プロパティの価値の重要性は、買い手と売り手の両方に適用され、相互に関係しています。 バイ・トゥ・レット市場に参入しようとしている場合、評判の良い不動産会社に家を評価してもらうと、市場関連の家賃がどうなるか、その結果、どのような利回りが期待できるかを理解するのに役立ちます。 ただし、この投稿は、商業的側面においても、不動産評価のさまざまな方法と基礎を理解するのに役立ちます。
資産評価
戦略的な観点から見た不動産の価値は、その所有権から生じる将来の利益の現在価値です。 不動産の利点は、すぐに消費される多くの消費財とは異なり、通常、長期間にわたって経験されます。 不動産に特定の経済的価値を割り当てる慣行は、不動産評価と呼ばれます。
一般に、不動産評価は、公正な市場価値を確立することを目的としています。これは、有能な売り手が自分の資産を売却する準備ができ、有能な買い手がそれを購入することに関心を持つコストです。 言い換えれば、それは双方が十分に知らされており、どちらも売買の圧力を受けていないという前提に基づいています。 売上原価は必ずしも公正市場価格と同じではありません。 たとえば、売り手が危機に瀕しており、すぐに不動産を売却する必要がある場合、不動産の短期売却は公正な市場価値を得ることができない可能性があります。
資産の価値を見積もる際には、経済的、社会的、政府による規制または規制、環境要因、およびそれぞれの傾向のXNUMXつの要素をすべて考慮に入れる必要があります。
- 需要：衝動または衝動を満足させるための財源を伴う所有権の要件
- ユーティリティ：潜在的な所有者の要望と要求を満たす能力です。
- 希少性：ライバル物件の数に限りがあります
- 譲渡性：これは、所有権を簡単に譲渡できることです。
不動産鑑定規則
プロパティ値を推定するために頻繁に適用されるいくつかのアイデアを見てみましょう。
＃1。 適合性の原則
これによると、不動産は通常、近くの物件の用途やスタイルと一致しない不動産よりも価値が高くなります。
＃2。 変化の原則
さまざまな要因が住宅市場と不動産価値に影響を与え、変化させることを認めています。 不動産価格に影響を与える環境変化のXNUMXつは、住宅地に浸透する汚染です。
＃3。 代替原則
それは単に、別の物件の適切な代替品として機能する物件の能力を指します。
＃4。 需要と供給の原則
需要が供給を上回れば価格は上がるが、供給が不動産の需要を上回れば価格は下がるとしている。
＃5。 最有効使用の原則
それは、財産の一部が最も経済的な価値を生み出す方法で有用であるとき、それは最大の価格を取得すると主張しています。
＃6。 プログレッションの原則
値が高い近くのプロパティは、値が低い近くのプロパティの値を上げることができる必要があります。 言い換えれば、それがその地域で最も素敵な家に近いという理由だけで、ブロックの最悪の家はもっと価値があります。
＃7。 回帰原理
それは進歩の概念のアンチテーゼです。 価値の低い物件が価値の高い物件の近くにある場合、価値の高い物件の価格は常に下にドラッグされます。
＃8。 貢献の原則
これには、プロパティの各要素がその全体的な値にどのように影響するかを理解することが含まれます。 例として、家とプールのある住宅用地を取り上げます。 土地、家、プールはすべて、不動産の全体的な価値に寄与する個々の要素の例として使用できます。
評価プロセス中に何が起こりますか？
鑑定士は、不動産の評価を行っている間、潜在的な購入者のように行動します。 地形、場所、プロットサイズ、ゾーニング、将来の開発の可能性などの要素に基づいて、不動産が位置する土地を評価します。
再ゾーニングや将来の開発の可能性は常にあるため、不動産の価値は、敷地内にあるものだけで定義されるわけではありません。 あなたと彼らにあなたの財産が何で評価されるかについての一般的な考えを提供するために、あなたの不動産業者または評価者はあなたにあなたの近所の最近の売り上げと現在の家の価値に関する情報も与えるべきです。
売り出し中の家を見ているときに一般的に行うのと同じように、鑑定人も物件を裏返しに検査します。 鑑定士は、建物の内部の大きさを測定し、部屋の数と種類、備品と備品、および物件の年齢を記録します。
