プライベート モーゲージ保険 (PMI) は、住宅所有者ローンの債務不履行のリスクから貸し手を保護します。 貸し手のリスクを下げると、金利が下がり、借り手が信用を得やすくなる可能性がありますが、住宅ローンのコストが劇的に増加する可能性もあります。 20％または10％の頭金の有無にかかわらず、PMI（プライベートモーゲージ保険）を回避または少なくとも軽減しながら、住宅ローンを取得する方法は次のとおりです.
PMIとは何ですか？
プライベート モーゲージ保険 (PMI) は、住宅購入者が購入価格の 20% 未満を支払う場合に、従来のモーゲージ レンダーが必要とする保険の一種です。
PMI は、住宅所有者がローンを滞納した場合に貸し手を保護することを目的としています。 差し押さえを防ぐことはできませんが、潜在的な住宅購入者が 20% の頭金を支払う余裕がなくても、住宅所有者になることができます。 貸し手が PMI を支払う必要があると判断した場合は、民間の保険会社と連携し、住宅ローンを閉じる前に保険プランの条件が通知されます。
PMI をお持ちの場合、料金は無期限ではありません。 自己資本が 20% に達したら、住宅ローンから PMI を削除する方法について、ローンのサービサーに連絡できます。 PMI は、ローン残高が住宅の元の価格の 78% に達した時点でサービサーによって終了されなければなりません。
PMIの費用はいくらですか？
アーバン インスティテュートによると、PMI プレミアム レートの典型的な範囲は、元のローン額の 0.58% から 1.86% です。 Freddie Mac によると、ほとんどの借り手は、借りた 30 ドルごとに PMI レートで月額 70 ～ 100,000 ドルを支払うことになります。 PMI のコストは、次の XNUMX つの主要な要因によって決まります。
- ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率 – あなたが支払う額は、あなたが支払うPMIの額に影響を与えます. たとえば、5% ダウンすると、LTV 比率は 95% になります。 85% 下げると、LTV 比率は 15% になります。 わずかな頭金しかない場合、貸し手はより大きなリスクを想定し、PMI の支払いはそれを補うために高くなります。
- あなたの信用格付け – PMI の費用は、クレジット履歴とクレジット スコアに大きく影響されます。 250,000% の頭金で $3.5 の家を購入したというアーバン インスティテュートの例を考えてみましょう。 毎月の住宅ローンの支払いは、保険を含めて $1,164 で、FICO スコアは 760 以上です。 クレジット スコアが 1,495 ～ 620 の購入者の月々の支払いは 640 ドルで、これは PMI 手数料がはるかに高いことを反映しています。
Freddie Mac 住宅ローン保険計算ツールと Bankrate 住宅ローン計算ツールで計算した、PMI の計算方法は次のとおりです。 これらの数値は、329,000 ドルの購入価格と 3.25% の金利に基づいており、住宅所有者の保険や固定資産税は含まれていません。
| 頭金 | 5％ダウン | 15％ダウン | 20％ダウン |
| 毎月の PMI 支払い | $300 | $78 | $0 |
| 毎月の住宅ローンの支払い (元本、利息、および PMI) | $1,660 | $1,295 | $1,145 |
さまざまなタイプの PMI
民間住宅ローン保険にはさまざまな種類があります。 それらには以下が含まれます
＃1。 借り手負担の住宅ローン保険
借り手負担の住宅ローン保険の保険料は、毎月の支払いに含まれています。 元本残高、利子、および固定資産税などのその他の手数料も含まれます。 その後、保険金は毎月保険会社に支払われます。
毎月、「特別支払い」の表示が表示されますが、これは単にお金が支払われたという説明です。
借り手が支払った住宅ローン保険料は、20% の自己資本、78% のローン トゥ バリュー、または支払い期間の半分の完了など、特定の基準を達成した場合に削除される場合があります。
＃2。 貸主負担住宅ローン保険
貸し手負担の住宅ローン保険は魅力的に見えるかもしれませんが、間違いを犯さないでください。 そのプレミアムを項目として見る代わりに、住宅ローンのより高い金利を支払うか、追加のローン組成費用を支払う可能性が高くなります。
もう XNUMX つの欠点は、貸し手負担の PMI は、借り手負担の保険と同じ方法でキャンセルできないことです。 貸し手負担の PMI から抜け出す最も一般的な方法は、借り換えです。
＃3。 一時払い住宅ローン保険
支払いを月々の分割払いに分割する代わりに、シングル プレミアム PMI では、保険の総費用を XNUMX 回の支払いにまとめます。
ローン条件に応じて、クロージング時にこれを全額支払うか、ローンにロールインしてより高い金額にすることができます。
まとめて支払うと、毎月の支払いが減ります。 ただし、購入後すぐに家を売却すると、月々の PMI を支払うだけの場合よりも結果が悪化する可能性があります。
20% の頭金を支払うのに苦労している場合、多額の前払い保険料を支払う余裕がない可能性があることを考慮してください。
＃4。 割増住宅ローン保険
分割プレミアム PMI 契約では、費用の一部をカバーするより高い前払い料金を支払うことで、毎月の支払い要件を減らすことができます。
これは、単一保険料と借り手負担の PMI の長所と短所を組み合わせたものです。 いくらかのお金が必要になりますが、前払い料金を支払うと思うほどではありません。 その後、月額料金が安くなります。
