Loan to value ratio is een woord dat vaak wordt gebruikt in onroerend goed. Maar wat is LTV precies en welke invloed heeft uw loan-to-value-ratio op het hypotheekverstrekkingsproces? Het snelle antwoord is dat de loan-to-value-ratio een maatstaf is die geldschieters doorgaans gebruiken om eventuele risico's te berekenen die gepaard gaan met leningen aan u. Hier gaan we nader in op wat lening-waarde in onroerend goed is, hoe u dit kunt berekenen en wat de mogelijke impact ervan is op uw hypotheek.
Wat is de Loan to Value (LTV)-ratio?
De loan-to-value (LTV)-ratio is een risico-evaluatie die wordt gebruikt door financiële instellingen en andere geldschieters voordat ze een hypotheek goedkeuren. Leningbeoordelingen met hoge LTV-ratio's worden doorgaans beschouwd als leningen met een hoger risico. Als gevolg hiervan zal de rente hoger zijn als de lening wordt goedgekeurd.
Bovendien kan een lening met een hoge loan-to-value-ratio van de lener vereisen dat hij een hypotheekverzekering afsluit om het risico van de kredietgever te beperken. Dit wordt particuliere hypotheekverzekering (PMI) genoemd.
Hoe werkt de verhouding tussen lening en waarde?
Bij het beoordelen van uw aanvraag voor een beveiligde lening, zoals een hypotheek, houden kredietverstrekkers rekening met uw verhouding tussen lening en waarde. Bij de aankoop van een woning is de aanbetaling vaak een deel van de aankoopprijs. Als u geld leent om de rest te betalen, stuurt uw geldschieter ook een taxateur om de waarde van het onroerend goed vast te stellen. (Houd er rekening mee dat de getaxeerde waarde al dan niet overeenkomt met de aankoopprijs.)
De geldschieter kan uw lening / waarde-ratio berekenen zodra de taxateur de waarde van het huis heeft bepaald. Als u 10% van de waarde van het huis inlegt en de rest leent, is de verhouding tussen lening en waarde van uw hypotheek 90%. Als u 20% van de waarde van de woning inlegt, is uw hypotheeklening 80%. Hoe groter uw aanbetaling, hoe lager uw LTV-ratio.
Huiseigenaren die in aanmerking komen voor speciale financiering, zoals een VA-lening of een USDA-lening, kunnen mogelijk een hypotheek krijgen met een loan-to-value-ratio van 100%. Alle anderen moeten daarentegen een deel van de initiële kosten van het huis betalen, zodat hun LTV-ratio 97% of lager is.
Hoe berekent u de verhouding tussen lening en waarde?
Om uw lening/waarde-ratio te berekenen en vast te stellen, deelt u het geleende bedrag door de waarde van het activum en vermenigvuldigt u het resultaat met 100 om een percentage te krijgen:
LTV = (verschuldigd bedrag op de lening ÷ getaxeerde waarde van activa) × 100
Als u een huis van $ 300,000 koopt en uw geleende bedrag $ 250,000 is, is uw LTV-ratio op het moment van aankoop ($ 250,000 / $ 300,000) x 100 of 83.3%.
Met andere woorden, de LTV-ratio is het percentage van de getaxeerde waarde van het onroerend goed dat niet onder uw aanbetaling valt. De LTV is 85% als u 15% inlegt op een lening die de rest van de koopprijs dekt.
Kredietverstrekkers en federale huisvestingsregulatoren houden zich in de eerste plaats bezig met de LTV-ratio op het moment dat de lening wordt verstrekt, maar u kunt deze op elk moment tijdens de terugverdientijd van de lening berekenen door het saldo van de lening te delen door de getaxeerde waarde van het onroerend goed. Naarmate u de lening terugbetaalt, wordt het verschuldigde bedrag lager, waardoor de LTV daalt. Stijgt de waarde van uw woning in de loop van de tijd, dan daalt de LTV. Als de waarde van het onroerend goed echter daalt (bijvoorbeeld als de huizenprijzen op de lokale markt dramatisch dalen), kan de LTV stijgen.
