賃貸物件を所有することは、賃貸物件の税控除を含む多くの現金給付を提供することができます。 物件を借りるとき、それは一貫した現金の流れを生み出します。 保険、固定資産税、資産維持などの費用を控除すると、賃貸収入にかかる税金を減らすことができます。 そして、不動産は価値が高くなる傾向があるので、あなたはそれを利益のために売ることができるかもしれません。
もうXNUMXつの利点は減価償却です。これにより、資産の存続期間中の投資家の納税額が削減されます。 減価償却は、自己負担費用を最小限に抑えながら、特定の資産の利益を最大化するために投資家によって頻繁に使用されます。 これらの税制上の利点は、投資決定において重要な役割を果たす可能性があります。 この投稿で賃貸物件の減価償却費を計算する方法を見てみましょう。
減価償却とは何ですか？
減価償却費は、賃貸物件の購入またはリフォームの費用を差し引くプロセスです。 減価償却は、これらのコストをプロパティの耐用年数全体に分散させます。
賃貸物件を購入するとします。 その年にかなりの税額控除を受けるのではなく、あなたは不動産を購入しました、あなたは毎年より少ない減価償却費として構造の費用の一部を取ります。
資産の一部が摩耗したときに発生する価値の低下を表すために使用される「減価償却」という用語を聞いたことがあるかもしれません。 これは完全に正しいわけではありません。 減価償却は、資産の価値を決定するのではなく、資産の費用を分散させるプロセスです。 賃貸物件の状態が良好であっても、減価償却費が発生します。
賃貸物件の減価償却とは何ですか？
IRSは、住宅賃貸物件の27.5年の耐用年数は2020。XNUMX年であると推定しています。その間、物件は少なくとも税務上、使い古されたり、減価したりします。
あなたが不動産投資家である場合、あなたはあなたの年収から不動産の費用ベースの3.636パーセントを差し引くことができ、税金による収入の額を最小限に抑えることができます。
減価償却の機能強化
賃貸物件の購入費用を差し引くだけではありません。 プロパティを改修するために費やされたお金も切り下げられます。 プロパティの価値または有用性を高めるものはすべて、それを新しいまたは同様の新しい状態に復元するか、または新しい用途に適応させるものは、改善と見なされます。
可能な拡張機能の数は無制限ですが、一般的な拡張機能は次のとおりです。
- 部屋やガレージを追加します。
- 暖房や冷房などの新しいシステムを導入する。
- 屋根の交換。
- 壁一面のカーペットを敷く。
- 車椅子用スロープなどのアクセシビリティ機能を追加します。
定期的なメンテナンスと修理は改善とは見なされません。 維持費は、その費用が使われた年度の費用として差し引かれます。 たとえば、屋根にtarを適用することはメンテナンスと見なされますが、完全な屋根を交換することは減価償却と見なされます。
どのくらい続きますか？
減価償却費の控除は、物件を購入したときではなく、賃貸収入を生み出すために使用されたときに始まります。 これは、IRSによって「物件の供用中」と呼ばれています。
減価償却は、次のXNUMXつのいずれかが発生するまで続きます。
- 物件の「費用ベース」の全額を差し引いています。 ほとんどの場合、費用基準は、和解時に支払われた税金と手数料、および資産に加えられた変更を含む、資産を取得するために支払った金額です。
- プロパティを非アクティブ化します。つまり、収入を得るためにプロパティを使用しなくなります。 これは、あなたが物件を売却したか、賃貸を中止することを決定したことが原因である可能性があります。
賃貸物件の減価償却規則
ただし、すべての賃貸物件の構成要素を減価償却できるわけではありません。
たとえば、土地や土地の価値が下がらないため、減価償却することはできません。 プロパティマネジメント料、定期メンテナンス、固定資産税などの日常の営業費用も減価償却されません。 代わりに、それらが発生した年の総賃貸収入から差し引かれます。
IRS Publication 527には、賃貸物件を減価償却するために満たす必要のあるいくつかの条件が記載されています。
- プロパティの所有者である必要があります。
- 不動産は、通常、テナントを通じてお金を提供する必要があります。
- 不動産の耐用年数は決定可能でなければなりません。そのため、土地は使い果たされないため、減価償却することはできません。
- プロパティは、少なくともXNUMX年の耐用年数を持っている必要があります。
物件の保管期間はXNUMX年未満であるため、修理や裏返しを行う不動産投資家は減価償却できません。 卸売業者は、販売している不動産を実際に所有することはないため、減価償却費の控除を請求することもできません。
賃貸物件の減価償却費の計算方法
