ブリッジ ローンとは、住宅ローンの頭金の資金調達を目的として特別に行われる短期ローンです。 簡単に言えば、現在の家を売却する前に新しい家のオファーをしたいが、余分な現金が必要な場合は、つなぎローンが役立ちます。 しかし、問題は「これはあなたにとって正しい選択ですか？」ということです。 さらに、ブリッジローンはどのように機能しますか?
つなぎ融資の詳細について説明し、住宅購入に適しているかどうかを判断できるようにします。
ブリッジローンとは正確には何ですか？
ブリッジローンは、個人や企業が最大8.5年間資金を借りることができる短期融資の一種です。 つなぎ融資、中間融資、ギャップ融資、スイング ローンとも呼ばれるつなぎ融資は、借り手の自宅やその他の資産などの担保によって担保されます。 ブリッジ ローンの金利は 10.5% から XNUMX% の範囲であり、従来の長期の資金調達オプションよりも高くなります。
一方、ブリッジローンは、従来のローンよりも申し込みと引受プロセスが高速です。 さらに、住宅ローンを借りて新しい家を購入できる場合は、最初の家に必要な資産があると仮定すると、つなぎ融資を受けることができます。 そのため、ブリッジ ローンは、現在の住宅を売却する前に、新しい住宅を購入するための資金にすばやくアクセスする必要がある住宅所有者にとって人気のあるオプションです。
ブリッジレンディングはどのように機能しますか?
住宅所有者が現在の家を売却して新しい家を購入することを決定した場合、家を売却する契約を取得し、同じ期間内に新しい家を閉じることは困難な場合があります。 さらに、住宅所有者は、最初の家の売却による収入が得られるまで、XNUMX 番目の家の頭金を支払うことができない場合があります。 この場合、住宅所有者は現在の住宅をつなぎ融資の担保として使用して、新しい住宅の頭金をカバーすることができます。
この場合、住宅所有者は現在の住宅ローンの貸し手と協力して、XNUMX か月から XNUMX か月のローンを取得し、新しい住宅の購入と古い住宅の売却の間の「ギャップを埋める」ことができます。 ブリッジ ローンは、すべての伝統的な住宅ローンの貸し手によって提供されているわけではありませんが、オンラインの貸し手によってより一般的に提供されています。 ブリッジ ローンは借り手の自宅が担保となりますが、ローン期間が短いため、ホーム エクイティ クレジット ラインなどの他の資金調達オプションよりも高い金利が設定されることがよくあります。
借り手の最初の家が売却されると、その収益はブリッジ ローンの返済に充てることができ、残りは新しい家の住宅ローンだけになります。 借り手の住宅がローン期間内に売却されない場合、借り手は最初の住宅ローン、新しい住宅の住宅ローン、およびブリッジローンの支払いを行う責任があります。 したがって、ブリッジ ローンは、短期間で自宅を売却する可能性が低い住宅所有者にとって危険な選択肢です。
ブリッジローンの例
2016 年にニューヨーク市のソニービルを購入するために、Olayan America Corp. は ING Capital からブリッジローンを取得しました。 短期ローンはすぐに承認され、オラヤンはソニービルをすぐに閉鎖することができました。 このローンは、オラヤンがより永続的で長期的な資金を確保できるようになるまで、建物の購入費用の一部を賄うのに役立ちました。
従来のローンとブリッジローン
ブリッジ ローンは通常、従来のローンよりも申請、承認、および資金調達が容易です。 ただし、利便性と引き換えに、これらのローンは通常、短期、高金利、および高いオリジネーション手数料がかかります。
借り手は、資金への迅速かつ簡単なアクセスを必要とするため、通常、これらの条件を受け入れます。 彼らは、ローンが短期間のものであることを理解しており、低金利で長期の資金調達で迅速に返済するつもりであるため、高金利を喜んで支払います。 さらに、ほとんどのブリッジローンには返済ペナルティがありません。
ブリッジローンの種類
つなぎ融資は、オープンつなぎ融資、クローズつなぎ融資、第XNUMXチャージつなぎ融資、第XNUMXチャージつなぎ融資のXNUMX種類に分類されます。