収入に対する負債の比率が高い場合は、分割払いの住宅ローン保険が有益な場合があります。 これにより、DTI が高くなりすぎて適格にならないようにするために、住宅ローンの支払いを回避することができます。
＃5。 FHAモーゲージ保険
FHA ローンには、この形式の住宅ローン保険が含まれています。 これには、最初の支払いとそれに続く年間の住宅ローン保険料 (MIP) が含まれ、ほとんどの場合、キャンセルすることはできません。
借り換えなしで無料の FHA 住宅ローン保険を取得するには、11 年間待たなければなりません。 その場合でも、保険は最初の頭金が 10% 以上の場合にのみキャンセルされます。
また、 ピギーバック ローン: 定義、長所、短所、借り換えオプション
お金を節約し、プライベートモーゲージ保険の支払いを避ける方法 PMI
プライベート モーゲージ保険の PMI がどれほど高額になる可能性があるかを考えれば、多くの住宅購入者がそれを避けたいと考えているのは当然のことです。 住宅ローンの民間住宅ローン保険 PMI の支払いを避けるための XNUMX つの戦略を次に示します。
＃1。 PMI を必要としないローンを探します。
PMI 要件を免除したり、頭金のサポートを提供したりするローン オプションを探します。 たとえば、VA ローンは PMI を必要としないため、資格がある場合は多くのお金を節約できます。 連邦住宅局 (FHA) または米国農務省 (USDA) によって保証されたローンを調べます。 どちらの組織も、低所得者や中所得者が住宅を所有しやすくするためのイニシアチブを提供しています。
＃2。 州および地方の住宅購入者プログラムを調べます。
より多くの都市が、住宅購入者を支援するための新しいプログラムの作成など、手頃な価格の住宅を優先しています。 一部の都市では、学校の教師、消防士、救急隊員など、特定の職業に従事する人々が住宅所有にアクセスできるようにすることを目的とした「労働力住宅」に重点を置いています。 HUD の地元の住宅購入ページで、自分の州のプログラムを検索することから始めることもできます。
＃3。 80-10-10 ローンを探します。
Abundo Wealth の創設者である Eric Simonson によると、プライベート モーゲージ保険の PMI を回避する 80 つのアプローチは、10/10/10 のローンを取得し、10% を頭金にして、20% のホーム エクイティ クレジット ラインを利用して 80 を満たすことです。頭金要件。 サイモンソン氏は、与信枠は変動する可能性が高いため、できるだけ早く返済することを優先する必要があるとアドバイスしています。 10/10/XNUMX のローンを提供している貸し手の場所がわからない場合は、会計士またはファイナンシャル アドバイザーに相談してください。
＃4。 利息の支払いを高くする
より高い金利と引き換えに、一部の貸し手は、PMI の支払いを回避できるローンを提供しています。 資格認定プロセスがありますが、承認された場合は、20% 未満を下に置くことができます。 ただし、金利が上昇するため、月々の住宅ローンの支払いは高くなり、場合によっては非常に高くなります。
＃5。 より安い家を購入する
貸し手から一定の金額を事前に承認されたからといって、家を購入するときにすべてを使わなければならないわけではありません。
DRS Financial Partners の創業者であるスタンリー・ヒメノ・オカモト氏は、「PMI を利用して、予算をオーバーする大きな家を購入することは通常お勧めしません。生活に問題があると、住宅ローンの支払いが難しくなり、多くのストレスが加わる可能性があるからです」と述べています。
初めて住宅を購入する人にとってより賢明な戦略は、「スターター ハウス」を購入することです。これは、PMI を発生させずに快適に購入できる、より安価な住宅です。
PMIの代替案
頭金が少額の借り手は、「PMI に代わるものはありますか?」とよく尋ねます。
このクエリと「PMI を回避するにはどうすればよいですか?」の主な違いは次のとおりです。 調査は、多くの場合、代替案のコストは同じですが、提示方法が異なるということです。
417,500 ドルを超えるジャンボ ローンがその例です。
一部のジャンボ ローンでは頭金が 20% 未満で、住宅ローン保険は必要ありません。 これは、PMI を回避するためのソリューションとして宣伝されます。 ただし、このローンではより高いレートを支払うことになるため、必ずしも手数料の面でお金を節約できるとは限りません。これは、適合するローンの Lender Paid PMI の場合と同様です。
したがって、技術的には住宅ローン保険の代替手段ですが、費用を回避することはできません。 これは、Lender Paid PMI を使用した適合ローンのマーケティングでは明らかですが、20% 未満のダウンでジャンボ ローンを取得する場合、これらのローンは通常「住宅ローン保険なし」などのフレーズで販売されるため、それほど明白ではありません。
PMI のキャンセル
標準準拠のローンを利用している場合は、通常、家の資産が 22% に達したら、住宅ローン保険の解約を検討するように貸し手に依頼できます。これは、ローンが不動産の購入価格の 78% まで支払われたことを意味します。
妥当な年数以内にこのレベルに達すると思われる場合は、貸し手支払い PMI よりも借り手支払い PMI をお勧めします。
したがって、Lender Paid PMI をお持ちの場合、住宅ローン保険はより高いローン金利という形で提供され、この高いコストはローンの存続期間にわたってお客様の負担となります。 ローダウンジャンボには住宅ローン保険料がないため、ジャンボ住宅ローンにも同じことが当てはまりますが、金利は高くなります。
20% の頭金なしで PMI を回避するにはどうすればよいですか?
