あなたが不動産投資家であるか、投資を始めたいと考えているなら、反転または賃貸する住宅の大幅な割引を常に探しているはずです。 地元市場に関する広範な知識があれば、その不動産が優れた投資先であることがすぐに分かるかもしれません。 ただし、保有資産が拡大するにつれて、測定に基づいたより洗練された方法が必要になります。 不動産投資家は、賃貸不動産または収益不動産の価値を判断し、有望な投資先を特定するためのツールとして、還元率 (キャップレート) を高く評価します。 資本化率 (キャップ レート) は、不動産が投資に値するかどうかを判断するのに役立ちます。 この記事では、不動産、賃貸不動産、収益不動産のキャップレートの計算方法を説明します。
キャップレートとは何ですか?
資本化率（略してキャップレート）は、純営業利益（NOI）に基づいた不動産の収益率を表すために不動産業界で使用される用語です。 言い換えれば、資本化率 (Cap Rate) は、将来の投資収益率または資本回収率を計算するために使用される収益指標です。
この指標は、不動産からの予測純利益に基づいており、純営業利益を不動産の資産価値で割ってパーセンテージを与えることによって決定されます。 不動産市場では、投資家がどれだけの利益を得るかを予測するために使用されます。
資本化率 (キャップ レート) は、さまざまな不動産投資の市場価値を簡単に比較する方法ですが、レバレッジ、お金の時間的価値、または不動産の改善による将来のキャッシュフロー。
キャップレートを決定する要因は何ですか?
キャップレートは、不動産のリスクを計算する際に考慮すべき要素の XNUMX つにすぎません。 商業用不動産に投資するかどうかを決めるときは、その物件の周囲の状況を考慮することが重要です。 投資のリスクと収益は、不動産の場所、状態、種類によって影響されます。 全体像を把握した後、その商業用不動産が自分のニーズに適しているかどうかをより適切に判断できます。
#1. 家賃の上昇
インフレ率が高い時期には、特にリース期間が短い賃貸物件では、家賃の値上げが大きくなる可能性があります。 金利の上昇は、賃料の上昇と NOI の上昇が期待されることで相殺される可能性があります。 経済が悪化した場合、家賃の伸びが抑制され、キャップレートの上昇が余儀なくされる可能性がある。 ギルバート氏は、金利上昇にもかかわらず、アパートや工業用の賃料が堅調に伸びているため、キャップレートは2022年の第XNUMX四半期までほぼ安定していると指摘した。
最近は家賃の値上げがやや鈍化している。 この停止が短期間で終わるのか、それとも連邦準備理事会の意図的な景気減速に応じた傾向の始まりなのかはまだ分からない。
＃2。 ロケーション
都市の仕事の中心、主要な大通り、公共交通機関への近さはすべて、キャップレートの決定に影響します。 資本化率は、雇用の変動が大きく、需要がより不安定であるため、需要が高く安定した地域では低くなり、過渡期や周縁地域では高くなる傾向があります。 その結果、テナントの売上高、リース費用、その他の営業キャッシュフローに影響を与える要因が増加する可能性があります。
#3. 国内総生産（GDP）と失業率
GDPと失業率はどちらも経済の状態を示す指標です。 GDPが好調で失業率が低い場合、商業用不動産投資のキャップレートは低くなります。 GDPが低く失業率が高い時代には、投資用不動産のリスクが高まります。 ただし、キャップレートは本質的に予測的なものであることが多く、特定の取引は市場や経済状況に加えて、建物の個別の見通しや投資家の視点などの要因に影響されることに留意してください。
#4. 資産クラス
キャップレートは資産カテゴリー間で均一ではありません。 キャップレートが最も低いのは集合住宅や工業用不動産セクターでよく見られます。 いくつかの経済指標は、測定される資産の種類に応じて重要性が異なる場合があります。 集合住宅や商業用不動産は可処分所得の変化に非常に敏感ですが、工業用不動産は耐久品と非耐久品の両方に対する支出の変化により敏感です。
キャップレートの計算式は何ですか?
