有望な住宅を一度にたくさん見つけたときのことを覚えていますか? それらを迅速かつ簡単に比較したいと考えていましたが、包括的な分析は実行したくありませんでしたか? 不動産の総家賃乗数で必要なものが見つかったかもしれません。 これは、投資家がさまざまな賃貸物件の相対的な収益性を比較検討するために使用する簡単な計算です。 潜在的な投資のリストを絞り込むために、並べ替えメカニズムとして GRM を使用できます。 この記事を読んで、不動産における GRM が何を意味するのかを理解してください。 計算に役立つ公式も追加しました。 飛び込んでみましょう！
GRM不動産とは何ですか?
不動産投資家は、総賃貸料乗数 (GRM) と呼ばれる手法を使用して、さまざまな建物の賃貸可能性を評価します。 この価値推定方法は、問題の不動産を徹底的に検査する必要をなくす近道です。 不動産市場におけるあらゆる経験レベルの投資家が、この公式を使用してポートフォリオ内の多くの不動産を迅速に評価し、知識に基づいた選択を行っています。 不動産における GRM は、物件の特徴を詳細に調査するためのものではないことに留意することが重要です。 代わりに、さらなる調査の前に潜在的な候補者を除外するために利用する必要があります。
GRM不動産フォーミュラ
総家賃乗数の決定は複雑ではありません。 不動産の資本化率を求めるには、市場価格を年間総賃貸料収入で割る必要があります。 これを行うには、最終販売価格、元の提示価格、または不動産の評価額のいずれかを使用できます。 収益は月単位または年単位で分配できます。 不動産計算式で GRM を使用する場合、変数全体で均一性を維持することが重要です。 そうしないと、比較に根拠がありません。
不動産の計算式における GRM は次のとおりです。
総賃貸料乗数 = 物件価格 ÷ 総賃貸料収入
学習ツールとしてモデルを使用することは良い考えです。 500,000 万ドルで掲載され、年間総収益が 80,000 万ドルの賃貸物件を見つけたとします。 このシナリオでは、GRM は 6.25 (500,000 / 80,000) です。 その後、同じ方法を使用して、発見した残りのプロパティに対してこのプロセスを繰り返します。 総賃料乗数 (GRM) の評価が実行され、GRM が最も低い物件が追求されます。 （収益不動産を優先するのは理にかなっています。（分母が大きいと分子が分母より小さくなります）
不動産の GRM は、さまざまな資産の予想利益を比較するときに最も役立ちます。 特定のローンの返済にどれくらいの時間がかかるか、どの物件の方が経費が安くなるか、特定の購入資金の総コストを予測することはできません。 不動産のより詳細な評価では、これらすべてを考慮する必要があります。
不動産の総家賃乗数を計算するにはどうすればよいですか?
不動産の総家賃乗数は、現在オンラインで入手できる豊富なデータを使用して簡単に決定できます。 投資家は、オンラインでリサーチを行うことで、現地市場における不動産の価値について多くのことを知ることができます。 物件の平均提示価格も把握しておく必要があります。 地域の不動産市場について最も信頼できる情報を得るには、いくつかの住宅の価格を比較するのが最善です。 このデータを見つけるのが難しい場合は、地元の不動産業者が良い情報源となります。 これらの数字の一部は、地元の不動産業者または事務所から入手できる場合があります。
計算を行った後、総家賃乗数を使用して、検討している不動産の公正市場価格とその地域の同様の不動産の公正市場価格を比較することで、適切な財務上の決定を行っているかどうかを確認できます。 総賃貸料収入が不動産の価値にどのような影響を与えるかを監視することも、総賃貸料乗数の応用例です。
不動産における優れた GRM とは何ですか?
不動産における GRM の計算は簡単な作業ですが、その精度を確立するのはさらに困難です。 不動産の GRM が低いということは、年収に対する不動産価値の比率が低いことを示しており、これがほとんどの投資家の目標です。 言い換えれば、投資家は「出費に見合ったより多くの利益」を得ることができるでしょう。 この値は、投資家のターゲット市場にも大きく依存します。 不動産における特定の GRM の数値が、ある分野では素晴らしい取引のように見えても、別の分野ではひどい取引のように見える可能性があります。 そのため、投資を行っている市場に最も注意を払う必要があります。 これは、自分の財政にとって最適な選択であることを確認するために非常に重要です。
不動産計算式の GRM がこれほど低い数値を計算する理由は、考慮すべきもう XNUMX つの重要な要素です。 最初は経済的に良い動きのように見えるかもしれませんが、最終的には悪い動きになる可能性があります。 GRM の低さは、いくつかの原因によって引き起こされる可能性があります。
他の点ではかなり似ている品質を比較する場合、これは非常に役立つツールとなります。 他の状況では、それがその不動産に投資するかどうかを判断する最良の指標ではない可能性があり、さらなる調査が役立つ可能性があります。 したがって、不動産の GRM は、その物件がさらに検討する価値があるかどうかを調査するための出発点としてのみ考慮する必要があります。 一般に知られているように、不動産投資家の時間は何よりも価値があるため、これは非常に重要です。
不動産の GRM は適切ですか、それとも不正確ですか?
