商業用不動産ローンは通常、商業用不動産の購入または改修に使用されます。 貸し手は通常、物件が持ち家である必要があります。つまり、会社は建物の少なくとも51パーセントを占める必要があります。 商業用不動産ローンを取得するには、まず不動産や事業に基づいて必要な商業用ローンの種類を決定し、次に貸し手の可能性を絞り込む必要があります。 また、どの貸し手を選択するかを知るために、商業用不動産ローンの貸し手の要件に注意する必要があります。 商業用不動産ローンについて知っておくべきことはこれだけです。
商業用不動産ローン：どのように機能しますか？
商業用不動産ローンは、個人向け不動産住宅ローンと同様に機能します。 大きな違いのXNUMXつは、ローンが住宅用不動産ではなく商業用不動産のリーエンによって担保されていることです。 リーエンは、ローンが返済されない場合に担保として使用できる資産の法的請求です。 商業ローンの場合、ローンが完済されると、貸し手はリーエンを削除します。
商業用不動産ローンの実際の状況は、ローンの種類、貸し手、不動産ファイナンスなどの要因によって異なります。
商業用不動産ローンの資格を得る方法
商業用不動産ローンを取得することは、住宅の住宅ローンを取得することに似ています。
- ドキュメントを収集します。 CREローンを申請するときは、資産、債務、収入、および信用履歴を示す実質的な文書を作成する必要があります。
- ローン申請書に記入します。 CREローンは、商業ローンを専門とする銀行、信用組合、またはインターネット貸し手から取得できます。
商業用不動産ローンの適格要件は、通常、個人向け住宅ローンの要件よりも大幅に厳しいことを理解することが重要です。 さらに、貸し手が評価する特性はさまざまです。
商業用不動産ローンの要件
商業用不動産ローンの資格は、住宅ローンの資格と同じではありません。 貸し手は、あなたがビジネス目的で不動産を使用し、ビジネス収入でローンを返済するので、あなたの会社がローンの支払いを満たすことができることを知りたがっています。
商業用不動産ローンの要件は、次のXNUMXつのカテゴリに分類されます。
＃1。 安全性
ローンを承認する前に、貸し手は、借りている不動産によってローンが適切に担保されていることを確認する必要があります。 これは、通常、プロパティに少なくとも25％から30％のエクイティが必要になることを意味します。 購入する場合、資格を得るには25％以上の頭金が必要になります。
さらに、あなたの貸し手は、あなたが物的損害（彼らの担保）から保護するために適切な財産保険を持っていることを確認したいと思うでしょう。 貸し手はまた、プロパティのタイトル作業を実施し、プロパティに対する既存のリーエンやその他の請求がないことを確認するために証書を確認します。 [詳細については、「リーエンとは」を参照してください。]
＃2。 収益
貸し手は、あなたが毎月あなたのローンの支払いをすることができると彼らが確信できるように、あなたがあなたの申請を処理するときにあなたの費用に対して十分な収入があることを確認したいと思っています。 あなたの債務返済カバー率は、貸し手がこの評価（DSCR）を行う際に考慮する1.25つの基準です。 最小DSCRは融資対象の不動産によって異なりますが、ほとんどの貸し手はXNUMX以上のDSCRを好みます。
9年間の納税申告書を提出する必要があります。通常、ビジネス目的でお金を借りるため、会社と個人の両方で申告しますが、個人保証にも署名する必要があります。 また、会社の組織文書と運用契約、およびW-XNUMXなどの個人文書と出生証明書またはパスポートのコピーを提出する必要があります。
＃3。 保証
あなたが商業用不動産のローンを申請している場合、あなたの貸し手はほぼ確実にあなたの会社のクレジットスコアを確認したいと思うでしょう。 ただし、ほとんどの場合、貸し手は個人保証を提供することも要求するため、個人の信用も確認されます。
最小クレジットスコアは貸し手ごとに異なりますが、ほとんどの従来のローンでは、通常660〜680です。
貸し手は、あなたの信用を評価することに加えて、あなたの信用リスクを見積もるためにあなたがどれくらいの期間ビジネスをしてきたかを知りたいでしょう。 商業ローンの対象となるには、通常、少なくともXNUMX〜XNUMX年間会社に在籍している必要があります。 その結果、貸し手はあなたの会社の収入に自信を持ち、それがあなたのローンの主な返済源になります。
商業用不動産ローンの貸し手を選ぶ
商業用不動産ローンを探す際に選択できるローンや貸し手はたくさんあります。そのため、希望するタイプのローンを提供するだけでなく、余裕のある料金と満たすことができる資格要件を備えた貸し手を見つけることが重要です。
