Landcontracten zijn alternatieven voor typische hypotheekfinanciering die door de verkoper worden gefinancierd. Ze worden vaak gebruikt wanneer kopers geen hypotheek kunnen krijgen via een bank of een andere hypotheekverstrekker. Ze kunnen ook geen hypotheek krijgen vanwege een slechte kredietwaardigheid of andere kwalificerende factoren. In dit bericht bekijken we aan de hand van een voorbeeld de voor- en nadelen van een aanbetaling op grondcontractwoningen, waar u op moet letten en wanneer u een herfinanciering moet gebruiken om uw grondcontract om te zetten in een standaardhypotheek.
Na de hypotheekcrisis van 2007-2010 werden grondcontractwoningen steeds populairder en werden ze als een haalbare keuze beschouwd. Degenen die een afscherming of korte verkoop hebben meegemaakt, kunnen mogelijk landcontracten gebruiken om een huis te kopen wanneer ze anders niet in staat zouden zijn geweest. Hoewel ze voordelig kunnen zijn, hebben landcontracten ook nadelen, dus lees uw contract goed door voordat u op de stippellijn tekent.
Wat is een grondcontract?
Een landcontract is een schriftelijk juridisch contract of overeenkomst die wordt gebruikt om onroerend goed te kopen, zoals leegstaande grond, een huis, een appartementsgebouw, een commercieel gebouw of ander onroerend goed.
Landcontracten zijn vergelijkbaar met een hypotheek in termen van speciale woningfinanciering. In plaats van geld te lenen van een geldschieter of bank om onroerend goed te kopen, betaalt de koper de eigenaar of verkoper van het onroerend goed totdat de aankoopprijs volledig is betaald.
Naar dit soort transacties kan worden verwezen als grondcontracten, grondcontracten op afbetaling, grondverkoopcontracten, contracten voor akten, memoranda van contracten, onroerendgoedcontracten of obligaties voor een titel, afhankelijk van de juridische of algemene vastgoedterminologie in uw regio. .
Hoe werkt een grondcontract?
Beide partijen in een transactie moeten de landcontracten ondertekenen. De koper ontvangt na ondertekening een onpartijdig eigendomsbewijs of een uitgebreid garantiedocument. Dit papierwerk beschermt de koper door de koper in staat te stellen eigen vermogen in het actief te verzamelen en de verkoper te verbieden om extra schulden aan te gaan tegen het landgoed of het aan anderen te verkopen. Omdat deze grondcontractwoningen de koper in staat stellen dit te doen, kan de koper eigen vermogen creëren. Bovendien krijgt de koper het recht om het onroerend goed te bewonen en te verbeteren.
Een landcontract is, ondanks zijn naam, niet altijd een overeenkomst om braakliggend land te verwerven, hoewel het dat wel zou kunnen zijn. Meestal is het een contract om het huis en het land eronder en eromheen te kopen. Het is belangrijk om te onthouden dat de persoon die het ding verkoopt ook bekend staat als de verkoper, en degene die het item koopt, staat bekend als de vendee.
De koper wordt formeel de eigenaar van het onroerend goed wanneer de verkoper volledig heeft betaald. Hierdoor worden veel kopers bevoordeeld in contractbesprekingen, naast het feit dat het contract mogelijk niet alles bevat wat hierboven is genoemd. Dit onderwerp wordt in de volgende paragrafen verder uitgediept. Het is echter in de eerste plaats van cruciaal belang om de verschillende soorten eigendomscontracten te begrijpen.
Hoe verschilt een grondcontract van een hypotheek?
Hypotheken zijn doorgaans ontworpen om te worden verkocht aan belangrijke investeerders op de hypotheekmarkt, zoals Fannie Mae en Freddie Mac. Als gevolg hiervan hebben hypotheken een wijdverbreide reeks gedefinieerde voorwaarden voor wat er gebeurt als u een betaling mist of herzieningen moet aanbrengen om de lening te wijzigen.
In tegenstelling tot standaardfinanciering zijn landcontracten volledig tussen u en de huiseigenaar, dus elk contract is uniek. Als koper moet u uiterst voorzichtig zijn bij het onderhandelen om ervoor te zorgen dat de voorwaarden u niet oneerlijk benadelen.
Omhullend landcontract versus traditioneel landcontract
Laten we eens kijken naar twee verschillende benaderingen voor het regelen van een contractduur:
#1. Traditioneel grondcontract:
De verkoper behoudt het juridische eigendom van het onroerend goed in dit soort contracttermijn totdat het contract volledig is afbetaald. Ondertussen verkrijgt de koper een billijke titel, waardoor hij eigen vermogen in het onroerend goed kan opbouwen en misschien zijn contractduur kan afbetalen door deze om te zetten in een standaardhypotheek.
