Ti sei mai chiesto se esistesse un modo per vendere un investimento immobiliare senza pagare immediatamente l'imposta sulle plusvalenze? Bene, c'è! Si chiama scambio 1031.
Lascia che ti spieghi esattamente come funziona, così potrai capire perché è uno strumento così potente per creare ricchezza attraverso gli investimenti immobiliari.
Cos'è la sezione 1031?
Per prima cosa: da dove viene il termine “exchange 1031”? Prende il nome dall'articolo 1031 del Codice tributario. Questa sezione, spesso consigliata da aziende come Capitale privato pellegrino, consente di vendere un investimento immobiliare e di “scambiarlo” con un altro differendo le imposte sulle plusvalenze.
In altre parole, non devi pagare subito le tasse sui guadagni derivanti dalla vendita. Invece, puoi trasferire quei soldi in un nuovo investimento immobiliare. È un'agevolazione fiscale incredibilmente utile per chiunque investa nel settore immobiliare a lungo termine.
Ecco un semplice esempio
Diciamo che hai acquistato una proprietà in affitto anni fa per $ 200,000. Ora vale $ 500,000. Se lo vendessi, dovresti pagare un'imposta sulle plusvalenze su quel profitto di $ 300,000.
Ma se fai uno scambio 1031, puoi prendere i proventi della vendita del primo immobile e investirli in un altro immobile in affitto o investimento di valore uguale o superiore. Rimandi il pagamento delle tasse sulle plusvalenze fino a quando non vendi la nuova proprietà.
Ciò ti consente di continuare a reinvestire e far crescere i tuoi investimenti immobiliari senza perdere una fetta delle tasse ogni volta che vendi. Un trucco piuttosto carino, vero? Lo scambio 1031 è da decenni uno strumento chiave utilizzato dagli investitori immobiliari esperti.
Come funziona uno scambio 1031 di base
Il tipo più comune di scambio 1031 è chiamato scambio ritardato. Ecco come funziona in genere:
Passaggio 1) Vendi l'investimento immobiliare originale.
Questa è chiamata la "proprietà ceduta" nel gergo del 1031.
Step 2) Il ricavato va ad un intermediario qualificato.
Un intermediario qualificato è una terza parte imparziale che gestisce lo scambio per te. L'intermediario creerà un conto di deposito a garanzia per trattenere i fondi derivanti dalla vendita fino a quando non potranno essere reinvestiti nella nuova proprietà. Questo è un requisito fondamentale: non puoi ricevere i proventi o acquisirne il controllo da solo, nemmeno temporaneamente.
Passaggio 3) Identificare possibili proprietà sostitutive.
Entro 45 giorni dalla vendita dell'immobile abbandonato, devi identificare i potenziali nuovi “immobili sostitutivi” su cui intendi investire. Puoi identificare fino a 3 potenziali immobili senza alcun limite al loro valore totale. Ciò ti dà la flessibilità di cercare il giusto investimento.
Passaggio 4) Chiudi una proprietà sostitutiva.
Infine, è necessario chiudere una delle proprietà sostitutive entro 180 giorni dalla vendita della proprietà originale. L'intermediario utilizzerà i fondi della vendita per completare il nuovo acquisto, mantenendo l'imposta di cambio differita.
E voilà! Lavorando con un intermediario e reinvestindo in un'altra proprietà, sei riuscito a scambiare proprietà e rinviare le imposte sulle plusvalenze. Con un po’ di pianificazione strategica, puoi utilizzare gli scambi 1031 per costruire un impero immobiliare e ridurre al minimo le tasse.
Regole da tenere a mente
Sebbene gli scambi 1031 offrano enormi vantaggi fiscali, presentano alcune limitazioni:
Il requisito del “like-kind”.
Per uno scambio 1031, le proprietà originali e sostitutive generalmente devono essere “simili”. Nel settore immobiliare, questo requisito è piuttosto rilassato. Puoi scambiare un terreno libero con un condominio, ad esempio. Ma non si potrebbe scambiare un immobile con un investimento di capitale privato in un'azienda.
Deve trattarsi di beni immobili scambiati con beni immobili. E una proprietà negli Stati Uniti può essere scambiata solo con un’altra proprietà statunitense, non con una all’estero.
Valore uguale o maggiore
Per differire completamente le tasse, la nuova proprietà dovrebbe avere un valore uguale o superiore a quello della proprietà originale venduta. Se reinvesti meno del 100% del ricavato, le imposte saranno dovute sulla differenza. Questo è noto come "avvio". Sono necessari calcoli accurati per garantire il rispetto dei requisiti di valore.