資本化率を決定する公式には、いくつかの異なる形式があります。 不動産投資のキャップレートを計算するために最もよく使用される方法は、不動産の純営業利益 (NOI) を現在の市場価値で割ることです。 数学的には、
キャップレート = 純営業利益 / 現在の市場価値
どこ、
名前が示すように、純営業利益は、運営に関連するすべてのコストを差し引いた後、不動産から得られるお金です。 これらの支出の中には、建物の定期的なメンテナンスと固定資産税をカバーするために必要なお金が含まれます。
市場の状況に応じて評価された時点の資産の価値が、その現在の市場価格となります。
XNUMX つの代替方法は、問題の資産の購入価格または初期投資価格を使用することです。
還元利回り = 純営業利益 / 購入価格
しかし、第 XNUMX 版が第 XNUMX 版ほど普及していない主な理由は XNUMX つあります。 第二に、取得価額がゼロのため相続財産に充てることはできず、分割が不可能です。 最初の問題は、数年/数十年前に低価格で購入された古い不動産に対して、信じがたい結果が生じることです。
また、不動産価格は時間の経過とともに上昇および下落する傾向があるため、当時の市場価格を使用する最初のバージョンは、元の購入価格の固定値を使用する XNUMX 番目のバージョンよりも正確に表現されます。
さらに、キャップレートに興味がある人にとってのオプションの XNUMX つは、優れたオンライン不動産プログラムに登録することです。
キャップレートの計算方法
資本化率（キャップレート）は、不動産投資業界における重要な指標です。 不動産の年間純運用利益を購入価格または現在の市場価格で割って、キャップレートを算出します。 投資家にとって、キャップレートは低いものよりも高い方が望ましいのです。 キャップレートを計算する簡単な手順は次のとおりです。
#1. キャップレートの概念を理解する
資本化率、または「キャップレート」は、賃貸不動産の収益性を計算する方法です。 これは、不動産の現在の市場価値を年間純営業利益の割合として表します。
資本化率が高くなると、投資収益率 (ROI) も高くなります。 キャップレートは可能性のある収益率の単なる予測であり、不動産の将来のパフォーマンスを保証するものではないことに留意することが重要です。
#2. 不動産の純営業利益を決定する
まず、NOI (純営業利益) の計算方法を理解する必要があります。 純営業利益 (NOI) は、すべての不動産収益から総営業費用を差し引いて計算されます。
不動産からの収入は、家賃、使用料、施設内の商品やサービスの販売など、さまざまな収入源から得られます。 たとえば、他に収入源がない場合、特定の不動産からの賃貸収入が月あたり 5,000 ドルに達する場合を考えてみましょう。
次に、不動産に関連する費用が計算されます。 税金、保険、メンテナンス、弁護士費用はすべて、予算を立てるのが明白な分野です。 ただし、空室の可能性など、あまり明らかでないコストも含める必要があります。投資用不動産の空室率の全国平均は 10% ですが、お住まいの地域を調査してより正確な数字を得ることができます。 検討中の物件の月々の合計費用は 1,000 ドルで、この金額には 10% の空室率が考慮されています。
総収入から営業経費を差し引くことで、不動産の純利益を計算できます。 その後NOIが計算されます。 さらに、この施設は月間 4,000 ドル、または年間 48,000 ドルの純営業収入を生み出しています。
#3. 現在の市場価格を分母として使用する
次に、税引後の営業利益を現時点の株価で割ります。 購入価格と現在の市場価格のどちらを使用すべきかについてはかなりの議論がありますが、大多数の投資家は不動産の現在の市場価格を利用しています。
したがって、純営業利益を時価で割るという標準的な方法を使用します。 不動産の現在の市場価値は、不動産の事実を精査し、多数のオンライン住宅評価見積りツールのいずれかを使用することによって決定される場合があります。
この例に示すように、不動産の現在の市場価値は 480,000 ドルです。 これは、除算で 40,000 ドル、つまり 0.10 を得るには十分です。
#4. 還元率の決定
したがって、NOIと市場価値の両方が確立された後、キャップレートを計算することが可能です。 キャップレートをパーセンテージの形式で計算するには、まず純営業利益を市場価格で割ってから、その結果の数値に 100 を掛けます。
#5. 結果の分析を実施する
最後のアクションは、結果の分析を実行することです。 高い資本化率は、投資に対する潜在的な収益が高いことを示唆し、一方、低いキャップレートは、予想される収益が低いことを示唆している可能性があります。
ただし、キャップレートは、投資収益率を計算する際に考慮されるいくつかの要素のうちの XNUMX つにすぎないことに留意することが重要です。 この点は、立地、物件の状態、市場の動向などと合わせて考慮する必要があります。
適切なキャップレートとは何ですか?