賃貸物件の減価償却は、コストベースの特定、選択した減価償却スキームでの物件の耐用年数での除算、および減価償却スケジュールの計算のXNUMXつのステップで計算できます。
＃1。 コストベースを確立する
コストベース（将来のすべての減価償却を計算する初期値）は、賃貸物件の価値に特定の適格な閉鎖コストを加えたものによって決定されます。
投資として不動産を購入する場合、不動産の価値はおそらく購入価格です。 しばらく住んでいた後、物件が賃貸物件に転用される場合は、専門家による不動産鑑定を取得するのが最善のチャンスかもしれません。
土地の価値は不動産のコストベースの計算には含まれないため、税務上の理由から家の価値のみを考慮する必要があります。
また、 賃貸物件に投資する前に考慮すべき3つの巨大な要因
特定の適格なクロージングコストをプロパティ値に追加できます。 これらはいくつかの例です：
- 固定資産税：販売者の固定資産税を支払うことに同意する場合は、確定申告の他の場所で支払われる地方税として控除しない限り、それらを費用ベースに含めることができます。
- 抽象料金： タイトル作品の一部として、物件の説明が書かれています。
- 課金 ガス、電気、水道などのユーティリティサービスをインストールするため。
- 取引を記録するための料金： 取引の記録は地方自治体に保管されています。 これにはコストがかかります。
- 流通税： 譲渡税は、多くの場合、不動産が譲渡されたときに地方自治体が受け取る販売価格のパーセンテージとして決定されます。
- 弁護士費用： 一部の地域では、閉会時に弁護士が立ち会う必要があります。 彼らが必要とされていなくても、あなたはそこに弁護士がいることを望むかもしれません。
- アンケート： 敷地境界線を決定するには、調査が必要になる場合があります。
- タイトル保険： あなたが住宅ローンを申請している場合、あなたの貸し手はあなたに貸し手のタイトルカバレッジを購入するように要求します。 あなたが閉鎖する前に発見されなかったあなたの財産への有効な関心を誰かが発見した場合、所有者の所有権の範囲はあなたを保護します。
- あなたが支払うことを約束した他の債務：これらは、返済された利息または不動産手数料である可能性があります。
許容可能なクロージングコストで6,000ドルを支払い、200,000ドルで投資不動産を取得した場合、総コストベースは206,000ドルになります。
＃2。 プロパティの耐用年数で割る
賃貸物件の年間減価償却額を計算するには、コストベースを物件の耐用年数で割ります。
それでは、既存のコスト基盤である206,000ドルを、GDSの寿命である27.5。7,490.91年で割ってみましょう。 毎年3.6ドル、つまり融資額のXNUMXパーセントになります。
＃3。 賃貸物件の減価償却スケジュールを計算する
すべてがそれと同じくらい簡単であるならば、それは素晴らしいでしょう。 残念ながら、そうではありません。 この理由は、資産が使用されている限り、資産を所有する最初のXNUMX年間のみ減価償却を請求できるためです。 そのため、XNUMX月に賃貸を開始する場合は、月の半ばに賃貸を開始したふりをする必要があります。
IRSは、Publication 946の終わりに向けて表を提供しています。付録AのXNUMX番目のグラフを使用して、最初のXNUMX年間に取得する減価償却の割合を示す表を確認してください。 採用しているので GDS 2.273月から月半ばのサービスを想定している住宅賃貸物件では、初年度にXNUMX％の減価償却費を請求できます。
住宅賃貸物件の減価償却例
住宅賃貸物件の減価償却費の計算式は簡単です。
購入価格–地価=建物の価値。
年間許可 減価償却=建物の価値/27.5年
例として、150,000ドルの一戸建て賃貸住宅を考えてみましょう。 ロットの地価は$20,000で、買収時に資本のアップグレードに$5,000を費やしました。 したがって、年間の減価償却費は次のようになります。
150,000ドルの購入価格–土地の価値で20,000ドル=建物の価値で130,000ドル+改修で5,000ドル。
年間許容減価償却 = $ 135,000（$130,000の建物の価値+$ 5,000の改修）/27.5年=年間の減価償却費は$4,909です。
減価償却が賃貸物件からの課税対象純利益をどのように削減するか
減価償却費が不動産投資家にもたらす重要な利点を簡単に見てみましょう。 減価償却は、住宅が27.5。XNUMX年の期間にわたって摩耗または減価償却するという仮定に基づく非現金控除です。
私たちの一戸建て賃貸料が年間総家賃18,000ドルを生み出し、資産管理、日常の保守と修理、支払利息、財産税などの総運営費が総収入の50％を占める場合、年間純収入$9,000です。 ただし、減価償却のメリットがあるため、課税所得はその半分未満です。