商業用不動産では、不動産の GRM が建物の価値を示す重要な指標となります。 購入価格を年間総賃貸料収入で割ってキャップレートを求めます。 不動産の GRM が大きい物件は割高ですが、GRM が低い物件は割安です。 不動産における理想的な GRM は 4 ～ 7 の間であると考えられています。
不動産業界の GRM を向上させる方法
不動産のより高い GRM は、不動産の賃貸収入を上げるか、販売価格を下げることによって達成できます。 家賃を値上げしたり、より多くのアパートを建設したり、より魅力的な設備を提供したりすると、家賃収入が増加します。 売り手と値下げ交渉するか、市場が改善するのを待つことができますが、どちらも選択肢です。
GRM や不動産の評価に使用されるその他の単一の指標のみに基づいて投資決定を行うべきではありません。 キャッシュ フロー、資本化率、債務返済カバー率などについて考えることも重要です。
総賃料乗数とキャップレートの比較
現代の不動産投資家にとって最も重要な指標の XNUMX つは、総賃料乗数と資本化率です。 どちらにも用途がありますが、誤解されることがよくあります。 どちらも収益不動産を評価する際の家賃収入の可能性の評価に活用されます。 両者の間にどのような混乱が生じるかは容易に理解できます。
純営業利益（NOI）は住宅の現在の市場価値と比較され、資本化率またはキャップレートが決定されます。 特に、賃貸物件の潜在的な投資収益率 (ROI) を評価する場合があります。 この方法では、物件の運営コストと空室率を考慮します。 資本化率は、住宅ローンの支払いが収入によってどれだけ早く賄われるかを示す尺度です。
キャップレートはすべての費用を考慮しているため、GRM よりもキャップレートの方が望ましいと主張する人もいます。 それにもかかわらず、コストは操作されやすいということを覚えておくことが重要です。 総収益倍率 (GRM) は、資産の予定収益と現在の市場価値を比較します。 この計算ツールは不動産の収入を推定しますが、維持費は考慮していません。 このため、不動産の GRM が事前のフィルタリング手法として適用された後、有望な不動産のより徹底的な調査を行うために、純営業利益 (NOI) や資本化率 (キャップ レート) などの他の計算式がよく利用されます。
総賃料乗数とキャップレートの違い
いくつかの違いは次のとおりです。
| 総家賃乗数 | キャップレート |
| 不動産の購入価格を年間総賃貸料収入で割ることによって計算される、賃貸不動産の価値の尺度。 | 賃貸不動産の投資収益率の尺度。不動産の純営業利益 (NOI) を現在の市場価値で割ることによって計算されます。 |
| 費用や空室を考慮せずに、さまざまな賃貸物件の相対的な価値を迅速に比較するために使用できます。 | 経費と欠員が考慮されるため、GRM よりも正確な収益性の尺度になります。 |
不動産業界における GRM との関係は何ですか?
