Elke gloednieuwe bedrijfseigenaar zou de tijd moeten nemen om een huurovereenkomst te ondertekenen. Een commerciële huurovereenkomst moet de duur en het type van de huurovereenkomst en het type huur dat moet worden betaald, specificeren. U zult waarschijnlijk op een gegeven moment een ruimte voor uw bedrijf moeten reserveren, of u nu een winkel opent, naar een kantoor verhuist of faciliteiten verhuurt voor productie. Het vinden van de juiste ruimte in de complexe wereld van commercieel vastgoed kan dus soms jaren duren.
Commerciële lease
Elke keer dat een bedrijf een bedrijfspand huurt met de bedoeling om vanaf die locatie te opereren, is een handelshuur noodzakelijk. Commerciële huurovereenkomsten duren doorgaans drie tot vijf jaar, waardoor een langdurige band tussen verhuurder en huurder ontstaat. Een commerciële huurovereenkomst moet de duur en het type van de huurovereenkomst specificeren, het type huur dat moet worden betaald, het bedrag van de borgsom, de voorwaarden voor toegestaan en exclusief gebruik, en informatie over reparaties en onderhoud.
Een handelshuurovereenkomst is een contract dat een bedrijf aangaat met een verhuurder om kantoorruimte of ander commercieel onroerend goed te huren.
Commerciële huurovereenkomst
Een commerciële huurovereenkomst moet bepaalde elementen en cruciale informatie bevatten omdat het een contract is en dit moet doen om afdwingbaar te zijn. De voorwaarden van de huurovereenkomst moeten in ieder geval de hoogte van de huur, de hoogte van de borgsom, de looptijd van de overeenkomst en eventuele andere kosten voor rekening van de huurder bevatten. Vooral de categorie "overige kosten" is belangrijk, dus u moet deze goed overwegen voordat u het contract ondertekent. Uitgaven als opstalverzekering, onroerendezaakbelasting en onderhoud vallen onder de noemer ‘overige kosten’. Deze extra kosten kunnen snel oplopen tot hoge overheadkosten.
Verschil tussen een commerciële lease en een residentiële lease
Een onderscheid is dat, in tegenstelling tot commerciële huurovereenkomsten, huurders voor huurovereenkomsten doorgaans niet verplichten enige of alle onroerendgoedbelasting te betalen. In plaats daarvan moeten huurders in commerciële huurovereenkomsten vaak ten minste een deel van de onroerendgoedbelasting betalen. Hieronder volgen de verschillen tussen commerciële leases en residentiële leases:
# 1. Bescherming
Vanwege consumentenbeschermingswetten genieten residentiële huurders doorgaans meer bescherming. Er zijn geen regels die uw privacy bewaken of een limiet stellen aan de hoogte van een borg bij een commerciële lease.
#2. Onderhandeling
Over huurcontracten voor woningen vinden weinig tot geen onderhandelingen plaats. Tenzij de verhuurder besluit u een goede deal te geven, moet u het door de verhuurder vermelde bedrag betalen. Een commerciële lease geeft u als ondernemer meer onderhandelingspositie. Jij en een verhuurder kunnen bepaalde voorwaarden overeenkomen zodat ze hun ruimte kunnen verhuren.
#3.Standaardisatie
Veel huurcontracten voor woningen hebben een zeer vergelijkbare structuur en veel van dezelfde voorwaarden. De wensen van de verhuurder vormen de basis van de handelshuurovereenkomst. Als ze je het contract sturen, bekijk dan zorgvuldig alle informatie.
Handelshuurovereenkomst Voorwaarden om te weten
De volgende zijn de basisvoorwaarden van commerciële leases:
#1. Duur van de huurovereenkomst
Deze uitdrukking verwijst naar hoe lang een huurcontract zal duren. Het bevat vragen als "Hoe lang is de huurovereenkomst?" Vervalt het op een bepaalde datum of onder bepaalde omstandigheden? Wie heeft het recht om het voortijdig te verlengen of te beëindigen: de verhuurder of de huurder?
#2. Huur
Deze zin bevat vragen over beschikbare betalingsopties. Voorbeelden van dergelijke vragen zijn “Hoeveel is de kale huurprijs?” Stijgt het op bepaalde tijden? Welke andere kosten zijn er naast de huur?