Wanneer een LTV-ratio hoger is dan 100%, wordt een lener "onder water" genoemd op de lening, wat gebeurt wanneer de marktwaarde van het onroerend goed lager is dan het totale bedrag van de lening. Bij leningen met hoge afsluitkosten zijn LTV's van meer dan 100% ook vroeg in de aflossingsperiode denkbaar.
Hoe wordt een Loan To Value-ratio gebruikt door kredietverstrekkers?
De LTV-ratio is een risicobeoordeling die kredietverstrekkers gebruiken bij het analyseren van uw leningaanvraag. Kredietverstrekkers kennen leningen met een lagere LTV-ratio vaak lagere rentetarieven toe. Het doen van een grotere aanbetaling op een onroerend goed kan resulteren in een lagere rente op uw hypotheek.
De LTV-ratio is niet het enige criterium dat kredietverstrekkers in overweging nemen bij het overwegen van uw leningaanvraag. Om uw risico als lener te beoordelen, houden ze ook rekening met uw kredietscore, de verhouding tussen schulden en inkomen, betalingsgeschiedenis en inkomen.
Als u overweegt een huis te kopen, kunt u door de tijd te nemen om uw krediet te herstellen en uw schuld-inkomenratio te minimaliseren, betere tarieven krijgen.
Variaties op Loan-to-Value-ratioregels
Als het gaat om LTV-ratio-regelgeving, kunnen verschillende soorten leningen verschillende regels hebben.
#1. FHA-leningen
FHA-leningen zijn hypotheken die zijn afgestemd op leners met een laag tot gemiddeld inkomen. Ze worden gegarandeerd door de Federal Housing Administration (FHA) en uitgegeven door een door de FHA goedgekeurde geldschieter.
FHA-leningen bieden lagere aanbetalingen en kredietvereisten dan veel commerciële leningen. FHA-leningen bieden een initiële LTV-ratio van maximaal 96.5%, maar ze vragen een hypotheekverzekeringspremie (MIP) die wordt betaald voor de looptijd van de lening (ongeacht hoe laag de LTV-ratio vervolgens wordt).
#2. VA- en USDA-leningen
Ook al kan de LTV-ratio oplopen tot 100%, voor VA- en USDA-leningen, die beschikbaar zijn voor huidige en voormalige militairen en voor degenen die in landelijke gebieden wonen, is geen particuliere hypotheekverzekering vereist. Er zijn echter extra kosten voor zowel VA- als USDA-leningen.
#3. Fannie Mae en Freddie Mac
Voor aanvragers met een laag inkomen bieden Fannie Mae's HomeReady en Freddie Mac's Home Possible hypotheekprogramma's een LTV-ratio van 97%. Ze hebben echter wel een hypotheekverzekering nodig totdat de ratio onder de 80% zakt.
Er zijn vereenvoudigde herfinancieringsalternatieven voor FHA-, VA- en USDA-leningen. Deze zien af van taxatienormen, waardoor de LTV-ratio van de woning geen invloed heeft op de lening. Voor debiteuren met een LTV-ratio van meer dan 100%, ook wel 'onder water' of 'ondersteboven' genoemd, zijn Fannie Mae's High LTV Refinance Option en Freddie Mac's Enhanced Relief Refinance toegankelijke alternatieven.
Wat is een goede verhouding tussen lening en waarde?
Een LTV-ratio van 80% of minder is uitstekend bij het gebruik van een conventionele lening om een huis te kopen. PMI is vaak vereist op conventionele hypotheken met LTV-ratio's van meer dan 80%, wat tienduizenden dollars kan toevoegen aan uw betalingen gedurende de looptijd van de lening.
Sommige door de overheid gesteunde hypotheken maken extreem hoge LTV-ratio's mogelijk. De minimale aanbetaling voor een lening van de Federal Housing Administration (FHA) is bijvoorbeeld 3.5% (LTV-ratio van 96.5%). Voor leningen van het Amerikaanse ministerie van Landbouw en het ministerie van Veteranenzaken is helemaal geen aanbetaling vereist (100% LTV). Om het risico dat gepaard gaat met hun hogere LTV's tegen te gaan, vereisen deze leningen vaak een hypotheekverzekering of bevatten ze extra kosten in de afsluitingskosten.
