住宅購入の最も重要な側面のXNUMXつは、ニーズに最適な住宅ローンの種類を決定することです。 あなたの夢の家を購入するために、または国のいくつかの地域では、家を購入するために、ジャンボ住宅ローンが必要になる場合があります。
これは、ジャンボ住宅ローンと金利があなたに適しているかどうかを判断するのに役立つガイドです。
ジャンボ住宅ローンとは何ですか？
ジャンボ住宅ローンは、不適合ローンとも呼ばれ、連邦住宅金融庁の適合ローン限度額を超える住宅ローンの金額です。 ジャンボ住宅ローンは、ファニーメイまたはフレディマックが付与できないため、他のローンオプションよりも信用リスクが高く、金利がやや高くなります。
米国本土の510,400ユニットの不動産の現在の適合ローンの上限は510,400ドルです。 （DCおよびプエルトリコを含む）。 あなたがXNUMXドル以上で家を購入したいならば、あなたのローンはジャンボとして分類されます。
ジャンボローンの制限は、物件の場所と物件の数によって異なります。 ジャンボローンの制限は、アラスカ、グアム、ハワイ、および米領バージン諸島でより大きくなっています。
ジャンボ住宅ローンを取得するプロセスは何ですか？
従来の住宅ローンと同様に、ジャンボローンはさまざまな条件と返済スケジュールで利用でき、固定金利または変動金利のローンにすることができます。 Rocket Mortgageは現在、15年および30年の固定金利または7年の変動金利ジャンボローンを提供しています。
一方、ジャンボローンは通常の住宅ローンとは動作が異なります。 これらのローンには、他の種類の住宅ローンよりも厳しい要件があり、それを取得するには、非常に特定の種類の不動産、頭金、クレジットスコア、および債務対収益の比率の要件を満たす必要があります。
プロパティクラス
ジャンボローンの使い方に政府の制約がないため、さまざまな物件を取得できます。 ほとんどのジャンボ住宅ローンは、貸し手のその他の要件を満たしている限り、一次住宅、別荘、投資不動産に使用できます。
前払い
適合ローンと比較した場合、ジャンボローンは多くの場合、頭金の要件が大幅に高くなります。 貸し手は、一戸建て住宅のジャンボローンの20％の頭金を頻繁に要求します。 第二の住居や集合住宅についても、より大きな頭金が必要になる場合があります。 最後に、最小頭金は、ローン金額とクレジットスコアによって決定されます。
最大2万ドル相当の一軒家の場合、ロケット住宅ローンのジャンボスマートローンで10.01％の頭金が必要です。 デュプレックスとも呼ばれる15世帯住宅を購入するには、XNUMX％の頭金が必要です。
信用格付け
ジャンボ住宅ローンを確保することになると、あなたのクレジットスコアは非常に重要です。 あなたのクレジットスコアは、借り手としてのあなたの信頼性の数値評価です。 あなたのクレジットスコアは300から850の範囲であり、それを決定するために多くの要素が考慮されます。
ジャンボ住宅ローンの資格を得るために必要な正確なクレジットスコアは、貸し手とローンの状況によって異なります。 ジャンボスマートローンのある一次住宅、別荘、投資不動産に固定された30年間の最低資格は、680®の中央FICOスコアですが、これは、不動産の種類と目的に応じて最大760の範囲になります。あなたの住宅ローン取引で達成するために。
700年間の固定ローンまたはジャンボスマートARMには、最低15のクレジットスコアが必要です。 詳細については、住宅ローンの専門家にお問い合わせください。
負債から収益への計算（DTI）
あなたの負債対収入（DTI）比率は、あなたが稼いだ金額をあなたが持っている負債の金額と比較します。 すべての必須の最低月額支払いを税引前収入で割って、DTI比率を計算します。
たとえば、毎月1,000ドルの請求書を支払い、税抜きで2,000ドルを家に持ち帰る場合、DTI比率は50％になります。1,000ドルを2,000ドルで割ったものです。
ジャンボローンを申請する場合、住宅ローンの支払いを実行するのに十分なキャッシュフローがあることを貸し手に示すため、低いDTI比率が重要です。 頭金やクレジットスコアが大きい場合は、DTI比率の高いジャンボローンを利用できる可能性があります。
なぜジャンボ住宅ローンは異なって扱われるのですか？
住宅ローン業界は次のように機能します。貸し手は住宅ローンを組成し、ファニーメイやフレディマックなどの住宅ローン投資家にすぐに売却して、ローンを継続できるようにします。 ただし、ファニーメイとフレディメイは、 FHFAのガイドライン.
