I potenziali proprietari di case potrebbero finanziare l'acquisto delle loro nuove case in vari modi. Un mutuo assumibile è un'opzione ipotecaria che alcuni acquirenti trovano preziosa da considerare. L'acquisizione del mutuo ipotecario del venditore offre all'acquirente la possibilità di acquistare una casa. In questo articolo, spiegheremo come elaborare il rifinanziamento di un'assunzione di prestito (assunzione di prestito vs. rifinanziamento) e l'ipoteca di divorzio.
Assunzione di prestito
L'assunzione di un prestito comporta l'assunzione di un prestito attivo nei termini che sono già stati negoziati con il prestatore. Ciò indica che la durata del prestito, il tasso di interesse e la rata del mutuo non cambieranno.
Il nome del tuo ex coniuge non è incluso nel documento, che è l'unica distinzione. Di conseguenza, ora sei legalmente responsabile del prestito. Avrai bisogno di parlarne con il tuo prestatore per scoprire se è fattibile. Alcuni istituti di credito addebitano una commissione anticipata al mutuatario. Alcuni istituti di credito addebitano una commissione anticipata al mutuatario. Le tasse di assunzione per i prestiti con il sostegno del governo possono essere regolate dalle agenzie.
Come puoi qualificarti per un'assunzione?
Devi essere l'unico mutuatario per qualificarsi. La possibilità di rimborsare il prestito senza fare affidamento sul credito del coniuge ex coniuge è uno dei requisiti. Ma dovresti informare il tuo prestatore se prevedi di ottenere il mantenimento del coniuge.
La lingua esatta del tuo decreto di divorzio sull'assegnazione degli alimenti per il coniuge potrebbe essere richiesta dal tuo prestatore per essere idoneo. Potresti non essere idoneo ad assumere il tuo prestito esistente se il tuo rapporto debito/reddito è alto o il tuo punteggio di credito è scarso.
Questo è il motivo per cui è fondamentale mettersi in contatto con il proprio prestatore di mutui in modo da essere consapevoli dei requisiti. È fondamentale contattare il prestatore il prima possibile dopo aver chiesto il divorzio se questa è una possibilità che stai considerando. Se divorzi, non vuoi imparare troppo tardi che non sarai in grado di tenere la casa da solo.
Per ottenere l'approvazione della tua ipotesi, dovrai anche presentare la documentazione di supporto. Di seguito è riportato un elenco di alcuni dei dettagli di cui probabilmente il tuo prestatore ha bisogno:
- Un duplicato del tuo ordine di divorzio
- Controlla gli stub
- Estratti conto bancari
- Un documento d'identità con foto
- Prove di beni
- Un duplicato della tua storia creditizia
Durante il processo di approvazione, il tuo prestatore potrebbe aver bisogno di prove aggiuntive; dovresti rispondere rapidamente alle loro richieste. In caso contrario, potrebbe essere necessario più tempo per completare il processo.
Prestito assunzione divorzio
Una parte importante di un divorzio è decidere dove risiedere. Alcune persone vogliono rimanere nella loro casa di famiglia, o perché si sentono a casa lì o perché pensano che i loro figli si adatteranno più facilmente. Devi essere consapevole delle tue opzioni se scegli di rimanere a casa tua. Ci sono vari modi per mantenere la tua casa dopo un divorzio, sollevando il tuo ex coniuge dall'obbligo di assunzione del mutuo ipotecario.
Qui, quando ti assumi completamente la responsabilità del debito ipotecario, si dice che tu abbia assunto il prestito. In questo modo, il nome del tuo coniuge verrà cancellato dal prestito e solo tu rimarrai un mutuatario. Si consiglia di consultare un prestatore esperto quando si pensa all'assunzione di un prestito al fine di esplorare a fondo le proprie scelte di divorzio.
Inoltre, il coniuge che non detiene la casa riceve spesso ancora una perequazione per la proprietà condivisa dell'immobile. Sii pronto a parlarne con il tuo prestatore se un adeguamento è dovuto all'altro coniuge e prevedi di utilizzare il denaro per la perequazione attraverso un rifinanziamento della casa. L'assunzione del prestito per il divorzio potrebbe non essere realizzabile con questo requisito.
