住宅ローンは、家、土地、またはその他の種類の不動産を購入または維持するために使用されるローンの一種です。 この場合、借り手は貸し手に定期的な支払いを行うことに同意します。 それは通常、元本と利息に分割される一連の定期的な分割払いの形式です。 ただし、借り手として、あなたにとって有益なさまざまな種類の住宅ローンを知る必要があります。 不動産投資家として、住宅ローン詐欺の種類とその回避方法を知ることも重要です。 ですから、読んでいる間は、さまざまな種類の住宅ローンと、どの住宅ローンを簡単に返済できるかについて、心を開いてください。
住宅ローンとは何か、そのしくみ
住宅ローンとは、あなた (借り手) と住宅ローンの貸し手が、貸し手のお金を使用して住宅を購入し、借り換えるために行う取引です。 この種の契約により、住宅ローンの条件を順守できない場合、ほとんどの場合、借りた金額と利息の返済に失敗した場合に、貸し手は住宅を差し戻す法的権利を得ることができます。
住宅ローンを申し込むと、貸し手は、家を購入するためにあらかじめ決められた金額を提供します。 お客様は、利息を付けて長期間にわたりローンを返済することに同意します。 住宅ローンが全額支払われるまで、貸し手はその物件に対する権利を有します。
住宅ローンの種類
＃1。 固定金利住宅ローン
「固定金利住宅ローン」は、ローン期間中の固定金利の住宅ローンです。 このタイプの住宅ローンでは、借り手 (債務者) と貸し手 (債権者) がローンを支払う前に金利について合意し、その金利はローン期間を通じて同じままです。
固定金利とは、その名の通り、住宅ローンの金利がずっと一定であることを示しています。 毎月支払う金額を知りたい顧客にとって、固定金利の住宅ローンは魅力的なオプションです。 また、住宅用不動産または商業用不動産で固定金利の住宅ローンを確保することもできます。
その結果、ローンの支払い金額と期間が固定され、返済担当者は、この固定費用に基づいて、信頼できる単一の支払いと財務計画を立てる機会の恩恵を受けます。 固定金利の住宅ローンの借り手は、予想外に高いインフレが発生した場合に有利です。
＃2。 変動金利住宅ローン（ARM）
変動金利住宅ローン (ARM) は、変動金利の住宅ローンです。 ARM の開始金利は、特定の期間に設定されます。 未払いの残高に請求される金利は、散発的に、場合によっては毎月リセットされます。
ARM は、変動金利または変動金利の住宅ローンとしても知られています。 ARM マージンと呼ばれる追加のスプレッドが、ARM の金利をリセットするために使用されるベンチマークまたはインデックスに追加されます。
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＃3。 利息のみのローン
利息のみの住宅ローンでは、借り手 (抵当権設定者) は、あらかじめ決められた期間、ローンの利息を支払う義務のみを負っています。 元本は特定の日に全額返済されるか、時間をかけて返済されます。
利息のみの住宅ローンを構成する方法は数多くあります。 利息のみの支払いは、所定の期間行われるか、オプションとして提供されるか、またはローンの全期間にわたって継続されます。 利息のみを支払うことは、特定の借り手だけが一部の貸し手で利用できる条件になる可能性があります。
＃4。 リバースモーゲージ
従来の住宅ローンと同様に、リバースモーゲージローンは、住宅所有者が住宅の価値を担保としてお金を借りることを可能にします。 リバースモーゲージローンを組むと、通常のモーゲージを受けるときと同じように、家の所有権はあなたの名前のままです。 借り手は、従来の住宅ローンとは対照的に、リバース モーゲージ ローンでは毎月の住宅ローンの支払いを行いません。
借り手が物件を退去すると、ローンは返済されます。 毎月のローンの金額は、手数料と利息が請求される結果として増加します。 リバースモーゲージローンの資格を得るには、住宅所有者は良好な信用を維持し、固定資産税と住宅所有者保険を支払い、住宅を主な住居として利用する必要があります。
住宅ローンの種類
＃1。 FHAローン
FHA ローンは、政府が保証する住宅ローンです。 通常、連邦住宅局 (FHA) によって承認された銀行またはその他の貸し手によって提供されます。
FHA ローンを利用すると、申請者は必要以上に低い信用格付けを得ることができ、多くの商業ローンよりも頭金が少なくて済みます。 FHA ローンの目的は、低所得から中所得の家族が住宅所有者になるのを支援することです。 初めて住宅を購入する方に特に人気があります。
＃2。 VAローン