鑑定士はあなたの資産のすべての要素を評価しなければならないので、資産評価の予約には時間がかかる場合があります。 十分な時間を確保し、評価プロセスに関して質問をすることは、徹底的で適切な価値を確保するために重要です。
評価の前に何を準備しますか？
あなたはあなたの不動産業者や鑑定士との会合の準備をするためにいくつかのことをすることができます。 これらにより、会議を最大限に活用し、物件の最も正確な評価を可能な限り簡単かつ手間のかからないものにすることができます。
最初のステップは、そのエリアにもう一度すばやくやり直すことです。 鑑定人が販売前に多くの画像を撮ることは疑わしいので、すぐにカーペットを蒸したり、雨樋を掃除したりする必要はありません。 ただし、少し整理整頓することで、空間感を最大限に引き出し、物件の最高の品質に注意を向けることができます。
あなたがプロパティのために持っているかもしれないどんな関連する法的文書も準備ができているべきです。 それはあなたが正確な評価を取得するのに役立ちます。 建築図面、賃貸または料金情報、維持費などの文書を鑑定人に提供する場合のみ。
訪問の準備ができたら、質問をすることを忘れないでください。おそらく、いくつか書き留めておいてください。 プロセスを理解すればするほど、将来の判断を下し、不動産業者や鑑定士との前向きな協力関係を育むことができるようになります。
どうすれば自分の資産の価値を上げることができますか？
あなたの財産の価値を高める方法はたくさんありますが、それらのすべてが大規模な建設と計画の承認を得る必要があるわけではありません。
第一印象はとても重要なので、あなたの家の潜在的な価値は、その縁石の魅力と風景によって大幅に増加する可能性があります。 通りからあなたの家に活気のある豪華な外観を与えるのは新鮮なペンキのコートだけであるか、またはあなたの庭に娯楽のためのスペースを作るためのデッキを構築するかどうか。
コンサバトリーを追加して居住スペースを増やしたり、サイドリターンでキッチンを拡張したりすることは、意欲と能力があれば、家の価値を大幅に高めることができます。
ただし、部屋を増やすために常に構築する必要はありません。 むしろ、労働力や物資に大金を費やすことなく価値を高めるために、いくつかの既存の施設をアップグレードする必要があります。
不動産評価の方法
不動産の評価では、比較、利益、残余、請負業者、投資のXNUMXつの基本的な方法を使用できます。 不動産の市場または賃貸価値を決定する際、不動産鑑定士はこれらの戦略のXNUMXつまたは複数を採用することを選択できます。 不動産評価の比較方法は、最も一般的で推奨されるアプローチです。 それらは現在の市場活動に直接関係しているからです。
＃1。 利益法
これは、評価者として使用できる不動産評価の最良の方法の XNUMX つです。 レストラン、ショッピング センター、ホテルなどの商業施設を評価する場合は、この戦略が推奨されます。 これは、XNUMX 年間の営業利益の移動平均を取り決めに取り入れることによって決定されます。 これらの数値は、会社の損益計算書または損失および利益計算書から取得されます。
利益手法で使用される変数は、プロパティ自体から派生することを覚えておくことが重要です。 流通市場からではなく。 その結果、鑑定士が提供する見積もりは、不動産の市場価値ではなく投資価値になります。 また、評価中に変更を加えることはできません。
＃2。 原価法
この手順では、プロパティの置換値の見積もりを考慮に入れて、プロパティを適切に機能させることができます。 各プロパティのコンポーネントの価格を調べると、これが行われます。 言い換えれば、土地の自由市場価値を、プロパティの建物の再建のコストに追加することができます。 これは、プロパティの一部の値を決定するためのものです。 この建物がその存在の過程で経験した減価償却を表す量だけ、以前の追加の削減がある可能性があります。
しかし、鑑定士の大多数は、この方法が不動産の現在の市場価値を見積もるのに十分に正確で信頼できる不動産評価の最良の方法のXNUMXつであるとは考えていません。
