De cap rate is een kritische vastgoedmaatstaf voor commerciële vastgoedinvesteerders. De cap rate kan worden gebruikt om eigenschappen te analyseren en een goede deal te vinden. In dit bericht definieer ik een cap rate (ook wel hoofdlettergebruik genoemd). Ik zal u ook laten zien hoe u de cap rate-formule kunt gebruiken om vastgoedmarkten en huurwoningen op een zeer praktische manier te onderzoeken.
Wat is kapitalisatiepercentage (Cap Rate)?
Het kapitalisatiepercentage (of kortweg Cap Rate) is een term die in onroerend goed wordt gebruikt om het rendement op een onroerend goed te beschrijven op basis van het netto bedrijfsresultaat (NOI) dat door het onroerend goed wordt gegenereerd. Met andere woorden, het kapitalisatiepercentage is een rendementsmaatstaf die wordt gebruikt om het verwachte rendement op investering of kapitaalterugbetaling te berekenen.
Wat is een goede limiet bij beleggen in onroerend goed?
Wat is een goede cap rate? Het snelle antwoord is dat het afhangt van hoe het kapitalisatiepercentage wordt gebruikt. Als u bijvoorbeeld een onroerend goed verkoopt, is een lagere cap rate goed, omdat het de waarde van uw onroerend goed verhoogt. Een hogere cap rate is daarentegen goed als u een woning koopt, omdat dit betekent dat uw initiële investering zal worden verlaagd.
Mogelijk bent u ook op zoek naar een marktconform tarief op basis van recente verkopen van vergelijkbare woningen. Een goede cap rate in dit scenario wordt bepaald door vergelijkbare woningen op dezelfde locatie te vergelijken. Stel dat u de waarde van een kantoorpand wilt bepalen op basis van een marktkapitalisatiepercentage. Een goede cap rate in dit scenario wordt bepaald op basis van recente verkoop van kantoorgebouwen in dezelfde markt. Een verschrikkelijke cap rate zou worden bepaald door verschillende soorten onroerend goed in verschillende markten.
Cap Rate-formule
De Cap Rate-formule is gelijk aan het netto operationeel inkomen (NOI) gedeeld door de huidige marktwaarde van het actief.
Netto bedrijfsresultaat/huidige marktwaarde van een actief = kapitalisatiepercentage
Cap Rate-formule
Waar:
Het nettobedrijfsresultaat is het jaarlijkse inkomen dat door het onroerend goed wordt gegenereerd na aftrek van alle lopende kosten, zoals beheer van onroerend goed en belastingbetalingen.
De huidige marktwaarde van een actief is de marktwaarde van een actief.
Hoe de cap rate te berekenen
De cap rate van een woning wordt bepaald door de potentiële inkomsten en het risiconiveau in vergelijking met andere eigendommen. Het is belangrijk op te merken dat het kapitalisatiepercentage geen volledig rendement op de investering zal opleveren. In plaats daarvan geeft het een schatting van hoe lang het zal duren om de initiële investering in het onroerend goed terug te verdienen.
Om deze statistiek met succes te gebruiken, moet u eerst begrijpen hoe u de cap rate berekent. De cap rate kan worden berekend door het netto bedrijfsresultaat (NOI) te delen door de huidige marktwaarde van het onroerend goed.
Laten we een voorbeeld van deze berekening bekijken om deze cap rate-formule beter te begrijpen.
#1. Bereken het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed
Eerst en vooral moet u leren hoe u het netto bedrijfsresultaat (NOI) kunt berekenen. De NOI is de som van de inkomsten van het onroerend goed minus de som van de uitgaven van het onroerend goed.
Om de inkomstenstromen van het onroerend goed te berekenen, inclusief alle soorten geld die het kan genereren, zoals huurinkomsten, vergoedingen en faciliteiten ter plaatse waarvoor extra betalingen nodig zijn. Stel dat u een woning evalueert die $ 5,000 per maand aan huurinkomsten genereert, maar geen andere inkomstenbronnen heeft.