Limiti di tempo
Come accennato, hai 45 giorni per identificare e 180 giorni per chiudere la nuova proprietà. Se non si rispetta una delle due scadenze, l'imposta sulle plusvalenze derivanti dalla vendita diventa immediatamente esigibile. Richiede un'azione rapida e una pianificazione per completare uno scambio ritardato di 180 giorni.
Usi creativi per 1031 Exchange
Con la giusta pianificazione, puoi utilizzare gli scambi 1031 per tutti i tipi di strategie di investimento creativo:
- Scambia una casa in affitto con un intero condominio per aumentare i rendimenti.
- Combina più proprietà di investimento in un unico investimento più grande. Ciò può semplificare la gestione.
- Suddividi una proprietà più grande in diverse proprietà più piccole per diversificare il tuo portafoglio.
- Scambia le proprietà con un altro investitore invece di venderne solo una. Ciò può fornire più opzioni per strutturare l’accordo.
- Spostati da una città o stato a un altro mercato che ritieni abbia migliori prospettive di investimento.
Come puoi vedere, gli investitori esperti utilizzano gli scambi 1031 per creare flessibilità nella loro strategia di investimento immobiliare a lungo termine. Il beneficio del differimento delle tasse non fa altro che addolcire l’accordo.
Alcuni scambi a cui prestare attenzione
Sebbene le regole dell'exchange 1031 siano generalmente flessibili, in alcuni casi esistono limiti più severi:
Scambio di case per le vacanze
Se vuoi scambiare la tua abitazione principale, purtroppo gli scambi 1031 non si applicano alle residenze primarie. Non puoi vendere la casa in cui vivi ed evitare plusvalenze in questo modo.
Tuttavia, ci sono alcuni casi limitati in cui è possibile scambiare case vacanza o convertire una casa principale in una casa in affitto e utilizzare a Scambio 1031. Ma in genere è necessario affittare la proprietà a tempo pieno prima di venderla. Consulta il tuo professionista fiscale per un consiglio sulla tua situazione specifica.
Scambio di proprietà in partnership
Solo alcune forme di comproprietà, come gli inquilini in comune, possono utilizzare gli scambi 1031. Se possiedi investimenti immobiliari tramite una partnership o una LLC con più soci, gli scambi diventano più complicati. Potrebbe essere necessario distribuire la proprietà prima di venderla per mantenere il trattamento fiscale di cambio.
Ancora una volta, collabora con esperti che hanno familiarità con la strutturazione degli scambi 1031 per le partnership. Questa zona presenta alcune trappole per gli incauti.
Assicurati di segnalare gli scambi correttamente
È necessario segnalare qualsiasi scambio 1031 all'IRS compilando il modulo 8824 con la dichiarazione dei redditi per l'anno. Questo modulo fornisce dettagli chiave come descrizioni delle proprietà scambiate, date di vendita/acquisto e valore di ciascuna proprietà.
Assicurati di collaborare con il tuo preparatore fiscale per tracciare e documentare accuratamente lo scambio. Non vuoi attivare un audit!
Bringing It All Together
Come puoi vedere, uno scambio 1031 è uno strumento potente per qualsiasi investitore immobiliare attivo. Sebbene non eccessivamente complesse, le regole richiedono l’esecuzione corretta della transazione e la collaborazione con professionisti qualificati.
Ma il profitto derivante dal continuare a far crescere i tuoi investimenti immobiliari con imposte differite può essere immenso nel corso di decenni. Immagina quanto potresti costruire in più investendo quelle plusvalenze invece di consegnarle all'IRS!
Quindi considera come potresti utilizzare gli scambi 1031 come parte della tua strategia di investimento immobiliare. Con un po’ di pianificazione e una guida esperta, puoi trasformare gli investimenti attuali in partecipazioni future ancora più grandi.
L'evoluzione della sezione 1031
Gli scambi della Sezione 1031 esistono da quasi un secolo, sebbene le regole si siano evolute nel tempo.
Il concetto generale di uno scambio “simile” con imposte differite è stato introdotto per la prima volta nel la legge sulle entrate del 1921. Ciò ha consentito che avvenissero scambi di proprietà senza innescare un'immediata passività fiscale.
Nel corso degli anni, le regole sono state perfezionate da vari casi giudiziari, sentenze dell'IRS e nuove leggi. Un'importante decisione del tribunale nel 1979 (Starker contro Stati Uniti) definirono scambi ritardati e stabilirono precedenti seguiti ancora oggi.