貸し手を選択する際には、次の要素を考慮してください。
- 利用可能なローンオプション
- オリジネーション料金。
- 金利
- ドキュメントの要件。
- 営業時間の要件
- 早期支払いのペナルティ
- 個人的な要件
- 迅速な資金調達または信用不良のオプション（必要な場合）
- 顧客の苦情と商事改善協会の評価
商業用不動産ローンの種類
あなたが商業建設ローンをどこで受け取るべきか疑問に思っているなら、利用可能ないくつかのオプションがあります。 あなたはどれがあなたに最適であるかを決定するためにいくつかの貸し手からの商業ローン率を評価しなければなりません。
以下は、特定の種類の商業用不動産ローンの貸し手と協力することの利点と欠点のリストです。
＃1。 銀行
ほとんどの銀行は、さまざまな種類の不動産に対して商業ローンを提供しています。 通常の銀行ローンは通常約1万ドルの価値があります。
長所：
- リーズナブルな料金。
- 既存の銀行顧客としての利便性と潜在的な節約。
- 長期資金調達のオプション。
短所：
- 広範なドキュメントが必要です。
- 遅い手順
- 強力または例外的なクレジットを持つ申請者のみが利用できます。
＃2。 商業金融業者
銀行以外にも、中小企業に商業用不動産ローンを提供できる銀行以外の金融機関があります。 商業ローンの金利は銀行の金利よりも高くなる傾向があります。 それにもかかわらず、あなたがすぐにローンを必要とするならば、これは実行可能なオプションであるかもしれません。
長所：
- それほど厳しくない引受基準。
- 銀行よりも短い時間で承認。
- 手数料とクロージングコストが削減されます。
短所：
- 多くの場合、金利は銀行が提供する金利よりも高くなります。
- 5年から10年のバルーン支払いが必要になる場合があります。
- それらの多くは短期ローンです。
＃3。 SBA504商業用不動産ローン。
SBAは、これらの商業用不動産ローンを作成しました。これは、不動産または長期設備の購入に使用できます。 それらは50つのローンで構成されています。XNUMXつはローンの最大XNUMX％の銀行からのもので、もうXNUMXつは 認定開発会社 ローンの最大40％。 少なくとも10％のデポジットが必要です。
長所：
- 市場を下回る金利
- 20年または25年の任期
- 最小頭金
短所：
- SBAの商業用不動産ローンのサイズ要件を満たす必要があります。
- 長期の資金調達手続き
＃4。 SBA 7（a）商業用不動産ローン
資格に応じて、SBAの主力ローンを使用して、接続された貸し手を通じて最大5万ドルを借りることができます。 これらのSBA商業用不動産ローンは、新しい不動産の建設、既存の不動産のリフォーム、または土地や建物の購入に使用できます。 レートは、プライムレートに数パーセントポイントを加えたものを使用して計算されます。
長所：
- 競争力のある金利
- 25年までの期間が可能です。
- ローンの大部分は完全に償却されています。
短所：
- 会社の規模の制限
- 良いクレジットスコアが必要です。
- 長い承認プロセス
SBAの商業用不動産ローンには、既存の建物の持ち家が少なくとも51％、新築の持ち家が60％必要であることに注意してください。
＃5。 ハードマネーの貸し手
ハードマネーローンは、物件の価値に基づく短期ローンです。 これらの商業用不動産ローンは通常、民間企業によって発行され、頭金の要件が高くなります。 したがって、ローンの適格性確認はより簡単であり、ローンの取得は通常、標準的な住宅ローンよりも速くなります。
長所：
- 借り手の信用格付けは考慮していません。
- クイック承認
- 資格を得るのは簡単です
短所：
- 金利の上昇
- 平均LTV比率は60％から80％の範囲です。
- 一時的な資金提供
＃6。 コンジットフィナンシェ
コンジットローンは、他の種類の商業ローンとプールされ、流通市場で投資家に販売される商業用不動産ローンです。 彼らは多くの場合、最低1万ドルから3万ドルの資金を調達し、その期間はXNUMX年からXNUMX年です。 償却 多くの場合、支払いを低く抑えて長期間にわたって実行されますが、残高はXNUMX回の最後の巨額のバルーン支払いで支払われます。
長所：
- 金利は低いです。
- 償却期間がローン期間を超えている
- ノンリコースローンには個人保証は必要ありません。
短所：
- 5年から10年の期間後のバルーンによる支払い
- 前払いのペナルティは厳しいです。
＃7。 クラウドファンディングプラットフォーム
クラウドファンディングプラットフォームは、借り手と民間の貸し手を結び付けます。 多数の商業貸付市場があります。 これらのサービスは、長期の資金調達が可能になるまで「ギャップを埋める」必要がある短期のつなぎ融資に最適です。
