ディフィーザンス条項は、住宅所有者または将来の購入者としてのあなたの利益を保護するために存在するディフィーザンスの考え方です。 それはあなたが財産の住宅ローンを完済した後、あなたはそれを無料で明確に所有することを規定する拘束力のある法的条項です。 この投稿では、不動産投資家にとってのディフィーザンス条項と住宅ローン金利について説明します。
Defeasance条項
住宅ローンなどの一連の支払いが行われる場合、「ディフィーザンス」という用語は、契約条件が無効であると宣言するために使用されます。 また、タイトルを貸し手から借り手に移すなど、契約条件を変更することもできます。 借り手は、ディフィーザンス口座を通じてローン返済のためにお金を予約することができます。これにより、バランスシートから債務が効果的に排除されます。
購入者としてあなたを保護するために、ディフィーザンス条項が存在します。 これは、取引の終了を維持し、住宅ローンの支払いを行った後、あなたが財産の完全な所有権と管理を取得することを保証することによるものです。 ただし、これらの規定はすべての住宅ローン契約に含まれているわけではありません。 以下でさらに詳しく説明するように、ディフィーザンス条項は住宅ローン法にタイトル理論を使用する州にのみ存在します。
Defeasance条項の仕組み
住宅ローン法は、誰が不動産の完全な所有権を保持しているかを特定するために、ディフィーザンス条項を採用しています。 新しい住宅所有者は、彼らがそこに住んでいて、財産の変更に関する決定を下すので、彼らが彼らの財産の完全な所有者であるかのように実際に感じるかもしれません。 滞納が発生した場合でも、貸し手は技術的には不動産を差し押さえ、損失を取り戻すために売却する権利を有します。
不動産の購入に関する契約には、多くの場合、より多くのディフィーザンス条項が含まれています。 ローンが住宅ローンで担保されている場合、ディフィーザンス条項は、債務が完全に決済された後（つまり、元本と利息の両方）にのみ、購入者が不動産の所有権を受け取ることを規定しています。 貸し手は返済日までこの称号を保持します。
あなたが住んでいる州とそれがリーエンプロパティであるかタイトルプロパティであるかに応じて、差し押さえ手続きがどのように進行するかを正確に決定します。 ディフィーザンス条項は、タイトル理論に準拠している州で役立ちます。 前進するにつれ、このアイデアについてさらに詳しく説明します。 あなたが住宅ローンをデフォルトした場合に備えて、あなたの貸し手はあなたの財産の所有権を保持します。 ただし、ディフィーザンス条項では、ローンを完全に返済したときに、不動産の所有権を取得する必要があります。
Defeasance条項の除外
各州で使用されている不動産規制と住宅ローンの用語が異なるため、すべての住宅ローン契約にディフィーザンス条項が含まれているわけではありません。
Defeasance条項は通常、銀行が住宅の所有権を保持している州で役立ちます。 彼らはローンの満足時に所有権を譲渡するため、彼らが住宅ローンを完済するまで。 タイトル理論は、次のような米国の州の半数以上で役立ちます。
- 海岸からは、マサチューセッツ州、ニューハンプシャー州、ワシントンDCがあります。
- 南には、ノースカロライナ、テネシー、テキサス、バージニア、ウェストバージニア、アラバマ、ジョージア、ミシシッピが含まれます
- 中西部には、アイダホ、ミシガン、ミネソタ、ミズーリが含まれます。
- アリゾナ、カリフォルニア、コロラド、ネブラスカ、ネバダ、オレゴン、サウスダコタ、ユタ、ワシントン（州）、ワイオミングはすべて西部にあります。
タイトル理論状態アラスカもあります。 上記で言及しなかった残りの状態は、リーエン理論に準拠しています。
ディフィーザンスアカウントを開設するメリット
＃1。 会計を難しくしません
これにより、前述のトランザクションのあらゆる側面を文書化する必要がなくなります。 ローンが借り手の貸借対照表から機能的に排除されると、会計の複雑さが軽減されます。
＃2。 早期支払いペナルティの危険性を軽減します
通常、借り手が合意された日付より前に、特に最初のXNUMX年間にローンを返済する場合、前払いペナルティの対象となります。 彼らは、将来の利払い収入の損失から投資家を保護するために罰金を科します。
未払いの住宅ローンの残高に基づいて、借り手はペナルティを評価することができます。 したがって、彼らは、ディフィーザンス条項を使用することにより、前払いペナルティを免れます。 前払いモデルはしばしば恣意的であるため、これらの支払いにはリスクが伴います。
＃3。 低金利を維持します
将来の金利需要が高い経済では、欺瞞は非常に有利です。 これにより、借り手はより高い金利を支払う必要がなくなります。