VA ローンは、米国の退役軍人省 (VA) (旧退役軍人局) によって設定されたスキームを通じて取得できるモーゲージ ローンの一種です。 退役軍人、現役職員、およびこれらの個人の生き残った配偶者は、頭金がほとんどまたはまったくなく、民間の住宅ローン保険がなく、通常は競争力のある金利で住宅を購入するための VA ローンを取得できます。
現役軍人、退役軍人、および生存している配偶者は、退役軍人補助金の助けを借りて住宅を購入できます。 家の価値に応じて、彼らは最大 100% の融資を提供します。 要件を満たす借り手は、VA ローンを利用して住宅ローンを再構築したり、家を改造および修理したり、新しい家を建てたりすることができます。
＃3。 USDA住宅ローン
特定の町や農村地域の住宅購入者は、頭金を必要としない USDA 住宅ローンを取得できます。 米国農務省の一部門である USDA Rural Development Guaranteed Housing Loan Program は、USDA ローンを保証しています。 政府は、収入が特定のしきい値を下回る適格な借り手に直接融資する場合がありますが、USDA ローンの大部分はパートナーの貸し手によって提供されます。
政府は融資に関連するリスクを負っているため、USDA の住宅ローンは、頭金を必要としないことに加えて、従来の住宅ローンよりも低金利であることがよくあります。 USDA がローンを発行した場合でも、これは依然として当てはまります。
住宅ローンのベストタイプ
従来のローンには、適合型と不適合型の XNUMX 種類があり、連邦政府による保険はかけられていません。
連邦住宅金融庁 (FHFA) によって確立された基準に「準拠」するローン。その名前が示すように、信用、負債、およびローンの規模に関する基準が含まれます。 適合するローン限度額は、より高価な地域で 970,800 ドル、ほとんどの地域で 647,200 ドルです。
これらのローンは FHFA の基準を満たしていません。 代わりに、より高価な住宅を購入したい借り手や、独自の信用プロファイルを持つ借り手に焦点を当てています. 信用度が高く、かなりの額を頭金にできる資金がある場合は、おそらく従来型の住宅ローンが最適です。
住宅ローンを取得して家を購入するための最良の立場に立つために、親切な貸し手または住宅ローンブローカーは、強化すべき特定の財務分野の宿題を割り当てることもできます.
最も一般的な住宅ローンの種類は何ですか?
住宅購入者に最も人気のあるオプションは、30 年固定金利の従来の住宅ローンです。
あなたの状況に最適なローンは、収入、信用履歴、信用スコア、雇用、および財務目標など、財務の健全性に大きく依存します。
最高のローンオプションを選択するには、住宅ローンの貸し手は、あなたの財政状況を調べるのに役立ちます。 また、しばしば複雑な資格要件を理解するのにも役立ちます。
さまざまな種類の住宅ローン
＃1。 固定金利住宅ローン vs 変動金利住宅ローン
固定金利の住宅ローンは変動金利の住宅ローンとは異なり、金利はローンを取得した時点で決定され、変動しません。 変動金利の住宅ローンの金利は、増減する可能性があります。
固定金利の住宅ローンと比較すると、多くの ARM は開始金利が低くなっています。 この開始率は、数年、XNUMX 年、または数年間一定である可能性があります。 このプロモーション期間が終了すると、金利が変化し、支払い額が増加する可能性があります。
金利は、金利を測定するためのより包括的な方法であるインデックスに部分的に基づいています。 この金利指数が上昇すると、支払いが増加します。
この金利指数が上昇すると、支払いが増加します。 金利が下がると支払いが減る場合がありますが、すべての ARM ではありません。 一部の ARM では、金利が特定のレベルを超えない場合があります。 一部の ARM では、利用できる最低金利に上限があります。
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住宅ローン詐欺の種類
住宅ローン詐欺は、ローンの書類を改ざんしたり、住宅ローンの手続きから違法に利益を得ようとしたりすることを含む、金融犯罪の一種です。 たとえば、住宅ローンの申し込みに関して故意に虚偽の情報を提供する。 住宅ローン詐欺には、二重販売、航空ローン、わらの購入などがあります。
住宅ローン詐欺にはさまざまな種類がありますが、他よりも蔓延しているものもあり、それぞれに警戒すべき兆候があります。
＃1。 所持詐欺
占有詐欺は、借り手が物件が占有されるかどうかについて虚偽の主張をするときに発生します。 有利な銀行のステータスを得るために、所有者は、別の場所に住んでいても、家に住んでいると頻繁に述べます。 たとえそれが間違っていたとしても、家が買い手によって占有されると述べると、彼らはより低い金利、より安い自己負担金、およびより大きなローン対価値比率を得ることができます.
