De LTV-ratio is het percentage van de waarde van een actief waarvoor een geldschieter bereid is schulden te financieren. Het wordt vaak vermeld als een percentage. Bovendien is het vaak hoger voor items die "wenselijker" zijn als onderpand. De waardestabiliteit, activiteit op de secundaire markt en het gemak van eigendomsoverdraagbaarheid van een actief zijn typische indicatoren van hoe wenselijk het is om het onder andere als onderpand te gebruiken. Lees hieronder voor meer overzichten van Ltv-ratio's.
LTV-verhouding
Alvorens een hypotheek af te sluiten, kijken banken en andere kredietverstrekkers naar de loan-to-value (LTV)-ratio als een manier om het risico van kredietverlening te meten. Leningen met een hoge LTV worden vaak gezien als leningen met een hoger risico. Als gevolg hiervan zal de rente op de lening stijgen als de hypotheek wordt goedgekeurd.
Als de LtV-ratio hoog is, moet de kredietnemer mogelijk ook een hypotheekverzekering afsluiten om het risico voor de geldschieter te verminderen. Particuliere hypotheekverzekering is de naam voor dit soort dekking.
Hoe LTV-ratio's werken
Uw LTV-ratio zal toenemen naarmate er meer geld aan u wordt gegeven, waardoor het risico dat de geldschieter op zich neemt, groter wordt. Als de geldschieter u beschouwt als een kredietnemer met een hoger risico, betekent dit meestal:
- Kredietgoedkeuring is moeilijker rond te krijgen.
- De kans bestaat dat uw rentepercentage stijgt.
- Hypotheekverzekeringen zijn mogelijk.
Als je werkt met een LTV-berekening, heb je over het algemeen te maken met een lening die ondersteund wordt door een soort onderpand. Wanneer u geld leent om bijvoorbeeld een huis te kopen, wordt de lening gedekt door een pandrecht op het onroerend goed. In het geval dat u niet betaalt, heeft de geldschieter het recht om beslag te leggen op het onroerend goed en het door middel van executieverkoop te verkopen. Ze nemen uw auto in beslag als u stopt met het betalen van uw autolening.
Echte interesse van kredietverstrekkers voor de aankoop van uw huis is niet aanwezig. Ze hebben gewoon een garantie nodig dat ze je geld terugkrijgen als je niet betaalt. Als ze slechts tot 80% van de waarde van het onroerend goed uitlenen, kunnen ze hun geld terugverdienen door het onroerend goed voor minder dan de vraagprijs te verkopen.
Hoe de LTV-ratio te berekenen
De LTV-ratio van een woning is eenvoudig te bepalen voor geïnteresseerde kopers. Het gaat als volgt:
LTV-ratio= APV/MA
waar:
MA=Hypotheekbedrag
APV=Getaxeerde Vastgoedwaarde
De LTV-ratio kan worden gevonden door het geleende bedrag te delen door de waarde van het onroerend goed, die wordt weergegeven als een percentage. Als u bijvoorbeeld $ 10,000 neerlegt om een huis met een waarde van $ 100,000 te kopen, moet u $ 90,000 lenen. Hierdoor is de LTV-ratio 90 procent (90,000/100,000).
LTV wordt berekend door het geleende bedrag te delen door de waarde van het onderpand. In het geval van een hypotheek is dit het verschuldigde bedrag op de hypotheek gedeeld door de waarde van het onroerend goed. Toch zijn er, afhankelijk van het startpunt, een aantal praktische technieken om LTV's te berekenen of af te leiden. Hier zijn een paar illustraties:
#1. Minimum vereist voor eigen vermogen
Een goed voorbeeld is residentieel vastgoed.
Overweeg een huisaankoop. Een geldschieter kan een "minimum eigen vermogen"-vereiste hebben, die zo laag kan zijn als 5% (0.05) van de aankoopprijs als aanbetaling. De maximale LTV in die situatie uitgedrukt als percentage zou 95% (1-min-0.05) zijn.
#2. Grootste risicotolerantie
Het is nuttig om het voorbeeld te gebruiken van een zakelijke lener die productieapparatuur wil financieren.