アクティブな投資家は通常、一度にいくつかの物件を念頭に置いています。 綿密な調査のために最も有望な案件に集中できるように、チャンスを迅速にランク付けする必要があります。 運が良ければ、不動産分野の GRM は、調査の焦点を最も有望な可能性のみに絞り込むのに役立ちます。 ただし、より高い GRM を持つ他の物件を検討することを除いて、これに依存するべきではありません。
商業用賃貸不動産の価値は、いくつかの財務比率と貸し手の基準によって決まります。 不動産が収入と利益を生み出す能力は、金融機関が信用を供与するかどうかを決定する際の主要な要素です。 必要な融資を受けられる可能性を高めるには、不動産のローンを申請する前に GRM を知っておく必要があります。 商業住宅ローン貸付業者は、ローンを組むかどうかを決定する際に、あなたの信用スコアだけではありません。
不動産におけるGRMのメリットとデメリット
不動産の総賃料乗数にはいくつかの利点がありますが、考慮すべきマイナス面もいくつかあります。 GRM とその多くの利点と潜在的な欠点について詳しく説明し、情報に基づいて GRM を投資戦略に組み込むかどうかを決定できるようにします。
不動産における GRM の利点
今日最も成功している投資家の中には、総賃料乗数方程式が信頼できる公式であると考えている人もいます。 GRM の次の利点を考慮して、すぐに使用を開始するかどうかを決定してください。
- 賃貸住宅限定の機能： 総賃貸料乗数は、賃貸物件の市場価値を決定するためにのみ使用される特別な計算です。
- シンプルかつ高速: この公式は、複雑な計算や分析を行うことなく使用できます。
- 投資収益率の計算: 不動産では、GRM は賃貸物件の ROI を計算するために使用されます。
- 多数の住宅のパフォーマンスを一度に比較します。 この高度な方法を使用すると、複数の賃貸物件を評価して、さらに調査する価値のある物件を特定できます。これがなければ、非常に時間がかかり、困難な作業となります。
- カットオフを設定します。 GRM を使用して調査を実行した後、許容できる収益率のしきい値の構築を開始し、賃貸物件のランキング システムを作成できるようになります。
- 市場監視: 不動産における GRM は、賃貸市場の健全性を示す有用な指標です。 GRM は、特定の市場の不動産のサンプルに対して決定でき、GRM の増加または減少の傾向を監視できます。
不動産におけるGRMの欠点
他の不動産評価方法と同様に、GRM にも欠点がないわけではありません。 ただし、十分な準備をしておけば、これらの欠点の大部分による影響を軽減できます。 より良いアイデアを得るには、次の欠点を確認してください。
- すべてのコストは考慮されていません。 前述したように、GRM は総収入によって決まります。 これは、賃貸物件の管理に関連する管理費、空室率、保険料や税金の支払いなどは考慮されていないことを意味します。 この優れた内訳を利用して、賃貸物件の費用を迅速に計算できます。
- 正確性に関する免責事項: GRM は不動産コストを考慮していないため、ROI を虚偽表示していると主張する人もいるかもしれません。 特定の市場で XNUMX つの不動産が同等であると考えても、そのうちのいくつかは他の不動産よりも運営コストが高い可能性があるため、確信は持てません。 このため、GRM は、より包括的な診断プロセスの最初のステップとして使用するのが最適です。 検索をいくつかの物件に限定したら、さらに詳細な調査を行います。
- 素晴らしい家を手放すことになるかもしれません: 特定の方法や計算をスクリーニング ツールとして使用する場合の主なリスクは、素晴らしい特性を見逃す可能性があることです。 初期の財務状況が良くなかったり、膨大な物件リストを素早くフィルタリングして特定の指標だけを調べていた間に、評価システムに合格しなかったため、ダイヤモンドの原石を見逃している可能性があります。
GRM と GIM の違いは何ですか?
GIM は基本的に GRM を年換算したもので、月次の GRM 数値ではなく年間の総レンタル収入が使用されます。
不動産におけるGRMの特徴は何ですか?
不動産におけるGRMの特徴は以下のとおりです。
- ゲスト プロファイルを作成します。
- ゲストの設定を保存します。
- 旅行履歴を追跡します。
ROIとNOIの違いは何ですか?
最も基本的な形式では、投資収益率 (ROI) は、投資がどれだけ早く回収されるかを測定します。 逆に、純営業利益 (NOI) は、資産によって生み出される収益から資産の運用コストを差し引いたものです。
ROIは純利益と同じですか?
収益率は、投資によって所有者の富が増加する額です。 投資の投資収益率 (ROI) は、純利益をコスト全体で割って計算されます。 投資からの利益や金銭的利益など、具体的で測定可能なものを指す場合、投資収益率 (ROI) がビジネス目標を達成するのに最も効果的になります。
最終的な考え
総家賃乗数をレターグレードと考えることもできます。 投資家は、同じパラメータのセットを使用して複数の不動産を簡単に評価できます。 GRM は不動産の所有権に関連するすべての費用を計上することはできませんが、それでも広範な最初のスクリーニングには有用なツールです。 商業用不動産への参入を検討している場合、これは覚えておく必要がある情報です。
あまりにも多くのオファーを抱えていることに気付いた場合、このテクニックは、追求する価値のないオファーを取り除くのに役立つかもしれません。 これにより、ポートフォリオ全体の価値を高める可能性のある資産に注意 (と努力) を集中できるようになります。
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参考文献