＃2。 ストローバイヤー
ストローの購入者とは、実際の購入者に代わって行動することで、意図的に取引の性質を偽る人物です。 実際の購入者は、疑わしい関与を隠そうとしたり、信用度が低くなったりする可能性があります。これらはいずれも、住宅ローンの承認を妨げる可能性があります。 本物の買い手は、ストローの買い手が取引を完了した時点で所有権を受け取ります。
＃3。 非独立当事者間取引
非長腕取引は、別の非常に典型的な種類の取引詐欺です。 これは、住宅ローンの両当事者が個人的なつながりを持っている場合に発生し、貸し手と借り手の両方が他方の操作に対して脆弱になります.
＃4。 反転プロパティ
これは、見込み客を欺く虚偽の評価が不動産にある場合です。 不動産を購入し、保有し、改修し、転売して利益を得ることは合法ですが。 しかし、それを市場価格よりも安く購入し、人為的に膨らませた価格ですぐに販売することは詐欺に当たります。
いくつかの典型的な兆候は、住宅ローンの貸し手に無許可の住宅転売を警告する可能性が最も高い. 誤った評価を提供している「フリッパー」は、購入が進行中の場合、多くの場合、仲介者またはストローの購入者です。
＃5。 所得窃盗
所得詐欺は、借り手が、ローンの返済に必要な収入源の利用可能性または一貫性について虚偽の主張をするときに発生します。 所得詐欺には、次の XNUMX つの一般的な形式があります。
- 虚偽の収入明細書: 標準化されたローン申込書の収入情報は十分に検証されていません。
- 職務の虚偽表示: 借り手は、偽造された給与明細書や雇用者記録など、偽の雇用書類を提供します。
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住宅ローンの 5 つの部分とは何ですか?
＃1。 主要な
住宅ローンの元本は、返済しなければならない金額です。 頭金のために十分なお金を取っておいたり貯蓄したりすることができれば、借りなければならない金額は少なくなります。 一般的なガイドラインとして、一般的にコンティンジェンシー ファンドまたはレイン デイ ファンドと呼ばれる緊急準備金を使用して住宅の頭金を支払わないでください。 同様に、他の重要な目的を達成するために指定された資金は、頭金に費やすべきではありません。
＃2。 興味
これは住宅ローンの手数料であり、借り入れた金額の一部として支払う必要があります。 ローンを返済するにつれて、より多くの金額が徐々に元本部分に移動し、ローン期間の最初の数年間はより多くの部分が利息に使用されます。 これは、EMI が計算に漸減収支法を使用しているためです。 住宅ローンは、前払いまたは繰上返済を行うと、より早く返済され、全体的な金利コストが低くなります。
＃3。 EMI
住宅ローン (またはその他のローン) の毎月の分割払いは、ローン全体で返済しなければならない利息と元本の両方で構成されます。
EMI がローン全体でほぼ一定のままであっても、EMI が利息と元本に割り当てられる住宅ローンの割合に注意する必要があります。
住宅ローンが変動金利の場合、EMI の金額またはローン期間は、金利が上昇しているか下降しているか (上昇または下降) に基づいて変化します。
住宅ローンの借り手であるあなたは、(金利の変化によって) EMI を調整するか、ローンの期間を変更するか、どちらか最適な方を選択できます。 住宅ローンの償却額を把握することは理にかなっています。
＃4。 住宅ローン保険
貸し手は、住宅ローンを申し込むときに住宅ローン保険に加入するように要求することがよくあります。
これにより、失業、死亡などの不測の事態が発生した場合に貸し手が保護されます。 保険提供者は、貸し手に未払いのローン残高を払い戻します。 その結果、住宅ローン保険には、あなたと貸し手の両方にいくつかの利点があります。
＃5。 住宅所有者保険
