Kopers ontdekken vaak dat specifieke woningen aan de meeste van hun eisen voldoen, terwijl andere aan een paar en geen enkele voldoen. Dit dwingt je om compromissen te sluiten en sommige van je "must-haves" te degraderen tot "nice-to-haves", wat geen dealbreakers zijn.
Wil je geen centimeter inleveren op je doelen en behoeften? Als uw ideale huis niet beschikbaar is (of niet eens bestaat), kunt u er altijd een maken. Hierdoor kunt u het perfecte huis ontwerpen zonder dat u zich zorgen hoeft te maken over de nadelen van het kopen van een woning waarin eerder is gewoond. Om dit project te financieren, moet u echter bouwleningen begrijpen. Laten we eens kijken hoe een bouwlening werkt, de verschillende soorten, rentetarieven en hun vereisten.
Wat is een bouwlening?
Een bouwlening is een lening op korte termijn die alleen de uitgaven dekt voor het bouwen van een woning op maat. Dit is geen hypotheek en valt onder de bijzondere financiering. Zodra het huis is gebouwd, moet de potentiële bewoner een hypotheek aanvragen om het te betalen.
Er zijn echter verschillende woningbouwleningen beschikbaar, variërend van grondaanbouw tot een complete renovatie van het gehele pand. Of u nu vanaf nul begint met een grondlening of een huis volledig opknapt, er is waarschijnlijk een lening voor u.
Hoe werkt een bouwlening?
Bouwleningen worden meestal verkregen door bouwers of huizenkopers die hun eigen huis op maat bouwen. Het zijn leningen op korte termijn, die doorgaans slechts één jaar duren. Wanneer het huis klaar is, kan de lener de bouwlening herfinancieren in een permanente hypotheek of een nieuwe lening krijgen om de bouwlening af te betalen (ook bekend als een "eindlening"). Zolang het project nog gaande is, kan de lener alleen verplicht zijn om rente te betalen op een bouwlening. Voor sommige bouwleningen kan het nodig zijn dat het saldo aan het einde van het project volledig is betaald.
Als een lener een bouwlening aangaat om een huis te bouwen, kan de geldschieter het geld rechtstreeks aan de aannemer betalen in plaats van aan de lener. Betalingen kunnen in termijnen worden gedaan naarmate het project vordert in nieuwe ontwikkelingsfasen. Bouwleningen kunnen worden gebruikt om rehabilitatie- en restauratieprojecten en de bouw van nieuwe woningen te financieren.
Wat is de omvang van een bouwlening?
Elk project is uniek, maar over het algemeen dekt een bouwlening de volgende kosten:
- Land.
- Abonnementen, licenties en vergoedingen
- Materialen en arbeid
- Afsluitingskosten.
- Voorzieningen voor onvoorziene uitgaven (indien het project meer kost dan geraamd).
- Rentereserves (als u tijdens het bouwen geen rente wilt betalen).
Verschillende soorten bouwleningen
#1. Van bouw tot permanente lening
U leent geld om de kosten van het bouwen van uw huis te betalen met een bouw-tot-vaste lening, en zodra het huis klaar is en u er intrekt, wordt de lening omgezet in een permanente hypotheek.
Het voordeel van de constructie-tot-permanente aanpak is dat u één set sluitingskosten moet betalen, waardoor uw totale kosten lager zijn.
Wanneer de lening overgaat van bouw naar permanent, wordt het een reguliere hypotheek met een looptijd van 15 tot 30 jaar. Vervolgens doet u betalingen die zowel rente als hoofdsom omvatten. U kunt dan kiezen tussen een hypotheek met vaste en variabele rente. Andere alternatieven zijn een FHA-constructie-tot-permanente lening, die minder strenge goedkeuringsvoorwaarden heeft en sommige leners ten goede kan komen, of een VA-constructielening als u een gekwalificeerde veteraan bent.