すべての不動産に適用される「適切な」キャップレートを求めるのは理解できますが、市場はあまりにも特殊なので、単一の値を導き出すことはできません。 代わりに、投資家はキャップレートを利用して、自分のリスク許容度に基づいてその不動産が自分に適しているかどうかを判断できます。
より多くの運用収益を生み出すものの、評価額が低い物件は、アルゴリズムによって決定されるキャップレートが高くなります。 逆に、キャップレートが低いと、資産の評価額は高くなりますが、純営業利益は低くなります。
キャップレートが低い物件は、投資家にとってリスクが低く、資金の返済までの期間が長くなります。 賢明な投資家として、XNUMX つに決める前に、さまざまな資本化率の長所と短所を慎重に比較検討する必要があります。 ある程度の量を念頭に置いておくと、危険が大きすぎる物件を排除するのがはるかに簡単になります。
キャップレートは誰にとって重要ですか?
新しい資産を探している不動産投資家にとって、高いキャップレートは明らかに良い兆候です。 しかし、大多数の購入者にとって、キャップレートの高低の差は無意味です。 彼らは家を貸すつもりはないので、その市場価値にもっと関心を持つでしょう。 購入者は通常、再販売で利益を得ることができる取引を探します。
しかし、投資家にとって不動産の現在の市場価値は、その運用収入（収益から経費を差し引いたもの）と同様に重要です。
投資家が賃貸収入を得るためにその不動産を保有したいと考える可能性があります。 同様の年間純営業利益を持つ物件を比較する場合、どの物件が最適な投資であるかを判断する際に還元率が役立ちます。
不動産の NOI (純営業利益) とキャップレートは、将来の購入者や住宅ローン貸し手がローン申請を評価する際に考慮すべき重要な指標です。 キャップレートは、ローンを延長する際の金利や貸し手の金利などの資金調達要因に影響を与える可能性があります。
不動産のキャップレートとは何ですか？
不動産のキャップレートは、さまざまな商業用または住宅用不動産投資の収益性を比較するための指標です。 この記事の主なトピックは、商業または投資目的で賃貸されている XNUMX ～ XNUMX 世帯用の住宅です。
不動産の還元率は、純営業利益（NOI）を資産価値で割ることによって決定されます。
価値判断は、資本化率を使用することで改善できます。 不動産投資は、還元利回りだけではなく、いくつかの要素によって評価されます。 不動産の特定の特徴と立地に加えて、投資家は投資収益率 (ROI)、内部収益率 (IRR)、および総家賃乗数 (GRM) についても考慮する必要があります。 また、読んでください 不動産のキャップレート: 2023 年の良好な賃貸キャップレートはどれくらいですか。
還元率はいつが適切ですか?
キャップレートにはいくつかの欠点がありますが、それでも賃貸物件の収益性を計算するのに便利なツールです。 キャップレートの適用は地域によって異なるので注意が必要です。 つまり、大都市環境における健全な資本化率を構成するものは、地方環境における健全な資本化率を構成するものとは異なります。
複数の潜在的な賃貸物件やその他の種類の不動産投資のどちらを選択するかを決定する場合、還元率は非常に貴重なツールとなる可能性があります。 資本化率 (キャップ レート) は、どの投資が最適な選択肢であるかを判断するのに役立つ場合があります。 購入価格、市場価格、レンタル料金の変動などの変数を考慮することなく、資産を簡単に比較できます。
キャップレートは、パターンと傾向の分析に役立つツールです。 これを行うには、特定の地域および期間における不動産の資本化率に関する情報を収集し、それを利用して、その期間における不動産の収益性の変化を強調する市場プロファイルを作成します。
不動産投資家や利害関係者は、過去および現在の時価総額の調査から恩恵を受ける可能性があります。 パターンと傾向は、次のブーム市場を予測するのに役立つ場合があります。 最近キャップレートが上昇している場合は、その分野でのより高い投資収益率が期待できるはずです。
さらに、正確なキャップレートを得るには、投資物件と同様の賃貸物件を比較する必要があります。 XNUMX 階建ての賃貸住宅を購入する場合は、キャップ レートを計算する際に、それ以下の物件や大きな物件を利用しないでください。
賃貸不動産投資家としてキャップレートを活用するにはどうすればよいですか?