＃1。 クローズドブリッジローン
クローズドブリッジローンは、両当事者が合意した所定の期間利用できます。 ローン返済の確実性が高まるため、貸し手はそれを受け入れる可能性が高くなります。 従来のつなぎ融資よりも低金利です。
＃2。 ブリッジローンを開く
オープンブリッジローンの返済方法は最初は不明で、返済期日も決まっていません。 ほとんどのつなぎ会社は、資金の安全性を確保するために、ローンの前払い金からローンの利息を控除します。 予想される融資がいつ利用可能になるかわからない借り手は、オープンブリッジローンを好みます。 ローンの返済は不確実であるため、貸し手はこのタイプのつなぎローンに対してより高い金利を請求します。
＃3。 初回チャージつなぎ融資
貸し手は、最初のチャージ ブリッジ ローンを使用して、プロパティに対する最初のチャージを受け取ります。 債務不履行が発生した場合、最初のチャージ ブリッジ ローンの貸し手が最初に支払われ、その後に他の貸し手が支払われます。 引受リスクが低いため、ローンはセカンドチャージブリッジローンよりも低金利です。
＃4。 セカンドチャージつなぎ融資
貸し手は、既存の第 XNUMX 料金の貸し手に続いて、第 XNUMX 料金のつなぎ融資の第 XNUMX 料金を受け取ります。 これらのローンは通常、XNUMX 年未満の短期間です。 彼らはデフォルトする可能性が高く、したがってより高い金利を引き付けます。 最初のチャージ ブリッジング ローンの貸し手に負っているすべての負債が支払われた後、XNUMX 番目のチャージ ローンの貸し手がクライアントからの支払いの回収を開始します。 一方、第 XNUMX チャージ ローンのブリッジング レンダーは、第 XNUMX チャージ レンダーと同じ差押え権を持ちます。
ブリッジローンのメリット
つなぎ融資の利点の XNUMX つは、他の方法では見逃す可能性のある機会を利用できることです。 新しい家を購入しようとしている住宅所有者は、現在の家を売却した後にのみ家を購入するという条項を契約に含めることができます。 ただし、一部の売り手は、そのような契約に不快感を覚え、他の準備ができている買い手に物件を売却することになる場合があります。 ブリッジローンを使用して、他の家の売却が完了するのを待っている間、家の頭金を支払うことができます。
ブリッジローンは、従来のローンよりも資格を取得して承認されるまでの時間が短くなります。 ブリッジローンの迅速な処理により、古い家の最良のオファーを待っている間に新しい家を購入することができます. 従来のローンの場合、待機期間が長いため、アパートを借りざるを得なくなり、予算に影響を与える可能性があります。 さらに、ローン契約に応じて、ブリッジローンは柔軟な支払い条件を可能にします。 長期融資を受ける前、または古い物件を売却する前または後に、ローンの返済を開始するオプションがあります。
デメリット ブリッジローン
ブリッジ ローンを利用するということは、古い家の売却または長期の融資が完了するのを待つ間、XNUMX つの住宅ローンと XNUMX つのブリッジ ローンを支払わなければならないことを意味します。 ローンの義務を果たせなかった場合、ブリッジ ローンの貸し手はあなたの家を差し押さえる可能性があり、ブリッジ ローンを利用する前よりもさらに経済的な問題に直面することになります。 さらに、差し押さえにより、家を失う可能性があります。
ブリッジ ローンは、金利が高く、評価額の支払い、初期費用、貸し手の弁護士費用などの関連費用がかかるため、短期間の資金調達としては費用がかかります。 さらに、一部の貸し手は、住宅ローンを借りることを要求しており、異なる会社間で住宅ローンの金利を比較する能力が制限されています。
住宅ローンの共通金利
ブリッジ ローンの金利は通常、従来のローンの金利よりも高く、料金はプライム レートの最大 2% です。 ブリッジ ローンは、従来の住宅ローンと同様に、クロージング コスト (数千ドルからローンの価値の特定の割合までの範囲) と開始手数料がかかります。 また、鑑定料をお支払いいただく場合がございます。