ディフィーザンスアカウントのデメリット
＃1。 高価
ディフィーザンス会計は非常に難しく、経験豊富な会計士や弁護士が必要です。 このため、関連する前払いペナルティが仲介および相談の費用を上回っている場合にのみ追求する必要があります。
＃2。 財政的要求
貸借対照表から債務を取り除いた結果として解放されている担保の費用を差し替えるために、借り手は十分な資本を持っている必要があります。
疎外条項とは何ですか？
借り手が住宅を売却または譲渡する場合、住宅ローン契約の疎外条項は住宅ローンの貸し手に権利を提供します。 元本および利息を含む債務の即時かつ完全な返済を要求するこの権利。 購入者の所有権が物件に譲渡される場合があります。 しかし、この規定は、残りの支払いが必要であると規定しています。 この条件は、物件が売却されたときに残高が支払われるため、「売却期限条項」とも呼ばれます。 この規定は、売却または譲渡が任意であるかどうかにかかわらず適用されるものとします。
加速条項とは何ですか？
ローン契約の「加速条項」は、借り手がローンをすぐに全額返済しなければならない状況を指定します。 借り手がローン契約の条件に重大な違反をした場合、加速条項がトリガーされることがよくあります。
たとえば、借り手があまりにも多くの支払いをスキップした場合、ほとんどの住宅ローンの加速条項が開始されます。商業用および住宅用住宅ローンは、通常、加速条項があります。 一部のリースにはそれらも含まれる場合があります。
ディフィーザンスは利回りの維持と比較してどうですか？
借り手は、利回りの維持またはディフィーザンス条項を通じて原資産を解放するオプションがあります。 ただし、XNUMXつの手順は、法的および経済的な観点からは非常に異なります。 ディフィーザンスには担保の差し替えと後継の借り手によるローンの正式な吸収が含まれますが、利回りの維持はローンの実際の前払いです。
ローンの未払いの元本と前払いペナルティは、利回り維持前払いを構成します。 残りのローン支払いの現在価値は、ローンの満期日に最も近い満期を迎える米国債の現在の利回りで割り引かれ、通常、前払いペナルティの計算に使用されます。 ローンサービサーは、唯一の取引手数料としてわずかな処理費用を支払います。
対照的に、未払いのローンの分割払いをカバーするのに十分な債券のポートフォリオの価格は、さまざまな第三者への取引コストとともに、ディフィーザンスのコストを決定します。
ディフィーザンス債を購入する方法
通常、不動産の借り換えまたは売却からの資金は、ディフィーザンス債の支払いに不可欠です。
借り手は、ローン契約で許可されている限り、証券の売り手から債券を購入することができます。 チャタムは非常に成功したオークション手順を作成しました。これにより、クライアントは債券の取得時に費用対効果の高い価格を確実に受け取ることができます。 チャタムはオークションを運営し、すべての入札が激しい競争を繰り広げていることを確認します。 最後に、チャタムは銀行にインセンティブを提供しておらず、ブローカーディーラーでもありません。 債券を購入するための手数料、保険料、利益は支払われません。 私たちの唯一の関心事は、クライアントに可能な限り最良の取引を提供することです。
チャタムはディフィーザンスでどのような役割を果たしていますか？
チャタムは借り手のディフィーザンスコンサルタントを務め、公平で専門的なアドバイザーです。 彼は費用の見積もりを提供し、借主にディフィーザンスの手続きを案内します。 彼はカウンターパーティと調整し、ディフィーザンスが効率的かつ手頃な価格で実行されるようにします。 チャタムはまた、ディフィーザンス債を購入し、後継者の借り手組織を作成する場合があります。 そして、これは、ローン契約で許可されている場合、閉鎖後にローンを引き継ぎます。
債務者コンサルタントは、手続き全体を完全に理解し、借り手を代表する唯一の当事者であり、彼らの立場を特別なものにします。 チャタムはディフィーザンスコンサルタントとして、プロセスを可能な限りシンプルにすることを目指しています。 これにより、クライアントは、ディフィーザンス条項で、基礎となる不動産取引に集中することができます。
ディフィーザンスの残余価値とは何を意味し、それはどこから来るのでしょうか？
債務の支払いを約束されていないディフィーザンス口座の現金は、残余価額として知られています。 フロート値と前払い値は、残余価値のXNUMXつの異なるソースです。
期限が切れたローンの残りの寿命の過程で、フロート値は徐々に増加します。 これは、債券からの現金の流入とローン返済のための現金の流出との間のわずかなタイミングの不一致に起因します。 ショート-termの預金は、ディフィーザンス口座のマネーマーケット金利を獲得します。 floがあります満期時にローンの全額返済があった場合の後続の借り手への価値移転時。