De kosten voor de woning worden dan opgeteld. Onroerende voorheffing, verzekeringspremies, reparaties en juridische kosten zijn voor de hand liggende zaken om te vermelden. Er zijn echter enkele minder zichtbare kosten waarmee rekening moet worden gehouden, zoals potentiële vacatures. De meeste investeerders gaan uit van een leegstandspercentage van 10%, maar u kunt wat onderzoek in uw regio doen om een exacte schatting te krijgen van de verwachte leegstand van het onroerend goed. De totale maandelijkse kosten voor het onroerend goed dat u overweegt, bedragen $ 1,000, inclusief een leegstandsprognose van 10%.
Na het bepalen van de inkomsten en uitgaven van de woning, trekt u de kosten van de inkomsten af. Op dat moment wordt de NOI bepaald. In ons scenario is het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed $ 4,000 per maand, of $ 48,000 per jaar.
#2. Trek de huidige marktwaarde van het totaal af.
Het netto bedrijfsresultaat wordt vervolgens gedeeld door de huidige marktwaarde. Hoewel beleggers het oneens zijn over de vraag of de huidige marktwaarde of de aankoopprijs moet worden gebruikt, gebruiken de meeste beleggers de huidige marktwaarde van het onroerend goed.
Met dit in gedachten, zullen we de meer algemeen erkende cap rate-formule gebruiken en het nettobedrijfsresultaat delen door de huidige marktwaarde. Bekijk de informatie over het onroerend goed en een van de verschillende beschikbare schattingstools voor woningwaardering om de huidige marktwaarde van het onroerend goed te bepalen.
In dit geval is de huidige marktwaarde van het onroerend goed $ 480,000. Daarmee kunnen we $ 48,000 delen, wat 0.10 oplevert.
#3. Bereken als een percentage
De laatste stap is om uw divisieproduct om te zetten in een percentage. Dit wordt bereikt door het resultaat met 100 te vermenigvuldigen.
In deze situatie kunnen we eenvoudig 0.10 vermenigvuldigen met 100 om een cap rate van 10% te verkrijgen. De cap rate wordt aangegeven als een percentage.
Cap Rate-beïnvloedende factoren
De cap rate is van invloed op uw investeringsbeslissing. Het is echter van cruciaal belang om te begrijpen dat de cap rate wordt beïnvloed door verschillende omstandigheden. Een van de factoren die moeten worden onderzocht, zijn de markt, de locatie en het type onroerend goed.
Hier zijn enkele van de variabelen die van invloed kunnen zijn op de cap-rates:
- Locatie: Zoals met alles in onroerend goed, kan de locatie van het onroerend goed een aanzienlijke invloed hebben op de maximumtarieven. Een hogere kapitalisatiegraad wordt soms geassocieerd met een risicovoller gebied.
- Marktomvang: Een grote, concurrerende markt kan lagere cap-rates hebben dan een kleinere, risicovollere markt.
- Activa stabiliteit: Er kan rekening worden gehouden met de verwachte stabiliteit van de vastgoedwaarde.
- Groeipotentieel: Een onroerend goed met veel belofte in een groeiende markt kan worden beïnvloed door de cap rate.
- Kapitaalliquiditeit: De hoeveelheid kapitaal die in het onroerend goed wordt geïnvesteerd, heeft een aanzienlijke invloed op de cap rate omdat het rechtstreeks van invloed is op de NOI.
Dit zijn natuurlijk niet de enige variabelen die de cap rates kunnen beïnvloeden. Deze kunnen echter de meeste impact hebben.
Belang van hoofdlettergebruik
Het kapitalisatiepercentage wordt gebruikt om verschillende beleggingsopties met elkaar te vergelijken. Als al het andere gelijk is, is een belegger bijvoorbeeld meer geneigd om zich te concentreren op een onroerend goed met een maximumpercentage van 10% dan op een ander onroerend goed met een maximumpercentage van 3%.
