将来の住宅所有者は、さまざまな方法で新しい家を購入するための資金を調達できます。 想定住宅ローンは、特定の購入者が検討する価値があると考える住宅ローンのオプションです。 売り手の住宅ローンを引き継ぐことで、買い手に家を購入する機会が与えられます。 この記事では、ローンの借り換え（ローンの前提と借り換え）と離婚住宅ローンの処理方法について説明します。
ローンの前提
ローンは、貸し手と既に交渉された条件の下でアクティブなローンを引き継ぐことを伴うと仮定します。 これは、ローン期間、金利、および住宅ローンの支払いが変更されないことを示しています。
あなたの元配偶者の名前は文書に含まれていません。これが唯一の違いです。 その結果、あなたは現在、ローンに対して法的責任を負います。 それが実現可能かどうかを確認するには、貸し手と話し合う必要があります。 一部の貸し手は、借り手に前払い料金を請求します。 一部の貸し手は、借り手に前払い料金を請求します。 政府が支援するローンの引受手数料は、機関によって規制される場合があります。
どうすれば仮定の資格を得ることができますか?
資格を得るには、あなたが唯一の借り手である必要があります。 元配偶者の信用に頼らずにローンを返済できることは、要件の XNUMX つです。 ただし、配偶者の養育費が必要な場合は、貸し手に知らせる必要があります。
配偶者扶養料の裁定に関する離婚判決の正確な文言は、あなたが資格を得るために貸主から要求される場合があります。 負債と所得の比率が高い場合、または信用スコアが低い場合、既存のローンを引き継ぐ資格がない可能性があります。
このため、住宅ローンの貸し手と連絡を取り、要件を把握することが重要です。 離婚の可能性がある場合は、離婚を申請した後、できるだけ早く貸し手に連絡することが重要です。 離婚した場合、自分で家を維持できなくなることを遅すぎて知りたくありません。
仮定の承認を得るには、裏付けとなる書類も提出する必要があります。 以下は、貸し手がおそらく必要とする詳細の一部のリストです。
- 離婚届の写し
- スタブをチェック
- 銀行取引明細書
- 写真付き身分証明書
- 資産の証拠
- クレジットヒストリーの複製
承認プロセス中に、貸し手は追加の証拠を必要とする場合があります。 彼らの要求に迅速に対応する必要があります。 そうしないと、プロセスの完了に時間がかかる場合があります。
ローン引受離婚
離婚の重要な部分は、どこに住むかを決めることです。 家族の家に居続けたいと思う人もいますが、それは家にいるように感じたり、子供たちがより簡単に順応できると思うからです。 家にとどまることを選択した場合、選択肢を認識しておく必要があります。 元配偶者の住宅ローン引受義務を免除しつつ、離婚後も家を残す方法はいくつかあります。
ここで、住宅ローンの債務の責任を完全に負った場合、ローンを引き受けたと言われます。 こうすることで、配偶者の名前がローンから消え、あなただけが借り手となります。 離婚の選択肢を十分に検討するために、ローンの引き受けについて考えるときは、知識のある貸し手に相談することをお勧めします。
さらに、家を所有していない配偶者は、財産の共有所有権に対して均等化を授与されることがよくあります. 調整が他の配偶者に負っていて、家の借り換えを通じて均等化のために現金を使用する予定がある場合は、貸し手とこれについて話し合う準備をしてください. 離婚のためのローンの仮定は、この要件では達成できない場合があります。
現在の貸し手と関係がない場合は、過去に一緒に働いたことのある人を推薦できるかどうか、弁護士に尋ねてください。
いくつかの貸し手は、離婚を経験している個人との仕事の経験が豊富であるため、離婚中および離婚後のクライアントのニーズに精通していない人からは得られないかもしれない追加のアドバイスを提供できます.
