wettelijke limieten voor borgsommen voor niet-huurgestuurde appartementen. Gemeenten in dergelijke staten kunnen verlaagde borgsombeperkingen opleggen.
#5. Het kan zijn dat u moeite heeft met het vinden van nieuwe woonruimte.
Hoewel geldoordelen voor onbetaalde huur niet langer reflecteren op kredietrapporten, blijven de schulden bestaan en is het onwaarschijnlijk dat de verhuurder vergeet dat u uw huurovereenkomst hebt geschonden. Dat kan terugkomen om je te achtervolgen terwijl je op zoek bent naar een plek om te wonen.
Zelfs als u het adres waar u uw huurovereenkomst hebt verbroken bij uw huur- of hypotheekaanvraag weglaat, zal een normale antecedentenonderzoek en huiszoeking dit evenals de identiteit van de eigenaar van het onroerend goed onthullen. Het feit dat je het probleemadres hebt weggelaten, is op zich al een rode vlag. Denk aan het gesprek dat zal plaatsvinden tussen de eigenaar die je hebt verstijfd en de eigenaar of hypotheekverstrekker van je potentiële toekomstige woning.
De uitgezette verhuurder kan de schending van de huurovereenkomst ook melden aan huurdersinformatiebureaus zoals de Landlord Protection Agency. Huurders hebben misschien weinig of geen mogelijkheden om minachtend en misschien vals materiaal uit deze losjes gecontroleerde bronnen te verwijderen.
#6. Het kan zijn dat u aanhoudende financiële problemen heeft.
Wanneer het geld krap is en de besparingen laag zijn, kan een extra huisvestingsgerelateerde vergoeding voldoende zijn om uw budget op het verkeerde been te zetten. Het kan rampzalig zijn voor uw financiën als u aansprakelijk wordt gesteld voor vele maanden onbetaalde huur nadat een eigenaar van een onroerend goed een geldelijke uitspraak heeft gekregen.
Als zachtere stappen zoals kredietbegeleiding niet voldoende zijn, is uw beste keuze misschien om faillissement aan te vragen, een harde beslissing die op lange termijn een negatief effect op uw kredietwaardigheid zal hebben.
Wat gebeurt er als ik verhuis voordat mijn huurcontract afloopt?
Als u voor het einde van uw huurperiode moet vertrekken, kan uw verhuurder of makelaar u tot het einde van uw huurovereenkomst alsnog dwingen de huur te betalen die u verschuldigd bent. Als u bijvoorbeeld een huurcontract van 6 maanden heeft en na drie maanden vertrekt, moet u mogelijk de resterende drie maanden huur betalen.
Hoe kan ik mijn huurovereenkomst tussentijds beëindigen?
Volgens de Consumer Protection Act (de CPA), sectie 14, kunt u uw bestaande huurovereenkomst opzeggen met een opzegtermijn van twintig werkdagen, maar dit moet schriftelijk gebeuren. U bent zelf verantwoordelijk voor uw huur tot het einde van uw opzegtermijn.
Beperking van de financiële gevolgen van een leasebreuk
Zelfs als uw lease-brekende actie niet wordt gedekt door de staatswetten ter bescherming van huurders, kunnen deze technieken de financiële impact ervan verminderen.
#1. Alles documenteren
Documenteer eerst alles dat uw claim zou kunnen ondersteunen als u denkt dat uw beslissing om uw huurovereenkomst te verbreken gerechtvaardigd is door de staat of lokale wetgeving. Bijhouden:
- Belangrijke tijden en datums: De dag dat u voor het eerst een bewoonbaarheidsprobleem opmerkte, bijvoorbeeld, of de datum van een politieoproep naar het naastgelegen appartement zijn beide voorbeelden.
- Onderhouds- of inspectierapporten: Houd alle gebeurtenissen of kosten in verband met het probleem bij, zoals een ovencontrole die de noodzaak van vervanging heeft bevestigd.
- Communicatie met de eigenaar over het probleem: E-mails, gemailde brieven, juridische kennisgevingen, samenvattingen van telefoongesprekken of opnames (indien toegestaan door de wet), en persoonlijke gesprekssamenvattingen zijn allemaal acceptabel.