Het tarief illustreert ook hoe lang het duurt om een vastgoedinvestering terug te verdienen. Als een onroerend goed bijvoorbeeld een maximum van 10% heeft, duurt het 10 jaar voordat de belegger zijn investering heeft terugverdiend (dit wordt 'volledig gekapitaliseerd' genoemd).
Hoewel het een belangrijke indicator is bij het analyseren van investeringsvooruitzichten, mogen beleggers nooit een onroerend goed kopen uitsluitend op basis van de cap rate. Het is belangrijk om te beseffen dat verschillende kapitalisatiepercentages verschillende risiconiveaus betekenen: een laag kapitalisatiepercentage duidt op een lager risico, terwijl een hoog kapitalisatiepercentage op een hoger risico duidt. Als gevolg hiervan is er geen "ideale" cap rate; het wordt bepaald door de risicotolerantie van de belegger.
Analyse van twee verschillende eigenschappen met behulp van limieten
Stel dat u besluit een klein appartementencomplex te kopen. U en een zakenpartner hebben wat geld gespaard dat u als aanbetaling wilt besteden. Een hypothecaire lening zal worden gebruikt om de rest van de aankoopprijs te dekken.
Uw lokale makelaar zoekt naar huizen met behulp van traditionele methoden zoals de MLS (multiple listing service), Loopnet.com en netwerken.
Na een paar weken zoeken stelt ze je twee aparte acquisitiemogelijkheden voor.
Property #1 — Producent van consistente inkomsten met een maximumpercentage van 6.48 procent
Het eerste pand is een gebouw met tien eenheden dat te koop staat voor $ 1,000,000. Uw agent classificeert het als een B-eigendom. Het is volledig verhuurd, vereist geen grote reparaties en wordt beheerd door een goed bedrijf. De demografische en economische groeivooruitzichten op lange termijn zijn ook goed in het gebied.
Dit zijn de cijfers:
De totale maandelijkse huur is $ 9,000 ($ 900 / eenheid).
- Maandelijkse bedrijfskosten = $3600
- Maandelijks netto bedrijfsresultaat = $ 5,400
- jaarlijks netto bedrijfsresultaat = 5,400 x 12 maanden = $ 64,800
- Caprate = 6.48 procent ($ 64,800 / $ 1,000,000)
Je vindt dit aanbod leuk omdat het een goed inkomen genereert en kansrijke mogelijkheden biedt op lange termijn. Het mist ook grote "gotchas" of bewegende stukken. U kunt het eenvoudig kopen en meteen geld gaan verdienen door een externe manager in dienst te nemen.
Eigenschap #2 - cap rate van 6.35 procent, maar potentieel voor waardetoevoeging
Het tweede pand is een gebouw met 15 eenheden dat te koop staat voor $ 850,000. Uw makelaar beoordeelt het als een C-klasse woning, maar de buurt groeit, met B- en zelfs A-klasse woningen in de buurt. Andere investeerders renoveren en verhogen de huren van hun gebouwen. Als gevolg hiervan is er een mogelijkheid om waarde te creëren en mogelijk een hoger rendement te behalen.
Dit zijn de aankoopnummers:
- Totale maandelijkse huur = $ 7,500 ($ 500 / eenheid).
- Maandelijkse operationele kosten = $ 3,000
- Maandelijks netto operationeel inkomen = $ 4,500
- Jaarlijks netto operationeel inkomen = $ 54,000 ($ 4,500 x 12 maanden)
- Captarief = 6.35 procent ($ 54,000 / $ 850,000)
Houd er echter rekening mee dat er een mogelijkheid is om waarde toe te voegen en de financiële situatie te verbeteren. Uw makelaar en vastgoedbeheerder zijn ervan overtuigd dat u $ 150,000 ($ 10,000/eenheid) kunt uitgeven en de huur voor elke eenheid kunt verhogen van $ 500 naar $ 700 per maand.