#2. Lening alleen voor de bouw
Een lening voor alleen de bouw biedt de financiën die nodig zijn om de bouw van het huis te voltooien. Toch is de lener verantwoordelijk voor het ofwel volledig terugbetalen van de lening op de vervaldag (meestal een jaar of minder) of voor het zoeken naar permanente financiering door middel van een hypotheek.
Deze bouwleningen betalen geld uit op basis van het percentage van het voltooide project en de lener is alleen verantwoordelijk voor rentebetalingen op het opgenomen geld.
Leningen voor alleen de bouw kunnen op de lange termijn duurder zijn als u een permanente hypotheek nodig heeft, omdat u twee verschillende leningprocedures moet doorlopen en twee reeksen vergoedingen moet betalen. Afsluitingskosten kunnen duizenden dollars kosten, dus het vermijden van een andere set is voordelig.
Een andere factor om rekening mee te houden is dat uw financiële toestand tijdens de bouw kan verslechteren. Als u uw baan verliest of opnieuw tegenslag krijgt, kunt u in de toekomst mogelijk geen hypotheek meer krijgen en kunt u dus niet naar uw nieuwe woning verhuizen.
#3. Lening voor renovaties
U kunt alternatieven voor een woningrenovatielening bekijken als u een bestaande woning wilt upgraden in plaats van er een te bouwen. Afhankelijk van hoeveel geld u aan het project uitgeeft, kunnen deze verschillende vormen aannemen.
"Als een huiseigenaar minder dan $ 20,000 aan een verbouwing wil uitgeven, kunnen ze overwegen een persoonlijke lening af te sluiten of een creditcard te gebruiken om het project te financieren", zegt Kaminski. "Als de huiseigenaar eigen vermogen heeft opgebouwd in zijn eigendom, kan een lening of kredietlijn voor een huis geschikt zijn voor verbeteringen vanaf $ 25,000 of zo."
Een cash-out herfinanciering is een ander realistisch alternatief in de huidige lage hypotheekrenteomgeving, waarbij een huiseigenaar een nieuwe hypotheek afsluit voor een hoger bedrag dan zijn bestaande lening en het verschil in één keer ontvangt.
In de meeste gevallen vereist de geldschieter niet dat de huiseigenaar bekendmaakt hoe het geld zal worden gebruikt. Het budget, de strategie en de betalingen worden allemaal beheerd door de huiseigenaar. Andere soorten financiering vereisen dat de geldschieter de bouwer beoordeelt, het budget controleert en toezicht houdt op het tijdschema van de trekking.
#4. Bouwlening voor de eigenaar-bouwer
Eigenaar-bouwerleningen zijn ofwel constructie-tot-permanente of alleen-constructieleningen waarbij de lener ook als huizenbouwer fungeert.
Vanwege de complexiteit van het bouwen van een huis en de vereiste vaardigheden om aan de bouwregels te voldoen, zullen de meeste geldschieters de lener niet toestaan om als hun bouwer op te treden. Lenders die dit mogelijk zouden maken, doen dit vaak alleen als de lener een erkende bouwer van beroep is.
#5. Lening beëindigen
Volgens Kaminski is een eindlening slechts de hypotheek van de huiseigenaar zodra het pand is gebouwd. Een bouwlening wordt tijdens de bouwfase gebruikt en wordt terugbetaald zodra het project is voltooid. De lener zal dan zijn gemiddelde hypotheek moeten afbetalen, ook wel bekend als de laatste lening.
Gemeenschappelijke vereisten voor bouwleningen
Bouwleningen zijn riskanter voor kredietverstrekkers, dus het is begrijpelijkerwijs moeilijker om er een te krijgen. Dit is waar kredietverstrekkers naar kijken.