減価償却前は、年間総収入18,000ドル–営業費用9,000ドル=9,000ドル
$ 9,000 –非現金減価償却費$4,909=課税所得$4,091。
したがって、この場合、現金利益はまだ$ 9,000ですが、実際に得た現金の半分未満に税金を支払うだけで済みます。 32％の課税範囲内にいる場合は、一戸建て賃貸物件の減価償却費により、連邦税を1,571ドル節約できた可能性があります。
賃貸物件の年次減価償却費とは何ですか？
前の例では、通年の減価償却を使用しました。 しかし、年の真っ只中に賃貸物件を購入した場合はどうなるでしょうか。 幸い、IRSはすでに回答を提供しているため、当て推量は必要ありません。
以下のIRSチャートは、プロパティが運用された月と減価償却可能なコストベースのパーセンテージを比較しています。
| 稼働月 | コストベースの減価償却率 |
| 1月 | 視聴者の３８%が |
| 2月 | 視聴者の３８%が |
| ３月 | 視聴者の３８%が |
| 4月 | 視聴者の３８%が |
| 5月 | 視聴者の３８%が |
| ６月 | 視聴者の３８%が |
| 7月 | 視聴者の３８%が |
| 8月 | 視聴者の３８%が |
| 9月 | 視聴者の３８%が |
| 10月 | 視聴者の３８%が |
| 11月 | 視聴者の３８%が |
| 12月 | 視聴者の３８%が |
減価償却期間はどのくらいですか？
減価償却は無期限に続くわけではありません。 現在の不動産所有者にとって、減価償却はXNUMXつの方法で終了する可能性があります。
- 27.5年後、コストベース全体が差し引かれました。
- 財産は、売却するか、お金を稼ぐのをやめることによって、サービスを停止します。
プロパティが変更されると、減価償却クロックは「リセット」されます。 したがって、不動産を18年間所有し、減価償却総額の約27.5％を消費した場合でも、新しい所有者はXNUMX。XNUMX年の減価償却サイクルを再開できます。
1031年の税金繰延取引が不動産投資家の間で非常に人気がある理由の100つはこれです。 キャピタルゲイン税を延期することに加えて、数年前の転売物件に投資しても、減価償却費のXNUMX％を差し引いて課税対象の純利益を減らすことができます。
賃貸物件を売却する際の減価償却費の回収
減価償却時計をリセットすることは、買い手にとっては便利ですが、売り手として費用をかけ、利益を得た減価償却はどうなりますか？
IRSは、資産を売却するときに減価償却費を「回収」します。 毎年、減価償却費を負担すると、コストベースが減少し、売却時の潜在的なキャピタルゲインが増加します。
たとえば、120,000年後、現在のコストベースが24,545ドルの場合、4,909ドルの住宅のコストベース（地価を除く）が5ドル（年間減価償却費95,455ドルx 24,545年）削減されます。 事実上、過去XNUMX年間に課税所得を下げるために使用したXNUMXドルの減価償却費は、キャピタルゲイン税の対象になります。
ただし、1031の税繰延取引所を使用して、ある投資不動産を売却し、別の投資不動産を取得することにより、減価償却とキャピタルゲインに対する税金の支払いを延期することができます。
減価償却期間とは何ですか?
回収期間は、不動産所有者が減価償却費を控除できる期間です。 改訂を含む原価ベースは、回収期間の終了時に使い果たされます。 ただし、継続的な改善に投資する不動産所有者は、時間の経過とともにコスト基準を変更できることに注意してください。
賃貸物件の減価償却費を償却しないとどうなりますか?
新人の不動産投資家は、特に自分で申告書を作成する場合、この減税を簡単に忘れてしまう可能性があります。 幸いなことに、事後の最新の納税申告書で減価償却費を請求することができます。
賃貸物件の減価償却に関するよくある質問
賃貸物件の減価償却費はどのように計算されますか？
賃貸物件の減価償却費を計算するには、最初にコスト基準を決定する必要があります。これは、物件の価値から土地を差し引いたものに適格な閉鎖費用を加えたものです。 使用する減価償却方法によると、これは資産の耐用年数によって分割されます。
賃貸物件を減価償却する必要がありますか？
要約すると、あなたは法律によって賃貸物件の減価償却を強制されていません。 一方、賃貸物件を減価償却しないことを選択することは、大きな財政的失敗です。 それはあなたの賃貸物件の収入のパーセンテージを捨てることと同じです。
減価償却を忘れるとどうなりますか？
資産の減価償却に失敗した場合、IRSはこれを不適切な会計方法の使用と見なします。これは、フォーム3115を提出することによってのみ対処できます。
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