Chiedi al tuo avvocato se può consigliare qualcuno con cui ha lavorato in passato se non hai una relazione con il tuo attuale prestatore.
Diversi istituti di credito possono offrire consigli aggiuntivi che potresti non ricevere da qualcuno che non ha familiarità con le esigenze di un cliente durante e dopo il divorzio poiché hanno una maggiore esperienza di lavoro con persone che stanno attraversando un divorzio.
Strategie di assunzione di prestiti alternativi
Il modo migliore per salvaguardare la tua casa o andare avanti dopo il divorzio potrebbe non essere sempre quello di fare un prestito ipotecario, nonostante ci siano dei validi motivi per farlo. Inoltre, potrebbe non darti i soldi necessari per soddisfare eventuali pagamenti futuri di acquisizioni, alimenti o interessi comunitari che devi effettuare a tuo marito. Ecco alcune strategie per l'assunzione del prestito dopo il divorzio
# 1. Rifinanziamento
Invece di prendere il tuo prestito attuale, potresti voler rifinanziare la tua casa a un tasso ipotecario più basso se i tassi di interesse sono più bassi.
Per scoprire cosa è finanziariamente più ragionevole per il tuo caso, parla con il tuo prestatore. Supponendo che il tuo attuale mutuo sia un'ottima opzione per rifinanziare, assicurati semplicemente di firmare entrambi i documenti appropriati alla chiusura per togliere il titolo ai tuoi ex coniugi.
# 2. Linea di credito per azioni domestiche (HELOC)
Nell'assunzione del prestito, potresti essere autorizzato a utilizzare l'equità nella tua casa per effettuare un pagamento al tuo ex coniuge che gli è stato concesso durante il processo di divorzio.
I prestiti di capitale proprio, comunemente indicati come rifinanziamenti cash-out, ti consentono di prelevare una parte del valore della tua casa per coprire i debiti, compresi gli accordi di divorzio in alcune circostanze. Tuttavia, i tassi di interesse su questi prestiti potrebbero essere più elevati. Inoltre, a seconda del tuo reddito, debito e storia creditizia, potrebbero essere più difficili da ottenere.
L'entità del prestito che stai cercando e la quantità di capitale che hai in casa sono altri due fattori che i sottoscrittori di prestiti considerano. Con questa scelta, puoi utilizzare un prestito di assunzione di una casa cash-out per combinare la tua carta di credito e altri debiti in un'unica rata mensile dopo il divorzio.
#3. Comprare una nuova casa
Anche se l'acquisto di una nuova casa potrebbe non darti lo stesso senso di sicurezza di quella attuale, è comunque un ottimo modo per iniziare la tua nuova vita. Non dovrai preoccuparti di rimuovere il tuo coniuge dai registri del prestito o del titolo se acquisti una proprietà separata con un nuovo mutuo.
Una nuova ipoteca con un pagamento inferiore può essere una scelta migliore per te se il tribunale ti ha ordinato di pagare al tuo coniuge un accordo di divorzio o di fornire alimenti.
Puoi ripagare i soldi che devi al tuo ex coniuge per i loro interessi nella proprietà della comunità che possedevi congiuntamente se scegli di acquistare una nuova casa con metà dei guadagni della vendita. Una volta che hai un nuovo mutuo e una residenza adatta alle tue esigenze come persona singola, puoi ricominciare da capo.
Mantenere la tua casa al sicuro durante un divorzio di assunzione di prestito
Il divorzio può accadere per una serie di motivi. Il nome del tuo coniuge sul titolo della tua proprietà dopo il divorzio potrebbe non essere un problema se il tuo divorzio è amichevole, ma questo potrebbe portare a molti problemi lungo la strada.
Eliminare il loro nome il prima possibile è, quindi, in genere una decisione intelligente. Anche se ora vai d'accordo, le cose potrebbero cambiare in futuro. Inoltre, potrebbe essere difficile convincere il tuo ex partner a firmare documenti dopo che entrambi siete andati avanti con le vostre vite.