#3. Andere kosten
Deze zin bespreekt andere aanvullende kosten in verband met het huren van onroerend goed voor commerciële doeleinden. Wie betaalt voor kosten zoals onroerendgoedbelasting, opstalverzekering en routineonderhoud zijn enkele voorbeelden.
#4. Borg
Deze zin roept vragen op als Hoeveel is het en onder welke omstandigheden mag de verhuurder het achterhouden?
#5. Toekenning van de huurovereenkomst.
In dit artikel staat dat nadat aan alle eisen, zoals het betalen van de borgsom, is voldaan en de huurder de woning van de verhuurder heeft geaccepteerd.
#6. Aanvangsdatum.
Dit is de dag waarop de huurder het huis betrekt, of formeler, de dag waarop de huurder verantwoordelijk is voor de huurbetalingen en het onderhoud van de huurwoning.
#7. Verlenging.
Verlengingen zijn mogelijk wanneer beide partijen hiermee schriftelijk instemmen. Beide partijen moeten het ondertekenen om de verlenging van kracht te laten worden.
#8. Late vergoeding.
In de handelshuurovereenkomst staat een boete die de huurder moet betalen als hij te laat is met zijn huurbetalingen. U kunt hiervoor een vast bedrag of een deel van de maandhuur betalen.
#9. Belastingen.
De belastingverplichtingen voor het onroerend goed worden in dit gedeelte vermeld, samen met informatie over wie verantwoordelijk is voor het betalen van elke belasting (inclusief onroerendgoedbelasting).
#10. Verplichting tot reparatie.
In dit gedeelte worden de soorten reparaties beschreven waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, zoals die voor materiële gebreken, tekortkomingen of storingen die essentieel zijn voor de werking van het onroerend goed. Daarnaast specificeert het de onderhoudsverplichtingen van huurders.
#11. Vergunningen.
Om verbeteringen of reparaties aan het huurobject aan te brengen, moeten beide partijen alle vereiste licenties en vergunningen verkrijgen.
#12. Vrijwaring door een huurder.
Deze clausule ontslaat de verhuurder in feite van alle verantwoordelijkheid voor schade, verlies, claims of schade, tenzij dergelijke schade een direct gevolg is van opzettelijk wangedrag, grove nalatigheid of nalatigheid van de verhuurder om redelijke zorg te betrachten.
#13. Huurkorting/aanpassing.
In dit gedeelte wordt de vermindering of beëindiging van huur beschreven in geval van brand of een andere natuurramp die materiële schade veroorzaakt.
#14. Veroordeling.
Hoewel het vaak wordt genegeerd, is deze clausule cruciaal. Het bepaalt wat er zal gebeuren als een overheidsinstantie een verhuurder veroordeelt of uit zijn huurwoning zet, zodat deze voor openbare doeleinden kan worden gebruikt.
#15. Optie om te kopen.
Dit artikel bepaalt dat de huurder op elk moment tijdens de looptijd van de huurovereenkomst een optie kan uitoefenen om de woning tegen een vooraf bepaalde prijs te kopen. Het zou een goed idee zijn om deze clausule op te nemen, ook al is het niet noodzakelijk. De overeenkomst kan de huurder ook verbieden het onroerend goed te kopen zolang de huurovereenkomst nog loopt. In beide gevallen is het verstandig om dit schriftelijk vast te leggen.
Commercieel leaseproces
Onderzoek naar de verhuurder, uitzoeken wie de eigenaar is van het gebouw, meer te weten komen over bestemmingsplannen en een algemeen begrip van de buurt krijgen, zijn enkele stappen in het uitvoeren van onderzoek. Zorg ervoor dat u een goed begrip heeft van de betalingsvoorwaarden van de huurovereenkomst, uw risicoblootstelling, de overdrachtsstructuur, het voorkeurstarief van de verhuurder en eventuele hinderlijke clausules voordat u het ondertekent.
Dit zijn enkele cruciale dingen om op te letten, maar houd er rekening mee dat verschillende staten verschillende gebruikelijke commerciële leasepraktijken hebben. Voordat u een commerciële huurovereenkomst ondertekent, moet u wat onderzoek doen. Zorg ervoor dat u tijdens het uitvoeren van uw onderzoek het volgende doet:
#1. Wees vertrouwd met de regio.
Als u op zoek bent naar een nieuw pand en u bezig bent met het leveren van goederen of diensten aan het grote publiek, moet u de buurt onderzoeken en bepalen wie uw doelgroep is.