Bij autoleningen is de LTV-ratio minder belangrijk. Hoewel een hogere LTV-ratio op een autolening kan resulteren in hogere rentetarieven, is er geen analoge drempel voor de 80% LTV die de beste voorwaarden voor hypotheekleningen oplevert.
Hoe u uw lening naar waarde kunt verlagen
Over het algemeen betekent het verlagen van de LTV op uw leningen, met name woningkredieten, lagere totale kosten gedurende de looptijd van de lening. Omdat de LTV-ratio wordt bepaald door slechts twee variabelen - het geleende bedrag en de activawaarde - zijn de methoden om de LTV te verlagen eenvoudig:
- Verhoog uw aanbetaling. Als u graag een huis of auto wilt kopen, kan het sparen voor een grote aanbetaling uw geduld op de proef stellen, maar op de lange termijn kan het de moeite waard zijn.
- Richt uw vizier op goedkopere doelen. Als u een woning koopt die iets ouder of kleiner is dan uw droomhuis, kunt u uw huidige spaargeld gebruiken om een groter deel van de aankoopprijs te dekken.
Of u nu een autolening of een hypotheek aanvraagt, u moet begrijpen hoe uw LTV-ratio de totale leenkosten beïnvloedt, wat u kunt doen om de LTV te verlagen en hoe u hierdoor geld kunt besparen gedurende de looptijd van de lening.
Hypotheekvoorbeeld van lening naar waarde
Stel u bijvoorbeeld voor dat u een eigendom van $ 100,000 koopt. De eigenaar is echter bereid het te verkopen voor $ 90,000. Als u $ 10,000 neerlegt, is uw lening $ 80,000, wat resulteert in een LTV-ratio van 80% (dwz 80,000/100,000). Als u uw aanbetaling verhoogt tot $ 15,000, is uw hypothecaire lening nu $ 75,000 waard. Dit zou uw LTV-ratio verhogen tot 75% (75,000/100,000).
LTV versus gecombineerde LTV (CLTV)
Terwijl de LTV-ratio rekening houdt met de invloed van een enkele hypothecaire lening bij de aankoop van een woning, houdt de gecombineerde loan-to-value (CLTV)-ratio rekening met de totale waarde van alle gedekte leningen op een onroerend goed. Dit omvat niet alleen de primaire hypotheek in de LTV berekening, maar ook eventuele tweede hypotheken, hypotheken of kredietlijnen, of andere retentierechten.
De CLTV-ratio wordt door kredietverstrekkers gebruikt om het wanbetalingsrisico van een potentiële huizenkoper in te schatten wanneer er meer dan één lening wordt gebruikt, bijvoorbeeld als ze twee of meer hypotheken hebben, of een hypotheek plus een lening of kredietlijn (HELOC) . Kredietverstrekkers zijn over het algemeen bereid om tegen CLTV-ratio's van 80% of hoger te lenen aan leners met een uitstekende kredietwaardigheid. Omdat het een uitgebreidere beoordeling is, zijn primaire kredietverstrekkers soepeler met CLTV-normen.
Laten we het onderscheid eens nader bekijken. De LTV-ratio houdt uitsluitend rekening met het primaire hypotheeksaldo op een woning. Als gevolg hiervan, als het primaire hypotheeksaldo $ 100,000 is en het huis $ 200,000 waard is, is de LTV 50%.
Overweeg het volgende scenario: het huis heeft een tweede hypotheek van $ 30,000 en een HELOC van $ 20,000. De gecombineerde loan-to-value is nu ($ 100,000 + $ 30,000 + $ 20,000 / $ 200,000) = 75%, wat een aanzienlijk hogere ratio is.
