あなたが新しい家を探しているが、ローンの事前承認を得るのに問題がある場合、所有者の資金調達はあなたが所有するというあなたの目標を達成するのを助けることができるオプションです。 すべての売り手が買い手に直接金融を提供することをいとわない、または提供できるわけではありませんが、閉鎖プロセスをよりスムーズに進めながら、住宅を購入するための優れた方法になる可能性があります。 一方、所有者が資金を提供する住宅は複雑で、書面による合意が必要になる可能性があるため、署名された回線に署名する前に手順を理解することが重要です。 所有者の資金調達がどのように機能するか、それが買い手または売り手としてあなたにどのように役立つか、そして所有者との取引を構築する方法について説明します。
所有者が資金を提供する家とは何ですか？
標準的な銀行助成住宅ローンを売り手と買い手の間の直接支払い計画に置き換える住宅売り手と住宅買い手の間の金融契約は、所有者融資として知られています。 所有者の資金調達は、従来の方法と同様に機能します バンク 売り手が家に融資し、買い手がローンの条件に従って時間の経過とともに売り手に返済するという点でローン。
このプロセスは、家のかなりの頭金と毎月のローン返済額に利子を加えたものから始まります。 所有者の資金調達は、通常、銀行やその他からの通常の融資よりも費用がかかります 金融機関。 それにもかかわらず、それは通常の貸し手から資金を得ることができない住宅購入者にとって現実的な選択肢です。
概要
買い手は家を買いたがっているかもしれませんが、売り手は 350,000 ドルの提示価格から動揺しません。 買い手はその金額を支払う意思があり、購入価格の 20% (以前の物件の売却額から 70,000 ドル) を下げることができます。 彼らは 280,000 ドルの資金調達を必要としますが、通常の住宅ローンは 250,000 ドルしか承認されません。
売り手は、不足分を補うために 30,000 ドルを貸すことに同意するか、合計 280,000 ドルを融資することに同意する場合があります。 いずれの状況においても、 買い手 ローンの元本と利息を毎月売り手に支払います。 買い手と売り手が家族や友人である場合、または取引以外の方法で接続されている場合、これらのローンはかなり一般的です。
オーナー融資住宅の例
売り手が市場に $200,000 の家をリストしたとしましょう。 彼は自営業であるため、潜在的な購入者は従来の融資を受けることができません。 彼は定価で入札し、所有者の融資の 15% ($30,000) を要求します。
家に住宅ローンを持っていない売り手は、申し出を受け入れ、買い手にバルーンで8％の利子でXNUMX年以上返済することを要求する住宅ローンのメモを作成します 支払い 最後に。 買い手は売り手に月額$1,247.40を支払い、売り手は8％の収益を受け取り、224,532年間で合計$XNUMXになります。
オーナー融資住宅はどのように機能しますか?
ここでは、所有者の資金調達プロセスがどのように機能するかについての一般的な概要を示します。
＃1。 買い手と売り手は融資条件に同意します
買い手と売り手が約束手形に署名するとき、彼らはローンの条件に同意します。 これには、金利、返済スケジュール（定期的な住宅ローンの支払いを行う期間）、ローンの返済期限などのパラメーターが含まれます。
＃2。 買い手は頭金を支払います
両当事者が合意した後 資金調達 条件では、購入者は購入を確保するためにプロパティに頭金を支払います。 標準的な住宅ローンの貸し手と比較した場合、この前払いは多くの場合、購入価格のより大きな割合です。 これは、彼らがとっている経済的リスクを考えると、所有者は可能な限り多くのセキュリティを望んでいるからです。
＃3。 買い手はローンの毎月の支払いを行います
ほとんどの場合、買い手は毎月の分割払いで住宅ローンの残りの残高を完済します。 これには、直接の固定資産税と保険金の支払いが含まれます。これらは通常の住宅ローンに含まれることがよくありますが、所有者の資金調達には含まれていません。
＃4。 買い手はローンを返済します
買い手は通常、残りの費用をカバーするために、ローン期間の終了時にバルーン支払いまたは一括支払いを支払う必要があります。 買い手がバルーン支払いを行うことができない場合、彼らは追加を求めるかもしれません 資金調達 家の価格と利子の残りの残高をカバーするために新しいローンを借りて、売り手に支払います。
4種類の所有者金融住宅
所有者と資金調達の合意を記念するために、正式な契約を使用する必要があります。 オーナー ファイナンシングの取り決めは、以下に挙げたものを含め、さまざまな方法で構築できます。
＃1。 約束手形または住宅ローン
彼の考えは、買い手が署名する標準的な住宅ローン証書に似ています。 ドキュメント ローンが返済されるまで、貸し手が彼らの家に担保権を持っていることを確認します。 このシナリオでは、購入者がタイトルを受け取り、住宅ローンは地方自治体にあります。