Als het er op aan komt, heb je aanzienlijk minder kans om in de rechtbank te winnen als je niet over de juiste documentatie beschikt.
#2. Informeer de eigenaar van het pand over zijn verplichting om de schade te beperken.
De meeste staten eisen dat eigenaren van huurwoningen redelijke stappen ondernemen om leegstaande eenheden opnieuw te verhuren voordat de huurovereenkomst afloopt. Het wordt in het legale taal een "verantwoordelijkheid om schade te verminderen" genoemd. Nolo heeft een gedetailleerde lijst samengesteld van staten die de plicht hebben om verliezen te beperken en waar de wet minder duidelijk is.
Als u in een staat van plicht tot matiging woont, controleer dan sites met verhuurlijsten zoals Apartments.com, prominente online advertentiesites zoals Craigslist en openbare onroerendgoeddatabases zoals Zillow om de inspanningen van de eigenaar van het onroerend goed om de eenheid die u hebt opnieuw te verhuren, te controleren ontruimd. Als ze geen redelijke inspanningen lijken te leveren, of als ze formeel om uitstaande huur vragen kort nadat u bent vertrokken, stuur hen dan een schriftelijke kennisgeving van hun verantwoordelijkheid om te verminderen.
De waarschuwing moet hen verwijzen naar het toepasselijke staatsstatuut en de bepalingen ervan beknopt beschrijven, inclusief de betekenis van "redelijke inspanningen" en hoe de stappen die ze tot nu toe hebben genomen of niet hebben genomen, niet aan die drempel voldoen. Maak in uw brief duidelijk dat de eigenaar van het pand uw huurtermijn niet zomaar kan laten eindigen, de ruimte opnieuw kan verhuren voor een nieuwe langjarige huurovereenkomst en u vervolgens kan aanklagen voor huur.
#3. Zoek een onderhuurder
Zelfs als de eigenaar van het pand een wettelijke verplichting heeft om de unit opnieuw te verhuren, is het het beste om uw eigen redelijke inspanningen te leveren om het proces te helpen.
Het onderverhuren van de unit voor de rest van uw leaseperiode is een van de eenvoudigste manieren om een verbroken huurovereenkomst op te lossen. Veel huurovereenkomsten voor woningen verbieden duidelijk onderverhuur; als de uwe dit echter niet doet, moet u de eigenaar van het pand op de hoogte stellen van uw voornemen om te onderverhuren. U kunt de ruimte adverteren op gratis of goedkope websites die potentiële huurders in uw regio vaak bezoeken, zoals Craigslist, Nextdoor of Roommates.com.
Het is van cruciaal belang dat u openhartig bent over uw wens om te onderverhuren. Eigenaren van onroerend goed zijn begrijpelijkerwijs ongerust over onderhuurders, en op zijn minst zullen ze de uwe aan dezelfde huurderverificatie onderwerpen als alle anderen. Het is ook in uw eigen belang, want u bent nog steeds aansprakelijk voor de lease en huur, zelfs als u onderverhuurt.
De ideale onderhuurder is iemand met wie je een eerdere relatie hebt en die vol vertrouwen kan instaan. Ik ken huurders die zijn verbrand door louche onderhuurders met wie ze geen eerdere relatie hadden.
#4. Wijzig uw huurovereenkomst
Als u niet verantwoordelijk wilt zijn voor uw huurovereenkomst nadat u bent verhuisd, kunt u deze mogelijk overdragen aan een nieuwe huurder. De overnemer neemt de wettelijke verantwoordelijkheid voor de huur die verschuldigd is na de overdrachtsdatum, ontslaat de vorige huurder en stelt u in staat uw huurovereenkomst voortijdig te verbreken zonder slepende verplichtingen die verder gaan dan wettelijk toegestane boetes voor schade of onreinheid die u heeft begaan.
Voordat u tijd en moeite steekt in het vinden van nieuwe huurders, moet u ervoor zorgen dat uw huurovereenkomst overdraagbaar is. Als uw huurovereenkomst overdraagbaar is, kan de eigenaar van het pand u niet beletten dit te doen, maar u kunt nog steeds worden onderworpen aan een noodzakelijke opzegtermijn, die normaal gesproken 30 tot 60 dagen is. Als de overdracht niet expliciet wordt goedgekeurd, kunt u deze aanvragen, maar de eigenaar van het onroerend goed kan de bevoegdheid hebben om te weigeren.