Deze gecombineerde overwegingen zijn vooral van cruciaal belang als de hypotheekhouder in gebreke blijft en het onroerend goed wordt afgeschermd.
Wat betekent 60% LTV?
De loan-to-value ratio vergelijkt het bedrag van de hypotheek met de waarde van het onroerend goed. Het wordt gegeven als een percentage. Als u $ 80,000 leent om een huis van $ 100,000 te kopen, is uw loan-to-value 80% omdat u 80% van de waarde van het huis hebt geleend.
Wat is 70% Loan-to-Value?
Een loan-to-value (LTV)-ratio van 70% (0.70) geeft aan dat het geleende bedrag gelijk is aan 70% van de waarde van het actief. In het geval van een hypotheek betekent dit dat de lener 30% heeft ingelegd en het saldo financiert.
Wat is 80% Loan-to-Value?
Het wordt gegeven als een percentage. Als u $ 80,000 leent om een huis van $ 100,000 te kopen, is uw loan-to-value 80% omdat u 80% van de waarde van het huis hebt geleend.
Hoe wordt de Loan-to-Value-ratio berekend?
Om uw lening / waarde-ratio te berekenen, deelt u uw bestaande leningsaldo (te vinden op uw maandelijkse factuur of online account) door de getaxeerde waarde van uw huis. Om deze waarde om te zetten in een percentage, vermenigvuldigt u deze met 100.
Wat is de laagste LTV?
De meeste kredietverstrekkers beschouwen 80% als een acceptabele loan-to-value (LTV)-ratio. Alles minder dan dit cijfer heeft de voorkeur. Financieringskosten kunnen stijgen of kredietnemers kunnen leningen worden afgewezen als de LTV hoger is dan 80%.
Wat is een slechte LTV-ratio?
Alles minder dan 80% wordt beschouwd als een behoorlijke verhouding tussen lening en waarde. Dit betekent dat het risico van de geldschieter laag is. Alles boven de 80% daarentegen wordt beschouwd als een verschrikkelijke verhouding tussen lening en waarde, omdat het riskant is voor de geldschieter.
Is een LTV van 40% goed?
Een goede loan-to-value ratio mag als vuistregel niet meer zijn dan 80%. Alles boven de 80% wordt een hoge LTV genoemd, wat betekent dat leners te maken kunnen krijgen met hogere debetrentevoeten, de eis van een particuliere hypotheekverzekering of het weigeren van leningen. LTV's van meer dan 95% worden vaak als ongewenst beschouwd.
Wat betekent Loan-to-Value 90% van 200000?
De “loan to value ratio” (LTV) vergelijkt de hoogte van uw hypothecaire lening met de waarde van de woning. Als uw huis bijvoorbeeld $ 200,000 waard is en u heeft een hypotheek van $ 180,000, dan is uw LTV-ratio 90%, omdat de lening goed is voor 90% van de totale prijs.
Wat betekent 100% Loan-to-Value?
De VA-leningvereisten staan 100% LTV toe, wat inhoudt dat er geen aanbetaling nodig is.
Concluderend
In onroerend goed is de loan-to-value-ratio een belangrijke berekening om te begrijpen. Een procentuele statistiek die de waarde van een getaxeerd huis dat u wilt kopen, vergelijkt met het geleende bedrag dat u wilt lenen. Het helpt kredietverstrekkers te bepalen wanneer u een veilige gok bent vanuit financieel oogpunt. Over het algemeen geldt: hoe kleiner uw LTV, hoe beter u af bent als het gaat om geld lenen.
- HYPOTHEEK KREDIET SCORE: Minimum vereist krediet om een huis te kopen
- LTV RATIO: wat het is en hoe het te berekenen
- LOAN-TO-VALUE RATIO: Betekenis, formule en hoe te berekenen
- LOAN TO VALUE (LTV)-ratio: betekenis en berekeningen
- Hoe u uw eigen vermogen kunt berekenen met praktische voorbeelden en alles wat u nodig heeft
- RADIOLOOG-TECHNICUS: Betekenis, salaris en hoe u er een wordt
Referenties