#2. Rondom grondcontract:
In een wrap-around grondcontract gaan de koper en verkoper akkoord met een door de verkoper gefinancierde grondaankoop. De verkoper blijft echter betalingen doen op zijn bestaande hypotheek, waarbij hij het verschil tussen zijn hypotheekbetaling en wat de koper hem maandelijks betaalt, in zijn zak steekt. In tegenstelling tot een conventionele contractperiode ontvangt de koper bij een doorlopende contractperiode meteen de garantieakte van het onroerend goed, wat inhoudt dat hij vanaf het begin van het contract eigenaar is van het huis.
Een belangrijk onderscheid tussen reguliere en doorlopende landcontracten is dat de geldschieter van de verkoper moet instemmen met een doorlopende contracttermijn, omdat hij niet het volledige terugbetalingsbedrag ontvangt. In deze overeenkomsten verkrijgt de geldschieter ook een ondergeschikt pandrecht, waardoor hij de grondcontractwoningen weer in bezit kan nemen als de verkoper die de onderliggende hypotheek heeft, stopt met het betalen van een aanbetaling.
Anders moeten beide grondtransacties vaak in termijnen worden betaald. De koper kan al dan niet worden verplicht om na de looptijd een ballonbetaling te doen, een forfaitair bedrag dat moet worden betaald om aan de leningsvereisten te voldoen.
Hoe rentetarieven op landcontractwoningen te berekenen
Betaling op een landcontract kan alleen rente zijn of de hoofdsom omvatten, afhankelijk van de voorwaarden van de overeenkomst.
Gelukkig heb je geen gespecialiseerde calculator voor contractvoorwaarden nodig om te bepalen hoeveel je zou kunnen betalen. Vermenigvuldig het gefinancierde bedrag met het rentepercentage en deel het resultaat door het aantal termijnen in een jaar om een aflossingsvrije betaling te berekenen. Bijvoorbeeld, na een aanbetaling van 10% zou de maandelijkse rentebetaling op een grondcontract van $ 200,000 met een rentepercentage van 8% $ 1,200 zijn.
Als uw betalingen aflossingsvrij zijn, zal het rentegedeelte van de termijnbetaling in de loop van de tijd dalen en variëren van betaling tot betaling.
Voors en tegens van het kopen van landcontractwoningen
Landcontracten hebben een slechte reputatie, maar ze zijn niet altijd een slecht idee. Maar het is van cruciaal belang om te begrijpen waarom deze verkoop van oudsher uitbuiting is geweest: het stelt kopers bloot aan gevaren die ze op de particuliere hypotheekmarkt niet zouden tegenkomen.
Hier zijn enkele van de belangrijkste voor- en nadelen van een aanbetaling voor landcontractwoningen voor akte voor een potentiële koper:
VOORDELEN
- Biedt een alternatief voor standaardfinanciering voor kopers die niet in aanmerking komen.
- Kopers kunnen mogelijk een lage aanbetaling en maandelijkse termijnbetalingen regelen.
- Kopers vinden de procedure wellicht flexibeler omdat contractvoorwaarden niet aan strikte normen of voorschriften hoeven te voldoen - de koper en verkoper moeten het eens zijn.
- De afsluitkosten worden verlaagd omdat de kosten voor het aangaan van leningen en andere vergoedingen en uitgaven in verband met een standaardhypotheek niet van toepassing zijn.
- Minder tijd om te sluiten vanwege de afwezigheid van een externe geldschieter
NADELEN
- Een hogere koopsom en rente dan in een standaard koopovereenkomst
- Als de koper in gebreke blijft, verliest hij alle rechten op het onroerend goed en alle betaalde betalingen.
- Kopers zijn mogelijk niet op de hoogte van uitstaande pandrechten op het onroerend goed, wat hun wettelijke eigendomsrechten in gevaar zou kunnen brengen.
- Minder waarborgen dan bij typische deals, wat betekent dat u mogelijk geen executieprocedure heeft en mogelijk eerder uit uw huis wordt gezet.
- Juridisch eigendom wordt ingehouden totdat de lening volledig is afbetaald.
Waarom zou u een landcontract gebruiken?
Alvorens een contracttermijn aan te gaan, moeten zowel kopers als verkopers goed nadenken. Hoewel ze veel voordelen hebben, hebben ze ook nadelen. Inzicht in beide partijen kan kopers en verkopers helpen beslissen of de transactie goed voor hen is.
Landcontract voorbeeld
Een nieuwsupdate op de website van de regering van Detroit benadrukt dat er wordt gewerkt aan een handboek voor stadsbewoners om hen te helpen bij een contractperiode. De stad Detroit werkte samen met UM Poverty Solutions en Enterprise Community Partners om materiaal, begeleiding en voorgestelde procedures te leveren voor alle stadia van het contractverwervingsproces, dankzij een subsidie van het Center for Financial Empowerment.