代替ローン仮定戦略
離婚後に家を守り、先に進むための最善の方法は、そうする強い理由があるという事実にもかかわらず、常に仮定ローンを組むことではないかもしれません。 さらに、夫に対して支払わなければならない将来の買収、慰謝料、またはコミュニティの利息の支払いを履行するために必要なお金が得られない可能性があります。 離婚後のローン引継ぎの戦略は次のとおりです。
＃1。 借り換え
現在のローンを借りる代わりに、金利が低い場合は住宅ローンの金利を下げて住宅ローンを借り換えることができます。
あなたのケースにとってより経済的に賢明なものを見つけるには、貸し手と話してください。 現在の住宅ローンが借り換えの素晴らしい選択肢であると仮定すると、元の名前の配偶者をタイトルから外すために、クロージング時に両方が適切な書類に署名していることを確認してください.
＃2。 ホームエクイティクレジットライン（HELOC）
ローンの仮定では、離婚の過程で彼らに与えられた元配偶者への支払いを行うために、家の株式を使用することが許可される場合があります。
ハウス エクイティ ローンは、一般にキャッシュアウトの借り換えと呼ばれ、家の価値の一部を引き出して、状況によっては離婚の和解を含む負債をカバーすることができます。 それにもかかわらず、これらのローンの金利は高くなる可能性があります。 さらに、収入、借金、信用履歴によっては、取得が難しくなる可能性があります。
あなたが求めているローンの規模とあなたの家にある株式の額は、ローンの引受業者が考慮するもうXNUMXつの要素です. この選択により、離婚後のクレジットカードとその他の借金をXNUMXか月の支払いにまとめるために、キャッシュアウト家の仮定ローンを使用することができます.
＃3。 新しい家を買う
新しい家を購入しても、現在の家と同じ安心感が得られない場合でも、新しい生活を始めるための優れた方法です。 新しい住宅ローンで別の不動産を購入する場合、配偶者をローンまたは所有権の記録から削除することを心配する必要はありません。
裁判所があなたの配偶者に離婚の和解金を支払うか、慰謝料を提供するよう命じた場合は、支払い額が少ない新しい住宅ローンがあなたにとってより良い選択になる可能性があります.
売却による収入の半分で新しい家を購入することを選択した場合、あなたが共同所有していたコミュニティ財産に対する彼らの利益のために元配偶者に負っているお金を返済することができます. 新しい住宅ローンと独身者としてのニーズに合った住居があれば、新たに始めることができます。
ローン引受離婚時の家の安全確保
離婚はさまざまな理由で起こります。 離婚後に配偶者の名前があなたの財産の所有権に記載されることは、離婚が友好的であれば問題にならないかもしれませんが、これは将来多くの問題につながる可能性があります.
したがって、できるだけ早く名前を削除することは、通常は賢明な決定です。 今は仲良くしていても、将来変わるかもしれません。 さらに、あなたが両方とも人生を歩んだ後、元パートナーに書類に署名するよう説得するのは難しいかもしれません.
ローンを引き受ける際に資産の分割を処理する方法を決定するための支援が必要な場合は、離婚弁護士が支援できるはずです。 元配偶者をどのように買収するか、家族の財産をめぐる取引が発生した場合は、ローンから自分自身を解放する方法を決定する必要があります。
現在の住宅ローンの貸し手は、免責を取得するか、ローンと家の所有権を引き継ぐ際にあなたを支援する場合があります.
貸し手とまだ連絡が取れていない場合は、以前に協力したことがある離婚弁護士に尋ねてください。 彼らは離婚の重要なツールになる可能性があります。
離婚後、借り換えをしなければなりませんか?
離婚後、借り換えは必要ありません。 多くのカップルは、どちらも家を維持する余裕がないため、家を売却することを決定します。 さらに、彼らの貸し手は、家を維持しているパートナーが住宅ローンを引き継ぐことを許可し、他のパートナーを責任から解放することができます.