前払額は、ローン契約の条項で、ディフィーザンス債がローンの満期日までのすべての未払いのローン支払いをカバーし、ローンの返済をオープン前払い日の早期に行えるようにする必要があると指定されている場合に発生します。 早期公開前払日に、後継者の借り手は、返済された債務の元本残高を決済します。 後続の借り手へのディフィーザンス口座の残りの債券のリリースがあります。 これはローンの返済時に行われ、ローンはすぐに市場で販売されます。 前払額は、発行された債券の売却価格と返済された債務の返済費用の差です。
ディフィーザンスコスト
前払い利息、利回り維持またはその他の前払い保険料、法務、会計、およびコンサルティングの手数料は、債務の不履行に直接起因します。 繰延融資手数料の償却。 サービサー処理手数料; 保管口座手数料; 格付け機関の手数料; 計算されたディフィーザンスプレミアム。
DefeasanceClause不動産
ディフィーザンスを完全に理解するためには、担保付きのタイトルと担保付きの住宅ローンのアイデアを理解することが重要です。
担保付きのタイトルは、貸し手がローンの担保として保有する財産のタイトルです。 借り手がローンを返済しない場合、貸し手は資産の支配権を握り、その損失を取り戻すためにそれを売却する権限を持っています。 また、担保付き住宅ローンは、不動産の所有権に対して住宅ローンの登録がある場合です。 これにより、債務不履行が発生した場合に、貸し手は不動産に対して法的請求を行うことができます。
住宅ローンのディフィーザンス条項は、借り手の担保付きタイトルまたは担保付き住宅ローンを危険にさらすことなく、早期の住宅ローン返済を可能にするため、非常に重要です。 この規定は、借り手が可能であればペナルティを課すことなく住宅ローンを返済する自由を可能にするため、非常に重要です。 たとえば、借り手が住宅ローンの期間が終了する前に自分の資産を売却した場合、借り手は費用をかけずにローンを早期に返済できる可能性があります。
住宅ローンにディフィーザンス条項があるかどうかの意味を理解するための優れたツールは、理論的な例です。
不動産のディフィーザンス条項の追加当事者は何ですか
＃1。 ローンサービサー
ローンサービサーは、前払い金とディフィーザンスの通知を要求します。 ローン契約書とローン返済スケジュールの公式コピーが提供されます。 彼らは、ディフィーザンス後もローンの返済を続けます。
＃2。 ローンサービサーの法律顧問
彼らをディフィーザンスで代表するために、ローンサービサーは法律事務所を雇います。 弁護士は、ローンサービサーに代わって、ディフィーザンスドキュメントを作成し、デューデリジェンスプロセスの情報を収集し、取引の特定のコンポーネントを認証します。
＃3。 格付け機関
証券化プールの格下げを回避するために、格付け機関は重大なデフォルトを調べて、それが起こらないことを確認する場合があります。 格付け機関の審査により、ディフィーザンスプロセスが最大10営業日遅れる場合があります。
＃4。 証券仲介
カストディアンとしても知られる証券仲介業者は、限られた口座にディフィーザンス債を保管する銀行です。 そして、彼らは債券の現金領収書をローンサービサーに送ってローンの残高を決済します。
＃5。 会計士
独立した公認会計士事務所は、報告書で、ディフィーザンス債の現金領収書のポートフォリオがすべての未払いのローン支払いをカバーするのに十分であることを証明しています。
＃6。 後継者借入人
これは、ローンに対する借り手の財政的責任を引き継ぐための、単一目的の破産隔離LLCの設立です。 ディフィーザンス債の所有権を維持しながら。
＃7。 後継者借入人の弁護士
この弁護士は、ディフィーザンス文書を評価し、後継者の借り手エンティティを確立するために必要な書類を提出します。
＃8。 タイトル会社
基礎となる借り換えまたは販売を処理する同じタイトルビジネスは、ディフィーザンスのタイトルとエスクローも処理します。
＃9。 借り手のための助言
ほとんどの借り手は、ディフィーザンスの記録を評価し、必要な書類をローンサービサーに返送するのを助けるために弁護士を雇っています。
住宅ローンのディフィーザンス条項
初期の英国のコモンローの下で住宅ローンにお金を貸した住宅ローンは、見返りに財産に実行不可能な料金の証書を与えられました。 これは、義務のセキュリティとして機能しました。 債務が期日に支払われたとき、またはその満期時に、そのようなタイトルは敗北またはキャンセルの対象となりました。
その時点で、住宅ローンは不動産の所有権を回復します。 抵当権条項の抵当権者が、たとえXNUMX日でも債務を支払わなかった場合に、不動産の絶対所有権を取得した場合、その時点で、抵当権者の所有権は、単純な手数料で不動産に変更されました。 この種の住宅ローン契約に適用されるこれらのコモンローの原則は、ディフィーザンス条項に具体化されています。