＃3。 投資方法
賃貸またはその他の方法で将来のキャッシュフローを生み出すことができると判断された商業用不動産は、この方法を使用して最も頻繁に評価されます。 この評価方法がいくつかの住宅の評価にも役立っていることは、現在記録に残っています。
不動産からの将来のキャッシュフローの利回りは、投資評価の結果を生み出すために使用されます。 利回りが低いと投資収益率が低くなり、利回りが高いと投資収益率が高くなります。 現在の推定賃貸価値（ERV）、市場で決定された同等の利回り、および物件の通過収入が利用可能になれば、物件の価値を評価するのがより簡単になります。
市場は両方の手順で有用な主要な変数を決定するため、投資方法と比較方法は基本的に非常に類似したXNUMXつの資産評価方法です。
＃4。 残差法
非常に簡単な計算を使用して、この評価方法により、鑑定人は土地または不動産の購入の真の価値を確認することができます。 これは主に、不動産開発業者または志願者が決定しようとしているときに役立ちます。 不動産が開発、再開発に適しているかどうか、またはそれが裸地としてよりよく使用されるかどうかを決定します。
評価者が残余法をうまく適用すると、土地または資産の実際の価値の合理的な見積もりが提供されます。 プロパティ開発者は、この評価が特定のプロパティの最適な使用法を決定するのに役立つことがわかります。 さらに、それは利益を最大化するために不動産を改善するために費やすための予算上の制約を選択する際に不動産開発者を支援します。 つまり、不動産所有者は、不動産の開発に投資する金額または金額を選択できるようになり、それによって、収益を最大化するために残余アプローチを利用できます。
残余アプローチを使用して不動産の価値を決定する場合、総開発価値、不動産開発業者の利益、建築費と手数料などの要素が重要です。
＃5。 比較方法
これは、資産価値の推定分析または比較可能なアプローチとしても知られています。 物件の価値は、物件評価の比較手法における近隣物件の価値を用いて見積もられます。 つまり、対象物件の市場価格の見積もりは、同じエリアにある他の物件の価格を比較し、同等の建物の仕様と比較することで取得できます。 評価へのこのアプローチは、住宅資産の価値を決定しようとするときにしばしば役立ちます。
この手順で適切な評価を行うために、評価者は適切な情報を収集する必要があります。 対象物件と同じ特性を共有する近隣物件から。
最も効果的な株式評価方法の選び方
投資家が利用できるさまざまな株式評価方法は、初めて株式を評価する方法を選択する人を簡単に圧倒する可能性があります。 いくつかの評価手法はかなり単純ですが、他の手法はより複雑で困難です。
選択した評価方法が、評価対象の会社に受け入れられるものであることを確認してください。 また、複数ある場合は、両方を利用して、より正確な評価を提供します。
不動産鑑定方法にはXNUMX種類あります
絶対評価と相対評価は、不動産評価手法が通常分類されるXNUMXつの主要なカテゴリです。
＃1。 絶対評価
絶対評価モデルは、投資の本質的または「実際の」価値を判断するために、ファンダメンタルズのみを調べます。 ファンダメンタルズを見ることは、基本的に他のすべての企業を無視し、XNUMXつのことに集中することを意味します。 ある特定の会社の配当、キャッシュフロー、および成長率。 例としては、配当割引モデル、割引キャッシュフローモデル、残余所得モデル、資産ベースモデルなどがあります。 そして、それらはこのカテゴリーに当てはまる不動産評価方法の例です。
＃2。 相対評価
逆に、相対的価値モデルは、問題の企業を他の同等の企業と対比することによって機能します。 これらの手法では、株価収益率（P / E）などの倍数と比率が計算され、対象企業に類似している企業の倍数と比較されます。 たとえば、元の会社の株価収益率が同等の会社の株価収益率よりも低い場合、元の会社は過小評価されていると見なすことができます。 多くの投資家やアナリストは、相対的な評価モデルから調査を開始します。 これは、通常、絶対評価モデルよりも計算がはるかに簡単で迅速であるためです。