キャップレートを利用して、賃貸物件の価値を計算したり、自分の不動産投資の成功を測定したりできます。 ポートフォリオのキャップレートを使用して、パフォーマンスの低い投資を特定できます。 あるいは、特定の地域の一般的なキャップレートを調べて、それを使用して不動産の価値を判断することもできます。 類似した XNUMX つの住宅を比較した場合、キャップレートが低い住宅の価値は低くなります。
大型株の場所以外でも収益性の高い投資先を見つけることができることに注意する必要があります。 低キャップ地域には多くの成長の可能性がある可能性があります。 来年の資本化率 (ROI) を高めるには、家賃が上昇しているエリアを探してください。 また、XNUMX～XNUMX年後にはキャップレートの上昇により不動産価値が上昇します。
最高の賃貸物件では、賃料が上昇し、運営コストが安定します。 しかし、営業コストが急速に上昇すると、純営業利益もそれに伴って増加し、年間のキャップレートが低下します。 大規模な修理が必要な古い建物にはこのリスクがあります。 修理が必要な古い不動産を発見して修復できれば、取得を通じて長期的な価値を生み出すことができます。
不動産投資におけるキャップレートの重要性
不動産では、キャップレートがパフォーマンスの標準的な尺度です。 特定の不動産の予想収益を計算することで、金融投資を検討している人を支援します。 ここでキャップレートの重要性がわかります。
#1. 不動産の価値を知る
資本化率 (キャップ レート) は、不動産の価値を示すシンプルですが信頼できる指標です。 NOI と不動産の取得価格を考慮して、投資収益率 (ROI) の割合を計算します。
不動産が高すぎるか低すぎるかを知ることは、投資家がその不動産を購入するかどうかを決定するのに役立つ可能性があります。
#2. リスクとリターンの分析
不動産への投資はリスクを伴う可能性がありますが、還元率を確認することで、その額を把握できます。 キャップレートが高い不動産はよりリスクの高い投資とみなされますが、キャップレートが低い不動産はより安全です。
リスクとリターンの間の合理的なトレードオフを求める投資家は、このデータから恩恵を受ける可能性があります。
#3. 将来の収益の見積もり
キャップレートは、投資家が不動産または賃貸物件の将来の収益を計算するために使用する将来の指標です。 投資家は、現在のキャップレートを使用して、家賃の上昇、不動産価値、市場状況などのさまざまな変数に関する仮定に基づいて、不動産からの将来の収益を予測できます。
さらに、健全な意思決定を求めている投資家は、このデータから大きな利益を得ることができます。
#4. インフレを考慮する
キャップレートはインフレを考慮に入れているため、時間の経過とともに通貨の購買力が低下することから保有資産の価値を守りたい投資家にとって、キャップレートは貴重なツールとなります。
インフレが進むと、ドルの購買力は低下します。 これは、その不動産が原因で購入される不動産の投資収益率に悪影響を与える可能性があります。 投資家は、キャップレートを採用することで、自分のリターンがインフレに合わせて調整されていること、またそうすれば、長期にわたって投資の価値が維持され続けることを確信できます。
まとめ
結論として、還元率の基礎と、それを計算して潜在的な投資の分析に適用する方法は、不動産投資家にとって必須の知識です。 資本化率 (キャップ レート) は、キャッシュ フローや投資収益率などの他の指標と組み合わせて利用して、強力な投資意思決定ツールを生み出すことができる XNUMX つの指標です。
ただし、キャップレートは不動産投資を分析する際に考慮すべき多くの側面のうちの XNUMX つにすぎず、投資の意思決定を行う際にはキャップレートに完全に依存すべきではないことに留意することが重要です。
不動産や賃貸不動産への投資に関して知識に基づいた有益な決定を下すためには、キャップレートの基本とそれを効果的に計算して使用する方法をしっかりと理解することが不可欠です。
キャップレートの計算方法に関するよくある質問
キャップレート7.5%とは？
キャップレートが 7.5% の場合、投資または不動産から 7.5% の総収入が期待できます。 キャップレート 7.5% を使用すると、150,000 ドルの不動産の年間収益は 11,250 ドルになります。
キャップレート10%とは何ですか?
キャップレート 10% は 10 の倍数に相当します。資本化率 10% では、10,000,000 ドルの建物を購入する投資家は年間 1,000,000 ドルの純営業利益を期待します。
高すぎるキャップレートはどれくらいですか?
一般に、資本化率が低い場合は、資本化率が高い場合よりもリスクが低く、リターンが低いことを意味します。 多くの業界専門家は、5% ～ 10% が「良好な」キャップレートであると考えていますが、4% はリスクが低いものの ROI が長いことを示しています。
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参照