Il tuo avvocato divorzista dovrebbe essere in grado di assisterti se hai bisogno di assistenza per determinare come gestire la divisione dei beni quando stai assumendo un prestito. Dovrai decidere come riscattare il tuo ex coniuge o svincolarti dal prestito se arrivi a un accordo sulla proprietà della tua famiglia.
Il prestatore del tuo attuale mutuo ipotecario può aiutarti a ottenere l'esonero dalla responsabilità o ad assumere il prestito e la proprietà della casa.
Se non hai già contatti con un prestatore, chiedi al tuo avvocato divorzista con cui hanno collaborato in precedenza. Potrebbero essere uno strumento cruciale in un divorzio.
Devo rifinanziare dopo aver ottenuto un divorzio?
Dopo il divorzio, il rifinanziamento non è necessario. Numerose coppie decidono di vendere la propria casa poiché nessuna delle due può permettersi di mantenerla. Inoltre, il loro prestatore può consentire al partner che mantiene la casa di subentrare nell'ipoteca, liberando l'altro partner dalla responsabilità.
A volte le coppie divorziate arrivano ad altri accordi. Anche se solo uno di loro vive lì, potrebbero comunque continuare a condividere la proprietà della proprietà e mantenere la stessa ipoteca. Occasionalmente, la casa viene reclamata al partner che vi risiederà, ma l'altro partner è ancora responsabile dell'ipoteca, mettendo in pericolo il partner in partenza. I requisiti di rifinanziamento includono:
- Per un mutuo convenzionale, avrai bisogno di un punteggio di credito di almeno 620; per un prestito FHA è richiesto un punteggio leggermente inferiore.
- Un rapporto prestito/valore massimo per i prestiti convenzionali del 97% e per i prestiti FHA del 97.75%.
- In generale, un rapporto debito/reddito massimo del 43%.
Prestito assunzione vs rifinanziamento
Confrontando l'assunzione di prestito con il rifinanziamento, potrebbe non essere meglio rifinanziare anche se si è in grado di farlo. Il rifinanziamento a un tasso più alto non è molto allettante se il tasso di interesse del tuo mutuo è del 4% o inferiore. In tal caso, dovresti scoprire se il tuo prestatore ha una procedura di "assunzione del debito" o "cancellazione del nome". Queste procedure consentono di eliminare il nome di una persona da un mutuo senza alterare in altro modo l'ipoteca. Ciò implica che puoi mantenere un prestito con un tasso di interesse elevato. Un altro vantaggio dell'esecuzione di un'assunzione di prestito è che le commissioni sono spesso molto inferiori a quelle di un rifinanziamento (assunzione di prestito vs rifinanziamento).
Tuttavia, esamineremo il significato di entrambi i termini in assunzione di prestito e rifinanziamento.
Prestito vs rifinanziamento: definizione di rifinanziamento
Quando rifinanziate un mutuo, prendete un nuovo prestito per estinguere quello vecchio. Se c'erano due mutuatari sul prestito iniziale, potresti provare a rifinanziarlo solo in uno dei loro nomi, sollevando l'altro da responsabilità e reclami. Un rifinanziamento cash-out può essere un'opzione intelligente per un coniuge per rifinanziare un mutuo completamente a suo nome e ottenere l'accesso al denaro necessario per riscattare l'altro coniuge.
Inoltre, tieni presente che il rifinanziamento implica essenzialmente la richiesta di un nuovo mutuo ipotecario e il pagamento delle commissioni di accompagnamento, come le commissioni di origine. Per aiutare a trovare le migliori scelte di rifinanziamento ipotecario, sarà importante conoscere i tassi attuali, la tua situazione finanziaria e vari tipi e termini di prestito.
Prestito vs rifinanziamento: assunzione di un prestito
Nel confrontare l'assunzione di prestito con il rifinanziamento, un'assunzione di prestito non richiede l'ottenimento di un nuovo prestito, a differenza del rifinanziamento. Al contrario, consente a un mutuatario ipotecario di assumere la completa proprietà del prestito senza modificare le condizioni e sollevando l'altro mutuatario dal proprio dovere.
Prestito contro rifinanziamento: rifinanziamento di azioni a basso reddito
Nonostante la bassa equità di una casa, potresti essere in grado di rimuovere un coniuge dal mutuo originale con determinati tipi di rifinanziamento.