ただし、現在の家の売却が失敗した場合、購入者の保護が制限されることが多いため、ブリッジローンのオファーに関連する条件を読むことが重要です. ブリッジローンは既存の不動産を担保としているため、期限内に支払いが行われない場合、貸し手によって差し押さえられる可能性があります。 このことを念頭に置いて、売却が失敗した場合にどのくらいの期間経済的救済を受けられないかを慎重に検討し、借りた金額を使いすぎないようにする必要があります。 同様に、現在の不動産市場に関する広範な調査と、お住まいの地域で住宅が販売されるまでの期間が利益をもたらすことがわかります。
ブリッジローンはいつ使うべき？
ブリッジローンは、住宅所有者が既存の家を売却する前に新しい家を購入したい場合に最も一般的に使用されます。 借り手は、ブリッジ ローンの一部を現在の住宅ローンの返済に使用し、残りを新しい住宅の頭金に使用することができます。 同様に、ブリッジ ローンは、新しい住宅の頭金をカバーするための XNUMX 番目の住宅ローンとして使用できます。
ブリッジローンは、次の場合に有益です。
- 新しい家を決めて、家がすぐに売れてしまう売り手市場に住んでいます。
- あなたは家を購入したいのですが、売り手はあなたの現在の家の売却を条件とするオファーを受け入れません。
- 古い家を売らないと、新しい家の頭金を払えない
- 古い家を売る前に新しい家を買いたい。
- 新しい家を閉じる前に、現在の家を売却する計画。
企業は、ブリッジ ローンを使用して、当面の不動産機会を利用したり、短期的な費用に資金を提供したりすることもできます。 これらのローンは通常、あなたの財産を担保としてローンを融資するハードマネーの貸し手、およびオンラインの代替貸し手を通じて企業が利用できます。 これらのローンの金利は、他の種類のビジネスローンの金利よりも高くなっています。
ビジネスブリッジローンは、一般的に次の目的で使用されます。
- 企業が長期的な資金調達を求めている間、運用コストをカバーする
- 不動産購入に必要な資金をスピーディーに調達
- 在庫およびその他のビジネスリソースでの期間限定オファーの使用
ブリッジローンの費用
新しい家やその他の不動産を購入したいが、現在の不動産を売却していない場合、ブリッジローンは一時的な資金調達に便利な方法です. ただし、このタイプの資金調達は通常、従来の住宅ローンよりも費用がかかります。 ブリッジ ローンの金利は、信用度とローンの規模によって異なりますが、通常はプライム レート (現在 3.25%) から 8.5% または 10.5% の範囲です。 ビジネス ブリッジ ローンの金利はさらに高く、通常は 15% から 24% です。
借り手は、ブリッジ ローンの利息に加えて、クロージング コスト、追加の法務および管理費を支払う必要があります。 ブリッジ ローンのクロージング費用と手数料は通常、ローン総額の 1.5% から 3% の範囲で、次のものが含まれる場合があります。
- 鑑定料
- 管理費
- エスクロー手数料
- 権原保険の費用
- 公証人委員会
- ローン組成手数料
ブリッジローンの代替手段
もちろん、手っ取り早くまとまったお金が必要な場合は、必ずしもつなぎ融資を探す必要はありません。 結局のところ、他の多くの種類の代替不動産融資は、ピンチに陥っていても、ここで目的を達成するのに役立ちます. いくつかの例を見てみましょう。
#1。 ホーム・エクイティ・ローン
ブリッジ ローンは、ホーム エクイティ ローンに置き換えられることがよくあります。 このタイプの資金調達を使用して、自宅の現在の株式に対して借りることができます。これは、現在の家を担保として確保されています。 ホーム エクイティ ローンは、通常、本質的に長期 (最長 20 年) であり、ブリッジ ローンに匹敵する金利を提供します。 多くの場合、ブリッジ ローンよりも安価ですが、新しい住宅を購入し、古い住宅をタイムリーに売却できなかった場合、ホーム エクイティ ローンを取得する場合でも、XNUMX つではなくても XNUMX つの住宅ローンを負担する必要があることを覚えておいてください。 .