貸し手支払いの PMI を選択した場合、20% を下ろすことなく PMI の支払いを避けることができます。 ただし、ローン期間中は住宅ローンの金利が高くなります。 そのため、一部の借り手は、PMI を回避するために必要な 20% の頭金の一部を賄うために XNUMX 番目の住宅ローンを使用するピギーバック手法を好みます。 退役軍人ローン プログラムにより、退役軍人は頭金なしで PMI を回避できます。
10% の頭金でプライベート モーゲージ保険 (PMI) を回避するにはどうすればよいですか?
10% の頭金がある場合、10 番目のローンを使用して住宅の購入価格の残りの 20% を賄うと、PMI を回避できる可能性があります。 これらを組み合わせると、最初の住宅ローンの貸し手の 80% の頭金要件が満たされ、PMI を回避できます。 これは、10/10/XNUMX ピギーバック ローンとして知られています。
PMIを避けることは価値がありますか?
PMI は、初めての住宅購入者にとって優れたリソースです。 これにより、頭金をほとんど支払うことなく、より早く物件に引っ越すことができます。 その結果、多くの住宅購入者にとって、特に 20% の頭金を支払うのに何年も待つのではなく、より早く住宅を購入することを意味する場合、PMI は有益な投資となります。
5% の頭金で PMI を回避するにはどうすればよいですか?
一部の借り手は、PMI のない低頭金住宅ローンを提供する独自のローン プログラムを見つけることができる場合があります。 これらのプログラムのほとんどには、所得制限またはその他の特定の資格要件があります。 PMI を取り除くプログラムが見つからなくても、フレディ マックのホーム ポッシブルまたはファニー メイのホームレディ ローンの資格を得ることができるかもしれません。
PMIを回避できるクレジットスコアは?
クレジット スコアが高いほど、PMI プレミアムが安くなるはずです。 ただし、クレジット スコアが高いからといって、PMI が不要になるわけではありません。 代わりに、PMIを回避できるのは頭金のサイズです. 20% 下げると、PMI を完全に回避できます。
まとめ
PMI プレミアムは、住宅購入者の毎月の住宅ローンの支払いを数百ドル増加させる可能性があります。 また、住宅ローン保険の PMI が 20% 低下するか、元金の支払いと住宅価格の上昇によりローンの合計が住宅価格の 80% を下回るまで待つ場合を除き、プライベート モーゲージ保険の PMI を回避することは困難です。 ただし、頭金援助、VA ローン、ピギーバック ローン、ドクター ローンなど、他の選択肢もあります。 すべての貸し手が、借り手が PMI を回避できるようにするプログラムを提供しているわけではありません。 また、物件を借りる際に考慮すべきことは PMI だけではありません。 金利、手数料、ローン条件、およびその他の考慮事項は、それ以上ではないにしても、すべて同じくらい重要かもしれません。
PMI FAQ を回避する方法
PMI はいつ免除されますか?
住宅ローンの元本残高が住宅の初期価格の 80% にまで減少すると予想される場合、サービサーに PMI の廃止を要求する権限があります。 住宅ローンを取得したときに、この日付を PMI 開示フォームで書面で受け取っているはずです。
PMIは避ける価値がありますか?
PMI をなくすことで、月々の支払額が減り、物件がより手頃な価格になる可能性があります。
クレジット スコアは PMI に影響しますか?
はい、あなたのクレジット スコアは、プライベート モーゲージ保険の費用に影響を与えます。 頭金と住宅ローンの額が同じであっても、一般的に、クレジット スコアの高い借り手は、クレジット スコアの低い借り手よりも PMI の月額料金を低く抑えます。
関連記事
- 住宅ローン保険とは何ですか？いつ必要ですか？
- 住宅ローン保険料とは何ですか？ 使い方
- 実用的な例とあなたが必要とするすべてで家の公平を計算する方法
- 住宅ローン保護保険（MPI）：仕組み
- Zillow住宅ローン計算機：Zillow住宅ローン計算機はどのくらい正確ですか？ （+クイックヒント）
- 住宅ローン保険: 詳細ガイド
参考文献