住宅ローン保険に加えて、住宅とその所持品をカバーする包括的な保険もあります。 これにより、盗難、火災、洪水、およびその他の大災害の可能性から保護されます。 繰り返しますが、これはあなたと住宅ローンの貸し手の両方にとって有利です。
資産を増やす最良の方法の XNUMX つは、住宅ローンを利用することです。 また、税制上も有利です。所得税法では、住宅ローンの元本と利息の控除が認められています。
なぜ住宅ローンと呼ばれるのですか？
「住宅ローン」という用語は、中世の英国で使用された「死の誓約」を意味する法律フランス語のフレーズに由来します。 それは、債務が充足されるか財産が返還されたときに失効する（消滅する）質権を表します。 差し押さえによって差し押さえられた. 「給付（ローン）の担保の形態を考える借り手」というフレーズは、住宅ローンを説明するためにも使用できます。
住宅ローンの借り手は、商業用不動産または自宅を抵当に入れている企業または人々です (たとえば、事業所、テナントに貸与する居住用不動産、または投資ポートフォリオ)。
住宅ローンの3つのCとは？
引受業者は、前述の書類 (および場合によってはいくつかの追加書類) が手元にあれば、作業を開始します。 キャパシティ、信用、担保の XNUMX つの C を使用して、信用と支払いの履歴、収入、および頭金として使用できる資産を評価する際に、調査結果を分類します。
＃1。 容量
毎月の総収入と毎月の定期的な負債の合計を比較することにより、引受業者は、ローンを返済できるかどうかを判断します。 負債対収入 (DTI) 比率は、その計算の結果になります。 彼らはまた、あなたの 401(k)、IRA、および銀行口座の明細書を資産と見なします。
＃2。 クレジット
過去にどのように債務を返済したかを判断するために、引受業者は、Equifax、Experian、および Trans-Union からの複合信用報告書を確認します。
彼らは、あなたがどれだけの信用を獲得したか、ローンの条件、および過去の信用履歴がこの段階でローンを返済する能力について懸念を引き起こしているかどうかを学びます.
まだ理解していない場合は、有利な住宅ローン条件を取得することは、ほとんどの場合、強力な信用履歴を持っていることにかかっています。
＃3。 担保
このシナリオでは、貸し手は、あなたがローンを返済しない可能性から身を守ろうとしています。 これを行うには、住宅査定を依頼して、単にローン金額ではなく住宅全体の価値を確認し、ローン バリュー レシオ (LTV) を計算します。
まとめ
いつでも住宅ローンを借りるには書類が必要なので、事前に準備しておく必要があります。 さまざまな種類の住宅ローンから選択でき、初めての住宅購入者に適したオプションがあります。 さまざまな種類の住宅ローンと住宅ローンは、金利とタイミング (毎月、毎年など) に完全に基づいています。
よくあるご質問
よくある住宅ローンのXNUMXつの間違いとは？
- 最初に出会った貸金業者を選択してください。
- 事前承認を得ていない。
- あなたの信用を守ることができません。
住宅ローンが承認されるかどうかはどうすればわかりますか？
- 信用格付けが 620 を超える場合。
- あなたは XNUMX ～ XNUMX% 以上の値下げをしました。
- 現在、あなたにはほとんど借金がありません。
- 少なくとも XNUMX 年間、一貫した雇用と収入があること。
住宅ローンを組もうとしてはいけないことは？
- 仕事を辞めたり、仕事をやめたり、自分のビジネスを始めたりしないでください。
- 新しい家のための家具や車などの購入を避けることで、より長期の借金を負うことを避けてください。
- クレジット カードを頻繁に使用したり、請求書を未払いにしたりしないでください。
- 現在の金融機関を維持します。
参考文献
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