離婚するカップルが別の取り決めをすることもあります。 そのうちの XNUMX 人だけがそこに住んでいても、引き続き不動産の所有権を共有し、同じ住宅ローンを維持する可能性があります。 ときどき、そこに住む予定のパートナーに家が放棄されますが、他のパートナーは依然として住宅ローンの責任を負い、出発するパートナーを危険にさらします. 借り換え要件には以下が含まれます。
- 従来の住宅ローンの場合、少なくとも 620 のクレジット スコアが必要です。 FHA ローンの場合は、わずかに低いスコアが必要です。
- 従来のローンの場合は最大 97%、FHA ローンの場合は 97.75% の最大ローン バリュー レシオ。
- 一般的に言えば、収入に対する負債の最大比率は 43% です。
ローンの仮定と借り換え
借り換えと借り換えを比較すると、借り換えができても借り換えをした方が良いとは言えません。 住宅ローンの金利が 4% 以下の場合、より高い金利への借り換えはあまり魅力的ではありません。 もしそうなら、あなたの貸し手が「債務引受」または「名義削除」手続きを持っているかどうかを調べる必要があります。 これらの手順を使用すると、他の方法で抵当権を変更することなく、抵当権から個人の名前を削除できます。 これは、高金利のローンを維持する可能性があることを意味します。 ローンの仮定を実行するもう XNUMX つの利点は、多くの場合、手数料が借り換えの手数料よりもはるかに低いことです (ローンの仮定と借り換え)。
ただし、ローンの仮定と借り換えの両方の用語の意味を見ていきます。
ローンの前提と借り換え：借り換えの定義
住宅ローンの借り換えをすると、古いローンを完済するために新しいローンを組むことになります。 最初のローンに XNUMX 人の借り手がいた場合、一方の名前だけで借り換えを試み、もう一方の名前を責任と請求から解放することができます。 キャッシュアウトの借り換えは、一方の配偶者が完全に自分の名前で住宅ローンを借り換え、もう一方の配偶者を買収するために必要なお金にアクセスできる賢明なオプションかもしれません。
また、借り換えには基本的に、新しい住宅ローンを申請し、オリジネーション手数料などの付随する手数料を支払う必要があることに注意してください。 最適な住宅ローンの借り換えの選択肢を見つけるには、現在の金利、財務状況、さまざまなローンの種類と条件に関する知識が重要です。
ローンの仮定と借り換え：ローンの仮定
ローンの仮定と借り換えを比較すると、借り換えとは異なり、ローンの仮定は新しいローンを取得する必要はありません。 代わりに、一方の住宅ローンの借り手が、条件を変更したり、他方の借り手の義務を免除したりすることなく、ローンの完全な所有権を取得できるようにします。
ローンの仮定 vs 借り換え: ローハウス エクイティの借り換え
住宅の資産が少なくても、特定の借り換えタイプを使用して、元の住宅ローンから配偶者を除外できる場合があります。
合理化された FHA 借り換え
不動産にすでに FHA ローンがある場合は、不動産の価値を考慮せずに、FHA Streamline Refinance を使用して借り手を取り除くことができます。 ただし、生存している配偶者は、過去 XNUMX か月間、住宅ローンの全額を支払っていたことを証明する必要があります。
合理化された借り換えの理想的な候補者は、少なくともXNUMXか月離れている人です。 ただし、和解契約で、離婚に関連する住宅ローンの問題をすぐに処理する必要があると規定されている場合は、理想的ではありません。
VA 簡易リファイナンス
離婚後、VA 資格のある借り手は、VA Streamline Refinance を使用して、現在の住宅ローンから元配偶者の名前を削除できます。 通常、ベテランの配偶者は住宅ローンの支払いを続けなければなりません。
退役軍人ローンは、現役軍人および退役軍人のみが利用できます。 したがって、配偶者が退役軍人である場合、生存している配偶者は別の種類のローンに借り換える必要があります。
USDA の借り換えを合理化
一般に政府支援ローンと呼ばれる USDA ローンも、Streamline Refinancing の対象となります。
USDA Streamline Refi は、VA や FHA ローンと同様に、すでに USDA ローンをお持ちの場合にのみ機能します。 必要な収入基準を満たしている借り手のみが USDA ローンを使用できます。これは、地方および郊外地域でのみ利用できます。