Verschillende commerciële geldschieters zullen willen garanderen dat er een veiligheidsmarge is tussen het geleende bedrag en de waarde van het actief. Misschien weet het risicoteam van een financiële instelling zeker dat ze de apparatuur gemakkelijk met 25% korting kunnen verkopen. Dat betekent waarschijnlijk dat ze bereid zijn om een maximale LTV van 75% te verlengen ten opzichte van het activum. Het komt overeen met 1 min de "eigen vermogenbuffer".
#3. Geldstroom
Een voorbeeld zijn zakelijke hypotheken. Veel commerciële hypotheekverstrekkers kijken naar het krediet van een huurder op basis van hoeveel geld ze kunnen binnenhalen.
Hiervoor voeren zij vaak een hypotheeklastenberekening uit. Een analist zal dit gebruiken om het toekomstige netto bedrijfsresultaat (NOI) van een onroerend goed te berekenen en vervolgens een veronderstelde rentevoet en een minimale schuldbetalingsverplichting gebruiken om de contante waarde van die toekomstige kasstromen te berekenen.
Het maximale geleende bedrag dat ze zullen aanbieden, is ongeacht de huidige waarde. De maximale LTV wordt bepaald door het geleende bedrag af te trekken van de huidige getaxeerde waarde van de woning en de uitkomst te vermenigvuldigen met 100 (uitgedrukt in procenten).
De LTV-ratio begrijpen
Een essentieel onderdeel van het afsluiten van hypotheken is het bepalen van de LTV-ratio. Het kan worden gebruikt om een huis te kopen, een bestaande hypotheek om te zetten in een nieuwe lening of geld te lenen tegen de waarde van een woning.
Bij het evalueren van een hypotheek gebruiken geldschieters de LTV-ratio om het risico te meten dat ze bereid zijn te nemen. Kredietverstrekkers denken dat de kans groter is dat de lening niet wordt terugbetaald als het geleende bedrag dichtbij of gelijk is aan de waarde. Dit betekent dat de LTV-ratio hoger is. Vanwege het extreem lage eigen vermogen van het onroerend goed is dit het geval.
Als gevolg hiervan kan de geldschieter in het geval van een afscherming moeite hebben om het huis te verkopen voor een prijs die zowel het resterende hypotheeksaldo dekt als winst oplevert.
Manieren om de LTV-ratio te verlagen
Het verlagen van de LTV op uw leningen, met name woningkredieten, verlaagt de kosten gedurende de looptijd van de lening. Het verlagen van de LTV is eenvoudig omdat er slechts twee factoren invloed op hebben: het geleende bedrag en de waarde van het activum.
Besteed meer aan de aanbetaling. Als u heel graag een huis of een auto wilt hebben, kan het sparen voor een flinke aanbetaling uw geduld op de proef stellen. Ook kan de inspanning op de lange termijn de moeite waard zijn.
Nogmaals, het is van cruciaal belang om te begrijpen hoe uw LTV-ratio de totale financieringskosten beïnvloedt bij het aanvragen van een hypotheek of een autolening, wat u kunt doen om uw LTV te verlagen en hoe u hierdoor geld kunt besparen in de loop van de lening.
Welke LTV-ratio is goed
Een LTV-ratio van 80% of minder is optimaal als u een traditionele lening krijgt om een huis te kopen. Traditionele hypotheken met LTV-ratio's van meer dan 80% kunnen PMI vereisen, wat tienduizenden dollars kan toevoegen aan uw betalingen gedurende de looptijd van de lening.
U kunt wegkomen met uitzonderlijk hoge LTV-ratio's met sommige door de overheid gesteunde hypotheken. Voor een lening van de Federal Housing Administration (FHA) is bijvoorbeeld een minimale aanbetaling van 3.5% en een LtV-ratio van 96.5% vereist. Er is geen aanbetaling nodig voor leningen via de Departments of Veterans Affairs and Agriculture (100% LTV).