これらの住宅ローンの購入に続いて、ファニーメイとフレディメイはそれらを他の同一のローンとプールして、二次住宅ローン市場の投資家に販売します。 同様のプロセスはジャンボ住宅ローンでも頻繁に発生しますが、他の投資家も関わっています。
適合住宅ローン対ジャンボ住宅ローン
ジャンボローンは、適合ローンよりも購買力が高くなりますが、債務が大きいため、より多くの利息を支払うことになります。
ジャンボ住宅ローンのローン制限
お住まいの地域の最大融資額を超えて借りたい場合は、ジャンボローンが必要です。 国のほとんどで、2022年の適合ローンの上限は647,200ドルです。 ただし、ローンの制限は、より裕福なコミュニティでより高くなります。 2022年の融資限度額は、カリフォルニアの大部分、およびニューヨークとワシントンDCの大都市圏で970,800ドルです。 今年は、アラスカとハワイでも融資限度額が大きくなっています。
ジャンボ住宅ローンの利点
借り手にとっての主な利点は、ジャンボ住宅ローンにより、ファニーメイとフレディメイが設定した制限よりも多くを借りることができることです。 たとえば、ジャンボローンでは、1万ドルの家に対して1.5万ドルを借りることができます。
一部の借り手は、現金を使用するのではなく、住宅の費用の大部分を融資したいと考えており、ジャンボ住宅ローンを有用な金融ツールであり、より大きな投資戦略の一部にしています。 あなたはまだ合理的な金利を受け取り、適合住宅ローンのドル制限によって制限されることなく、あなたの選んだ家に融資することができます。
ジャンボローン住宅ローンを取得する方法
ジャンボローンは、希望するすべての人が利用できるわけではありません。
ジャンボ住宅ローンは、すべての貸し手から入手できるわけではないため、入手が困難です。 ローンが大きければ大きいほど、返済にかかる時間が長くなり、返済期間が長くなると、ほとんどの貸し手が受け入れるよりも多くのリスクが発生します。 ジャンボ住宅ローンを取得することは可能ですが、あなたの金利は標準的な住宅ローンよりも高くなり、資格を得るのは非常に難しいかもしれません。
リンチは、PCMAの平均的なジャンボ住宅ローンのクライアントを前例のない内部で覗き見します。
- 融資額：$ 1,004,302.89
- ローン・トゥ・バリュー・レシオ（LTV）：61.24
- FICOスコア：740
- 借り手年齢：61
- 共同借り手年齢：59
- 在宅年数：16
ジャンボローンの場合、貸し手は通常の住宅ローンよりも優れたクレジットスコアを探します。 あなたの負債対収入の比率も重要であり、貸し手は43パーセントから36パーセントの範囲が好きです。
ジャンボ住宅ローンの融資額が高いため、一部の銀行では、不安を和らげるために、貯蓄や宝石などの準備金の証明が必要になる場合があります。 これは、ローンを返済できることを貸し手に示すのに大いに役立ちます。
頭金も高くなります。 多くの貸し手は、個人の金融専門家が3％を目指すことを推奨しているにもかかわらず、従来の住宅ローンに対してわずか20％を受け入れるでしょう。 貸し手は、ジャンボ住宅ローンの15％から30％の範囲の頭金を要求します。 追加の評価が必要になる場合があります。
ジャンボ住宅ローンの金利
ジャンボ住宅ローンは、以前は標準住宅ローンよりも金利が高かったのですが、近年、その差は縮まりつつあります。 今日、ジャンボ住宅ローンの平均年率（APR）は、状況によっては安くはないにしても、従来の住宅ローンと同等であることがよくあります。 たとえば、ウェルズファーゴは、3.360年30月3.065日の時点で、1年固定金利の適合ローンで2022パーセント、ジャンボローンで3パーセントのAPRを請求しました。XNUMX
GSEはそれらを処理できないという事実にもかかわらず、ジャンボローンは他の金融機関によって頻繁に証券化されています。 これらの証券はリスクが高いため、通常の証券化住宅ローンよりも利回りプレミアムで取引されます。 ただし、このスプレッドは、ローン自体の金利によって減少しています。
ジャンボローン頭金
幸いなことに、頭金の要件は同じ時間枠全体で緩和されました。 以前は、ジャンボ住宅ローンの貸し手は、住宅購入者に購入価格の30％を下げるように頻繁に要求していました（従来の住宅ローンの20％と比較して）。 現在、その割合は10％から15％まで低下しています。 他の住宅ローンと同様に、より大きくする 頭金 いくつかの利点があります。 これには、貸し手が20％未満の頭金に対して請求する民間住宅ローン保険の費用を回避することが含まれます。
誰がジャンボローンを申請する必要がありますか？
最終的に借りることができる金額は、資産、クレジットスコア、および購入したい資産の価値によって決まります。 これらの住宅ローンは、年間250,000ドルから500,000ドルの収入がある高所得者のサブセットに最も適していると見なされます。 このグループはHENRYとして知られており、まだ金持ちではない高収入者を表しています。 本質的に、これらはたくさんのお金を稼いでいるが、まだ何百万ドルもの余剰現金やその他の資産が蓄積されていない人々です。
HENRYセクターのメンバーは、高額の新しい住宅を現金で購入するための富を獲得していない可能性がありますが、そのような高所得の個人は通常、従来の住宅ローンを低価格で求める通常の住宅購入者よりも優れた信用格付けと長い信用履歴を持っています額。 彼らはまた、確立された退職金口座を持っている可能性が高いです。 彼らはしばしば低所得者よりも長い間貢献してきました。