#1. Uw kredietscore:
Net als bij een typische hypotheek, houden kredietverstrekkers rekening met uw credit score. De meeste conventionele en USDA-bouwleningen vereisen een kredietscore van 620. Er is geen vereist minimum voor VA-bouwleningen. Kredietverstrekkers willen echter vaak een kredietscore van minimaal 620. Een minimale kredietscore van 580 was nodig voor FHA-bouwleningen.
#2. Aanbetaling
Hoewel u een grotere aanbetaling op een bouwlening zou aannemen, zijn ze gelijk aan standaardhypotheken. FHA-bouwleningen hebben een aanbetaling van 3.5 procent nodig voor HUD-goedgekeurde projecten en een aanbetaling van 10% voor niet-HUD-goedgekeurde projecten. VA-bouwleningen vereisen geen aanbetaling, USDA-bouwleningen vereisen een minimale aanbetaling van 10% en conventionele bouwleningen vereisen doorgaans een aanbetaling van 5% of meer.
#3. Bouwplan en specificaties:
Lenders zullen ook de details willen weten van wat u van plan bent te creëren. Ze zullen een blauwdruk van het huis en de specificaties eisen, en de plannen moeten worden gevalideerd als voldoend aan alle vereiste bouwvoorschriften op uw locatie. Een huistaxateur zal die specificaties moeten bestuderen om hun waarde te bepalen, wat uw geleende bedrag zal bepalen.
#4. Beoordeling bouwaannemer en geldschieter:
Tenzij u een gecertificeerde algemene aannemer bent, moet u er een inhuren om uw huis te bouwen. Lenders zullen ook de aannemer die deelneemt aan de bouw nauwkeurig onderzoeken. Het is dus essentieel om een ervaren te selecteren. Uw aannemer is een essentieel onderdeel van het proces. De geldschieter zal het budget en de kasstroomprognoses van het project willen weten. Lenders moeten doorgaans het bouwcontract tussen u en uw aannemer evalueren en goedkeuren.
Hoe krijg ik een bouwlening?
Hieronder volgen de essentiële processen voor het verkrijgen van een bouwlening:
- Controleer of u in aanmerking komt voor speciale programma's. Als je geïnteresseerd bent, bekijk dan de vereisten en processen voor een FHA- of een VA-bouwlening.
- Voorafgaande goedkeuring verkrijgen. Voordat u veel werk verzet, moet u vooraf worden goedgekeurd, zodat u precies weet wat uw budget zal zijn.
- Zoek uw land en een bouwer. Controleer of uw aannemer voldoet aan alle vereisten voor bouwleningen die zijn vastgesteld door uw vooraf goedgekeurde geldschieter. Let vooral op vergunningen en verzekeringen.
- Maak het papierwerk af. Voltooi de plannen met de bouwer en dien alle documentatie in bij de geldschieter. De geldschieter zal waarschijnlijk een taxatie en inspectie bestellen als onderdeel van de volgende fase.
- Voltooi de lening. De hypotheekafsluitingsprocedure is voltooid als u op de stippellijn tekent. Uw bouwer kan aan het werk gaan zodra alles is ondertekend en het geld is toegekend.
Rentetarieven voor bouwleningen
Bouwleningen zijn niet bij elke kredietverstrekker verkrijgbaar. Praat eerst met lokale banken en kredietverenigingen. De rentetarieven voor bouwleningen zijn doorgaans hoger dan de reguliere hypotheekrentetarieven, omdat deze leningen aanzienlijk complexer en gevaarlijker zijn voor de geldschieter.
Gezien de tijd die nodig is om de bouw te voltooien, kunt u zich zorgen maken over het verschuiven van de rentetarieven terwijl de constructie aan de gang is. Sommige kredietverstrekkers bieden rentevergrendelingen op lange termijn. U moet betalen voor de veiligheid en sommige kredietverstrekkers willen vooraf een niet-restitueerbare aanbetaling. U kunt bijvoorbeeld één punt uitgeven voor een slot van 360 dagen, waarbij een aanbetaling van 0.5 punt vereist is. De rate lock kan ook een float-down clausule bevatten, waardoor u een lagere rente kunt krijgen als de rente voldoende daalt.