Lees ook: BEZWARING IN ONROEREND GOED: DEFINITIE & HOE HET WERKT
Dit zijn de nieuwe cijfers als gevolg van deze verbetering:
- Totale maandelijkse huur = $ 10,500 ($ 700 / eenheid).
- Maandelijkse bedrijfskosten = $3,500
- Maandelijks netto operationeel inkomen = $ 7,000
- $ 84,000 = jaarlijks netto operationeel inkomen ($ 7,000 x 12 maanden).
Er zijn twee opties:
Als u verkoopt met een exit-captarief van 6%, is de nieuwe waarde $ 1,400,000 ($ 84,000 6% = $ 1,400,000).
De bruto nettowinst in waarde is $ 400,000 ($ 1,400,000 - $ 1,000,000).
OF blijf huren voor een cap rate van 8.40% ($ 84,000 $ 1,000,000), ook bekend als een huurrendement zonder hefboomwerking.
Deze tweede optie zal meer samenwerking vergen. Er is ook de mogelijkheid dat de strategie zal mislukken. Voordat u klaar bent, kan de lokale of nationale economie moeilijkheden ondervinden. Het is ook mogelijk dat u de reparatie of huurverhoging niet goed uitvoert.
Maar als je die gevaren het hoofd kunt bieden en de moeite kunt nemen, zal de uitbetaling veel groter zijn. Voor dezelfde investering van $ 1 miljoen krijgt u een aanzienlijke waardegroei en een aanzienlijk hoger rendement op het inkomen.
Wanneer gebruik je hoofdletters en wanneer niet?
Caprates worden vaak gebruikt door vastgoedbeleggers om het risico van de aankoop van verschillende commerciële eigendommen te vergelijken. Hoewel caprates kunnen worden gebruikt om andere beslissingen te nemen over vastgoedinvesteringen, zijn ze misschien niet zo nuttig.
Als u het kapitalisatiepercentage overweegt als een techniek om mogelijke eigenschappen te analyseren, houd er dan rekening mee dat er tal van hulpmiddelen beschikbaar zijn om u te helpen. Andere indicatoren kunnen worden gebruikt om het risico en het mogelijke rendement van een vastgoedbelegging te beoordelen.
Caprates kunnen een handig instrument zijn voor commercieel vastgoed. U mag deze formule echter niet gebruiken om de waarde van een eengezinswoning, een onroerend goed met grillige inkomstenstromen of een onroerend goed dat u meteen wilt verkopen, te beoordelen.
ROI versus kapitalisatiepercentage
Het fundamentele onderscheid tussen cap rate en ROI is het doel van de twee metingen. Zoals eerder vermeld, meet het kapitalisatiepercentage het waarschijnlijke rendement op de investering (ROI) van de belegger. Dat gezegd hebbende, is het gemakkelijk in te zien waarom veel ondernemers de twee combineren. De twee indicatoren lijken erg op elkaar omdat ze een belegger informeren over wat hij kan verwachten als hij doorgaat met beleggen. Het is echter belangrijk op te merken dat het kapitalisatiepercentage en de ROI verschillende functies hebben bij het beoordelen van een deal.
Rendement op investering is bedoeld om beleggers een objectief deel te geven van hoeveel ze kunnen verwachten te profiteren van een transactie. ROI wordt bijvoorbeeld gewoonlijk weergegeven als een percentage om het waarschijnlijke investeringsrendement van een belegger te evalueren. Beleggers kunnen dan de ROI's van twee totaal verschillende investeringen vergelijken. Bovendien maakt het uitdrukken van het rendement op de investering als een percentage het gemakkelijker om twee specifieke activa te vergelijken, of ze nu hetzelfde zijn of niet. Als gevolg hiervan kunnen beleggers de ROI van een revalidatie van drie maanden vergelijken met een buy-and-hold van 30 jaar.
De cap rate wordt daarentegen gebruikt om vergelijkbare vastgoedposities te vergelijken. Een maximumtarief zou bijvoorbeeld goed zijn voor het vergelijken van rendementen van twee huurwoningen, maar zou verre van optimaal zijn voor investeerders die een huurwoning vergelijken met rehabilitatie.