#2. Onderzoek de eigenaar van het gebouw en de verhuurder.
Uw directe verhuurder is niet altijd de juridische eigenaar van de woning. Leer in ieder geval zoveel mogelijk over de verhuurder en de eigenaar van het gebouw. Samen ga je zaken doen, dus zorg ervoor dat je weet wie ze zijn, wat hun financiële situatie is en of ze hun rekeningen wel of niet op tijd betalen.
#3. Onderzoek bestemmingsplannen
De bestemmingsplannen zijn een extra factor om te overwegen. U moet ervoor zorgen dat de doelstellingen van uw verhuurder in overeenstemming zijn met de wetten van uw gemeente, ook al mogen ze uw ruimte aanwijzen voor bijvoorbeeld het exploiteren van een restaurant.
In sommige gevallen kan een huisbaas of gebouweigenaar denken dat hij zijn ruimte aan een bepaald soort bedrijf kan verhuren, ook al voldoet het niet aan de lokale bestemmingsplannen. Door deze twee punten op elkaar af te stemmen, kunt u ervoor zorgen dat uw bedrijf geen grote juridische problemen krijgt van de gemeenschap waarin u actief bent.
#4. Meer informatie over hinderwetten en milieu
Voordat u iets ondertekent, is het ook van cruciaal belang om de basismilieuwetten van het onroerend goed te onderzoeken. Deze regels kunnen tegen uw bedrijf worden gebruikt, omdat sommige verhuurders ze vaak negeren.
Vereisten voor het huren van een commerciële ruimte
Daarnaast kunnen de toegestane gebruiken van het onroerend goed in het huurcontract worden vermeld.
#1. Toegestaan gebruik
De huurovereenkomst is alleen van toepassing op bepaalde commerciële activiteiten. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder zal de huurder geen andere zakelijke ondernemingen aangaan. Het toegestane gebruik van het pand beperkt de soorten zakelijke activiteiten die u kunt uitvoeren zonder toestemming van de verhuurder.
#2. Exclusief gebruik
De huurder in een groter pand met meerdere huurders heeft het exclusieve recht om bepaalde werkzaamheden te verrichten. Om te voorkomen dat concurrerende bedrijven ernaast gaan wonen, kan bijvoorbeeld een coffeeshop in een stripwinkelcentrum of een belastingadviseur in een kantorenpark afdingen op exclusief gebruik.
#3. Een huurovereenkomst verbreken
Een huurder kan nadenken over het beëindigen van de huurovereenkomst als het bedrijf in de problemen komt of als het moet verhuizen. Als ze dat doen, kan de verhuurder mogelijk een rechtszaak tegen de huurder aanspannen om de onbetaalde huur terug te vorderen onder de voorwaarden van de huurovereenkomst. Sommige staten hebben mogelijk een matigingsplicht van de kant van de verhuurder, die hen verplicht om te proberen de ruimte opnieuw te verhuren en de geïnde huur toe te passen op de schadevergoeding die de huurder verschuldigd is.
Wat is de meest voorkomende vorm van commerciële lease?
#1. Full-service huurcontracten
Bij een full-service huurovereenkomst, ook wel bruto huurovereenkomst genoemd, is de huurder verantwoordelijk voor het betalen van de basishuur, terwijl de verhuurder alle andere gebouwgerelateerde kosten dekt, zoals nutsvoorzieningen, verzekeringen, belastingen en onderhoud. De huurder zal ook verantwoordelijk zijn voor het betalen van een deel van de gemeenschappelijke ruimtes, waar de "verliesfactor" van verhuurbare versus bruikbare ruimte in beeld komt.
#2. Netto huurcontracten
Niettemin wordt bij een nettohuurovereenkomst een deel van de exploitatiekosten van het gebouw gedragen door de huurders. De drie verschillende soorten nettohuurovereenkomsten hebben elk hun voordelen. In tegenstelling tot een bruto huurovereenkomst, vereist een triple net huurovereenkomst dat de huurder zowel de huur als de exploitatiekosten van het gebouw dekt. De huur zou daardoor moeten dalen, maar de variabele kosten zouden moeten stijgen.
Evenzo is de huurder bij een dubbel net-huurcontract verantwoordelijk voor het betalen van de belastingen, verzekeringen en nutsvoorzieningen, maar is de verhuurder of eigenaar van het onroerend goed verantwoordelijk voor het dekken van de kosten van structureel onderhoud. Ten slotte draagt de verhuurder in een enkele nettohuurovereenkomst de kosten van verzekering, belastingen en onderhoud, terwijl de huurder verantwoordelijk is voor het betalen van de huur en nutsvoorzieningen.