＃2。 信託証書
これは、住宅ローンの証書のように見える別の種類の約束手形です。 家の所有権は第三者によるものです 受託者 信頼の証書で。 ローン条件が満たされた後のタイトルは購入者に与えられます。
＃3。 証書の契約
この契約によれば、購入者は、ローンが満額になるまで、不動産の証書と所有権を受け取りません。 売り手は 財産 その時までの証書と所有権。
＃4。 賃貸借契約
賃貸契約としても知られる、賃貸購入契約の購入者。 購入の最終条件に同意する前に、一定期間物件を賃貸します。 賃貸期間中に支払われた家賃は、 販売 購入者がリース期間の終了時に購入することを決定した場合の家の。
持ち家融資の5つのメリット
売り手と購入者の両方にとって、所有者の資金調達は、標準的な資金調達モデルに比べて大きな利点があります。
＃1。 バイヤーのための資金調達へのより少ないハードル
購入者の場合、所有者の資金調達により、他の方法では受け取ることができない資金を取得できる場合があります。 収入に一貫性がない、またはクレジットスコアが低い場合。 たとえば、従来の貸し手から住宅ローンを取得することはより困難である可能性があり、所有者の資金調達を潜在的な選択肢にします。
＃2。 デューデリジェンス期間の短縮
住宅の査定と検査のデューデリジェンス期間は、所有者の資金調達の取り決めにある可能性があります。 たとえば、買い手は銀行から融資を受けるために住宅評価を必要としません。 これは、販売をより早く完了することができることを意味し、購入者と販売者の両方に利益をもたらします。
＃3。 最低頭金なし
連邦住宅とは対照的に 管理部門 （FHA）ローン、所有者の資金調達による政府の義務付けられた頭金はありません。 これは、売り手が同意した場合、買い手が頭金の減額を交渉できる可能性があることを意味します。
＃4。 クロージングコストは低くなります
所有者の資金調達により、売り手と買い手の両方が、検査、査定、銀行手数料などの決算費用を節約できます。
＃5。 潜在的により良い投資収益
売り手にとって、所有者の資金調達は、ローンの高金利から不動産に長期的に一貫したキャッシュフローを提供することができます。
持ち家融資の4つのデメリット
標準的な住宅ローンの担保なし。 所有者の資金調達を使用するときに買い手または売り手が直面する可能性のあるさまざまな危険があります。
＃1。 購入者のコストが高い
購入者にとって、所有者の資金調達は通常、より大きな頭金と金利を伴います。 その結果、通常の住宅ローンよりも住宅の全体的なコストが高くなります。
＃2。 高いバルーン支払い
オーナー ファイナンス契約にバルーン支払い条項が含まれている場合、バイヤーはローン期間の終了時に多額の一括払いを受け取ることができます。
＃3。 売り手にとって潜在的に高いリスク
売却された住宅に融資する住宅所有者は、購入者が支払いを怠るリスクを負っています。 買い手がローンの債務不履行に陥った場合、売り手も責任を負い、差し押さえを申請する可能性があります。
＃4。 既存の住宅ローンの問題
売り手が彼らが販売している不動産にすでに住宅ローンを持っている場合、ローン返済手続きを複雑にする既存のリーエンが存在する可能性があります。 売り手が住宅ローンの支払いを買い手に依存し、買い手がデフォルトした場合。 The バンク 家を差し押さえることができ、両方の当事者を悪い状況に置くことができます。
オーナー ファイナンシングを使用するのは危険ですか?
所有者の資金調達による不動産の取得は、買い手と売り手の両方がそれぞれの金銭的利益を保護するために必要な手続きをとれば、安全な資金調達方法です。 資金調達の条件は、何よりもまず、書面による契約書に適切に記載されている必要があります。この契約書は、認定された法律の専門家によって作成されていることが望ましいです。
また、購入者の融資により、貸し手が義務付けた評価と検査が不要になるという事実にもかかわらず、購入者は、購入価格が妥当であることを保証するための措置を講じることを慎重に検討する必要があります。 同様に、売り手は、取引の資金調達に同意する前に、潜在的な買い手の信用調査を行う必要はありません。 ただし、これは所有者の資金調達に関連するリスクを軽減し、買い手が予定どおりに支払いを行う可能性を高めるための優れた戦略です。
所有者が融資した住宅の固定資産税は誰が支払うのですか?
従来の住宅ローンの貸し手との交渉では、毎月の住宅ローンの支払いに固定資産税や保険料の支払いを組み込むのが一般的です。 オーナー ファイナンスを使用する場合、借り手は通常、税金と保険料を該当する政府機関と保険会社にそれぞれ直接支払います。 ただし、購入者とベンダーは所有者融資契約を使用して、これらの支払いの処理方法を選択できることに注意することが不可欠です。
バイヤーがデフォルトした場合はどうなりますか?