＃2。 HELOC（ホーム・エクイティ・ライン・オブ・クレジット）
ホーム・エクイティ・ライン・オブ・クレジット (HELOC) は、本質的に、より低い金利、より低いクロージングコスト、および借りた資金を返済するためのより多くの時間を提供する XNUMX 番目の住宅ローンです。 また、HELOC の資金を使用して、住宅の改善やその他の改善を行うこともできます。 一部の HELOC には、前払いのペナルティがある場合があることに注意してください。 Rocket Mortgage はホーム エクイティ ローンを提供していません。
＃3。 80-10-10 ローン
80-10-10 ローンを利用すると、20% 未満の頭金で新しい家を購入できると同時に、プライベート モーゲージ保険 (PMI) による追加料金を回避できます。 80-10-10 ローンでは、10% を頭金にしてから 80 つの住宅ローンを取得する必要があります。 現在の家を売却し、未払いの残高を完済した後、収益を使用して、新しい物件の 10% の 10 番目の住宅ローンを完済することができます。 Rocket Mortgage は現在、この種の融資を提供していません。
＃4。 個人ローン
最後に、あなたが持っている場合 良好な信用履歴、 安定した雇用、タイムリーな費用支払いの実績、および低い負債と収入の比率がある場合は、個人ローンの申請を検討する必要があります。 このタイプのローンは個人資産によって担保されることが多く、条件は貸し手によって異なります。
ブリッジローンを取得する手順
ホームエクイティを調べる
ほとんどの場合、つなぎ融資を受けるには少なくとも 20% の自己資本が必要ですが、新しい家の頭金のために追加の現金が必要な場合はさらに多くの資金が必要です。 あなたの家が予想よりも安く売れた場合、ブリッジローンの残高を現金で返済しなければならない可能性があることに注意してください.
負債対収入 (DTI) の比率に注意してください
現在および将来の住宅ローンの支払いの両方で資格を得る必要があります。 手数料や自営業のために収入が変動する場合は、つなぎ融資を検討してください。XNUMX 回の住宅ローンの支払いを行っている場合、数か月の収入が少ないと、貯蓄がすぐになくなる可能性があります。
あなたのクレジットスコアを改善する
ブリッジ レンダーは、複数の住宅ローンの支払いを期待しているため、責任を持って債務を処理したことを確認したいと考えています。 一部のブリッジ ローン プログラムでは、クレジット スコアが 600 まで低く設定されていますが、クレジット スコアが高いほど、最高のレートが得られます。
つなぎ融資業者を探す
つなぎ融資は、すべての貸し手が提供するわけではないニッチな商品です。 つなぎ融資については、新築住宅購入のために利用している金融機関に問い合わせてください。 そうでない場合は、次の代替案を検討してください。
- コミュニティ内の銀行と信用組合。 すでに地元で銀行を利用している場合は、つなぎ融資について問い合わせてください。 銀行を利用していない場合でも、地元の銀行や信用組合は個別のサービスを提供し、地元の不動産市場に精通しています。
- 非 QM 貸し手。 適格でない住宅ローン (非 QM) の貸し手は、ブリッジ ローンなどの代替住宅ローン商品に重点を置いています。 非 QM ローンには、利息のみやバルーンの支払い構造など、適格住宅ローンにはない機能があります。
- ハードマネーの貸し手。 つなぎ融資など、返済期間の短い融資を提供する個人または投資家グループは、ハードマネーの貸し手と呼ばれます。 彼らは通常、より高い金利を持っていますが、彼らの信用要件はそれほど厳しくないかもしれません. 貸し手と協力する前に、彼らが評判が良いことを確認してください。
ブリッジローンを完済するためのバックアップ計画を立てる
住宅の価値が下がり始めた場合、ブリッジ ローンを取得するのはリスクが高い可能性があるため、住宅を売却できない場合に返済するための資産があることを確認してください。 住宅ローンを 12 か月以内に返済しない、または返済できない場合、差し押さえにより家を失う可能性があります。
まとめ
つなぎ融資は、古い家が売却される前に新しい家を購入する必要がある場合など、特定の状況で役立ちます。 ただし、ブリッジ ローンを利用すると、窮地を脱したり、ホットな市場で非常に必要とされている新しい物件をより早く取得したりすることができますが、費用のかかる取得をより困難にする可能性もあります。
XNUMXつ取得すると、ほぼ確実に、不動産に費やすお金が増えます。 ただし、現在の家がすぐに売れない場合は、全体的な負債の負荷が増加し、複数のローンを同時に支払うことになる可能性があります. いつものように、管理できるのであれば、新しい家を購入する前に古い家を売却するのが最善の戦略です。
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参考文献