Wees in beide scenario's eerlijk. Veel eigenaren van onroerend goed maken zich zorgen over huuroverdrachten om dezelfde redenen als zij zich zorgen maken over onderhuurregelingen. Anekdotisch bewijs suggereert dat eigenaren de pogingen van vertrekkende huurders om huurovereenkomsten over te dragen belemmeren, zelfs wanneer de huurovereenkomst uitdrukkelijk overdrachten toestaat.
#5. Geef zoveel mogelijk van tevoren op de hoogte
Hoe langer uw opzegtermijn, hoe kleiner de kans dat uw unit leeg staat als u vertrekt. Ga indien mogelijk verder dan de verplichte meldingsperiode van uw staat.
#6. Kies voor een kortere huurperiode.
De tolerantie van mijn huisbaas werd ongetwijfeld beïnvloed door het feit dat het huurcontract dat ik verbrak maar voor zes maanden was. En gelukkig voor mijn vrouw en mij konden we kort voor de aankoop van ons eerste huis overgaan naar een maandelijks huurcontract. We waren vrij en duidelijk aan het einde van onze laatste maand in het appartement.
Als u op het punt staat uw huurovereenkomst te verlengen en verwacht te verhuizen voor de volgende verlengingsdatum, vraag dan de eigenaar van het pand of u een verlengingstermijn van minder dan een jaar kunt krijgen. Maandelijks heeft de voorkeur, maar veel ondernemers zijn niet bereid om die kans te nemen. Drie tot zes maanden is gebruikelijker. Opgemerkt moet worden dat de eigenaar van het onroerend goed niet verplicht is om in te stemmen met een kortere huurovereenkomst.
#7. Vraag om geduld
Als al het andere faalt, doe dan een beroep op de zachtere kant van de eigenaar van het pand. De meeste eigenaren van onroerend goed zijn geen tekenfilmschurken die er alleen maar om geven de cashflow van hun activa te vergroten. Ze zijn misschien bereid om je een pauze te geven als je echt in nood bent.
Doe net dat beetje extra voor en tijdens de verhuizing om de eigenaar te helpen ja te zeggen. Doe een gezamenlijke inspanning om alternatieve huurders te werven - zonder de plicht van de eigenaar van het pand om te verminderen - en prees hun lof op online huurdersforums.
Als de verhuurder niet bereid is om de openstaande huur kwijt te schelden, is de volgende beste optie om een wederzijds redelijke terugbetalingsregeling te vinden zonder naar de rechtbank te gaan. Als u vier maanden huur verschuldigd bent, kan de verhuurder bereid zijn om de komende 12 of 18 maanden termijnbetalingen te accepteren. Ten slotte zal de eigenaar van het onroerend goed waarschijnlijk de voorkeur geven aan volledige of gedeeltelijke betaling in de loop van de tijd boven een grote afschrijving.
Conclusie
Als u zich afvraagt hoe u een huurovereenkomst voor een appartement vroegtijdig kunt verbreken zonder een boete te betalen, zijn er opties. Het verkennen van uw juridische mogelijkheden en het onderhouden van open communicatiekanalen met uw verhuurder zijn de meest effectieve technieken voor succes.
Als u een huurovereenkomst voor een appartement verbreekt, zorg er dan voor dat u alles documenteert en er alles aan doet om uw verliezen te minimaliseren, uw kredietwaardigheid te beschermen en op goede voet met uw verhuurder te vertrekken.
- ONBEVEILIGDE SCHULD: definitie, typen en voorbeelden
- HUUR VERSUS HUURHUIS: wat zijn de belangrijkste verschillen?
- KAN EEN VERHUURDER EEN LEASE VERbreken?: Wat te doen als uw verhuurder uw huurovereenkomst verbreekt?
- EEN APPARTEMENT KOPEN: Stapsgewijze beginnershandleiding
- HOE SCHRIJF JE EEN HUUROVEREENKOMST in 2022 voor Verhuur & Appartementen
Referenties