従来の借り換え
従来の資金調達では合理化された借り換えの機会はありません。 ホームエクイティがほとんどない場合でも、従来のローンの借り換えは可能です。
従来のローンの大部分を監督するファニーメイとフレディマックの 3 つの組織は、借り換えのために不動産のわずか 97% の株式を要求しています。 その結果、LTV は XNUMX% 以下である必要があります。
ローン引受住宅ローン
買い手は、売り手の抵当貸付が想定されている場合、それを引き継ぐことができます。 仮払いが終了した場合のみ月々の支払いを引き継ぐことができ、元の借り手は将来の支払いから解放されます。
他人の住宅ローンを借りる場合、本質的に売り手の住宅ローンを購入することになります。 想定住宅ローンは、現在買い手が利用できる条件が以前に売り手に提示された条件よりも不利な場合に最も一般的です。
たとえば、配偶者が相続する場合、家が所有権リストにあるが最初はローンに含まれていなかった離婚の場合にも、想定住宅ローンが機能します。
ローンの仮定：住宅ローンを仮定する方法
貸し手は、抵当貸付の引き受けを承認する前に、まず新しい買い手を承認する必要があるため、売り手の抵当を引き継ぐことに同意するのと同様に、抵当を引き受けることは簡単ではありません。 貸し手は、買い手の信用報告書、信用履歴、収入、および負債対収入の比率を調べます。 売り手は、住宅ローンの支払いも最新のものでなければなりません。
ローンの引き受けの承認は、モーゲージ投資家 (Fannie Mae、Freddie Mac、FHA、VA など) によるものでなければなりません。 購入者の信用度が高いと判断した場合でも、支払いを行うことができます。
買い手は、他の買い手と同じように家を閉じ、ローンの唯一の借り手になります. その後、売り手は貸し手からのリリースを要求し、ローンに基づくそれ以上の義務から離れます。 そのリリースに署名するには、売り手が貸し手の署名を取得する必要があることを覚えておくことが重要です。 そうでない場合、購入者が行った未払いの支払いについて責任を負います。
ローンの想定: 住宅ローンを想定できますか?
いいえ、すべての住宅ローンが想定されているわけではありません。 FHA、VA、および USDA の住宅ローンを想定できますが、貸し手によって作成され、その後二次的な住宅ローン投資市場で販売される従来の住宅ローンは、より困難になる可能性があります。
売却を伴わない相続や財産譲渡が関係する状況では、ローン住宅ローンの想定がより単純になる場合があることに注意してください。 このような状況に陥った場合は、住宅ローンのサービサーと選択について話し合うことをお勧めします。
売り手がローン引受住宅ローンを提供するのはなぜですか?
金利が上昇している場合、売り手は潜在的な買い手を引き付けるために想定可能な住宅ローンを提供します。 住宅販売は歴史的に金利上昇に遅れをとっています。 あなたは買い手市場でそれらのものを探しているかもしれません. 節約はかなりの額になる可能性があり、売り手がより低い金利の住宅ローンを買い手に与えることができれば、売り手には何の費用もかかりません。
住宅ローンが欲しい理由とは？
クイックレスポンス？ 買い手は、住宅ローンの初期費用だけでなく、金利が低く、クロージング費用が低い場合、ローン期間中の毎月の住宅ローンの支払いを節約できるため、仮定住宅ローンを好む可能性があります。
住宅ローン手数料
貸し手が適格な購入者に 30% の利子で 10 年の固定金利の住宅ローンを提供し、売り手が 5% の想定住宅ローンを持っている場合、全体的な節約は重要になります。 250,000 ドルの 30 年の固定金利住宅ローンを 10% の利率で発行すると、同じ住宅ローンを 5% の利率で支払うと、月額 $1,342.05 になります。
10% の住宅ローンの総金融費用は $539,814.41 になり、元の金額の 5 倍以上になります。 233,139.46% の住宅ローンの費用、つまり $XNUMX は、最初のローン額のほぼ XNUMX 倍になります。
決算費用
住宅ローンの仮定は、クロージングコストの大幅な節約にもつながる可能性があります。 住宅ローンは既に設定されているため、貸し手は新たな評価を必要とせず、何百ドルも節約できます. これらの住宅ローンを安く保つために、FHA、VA、および USDA は、仮定関連の費用に制限を設けています。
想定住宅ローンは頻繁に発生しますか?