投資家が利用できる、より人気のある不動産評価方法のいくつかを調べて、各モデルをいつ適用するかを決定しましょう。
＃1。 配当割引モデル（DDM）
絶対的な資産評価の最も基本的な方法のXNUMXつは、配当割引モデル（DDM）です。 配当割引モデルは、株主に分配する配当に基づいて企業の「真の」価値を決定します。 配当金は、株主への実際のキャッシュフローを示しています。 したがって、これらのキャッシュフローの現在価値の価格設定は、株式の価値を示す価値を提供するはずです。 これが、会社を評価するために配当を使用する理由です。
会社が配当金を支払っているかどうかを調べることが最初のステップです。 企業が配当を支払うだけでは不十分であるため、第XNUMXのステップは、配当が安定していて予測可能かどうかを確認することです。
＃2。 割引キャッシュフロー（DCF）モデル
企業が配当を分配しない場合、または分配する頻度が低い場合はどうなりますか？ この場合、ビジネスが割引キャッシュフロー（DCF）モデルを使用するための要件を満たしているかどうかを確認します。 DCFモデルは、配当ではなく割引後の将来キャッシュフローを使用して企業のビジネスを評価します。 この戦略の主な利点は、それが役立つ可能性があることです。 配当金を支払わない幅広い企業と、配当金を支払う企業にのみ適用されます。
XNUMX段階DCFモデルは、DCFモデルの最も一般的に有用なバリエーションですが、他のバージョンもあります。 この変動は、フリーキャッシュを予測します。 通常、XNUMX年からXNUMX年の期間にわたって流れます。 その後、将来のすべてのキャッシュフローを説明するための最終的な価値の計算が行われます。 このアプローチを使用するには、組織は最初にプラスで安定したフリーキャッシュフローを持っている必要があります。
DCFモデルを最もうまく採用するには、通常、対象企業は一貫性のある予測可能なフリーキャッシュフローを持っている必要があります。 成長段階を通過した成熟したビジネスは、DCFモデルのキャッシュフローが最も優れているビジネスです。
＃3。 比較対象のモデリング
最終的なモデルは、一種のキャッチオールモデルです。 これは、他のどのモデルも会社を評価するのに役立たない場合、または数字を計算するのに時間を費やしたくない場合に使用できるタイプです。 最初のXNUMXつの評価モデルとは異なり、これは株式の本源的価値を決定しようとはしません。 代わりに、会社が比較的過小評価されているか過大評価されているかを評価します。 株式の価格倍数をベンチマークと比較する。 XNUMXつの同等の資産を同等の価格で売却することを規定する一物一価の法則は、この議論の基礎として機能します。 このモデルが非常に役立つ理由のXNUMXつは、直感的であるということです。
株価収益率（P / E）、株価純資産倍率（P / B）、株価純資産倍率（P / S）、株価純資産倍率（ P / CF）など。これは、ほとんどすべての状況で比較可能なアプローチを適用できる理由を説明しています。 株価収益率は、投資の価値を決定する主な要因のXNUMXつである会社の収益に集中しているため、これらの比率の中で最も広く有効です。
商業用不動産の評価
投資ポートフォリオに商業用不動産を含めるかどうかを選択する際の最も重要な要素は、その正しい評価です。 商業用不動産投資で成功するには、現在の保有資産だけでなく、潜在的な買収資産を効果的に評価できる必要があります。
なぜ商業用不動産の評価が重要なのですか？
プロパティ値は、同様に重要な理由で重要です。 買い手にとって、正しい評価は彼らが資産に対して過払いしないことを保証します。 そして、彼らが公正な市場価格で不動産を購入することを可能にします。 同じことが売り手にも当てはまります。売り手は、評価を利用して、利益を最大化するレベルに家の価格を設定します。 そして、これは販売からのものであり、迅速な取引を保証します。
現在、投資家、不動産専門家、金融専門家が物件を評価するために使用する多くの手法があります。これらの手法は、タイプ、場所、使用目的など、各物件の詳細に基づいて状況に依存することがよくあります。