LTV-ratio is een minder belangrijke overweging voor autoleningen. Hoewel een autolening met een hogere LTV-ratio mogelijk hogere rentetarieven heeft, is er geen drempel die vergelijkbaar is met de 80% LTV die in aanmerking komt voor de beste hypothecaire leningsvoorwaarden.
Wat betekent LTV 85%?
Dus als een bank de LTV beperkt tot 85%, kunt u niet meer dan 85% van de waarde van uw huis verschuldigd zijn aan uw hypotheek en lening met overwaarde samen. Een LTV van 85% zou bijvoorbeeld $ 170,000 zijn als we de waarde van ons voorbeeldhuis van $ 200,000 gebruiken. Met die informatie kunt u nog eens $ 20,000 lenen naast de $ 150,000 die u nog verschuldigd bent.
Is 60% LTV het laagste?
Ja. Met een van de laagste LTV-criteria die gewoonlijk door geldschieters worden aangeboden, zal een 60% LTV-hypotheek waarschijnlijk enkele van de beste en goedkoopste beschikbare rentetarieven hebben. U hoeft ook minder te lenen als u een aanbetaling van 40% doet in plaats van een lagere. U betaalt in totaal minder rente als u een kleiner kredietbedrag afsluit. Bovendien, als u een kleiner deel van de waarde van het onroerend goed leent, kunt u het mogelijk sneller terugbetalen.
Aangezien de rentetarieven in 2022 echter voor iedereen zijn gestegen, kan het kiezen van een lagere LTV-ratio (als u kunt sparen voor een grotere aanbetaling) u helpen hogere rentetarieven te krijgen en minder totale rente te betalen.
Is 90 LTV Hypotheek Goed?
Het kan een goede hypotheek zijn. LTV-hypotheken liggen vaak tussen de 50% en 95%, waarbij 90% aan de bovenkant van het bereik ligt. Er zijn enkele oplossingen voor u beschikbaar met een LTV van 90%, maar deze hebben hogere tarieven omdat de kredietverstrekkers meer risico nemen. U zult waarschijnlijk een zeer hoge kredietscore moeten hebben.
Bedenk of u meer geld kunt sparen voor een aanbetaling of uw hypotheekbetaling kunt verlagen. Dit geeft u meer opties met betere deals en lagere totale kosten, wat u op de lange termijn geld zal besparen. U kunt dit bespreken met een hypotheekadviseur.
Is een LTV van 65% goed?
Een LTV-ratio van 65% wordt als vrij laag beschouwd. Dit betekent dat u doorgaans een lagere rente op uw hypotheek kunt krijgen in vergelijking met hypotheken met een hogere LTV, waardoor uw maandelijkse hypotheeklasten lager zullen zijn.
Als u uw hypotheek niet betaalt, zal de geldschieter uw huis innemen om het te verkopen en het geld terug te vorderen. De geldschieter kan genoeg geld ontvangen om de lening af te betalen als de LTV laag is. Een LTV-hypotheek van 65% vereist dus een aanbetaling van 35% op de prijs van het huis.
Hoe werkt een 95% LTV Hypotheek?
Een hypotheek van 95%, gewoonlijk een 95% loan-to-value (LTV)-hypotheek genoemd, is een hypotheek die wordt gebruikt om een huis te kopen met een lage aanbetaling (minstens 5% maar minder dan 10% van de aankoopprijs).
Het bedrag dat u op een hypotheek moet storten om 100% van de totale aankoopprijs te dekken, wordt uw aanbetaling genoemd.
Conclusie
LTV-ratio's zijn eerder een aanname dan een bewezen feit. Hoewel er geen in graniet uitgehouwen lijn is die aangeeft dat een lening zal worden goedgekeurd als uw LTV-ratio een bepaald percentage bereikt, neemt uw kans op een lening toe als deze in de buurt komt van een acceptabel percentage.
Gerelateerde artikelen
- LOAN TO VALUE (LTV)-ratio: betekenis en berekeningen
- HYPOTHEEK KREDIET SCORE: Minimum vereist krediet om een huis te kopen
- Beste website om studio-appartementen te vinden in 2023
- Hoe u uw eigen vermogen kunt berekenen met praktische voorbeelden en alles wat u nodig heeft
Referentie