Rifinanziamento FHA semplificato
Se la proprietà ha già un prestito FHA, puoi sbarazzarti di un mutuatario utilizzando FHA Streamline Refinance senza considerare il valore della proprietà. Il coniuge superstite deve, tuttavia, dimostrare di aver pagato l'intera ipoteca nei sei mesi precedenti.
I candidati ideali per un rifinanziamento snello sono coloro che sono stati separati per almeno sei mesi. Tuttavia, non è l'ideale se il tuo accordo transattivo prevede che devi occuparti immediatamente dei tuoi problemi di mutuo relativi al divorzio.
Rifinanziamento semplificato VA
Dopo un divorzio, i mutuatari idonei a VA possono utilizzare un VA Streamline Refinance per rimuovere il nome del loro ex coniuge dall'ipoteca corrente. Di solito, il coniuge veterano deve continuare a pagare il mutuo.
I prestiti VA sono disponibili solo per truppe in servizio attivo e veterani. Pertanto, il coniuge superstite dovrebbe rifinanziare in un altro tipo di prestito se la persona in partenza fosse un veterano.
Semplifica il rifinanziamento USDA
Anche i prestiti USDA, comunemente indicati come prestiti garantiti dal governo, sono idonei per Streamline Refinancing.
Un USDA Streamline Refi funziona solo se hai già un prestito USDA, proprio come fanno i prestiti VA e FHA. Solo i mutuatari che soddisfano le soglie di reddito richieste possono utilizzare i prestiti USDA, disponibili solo nelle aree rurali e suburbane.
Rifinanziamento convenzionale
Non vi è alcuna opportunità per un rifinanziamento semplificato con il finanziamento convenzionale. Anche con poco capitale proprio, è ancora possibile rifinanziare un prestito tradizionale.
Le due organizzazioni Fannie Mae e Freddie Mac, che sovrintendono alla maggior parte dei prestiti convenzionali, richiedono solo il 3% di partecipazione nella proprietà da rifinanziare. Di conseguenza, il tuo LTV deve essere del 97 percento o inferiore.
Mutuo per assunzione di prestito
Un acquirente può rilevare il mutuo ipotecario del venditore se è in ipotesi. Puoi assumere il pagamento mensile solo quando hai terminato l'assunzione e anche liberare il mutuatario originale dai pagamenti futuri.
Se prendi il mutuo di qualcun altro, stai essenzialmente acquistando il mutuo del venditore. I mutui ipotecari sono più diffusi quando i termini attualmente disponibili per un acquirente sono meno favorevoli di quelli precedentemente offerti al venditore.
Ad esempio, quando il coniuge eredita, i mutui ipotecari entrano in gioco anche nei casi di divorzio in cui la casa è nell'elenco dei titoli ma inizialmente non era in prestito.
Prestito ipotecario: come assumere un mutuo ipotecario
Poiché il prestatore deve prima approvare il nuovo acquirente prima di poter autorizzare l'assunzione di un mutuo ipotecario, non è così semplice assumere un mutuo come lo è accettare di rilevare l'ipoteca del venditore. Il prestatore esaminerà il rapporto di credito dell'acquirente, la storia creditizia, il reddito e il rapporto debito/reddito. I venditori devono anche essere aggiornati sulle rate del mutuo.
L'approvazione dell'assunzione del prestito deve essere da parte degli investitori ipotecari (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA, ecc.). anche se giudicano solvibile l'acquirente per effettuare i pagamenti.
L'acquirente chiuderà la casa come qualsiasi altro acquirente e diventerà l'unico mutuatario del prestito, supponendo che l'acquirente sia degno di credito e che il prestatore e l'investitore approvino il trasferimento. Il venditore chiederà quindi una liberatoria dal prestatore e si sottrarrà a qualsiasi ulteriore obbligo previsto dal prestito. È fondamentale ricordare che il venditore deve ottenere la firma del prestatore per firmare tale liberatoria. In caso contrario, saranno responsabili per eventuali pagamenti mancanti effettuati dall'acquirente.
Prestito ipotecario: si può assumere un mutuo?