De Contract Buyer Guide stelt kopers in staat om het proces van het kopen van een huis in eigen handen te nemen door hen te bewapenen met de informatie die ze nodig hebben om weloverwogen beslissingen te nemen over het onroerend goed dat ze willen kopen en waarschuwingsvlaggen te herkennen die suggereren dat ze een slechte deal ontvangen. Dit is een essentiële eerste stap om meer mensen uit Detroit op weg te helpen naar eigenwoningbezit, wat bijdraagt aan meer huisvestingsstabiliteit, betere economische mobiliteit en meer welvaart voor de generaties.
Alternatieven voor landcontracten
Een koper die krap bij kas zit en/of een slechte kredietwaardigheid heeft, is misschien beter geschikt om te huren in plaats van te kopen terwijl hij spaart voor een aanbetaling en zijn krediet weer opbouwt. U kunt in aanmerking komen voor een conventionele hypotheek met een lage aanbetaling en mogelijk zelfs aanbetalingshulp krijgen, zelfs als u geen aanbetaling heeft op een landcontract of een aanbetaling van slechts 3%.
Een andere mogelijkheid is een hypotheek van een portefeuilleverstrekker of kredietvereniging met mildere acceptatieregels. Deze geldschieters zijn niet verplicht om de richtlijnen te volgen die zijn opgesteld door Fannie Mae, Freddie Mac of de Federal Housing Administration (FHA). Ze hebben misschien een betere oplossing voor u die betere voorwaarden en juridische waarborgen biedt dan een contract.
Hoe u een landcontract omzet in een traditionele hypotheek
Een typische hypotheek is meestal veiliger en kosteneffectiever dan een contracttermijn. Als gevolg hiervan is het gebruikelijk dat kopers zo snel mogelijk herfinancieren bij een traditionele kredietverstrekker. U zou in staat moeten zijn om te herfinancieren zodra uw krediet-, inkomens- en schuld-naar-inkomensratio (DTI) aan de minimumnormen voldoet als de titel van het onroerend goed volgens de contractvoorwaarden schoon is, dat wil zeggen, het heeft geen pandrechten of heffingen tegen en geen andere aanhoudende moeilijkheden.
Wat is een andere naam voor een grondcontract?
Andere landcontracten zijn contractvoorwaarden, contracten voor akten en overeenkomsten voor akten.
Moet er een grondcontract worden vastgelegd?
De koper moet onroerendgoedbelasting betalen volgens de contractvoorwaarden of het memorandum. Het onroerend goed moet worden verkocht in de contractvoorwaarden of het memorandum. Optie tot koop- of huurovereenkomsten komen niet in aanmerking voor aftrek van de woning en hypotheek. De grondcontracten of het memorandum van overeenstemming moeten worden vastgelegd.
Wie betaalt onroerendgoedbelasting op een grondcontract?
De koper
Geen twee overeenkomsten zijn echter gelijk; daarom moeten de partijen hun contract zorgvuldig analyseren om er zeker van te zijn dat de algemene voorwaarden correct zijn. Een grondcontract vereist dat de koper belasting betaalt. Ook brengen ze extra kosten in rekening, zoals onroerendezaakbelasting, hypotheekrente en verzekeringspremies.
Wat maakt een grondcontract ongeldig?
Het contract is nietig als het onderwerp illegaal is. De bepalingen van uw contract mogen geen federale of staatswetten schenden. Het contract is nietig als de formulering of uitvoering van het contract vereist dat een partij de wet overtreedt.
Hoe kom ik onder een grondcontract uit?
Een contract loopt niet automatisch af als een van de partijen het schendt of verbreekt. Om weg te lopen van een contract, moet u ervoor kiezen om het contract te beëindigen op basis van de schending of verwerping. U zult de andere partij op de hoogte stellen zodra u op de hoogte bent van hun schending of verwerping.
Wat is een voordeel van een grondcontract voor een verkoper?
Met een landcontract kan de verkoper genieten van een consistente inkomstenstroom zonder de hoofdpijn van het beheren van huurwoningen. Het biedt ook een actief- of aandelenbelang in ruil voor ander onroerend goed.
Conclusie
Met een landcontract kunnen kopers sneller land bezitten dan wanneer ze traditionele financiering zouden aanvragen. Kopers met een lage kredietwaardigheid of andere kwalificerende zorgen maken vaak gebruik van deze financiering. Voordat u contractvoorwaarden aangaat, onderzoekt u de voor- en nadelen en spreekt u met een vastgoedadvocaat en woningkredietexpert om ervoor te zorgen dat u uw herfinancieringsopties begrijpt wanneer de tijd daar is.
Gerelateerde artikelen
- Land kopen: stapsgewijze handleiding
- VEEL LENINGEN: Alles wat u moet weten
- LANDLENING: Dingen om te overwegen voordat u koopt en hoe u er een kunt krijgen
- WRAPAROUND HYPOTHEEK: definitie, voorbeeld, rekenmachine en beste Amerikaanse praktijken
- VERKOPER FINANCIERING: hoe het werkt
Referenties