La legge originale era piuttosto ampia e consentiva scambi con imposte differite di tutti i tipi di attività commerciali e di investimento. Ma col tempo si sono aggiunte delle limitazioni. Ora la Sezione 1031 si applica quasi esclusivamente al settore immobiliare sulla scia del Tax Cuts and Jobs Act del 2017.
Prima del 2018, anche gli scambi di altri beni come veicoli, opere d’arte, oggetti da collezione, brevetti e titoli potevano qualificarsi come transazioni 1031. Ma la legge fiscale del 2017 l’ha limitata solo agli scambi immobiliari per prevenire abusi percepiti.
Pertanto, oggi, la Sezione 1031 è ampiamente utilizzata da investitori immobiliari, sviluppatori, proprietari di case e proprietari che conducono scambi di proprietà apprezzate. Alcune eccezioni, come alcuni aerei in leasing, sono ancora idonee. Ma la stragrande maggioranza delle attività contemporanee del 1031 comportano lo scambio di proprietà immobiliari.
Questa evoluzione verso una focalizzazione così massiccia sul settore immobiliare è avvenuta lentamente nel corso di molti decenni quando il Congresso e l’IRS hanno aggiunto restrizioni. Anche la definizione di immobili “simili” è stata allentata nel corso degli anni per consentire una maggiore flessibilità. Ad esempio, ora i terreni liberi possono essere scambiati con un condominio senza problemi.
Pertanto, sebbene i fondamenti siano rimasti gli stessi, la Sezione 1031 è stata continuamente modellata e perfezionata da regolatori e legislatori nel corso dell’ultimo secolo. I risultati ne hanno ridotto l’utilità, ma hanno anche fornito maggiore certezza su come dovrebbero essere eseguiti gli scambi contemporanei.
Intermediari qualificati
Un intermediario qualificato (QI) è un attore fondamentale che rende possibili tutti gli scambi 1031 ritardati.
Il QI svolge diversi ruoli vitali:
- Ricevono e trattengono i fondi dalla vendita della proprietà ceduta per conto del contribuente. Ciò impedisce la “ricezione costruttiva” in cui il contribuente assume impropriamente il controllo dei fondi di scambio.
- Facilitano il trasferimento di fondi di scambio per completare l'acquisto dell'immobile sostitutivo entro i tempi richiesti.
- Preparano tutta la documentazione richiesta per lo scambio come l'accordo di scambio, i documenti di chiusura e i moduli IRS.
- Aiutano a strutturare la transazione e risolvono eventuali problemi per mantenere lo scambio conforme alle normative 1031.
Fondamentalmente, il QI fornisce un livello essenziale di separazione tra il contribuente scambiatore e i proventi della vendita della proprietà. Questo rapporto di libera concorrenza impedisce che il contribuente venga considerato in “ricezione costruttiva” dei fondi, il che squalificarebbe lo scambio.
Il QI gestisce anche tutti i documenti e la documentazione richiesti legati alle transazioni. Sia dal punto di vista dell'esecuzione che della documentazione, guidano l'intero processo di scambio in conformità con le regole dell'IRS.
Molti investitori si rivolgono a studi legali specializzati, professionisti fiscali, banche o società di QI indipendenti che fungano da facilitatori dello scambio. Forniscono esperienza e risorse inestimabili quando si affrontano le complessità di una transazione 1031.
La selezione di un intermediario qualificato competente ed etico è una delle decisioni più importanti quando si pianifica uno scambio 1031. Affidarsi a un facilitatore non qualificato può mettere a rischio l’intero scambio. Quindi fai la dovuta diligenza quando selezioni un QI per gestire il tuo scambio con imposte differite.
In conclusione
Questo copre le cose fondamentali che devi sapere se stai considerando uno scambio 1031. Lavora a stretto contatto con i tuoi consulenti finanziari e fiscali per implementare correttamente la transazione. Ma i vantaggi per gli investitori e gli imprenditori immobiliari a lungo termine possono certamente superare qualsiasi sforzo iniziale richiesto.
Uno scambio 1031 eseguito correttamente ti consente di differire le tasse espandendo e diversificando le tue proprietà immobiliari. È un potente strumento per creare ricchezza e fornire flessibilità agli investitori. Quindi esplora come potresti sfruttare i vantaggi degli scambi 1031 nella tua prossima transazione immobiliare.