商業用不動産評価のためのXNUMXつの最良の方法
投資家は、さまざまな評価方法を使用して、特定の商業用不動産を評価できます。 最も人気があり効率的なテクニックのいくつかを調べてみましょう。
＃1。 コストアプローチ
原価法は、対象不動産の価値を地価と建物の建設費の合計として設定します。 このアプローチは、プロパティの価格がそれがどれだけ有用であるかに依存するという仮定をします。 農業は土地の最も有益で生産的な利用になるからです。 コストアプローチは、おそらく住宅や商業ではなく、その用途のための不動産の評価に基づいています。
＃2。 収入の資本化を使用する
所得資本化としてよく知られている所得アプローチは、将来の利益の期待を優先する商業用不動産評価の方法です。 インカムアプローチは、物件の将来の転売価値と、物件が公正に獲得できると期待できる市場賃料の両方を考慮して価値を評価します。 本質的に、このアプローチは、収益を価値の主な決定要因にすることにより、収益を価値に変えます。
＃3。 取引事例比較法
取引事例比較法は、市場アプローチとも呼ばれ、同様に設備の整った物件の現在の価値を推定します。 これは、以前に販売された同等の物件のデータと、現在市場に出ている物件の提示価格を使用しています。 集合住宅および住宅産業は、この戦略を頻繁に採用しています。
この評価アプローチの主な利点は、実際の市場データを利用しているという事実にあります。 これにより、投資家は、商業用不動産業界で得られる限りリアルタイムに近い地域の状況の概要を知ることができます。
＃4。 総家賃あたりの価値の乗数
収入戦略と同様に、値を計算するには、総家賃乗数を使用します。 これらXNUMXつのアプローチには主な違いがあります。 これは、インカム手法が純営業利益を採用しているのに対し、グロスレント乗数アプローチはグロスレントに基づいているためです。
総家賃乗数アプローチを計算するには、次のようになります。
物件価値=年間総家賃 x総家賃乗数.
＃5。 ドアあたりの価値
GRMと同様に、この戦略は迅速かつ簡単です。 常にではないにしても、それは評価への他のアプローチのいくつかと同じくらい正確です。 この方法は、比較可能な建物の評価をドアの数で割ることにより、別の比較可能なプロパティの商業用プロパティのベンチマークを確立します。
この方法では、アパートのサイズと平方フィートの違い、住宅の品質、および集合住宅の維持に関連するその他の継続的なコストを考慮できません。 同等のコンプを使用している場合にのみ関係します。
商業用不動産評価のガイドライン
これらは、不動産の商業用不動産評価への評価アプローチです。
＃1。 価値
プロパティの値の最も簡単な定義は、すべての予測される純収入の流れの予測される合計です。 そして、彼らは財産を所有することから生じるかもしれません。 この合計は、将来の経済的利点の現在の価値を表しています。 不動産資産は通常、長期間にわたって価値を生み出します。 これには、鉛筆やトゥインキーなどのインスタント消耗品がすぐにメリットをもたらすのとは対照的に、数年、数十年、またはそれ以上が含まれます。
＃2。 効用
商業用不動産評価の文脈における効用とは、後続の所有者の要求と好みを満たすための資産の能力を指します。 これは、予想される収入や、主たる住居などの特定の場所に住むことの効用を指す場合があります。
＃3。 要求する
需要と供給は、所有権の欲求または願望の存在、および商業用不動産の購入評価を実行するための対応する財務能力を表します。
＃4。 希少性
特定のエリアでのプロパティタイプの過剰または不足は、その価格設定に影響を与えます。 希少性とは、商業用不動産の制限を指します。
＃5。 転送可能性
このフレーズは、特定の財産の所有権を譲渡することがいかに簡単かを説明しています。 たとえば、複数の所有者がいる大規模な産業施設を譲渡することは、根本的に難しくなります。 所有者が XNUMX 人で、先取特権がなく、他の投資家や貸し手が関与していない物件よりも、売却や未払いの義務を承認する必要があるのは誰ですか?