#3. Absolute NNN-huurcontracten
Bij absolute NNN-huurcontracten (of bondables), die minder gebruikelijk zijn, moet de huurder alle onderhoudskosten van het gebouw betalen, inclusief dakbedekking.
#4. Percentage huurcontracten
Naast de basishuur betalen huurders met procentuele huurcontracten ook een deel van de winkelverkopen. Ook al zijn ze elders te vinden, winkelcentra zijn waar ze het meest voorkomen.
#5. Volledig onderhouden lease
Nutsvoorzieningen en andere diensten die de huurder doorgaans apart zou betalen, zijn vaak inbegrepen in de huurprijs in kantoorgebouwen met meerdere huurders.
Wat is de normale termijn voor een commerciële lease?
Commerciële huurovereenkomsten duren doorgaans tussen de drie en vijf jaar. Dat zorgt ervoor dat verhuurders hun investering kunnen terugverdienen via huurinkomsten.
Wie betaalt voor commerciële leaseovereenkomsten?
De verhuurder en het soort overeenkomst dat is bereikt om de betaling voor de handelshuurovereenkomst te bepalen. In een commerciële huurovereenkomst is de huurder doorgaans echter verantwoordelijk voor de juridische kosten van zowel de verhuurder als de partijen.
Wat zijn de belangrijkste onderdelen van een commerciële lease?
Enkele van de belangrijkste elementen om te overwegen zijn de volgende:
- Huurtermijn/type
- Huurprijs
- Beveiliging betaling
- Toegestaan gebruik
- Exclusief gebruik
- Renovaties en onderhoud
- Uiterlijk uiterlijk
- Verzekering
- Voldoen aan de vereisten van de Americans with Disabilities Act
- Persoonlijke garantie
- clausules voor wijziging, wijziging en beëindiging
- Onderverhuren
Welk type commerciële lease is het beste?
De triple net lease, of "NNN" lease, is misschien wel de meest populaire onder commerciële verhuurders omdat het het grootste deel van de last van kostendeling bij de huurder legt, inclusief basishuur, onroerendgoedbelasting, verzekeringen, nutsvoorzieningen en onderhoud.
Moeten commerciële huurcontracten geregistreerd worden?
Als u een kortlopende handelshuurovereenkomst ondertekent, hoeft u deze niet te registreren. Elke handelshuur met een looptijd langer dan drie jaar (inclusief eventuele optieperiodes) moet worden geregistreerd. Normaliter is geen registratie vereist als het tijdsbestek korter is dan drie jaar.
Conclusie
Zorg ervoor dat u het onroerend goed grondig onderzoekt voordat u een huurovereenkomst ondertekent. Doe altijd je onderzoek voordat je naar binnen gaat, inclusief onderzoek naar het gebied, de verhuurder, de bestemmingsplannen van de buurt en eventuele aanvullende milieu- of overlastwetten die van toepassing kunnen zijn op het onroerend goed. De huurder wordt in het huurcontract de "huurder" genoemd en de verhuurder wordt de "verhuurder" genoemd.
Veelgestelde vragen over commerciële lease
Wat is een handelshuurovereenkomst?
Een handelshuurovereenkomst is een contract dat een bedrijf aangaat met een verhuurder om hen kantoorruimte of ander commercieel onroerend goed te verhuren.
Wat is de normale termijn voor een commerciële lease?
Commerciële huurovereenkomsten duren doorgaans tussen de drie en vijf jaar
Moeten commerciële huurcontracten geregistreerd worden?
Normaliter is geen registratie vereist als het tijdsbestek korter is dan drie jaar.
Gerelateerde artikelen
- HOE SCHRIJF JE EEN HUUROVEREENKOMST in 2023 voor Verhuur & Appartementen
- KAN EEN VERHUURDER EEN LEASE VERbreken?: Wat te doen als uw verhuurder uw huurovereenkomst verbreekt?
- LEASE Vs FINANCIËN: inzicht in de verschillen
- VROEGTIJDIGE BEËINDIGING VAN DE HUUROVEREENKOMST IN DE VS
- HUUR VERSUS HUURHUIS: wat zijn de belangrijkste verschillen?
Referenties