住宅ローンは、低金利の環境ではその魅力の多くを失います。これは、購入者が自分で新しいローンで低金利を取得する可能性があるためです。 ただし、金利が上昇するにつれて、想定住宅ローンの使用がより一般的になる可能性があります。
ローン引受プロセス
他の債務買収手法とは対照的に、仮定には通常より時間がかかります。 貸し手は、新しい仮定ローン権原ポリシーを要求する可能性があり、承認プロセスは頻繁に引き出されます。 タイトル会社が新しいローンタイトルポリシーのためにあなたの財産を調査し、引受会社から許可を得る必要がある場合、前提ローンプロセスはさらに延長されます.
署名と提出が必要な書類は山ほどあり、時間がかかる場合があります。 この仮定ローン プロセスでは、貸し手が手続きに慣れていない場合、事務処理を完了して引受業者の承認を得るまでに時間がかかる可能性があります。
大多数の貸し手はあなたの状況に同情していますが、一部の貸し手は、ローン引受プロセスを効果的に実行するために必要なツールを欠いています。 貸し手と話し合って、彼らの立場を確認してください。
住宅ローンを譲渡するのが理にかなっているのはいつですか?
売り手の現在の住宅ローンの条件が現在市場に出回っている条件よりも優れている場合、融資プロセスの想定は財務的に有利になる可能性があります。 低金利時代のローンを利用することで、金利が上昇している環境下で購入者はより有利な条件を得ることができます。 金利の上昇は、金利が上昇し続けるにつれて、ローンの仮定プロセスをより魅力的なものにし続ける可能性があります。
債務引受は、財産の譲渡を必要とする重要な出来事の後にも経済的に意味をなす可能性があります。 離婚、相続、不動産の贈与、およびその他の非独立取引がこの例です。 弁護士に相談して、これらの状況のいずれかでローンの仮定プロセスが許可されるかどうかを確認することをお勧めします。 FHA、USDA、および VA のローンでは、実際に物件を売却することなく仮定が許されることがよくあります。
想定ローンを利用するもう XNUMX つの利点は、特に条件と既存の金利が有利な場合に、住宅購入者の動機付けとして機能する可能性があることです。 多額の頭金を支払う準備ができているバイヤーに出くわした場合、これを追加の販売要因として使用できます。
住宅ローンの引き受けに関するアドバイス
ローン返済の最終的な責任者を決定することを考えると、貸し手が仮定を承認したことを確認することが重要です。 売り手は、貸し手が義務を免除されるまで債務の責任を負います。また、ローンを引き受けようとする人の信用スコアは、不払いによって深刻な影響を受ける可能性があります。
融資を受ける前に、物件を適切に評価することが重要です。 査定はローン引受プロセスの一部として必要ではありませんが、不動産に多額の支払いをしていないことを確認するために査定を取得する必要があります。 先取特権やその他の抵触がないことを確認するために、タイトル検索も行う必要があります。 負担 住宅ローンの対象外の物件について。 融資を受ける前に、これを整理することができます。
ローンにおける仮定とはどういう意味ですか?
ローンは、貸し手と既に交渉された条件の下でアクティブなローンを引き継ぐことを伴うと仮定します。 これは、ローン期間、金利、および住宅ローンの支払いが変更されないことを示しています。
住宅ローンの想定はどのように機能しますか?
想定住宅ローンのおかげで、人は購入したい家を特定し、新しいローンを申請することなく売り手の現在の住宅ローンを引き継ぐことができます。 結果として、残りの残高、住宅ローンの利率、支払い期間、およびその他のローンのパラメーターは変わりませんが、買い手は債務を完済する責任があります。
ローンの想定にはどのくらいの時間がかかりますか?
ローンの仮定は通常、実行に 45 ～ 90 日かかることに注意してください。 契約の締結に時間がかかるほど、補償の問題が大きくなります。
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