ジャンボローンは大幅な減税にはなりません。 住宅ローンの利子控除は、新しい住宅ローンの負債に対して750,000ドルに制限されています。
これらは、機関投資家が長期商品に申し込むのが好きなタイプの人々です。これは、追加のウェルスマネジメントサービスが頻繁に必要になるためです。 さらに、銀行が2ドルの200,000万ドルのローンよりも、XNUMXつのXNUMX万ドルの住宅ローンを管理する方が現実的です。
特別なジャンボ住宅ローンの要件
貸し手がより多くのリスクを引き受けることが予想されるとき、彼らは彼らが誰に貸すかについて気難しいでしょう。
＃1。 貸し手は現金準備を要求するかもしれません。
ジャンボローンでは、貸し手はあなたが安定した定期的な支払いを行うことができることを知る必要があります。 あなたの貸し手はあなたがあなたの支払いをするのに十分なお金が銀行にあることを確認するために銀行取引明細書を必要とします。 貸し手は、ローンを承認する前に、ジャンボ借り手に最大12か月分の費用を節約するように要求することがよくあります。
準備金の要件を満たす唯一の方法は、銀行口座に現金を入れることです。 貸し手はあなたの退職金口座の最大70％を考慮するかもしれないので、あなたは予備の基準を満たすためにすべてを支払う必要はありません。 ビジネスやギフトの現金も、特定の状況での準備金の要件に寄与する可能性があります。
＃2。 クロージングコストが上昇しています。
クロージング費用は通常、住宅価格全体の3％から6％の間ですが、ジャンボローンは標準的な住宅ローンよりも大幅に高いクロージング料金がかかります。 700,000ドルの住宅ローンでは、決算時に35,000ドルから53,000ドルの現金を支払うことが予想されます。
＃3。 一貫した収益
ジャンボローンは、一貫した予測可能な収入のあるバイヤーのみが利用できます。 従来のローンを申請する場合、貸し手は2年分のW-1099、税務記録、およびXNUMXを頻繁に要求します。 ジャンボローンの場合、貸し手は、ローンを取得した後、収入が変わる可能性が低いことを確認するために、より多くの書類を要求する場合があります。
#4。 手動引受
ジャンボローンは手作業で引き受けられることがよくあります。 金融の専門家は、歯の細かい櫛であなたの信用記録、資産、銀行取引明細書を調べます。 したがって、彼らは以前の間違いを明らかにします。 あなたが持っている場合 破産 or 質流れ あなたの信用履歴では、ジャンボローンを取得するのがより困難になります。
ジャンボローンは取得するのが難しいですか?
連邦政府の融資限度額を超える大規模な融資は、ジャンボ モーゲージと呼ばれます。 これらのローンは競争力のある金利を提供できますが、適合するローンよりも資格を得るのが難しいことがよくあります。 また、借り手が高価な住宅を購入するために必要な現金を簡単に手に入れる方法でもあります。
ジャンボローンにはどのようなメリットがありますか?
ジャンボ ローンは、借り手に、プライベート モーゲージ保険による頭金の軽減または 20% の頭金 (PMI) のオプションを提供します。 給与、信用履歴、予算、およびその他の適格な特性に応じて、さまざまなオプションを使用して大幅な初期費用を節約できる可能性があります.
ジャンボローンの早期返済は可能？
ほとんどの住宅ローンの貸し手は、借り手が年間最大 20% のローン返済を行うことを許可しています。 代わりに、ローンの大部分が借り換え、売却、またはその他の方法で返済されると、住宅ローンの期限前返済ペナルティが頻繁に発生します。
ジャンボ住宅ローンと適合住宅ローンの違いは何ですか?
適合ローンよりも大幅に高い上限を提供することで、ジャンボ ローンはその名に恥じません。 ジャンボ ローンは、より高価な住宅を購入したい高所得者向けに作られていますが、適合ローンは平均的な住宅購入者向けに作られています。
ジャンボはそれに対して何をしているのですか?
ジャンボ ローンは、通常の住宅ローンよりも価値が高く、不適格であるため、取得がより困難になります。 借り手は、ジャンボ ローンの資格を得るために、最大 XNUMX 年分の住宅ローンの支払いに相当する準備金を確保しておく必要がある場合があります。 この必要性は、より大きな頭金とより良い信用によって下げることができます.
まとめ
最も高価な不動産市場でさえ、ジャンボローンは住宅所有を可能にします。
高額な市場で物件を購入したい場合は、ジャンボローンが必要です。 良いニュースは、これらのローンがオンラインで取得して資格を得るのが簡単になっていることです。
ジャンボ住宅ローンに関するFAQ
30年のジャンボとは何ですか？
30年固定ジャンボ住宅ローンは、30年にわたって返済される固定金利の住宅ローンです。
ジャンボローンは20％必要ですか？
貸し手は、一戸建て住宅のジャンボローンの20％の頭金を頻繁に要求します。 第二の住居や集合住宅には、より大きな頭金が必要になる場合があります。
ジャンボローンの最大債務対収益比率はどれくらいですか？
最大の負債対収益の比率は45パーセントを超えることはできません。
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