不動産鑑定の根拠
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) によって確立された概念または一連の推定。 これは、評価者のための規制および専門機関であり、基本的な不動産評価専門職に必須のベスト プラクティス基準を設定します。 評価の根拠とされています。 「レッド ブック」として知られる RICS Valuation-Professional Principles 2014 は、これらの基準と実践ステートメントを概説しています。
鑑定人は、不動産評価の適切な基準（または複数の基準）を選択する必要があります。 タスクの間、プロパティ評価の選択の基礎（または複数の基礎）に関連するガイドラインを順守します。
不動産評価の最も適切な基準は、多くの場合、市場価値、仮定の対象となる市場価値、または独自の仮定の対象となる市場価値です。 市場価値は、可能な限り最良の開発シナリオの下での開発不動産評価の推定基礎価値です。 彼らは、現在および将来の市場と経済状況、および計画要件を考慮に入れています。 これに代わるサイト開発オプションを含めることができます。 理想的な開発を評価するために、鑑定人は他の専門家の助けを必要とするかもしれません。
ただし、物件評価の根拠によっては有用を目的としています。 開発に関連するさまざまな仮定を立てる必要があるかもしれません。 たとえば、貸付目的で不動産の評価がある場合、代替案を検討する必要があるかもしれません。 現在の使用と実際に提案された開発プロジェクトに。 このような状況では、評価プロパティの基礎が開発の最良のコースを想定していない場合、行われた仮定は例外的な仮定としてラベル付けする必要があります。
評価の基礎と評価の目的の違いは何ですか？
「希望価値」と呼ばれることもあり、状況の変化から生じる将来の価値のアイデア
開発不動産の評価では、さまざまな予想される結果を考慮に入れる必要があります。 また、予想される将来の状況変化の影響を判断するという課題もあります。 ただし、これにより、評価を取り巻く曖昧さのレベルが高まる可能性があります。 この追加されたあいまいさは、特定のレポートの懸念を引き起こします。 不動産評価レポートの基礎には、評価の仮定を明示的に記載する必要があります。 市場の期待は、独自の前提として認識されていない不動産評価の仮定の基礎となるはずです。
これらの仮定は、不動産評価の結果の基礎に大きな影響を与える可能性があるため、可能な限り透明で一貫している必要があります。
特定の仮定または基礎にのみ適用される仮定 鑑定評価 開発またはプロパティの評価レポートで指定する必要があります。 これらの推定は、評価の結果に大きな影響を与える可能性があるため、可能な限り透明で一貫している必要があります。
評価の5つの方法とは何ですか？
プロパティを評価する場合、使用されるXNUMXつの基本的な手法があります。 比較、利益、残余、請負業者、および投資。 不動産の市場または賃貸価値を決定する際、不動産鑑定士はこれらの戦略のXNUMXつまたは複数を採用することを選択できます。
どの評価方法が最適か?
DCFモデルの値は、企業のビジネスに最適です 配当ではなく、割引後の将来のキャッシュフローを使用します。 この戦略の主な利点は、配当を支払わない企業だけでなく、配当を支払う企業にも適用できることです。
XNUMX種類の評価とは?
絶対評価と相対評価はXNUMXつの主要なカテゴリーです 通常、評価手法はこれに該当します。
絶対評価モデルは、投資の本質的または「実際の」価値を決定するためにファンダメンタルズのみを調べますが、相対価値モデルは、問題の企業を他の同等の企業と対比することによって機能します。
不動産の査定は無料で受けられる？
家の価値を判断するために利用できる無料のインターネット家屋評価ツールがいくつかあります。 ただし、無料のオンライン住宅評価が完全に正しいとは考えにくいため、ガイドとしてのみ使用する必要があります。
不動産の評価費用はいくらですか？
公認の測量士によって行われる評価は、通常、約 250 ポンドかかりますが、これは測量士によって異なります。 さらに、住宅ローンの貸し手は、不動産が提示価格の価値があるかどうかを判断するために、不動産の価値を調べます。 費用は通常£150から始まりますが、より大きく、より望ましい物件の場合は大幅に高くなる可能性があります.
最も一般的な評価方法は何ですか?
「コンプ」法は、比較可能な事業の現在価値に基づいて、企業の観察可能な価値を提供します。 倍数は計算が簡単で、常に最新であるため、比較可能なものは最も一般的な方法です。
不動産の価値を下げるものは何ですか?
不動産市場の変動により、家の価値が低下する可能性があります。 自然災害や気候変動は、よりリスクの高い投資となるため、家の価値を下げる可能性があります。 さらに、コミュニティで差し押さえが発生すると、家の価値が低下する可能性があります。
関連記事