Vragen over leningverstrekkers voor bouwleningen
#1. Kan ik mijn eigen vermogen toepassen op mijn aanbetaling?
Als u de grond ten minste een jaar in uw bezit heeft gehad, komt u mogelijk in aanmerking om een verhoging van het eigen vermogen bij te dragen aan de aanbetalingsvereiste. Om de waarde van de grond te bepalen, is een taxatie vereist.
#2. Hoe werkt de eerste trekking?
Bouwmaterialen, zoals beton voor de fundering en hout voor inlijsten, zijn soms het duurst in de vroege stadia van de bouw. Kredietverstrekkers geven er echter de voorkeur aan geen significante uitbetalingen te doen, tenzij ze specifiek voor een bepaald doel zijn toegewezen.
Dit ontmoedigt oneerlijke aannemers om enorme sommen geld te vragen zonder ze duidelijk aan te wijzen voor specifieke projectbehoeften. Zorg ervoor dat er voldoende geld beschikbaar is voor de aannemer om met de werkzaamheden te beginnen en dat u en uw aannemer duidelijk begrijpen hoe alle bouwkosten betaald zullen worden.
#3. Wat is de rentevoet tijdens de bouwperiode?
Sommige bouwkredietverstrekkers zullen tijdens de bouw een variabele rente-index (zoals de prime rate) gebruiken. Anderen rekenen alleen rente op het tarief waarmee u akkoord bent gegaan voor uw laatste lening, en zetten de rest om in een totale hoofdsom en rentebetaling wanneer het huis is voltooid.
In sommige situaties kunnen bouwbetalingen worden opgenomen in de bouwkosten van uw lening - neem contact op met uw bouwleningmedewerker om dit te bevestigen.
#4. Welke bedrijven verstrekken bouwleningen?
Niet alle kredietverstrekkers bieden alle soorten bouwleningen aan, en niet-bancaire kredietverstrekkers bieden mogelijk helemaal geen bouwleningen aan.
#5. Wat zijn de kosten voor uw bouwleningen?
U hebt meer informatie nodig dan alleen de leningskosten. Het titelbedrijf zal vaak de uitbetalingen beheren en verdere inspectie- en registratiekosten zijn vereist terwijl het huis wordt gebouwd.
Elke trekking vereist inspectie- en registratiekosten, die snel kunnen oplopen tot duizenden dollars, dus zorg ervoor dat u begrijpt wat erbij komt kijken.
#6. Tekeningen: hoe werken ze?
Om vertragingen in het proces te voorkomen, moet u ervoor zorgen dat uw aannemer of aannemer begrijpt hoe ze tijdens de bouwfase zullen worden betaald. Als een onderaannemer botweg weigert enig werk te doen totdat hij een vooruitbetaling heeft ontvangen, zorg dan voor het geld om aan het verzoek van de aannemer om de vooruitbetaling te voldoen of zoek een andere onderaannemer.
Conclusie
Als uw ideale woning niet beschikbaar blijkt te zijn tijdens het doornemen van de aanbiedingen in uw geselecteerde markt, hoeft de droom niet te eindigen. Het bedenken van de perfecte combinatie van locatie, stijl en bruikbaarheid in een huis is een van de leukste aspecten van het proces van het kopen van een huis. Het hoeft niet alleen een fantasie te zijn. U kunt uw droomhuis ontwerpen, bouwen en inrichten met financiële hulp.
Het vinden van de juiste middelen om geld te lenen voor uw toekomstige huis, of het nu een bouwlening, een renovatielening, een HELOC of een ander aantal mogelijkheden is, hoeft niet ingewikkeld te zijn. Onderzoek al uw alternatieven, bepaal de beste vorm van lening voor uw omstandigheden en kijk rond voor de meest uitstekende prijzen.