この条件に従って、あなたが住宅ローンを持っている財産の完全な所有権を受け取る前に、ローンの全額返済があります。
ほとんどの州で普及しているリーエン理論に基づくと、住宅ローンではディフィーザンス条項は一般的ではありません。 住宅ローンは、住宅ローンが差し押さえられた後にのみ住宅ローンの所有権を留保し、住宅ローンの所有者として住宅ローンの名前を住宅ローンの資産に配置します。 住宅ローンには実行不可能な所有権が付与されていないため、ディフィーザンス条項の規定は必要ありません。
住宅ローンでディフィーザンス条項がどのように機能するか
Defeasanceは、住宅ローンが返済された後、住宅購入者であるあなたが不動産を完全に完全に所有することを示す法的用語です。 それはあなたの利益を守るために公式に存在します。
繰り返しになりますが、ディフィーザンス条項では、不動産法の構成要素である住宅ローン理論を州がどのように解釈するかは、住んでいる場所によって異なります。
タイトル理論とリエン理論
州は異なる不動産法を持っているかもしれませんが、住宅ローン法理論に関しては、それらは常にXNUMXつのカテゴリーのXNUMXつに分類されます：リーエン理論または所有権理論。
「ローンの返済があるまで、銀行は家の所有権を保持します」これは「タイトル仮説」によるものです。
リーエン理論によれば、買い手が住宅ローンを取得すると、銀行は不動産の所有権に対する請求として不動産リーエンを登録します。
借り手が住宅ローン契約に署名するときにリーエン理論がある状態では、彼らはまた、証券証書に署名します。 それにより、銀行に財産の法的所有権を与えますが、彼らの公平な所有権を維持します。 公平な所有権は、借り手が売却または不履行を除いて、ローンの存続期間中、資産を所有する権利を持っていることを単に意味します。 公平な所有権は、法的権利と同じではありません。
差し押さえ手続きの要件は、XNUMXつの間の最大の違いに気付くことができるところです。 差し押さえ タイトル理論の状態で法廷制度を通過する必要があります。 受託者は、しばしば法廷制度の支援なしに、リーエン理論が非司法的な方法で有効である状態で差し押さえを処理します。
本質的に、銀行が財産の完全な所有権を持っている状態（タイトル理論の状態）よりも、あなたが公平なタイトルを持っている家（リーエン理論の状態）からあなたを強制的に追い出すことは困難です。借金の支払いをしています。
疎外条項とは何ですか?
借り手が自宅を売却または譲渡する場合、住宅ローン契約の譲渡条項により、住宅ローンの貸し手に、元本と利息を含む債務の即時かつ完全な返済を要求する権利が与えられます。
加速条項とは？
ローン契約の「加速条項」は、借り手がローンをすぐに全額返済しなければならない状況を指定します。 借り手がローン契約の条件に重大な違反をした場合、加速条項がトリガーされることがよくあります。
収量維持とディフィーザンスの違いは何ですか?
借り手は、利回りの維持またはディフィーザンスを通じて、基礎となる不動産資産を解放するオプションを持っています。 ただし、この XNUMX つの手続きは、法的および経済的な観点からは非常に似ていません。 ディフィーザンスには、担保の交換と、後続の借り手によるローンの正式な吸収が含まれますが、利回りの維持は、ローンの実際の期限前返済です。
ディフィーザンスの定義は何ですか?
住宅ローンなどの一連の支払いが行われる場合、「ディフィーザンス」という用語は、契約条件の無効を宣言し、貸し手から借り手に所有権を移すなど、契約条件を変更するために使用されます。
ディフィーサンス期とは？
ディフィーサンス期間は、ディフィーサンス日の翌日に開始し、ウィンドウ期間の開始前日に終了します。 このノートが終了日前に REMIC トラストに譲渡された場合、ディフィーサンス期間が適用されます。
Substance Defeasance とは何ですか?
債務者は、事実上リスクのない取消不能なディフィーザンス信託に資産を譲渡し、それらの資産からのキャッシュフローが計画された利息に合理的に近く、債務の元本の支払いが消滅した場合、実質的なディフィーザンス取引に従事します。
ディフィーザンス コストとは何ですか?
ディフィーザンス 債務のディフィーザンスに直接起因する前払い利息、利回り維持またはその他の前払いプレミアム、法務、会計、およびコンサルティング費用。 繰り延べられた資金調達の償却はすべて、担保付債務の無効化または期限前償還に関連するコストの例であり、「コスト」の定義に含まれます。
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