Is 12% een redelijke limiet?
Hoewel het bereik voor een goede cap rate tussen 8% en 12% ligt, is het echte antwoord: het varieert. Hoewel een maximumtarief van 10% voor sommige verhuur redelijk kan zijn, zijn er andere overwegingen die moeten worden afgewogen voordat u een Airbnb-investering doet.
Komt de cap rate overeen met de ROI?
ROI en cap rate zijn niet hetzelfde. De ROI is het rendement op uw contante investering, niet de marktwaarde, terwijl de cap rate het verwachte rendement is op basis van de waarde van het onroerend goed.
Waarom is riskanter met een hogere cap rate?
Laten we echter duidelijk zijn, voordat u begint met het analyseren van statistieken en het maken van plannen voor uw onroerendgoedimperium: cap rates zijn gekoppeld aan risico's. Over het algemeen geldt: hoe risicovoller de investering, hoe hoger de cap rate. Met andere woorden, een lage activaprijs en een hoge cap rate duiden vaak op een risicovollere investering.
Lagere waarde afgeleid van een hogere limiet?
Daarom, als NOI gelijk is, zal een hogere cap rate leiden tot een lagere eigendomswaarde. De waarde van het betreffende onroerend goed zal ongetwijfeld worden overschat als er een te hoge cap rate op wordt toegepast, en vice versa.
Wat betekent "Cap Rate" precies?
Een maatstaf voor vastgoedwaardering die wordt gebruikt om verschillende vastgoedinvesteringen te evalueren, is het kapitalisatiepercentage (of "cap rate"). De cap rate wordt doorgaans bepaald als de verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten die door een onroerend goed worden gegenereerd en de huidige marktwaarde, maar er zijn verschillende variaties.
Conclusie
Een cap rate-formule is een effectief hulpmiddel voor het vergelijken van commerciële gebouwen en meergezinswoningen. De cap rate is echter niet de enige maatstaf waarmee u rekening moet houden bij het onderzoeken van investeringsmogelijkheden in onroerend goed.
Omdat de omstandigheden van elke belegger uniek zijn, mag een goede cap rate niet uw enige groene signaal zijn. Voordat u een investeringsbeslissing neemt, zijn er andere variabelen waarmee u rekening moet houden. Uw cashflowbeeld kan bijvoorbeeld aanzienlijk verschillen van dat van een andere belegger op hetzelfde onroerend goed. Wat voor de ene belegger een voordeel is, kan voor u een verplichting worden.
Terwijl u uw zoektocht naar de ideale vastgoedbelegging voortzet, moet u uw huiswerk maken over de best practices voor het kopen van een vastgoedbelegging. Investeren in onroerend goed kan een lucratieve onderneming zijn als u de tijd neemt om uzelf te onderwijzen.
Veelgestelde vragen over cap rate
Wat betekent cap rate van 7.5%?
Een cap rate van 7.5 betekent dat u een jaarlijks bruto-inkomen van 7.5 procent op de waarde van uw onroerend goed of investering kunt verwachten. Als uw eigendom $ 150,000 waard is, betekent een cap rate van 7.5 een jaarlijks rendement van $ 11,250.
Waarom is de cap rate belangrijk in onroerend goed?
Het kapitalisatiepercentage wordt voornamelijk gebruikt om onderscheid te maken tussen verschillende investeringsmogelijkheden. Een belegger zal zich eerder op het onroerend goed concentreren als een belegging in effecten een verwacht rendement van 4% oplevert en het onroerend goed een kapitalisatiepercentage van 8% heeft.
Waarom zijn de cap-rates zo laag?
De cap-rates zijn laag in veel vastgoedmarkten omdat het beleggerssentiment positief is. Met andere woorden, in plaats van hun investeringskapitaal te riskeren, zijn mensen bereid meer te betalen voor NOI in een veilige en stabiele markt.