買い手が所有者の資金調達を怠った場合、買い手と売り手の間で結ばれた契約の種類によって、その影響と売り手の救済を求める能力が決まります。 たとえば、取引がリース オプションとして構成されている場合、売主は、支払いを行わない買主を物件から排除するために立ち退き手続きを開始する必要があります。 分割払いまたは証書の契約に分割された販売では、州の規則が異なる可能性があり、売り手は買い手に抵当権を設定する必要がある場合があります。
このため、売り手は、未知のものから身を守り、買い手に明確な期待を確立する手段として、融資契約を利用する必要があります。 これには、何が遅延支払いを構成するか、猶予期間があるかどうか、借り手がローンを債務不履行に陥った場合に何が起こるかについての詳細を提供することが含まれる場合があります。
売り手の資金調達取引を構築する方法
取引の詳細を含む文書は、常に買い手と売り手の間の所有者融資契約に含まれている必要があります。 ただし、他にもいくつかの方法があります。最適な方法は、個々のニーズや状況によって異なります。 売り手が資金を提供する取引は、次の XNUMX つの方法で構成できます。
＃1。 約束手形と住宅ローンまたは信託証書を使用する
あなたが典型的な住宅ローンに精通しているなら、あなたはこのモデルを認識するでしょう。 約束手形は、ローン金額、金利、償却スケジュールなどの条件を指定し、それは買い手と売り手の両方によるものです。 家はローンの担保として機能し、購入者の名前がタイトルに表示されます。 ローンは地方自治体にあります。
＃2。 証書の契約書を作成する
分割払いまたは土地としても知られる証書の契約 縮小することはできません。は、最終的なローンの支払いが行われるまで、買い手が所有者が資金を提供する不動産の証書を取得しない場合です。 あるいは、買い手が別の貸し手と借金を借り換えて売り手に全額を支払う場合、買い手はタイトルを取得します。
＃3。 賃貸借契約書を作成する
売り手は、指定された価格でそれを購入するオプションを持っている買い手に不動産をリースします。 賃貸またはリースオプションとも呼ばれます。 購入者は家賃を支払い、賃貸期間の終了時に不動産を購入するか、賃貸オプションを失う機会があります。 リース期間中の家賃は、彼が物件を購入することを決定した場合の購入価格になります。
所有者の資金調達は複雑になる可能性があるため、あなたの最善の利益のために関連文書を作成する有能な弁護士に相談することをお勧めします。
テキサス州の家の所有者の財務はどのように機能しますか?
テキサス州の住宅所有者が自分の不動産を購入するための資金を提供する場合、これは売り手が貸し手の機能を引き受けることを意味します。これは、金融機関が行う従来の不動産取引です。 ただし、買い手に現金を渡すのではなく、売り手は、買い手が手付金として支払う金額を差し引いた、販売のために合意された価格の金額でクレジットを提供します.
所有者の資金調達は税金にどのように影響しますか?
所有者の融資を受けて不動産を売却し、その取引を割賦販売として報告すれば、利益の実現を何年にもわたって分散させることができます。 最初の年にすべての利益に対して全額の税金を支払うのとは対照的に、収入を得ると、年間を通じてキャピタルゲインに対して支払う税金がかなり少なくなります。 これにより、税金の影響を何年にもわたって分散させることができます。
所有者の財務はテキサスでどのように機能しますか?
テキサス州の住宅所有者が自分の不動産を購入するための資金を提供する場合、これは売り手が貸し手の機能を引き受けることを意味します。これは、金融機関が行う従来の不動産取引です。 ただし、買い手に現金を渡すのではなく、売り手は、買い手が手付金として支払う金額を差し引いた、販売のために合意された価格の金額でクレジットを提供します.
自己資金による住宅の要件
約束手形は、所有者の資金調達取引を容易にするためのものでなければなりません。 約束手形には、金利、返済などの契約の詳細が記載されています タイムライン、およびデフォルトのペナルティなど。 デフォルトから身を守るために、所有者は通常、すべての支払いが行われるまで所有権を維持します。
一部の日曜大工のトランザクションは、所有者が完全に処理できます。 すべての拠点が通常は良い考えであることを確認するために弁護士を雇う。 タイトル検索の支払いは、所有者/販売者が物件を売却する立場にあり、取引の一部またはすべての資金調達と引き換えに最終的にタイトルをリリースすることを保証するのにも役立ちます。
よくあるご質問
所有者の資金調達は、所有する家賃と同じですか？
家を購入するこれらのXNUMXつの方法の決定的な違いは、家が変わるタイミングです。 売り手が貸し手である場合、所有権の変更はすぐに行われます。 所有権がある場合、賃貸人は、数年先になる可能性のある時期まで所有者にはなりません。
所有者の資金調達に固定資産税を支払うのは誰ですか？
従来の住宅ローンの貸し手と協力する場合、固定資産税と保険料は、毎月の住宅ローンの支払いに組み込まれることがよくあります。 所有者の資金調達では、借り手は通常、関連する機関に直接税金を支払い、保険会社に保険料を支払います。
所有者の資金調達はあなたの信用になりますか？
所有者が資金を提供する住宅ローンは通常、どの信用調査機関にも報告されないため、情報が信用履歴に記録されることはありません。
住宅ローンを持っている場合、売り手は融資を受けることができますか？
売り手は住宅販売を慎重に構成する必要がありますが、住宅ローンの売り手が負担する資金調達を行うことができます。 住宅ローンの貸し手は、期限内に支払いが行われている場合、住宅ローンに注意を払わない可能性がありますが、支払いが行われなかった場合は気づきます。
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