長所：
- 迅速な処理
- ほとんどのクレジットスコアはローン承認の対象となります。
- 簡単な申請手続き
短所：
- 金利が高い場合があります。
- 高価なオリジネーション料金
- 従来の貸し手は、より少ない規則の対象となります。
＃8。 ブランケットローン
複数の家を取得する場合は、包括的ローンがプロセスをより管理しやすくするのに役立ちます。 この種の資金調達では、複数の物件に対してXNUMXつの貸し手、XNUMXつの支払い、およびXNUMXセットのローン条件を設定できます。 これは夢のようなもののように見えますが、重大な欠点があります。 一つには、個々の物件はすべて相互にリンクされているため、販売が難しい場合があります。 第二に、各物件は他の物件の担保として機能するため、XNUMXつが期待される収益を生み出せない場合、すべての投資が危険にさらされる可能性があります。
商業用不動産のローンのレート、条件、および手数料
| 金利 | 3.5％前後から |
| 頭金 | 少なくとも25％ |
| ローン条件 | 10年から25年、最大XNUMX年の償却 |
| 債務から所得への要件 | 1.25の最低債務返済カバー率（DSCR） |
| 最小クレジットスコア | 660 |
| 適格なプロパティタイプ | オフィス、小売、工業、ホテル、レストラン、医療、エンターテインメント、専門施設 |
住宅用不動産ローンと商業用不動産ローンの主な違い
商業用不動産ローン
- 商業用不動産ローンは通常、企業（企業、開発者、リミテッドパートナーシップ、ファンド、信託）に発行されます。
- 商業ローンの期間はXNUMX年からXNUMX年の範囲であることが多く、償却期間はローン期間よりも長いことがよくあります。
- 商業ローンのローン対価値比率は、通常、65〜80パーセントの間で変動します。
住宅ローン
- 個人の借り手はしばしば住宅ローンを取得します。
- 住宅ローンは、債務が時間の経過とともに定期的に分割払いで返済される一種の償却ローンです。 30年固定金利住宅ローンは、最も人気のある住宅ローン商品です。
- USDAやVAローンなどの特定の住宅ローンでは、最大100％の高いローン対価値比率が可能です。
商業用不動産ローンと消費者ローンの違いは何ですか？
個人（消費者）ローンは商業用不動産ローンと同じではありません。 これらのローンには、さまざまな担保および引受要件、ならびにさまざまなレート、条件、およびその他の特性があります。
手始めに、個人ローンよりも商業ローンを証券化するためのプログラムが大幅に少なくなっています。 これは、借り手がローンの返済に失敗した場合に損失のリスクを負う投資家に売却するのではなく、貸し手がこれらのローンの多くを与えられた後に保持しなければならないことを意味します。
その結果、貸し手は商業ローンを組むことに対してかなり慎重になります。 最小クレジットスコアと頭金は頻繁に高くなります。 商業用不動産ローンも住宅ローンの対象とならないため、通常、所得要件と金利は高くなります。
さらに、商業ローンは個人ローンほど長くは続かないことが多い。 30年までの期間で頻繁に提供される住宅ローンとは異なり、商業用不動産ローンはわずか25年またはXNUMX年の期間で頻繁に発行されます。 一方、ローンの償却は、場合によっては長くなり、最長XNUMX年が一般的です。借り手は、ローンの終了時に返済または借り換えを行う必要があるバルーン支払いを残します。
まとめ
投資家（通常は事業体）は、商業用不動産を購入し、スペースをリースし、不動産内で運営されている事業から家賃を徴収します。 投資は賃貸物件を目的としています。
貸し手は、ローンの担保、XNUMX年からXNUMX年の財務諸表と所得税申告書を含む企業（または元本/所有者）の信用力、およびローン・トゥ・バリュー・レシオやデット・サービス・カバレッジ・レシオなどの財務比率を考慮します。商業用不動産ローンを評価するとき。
商業用不動産ローンに関するFAQ
商業ローンにはどのようなクレジットスコアが必要ですか？
通常、少なくとも680のクレジットスコアが必要であり、700を超えるクレジットスコアが非常に望ましいです。
商業用不動産ローンの要件は何ですか？
- 20％〜30％のデポジットを用意してください。
- 住宅所有者になります。
- 少なくとも24か月間、XNUMXつ以上のバイトゥレット物件を所有している。
- 貯蓄の形で銀行にいくらかのお金を持ってください。
- それが賃金、自営業、または家賃から来ているかどうかにかかわらず、あなたの収入の証拠を示してください。
SBAの最大融資額はいくらですか？
5万ドル