No, non tutti i mutui sono in ipotesi. Sebbene si possano ipotizzare mutui FHA, VA e USDA, i mutui convenzionali creati da istituti di credito e successivamente venduti nel mercato degli investimenti ipotecari secondari potrebbero essere più impegnativi.
Dovresti notare che l'assunzione di un mutuo ipotecario è occasionalmente più semplice in situazioni che coinvolgono eredità o trasferimenti di proprietà senza vendita. Sarebbe utile discutere le tue scelte con il gestore del mutuo se ti trovi in questa circostanza.
Perché i venditori offrono mutui ipotecari?
Quando i tassi di interesse aumentano, i venditori forniranno mutui ipotecari per invogliare i potenziali acquirenti. Le vendite di case sono storicamente in ritardo rispetto all'aumento dei tassi di interesse. Potresti cercare quelle cose nel mercato di un acquirente. Il risparmio potrebbe essere significativo e non costerebbe nulla ai venditori se potessero concedere all'acquirente un mutuo con un tasso di interesse inferiore.
Perché vuoi un mutuo presumibile?
La risposta rapida? Un acquirente potrebbe preferire un mutuo ipotecario in quanto può risparmiare denaro sul costo iniziale della casa e sulle rate mensili del mutuo nel corso del prestito se il tasso di interesse è inferiore e le spese di chiusura sono inferiori.
Spese di mutuo
Il risparmio complessivo sarebbe significativo se un prestatore fornisse agli acquirenti idonei mutui a tasso fisso di 30 anni con un interesse del 10% e il venditore avesse un'ipoteca ipotizzabile al 5%. I pagamenti per un mutuo a tasso fisso di $ 250,000 e 30 anni emesso a un tasso del 10% sarebbero mentre i pagamenti per lo stesso mutuo a un tasso del 5% sarebbero $ 1,342.05 al mese.
Gli oneri finanziari totali sul mutuo del 10% sarebbero $ 539,814.41, che è più del doppio della somma originale. Il costo del mutuo del 5 per cento, o $ 233,139.46, sarebbe quasi il doppio dell'importo iniziale del prestito.
Spese di chiusura
Anche l'assunzione di un mutuo può comportare notevoli risparmi sui costi di chiusura. Dal momento che il mutuo è già in atto, il prestatore non richiederà una nuova valutazione, risparmiando centinaia di dollari. Al fine di mantenere questi mutui a buon mercato, FHA, VA e USDA hanno fissato limiti alle spese relative all'assunzione.
I mutui ipotecari accadono spesso?
I mutui ipotecari perdono gran parte della loro attrazione in un ambiente con tassi di interesse bassi perché gli acquirenti possono semplicemente ottenere un tasso di interesse basso su un nuovo prestito da soli. Tuttavia, l'uso di mutui ipotecari potrebbe diventare più comune con l'aumento dei tassi di interesse.
Processo di assunzione del prestito
A differenza di altre tecniche di acquisizione del debito, le ipotesi in genere richiedono più tempo. Una nuova politica del titolo di prestito di assunzione può essere richiesta dal tuo prestatore e il processo di approvazione viene spesso elaborato. Il processo di assunzione del prestito verrebbe ulteriormente esteso se una società di proprietà avesse bisogno di indagare sulla tua proprietà per una nuova politica di titolo di prestito e ottenere il permesso dai suoi sottoscrittori.
C'è un sacco di documentazione che richiede di firmare e archiviare, il che può richiedere tempo. Questo processo di prestito presupposto può richiedere più tempo prima che il tuo prestatore finisca le scartoffie e ottenga l'approvazione del sottoscrittore se non ha familiarità con la procedura.
Sebbene la maggior parte dei prestatori sia solidale con le tue circostanze, alcuni prestatori non dispongono degli strumenti necessari per eseguire efficacemente il processo di assunzione del prestito. Assicurati di discuterne con il tuo prestatore per scoprire la loro posizione.
Quando ha senso trasferire un mutuo?
L'assunzione del processo di prestito può essere finanziariamente vantaggiosa se i termini dell'attuale mutuo del venditore sono migliori di quelli sul mercato in questo momento. Assumendo prestiti originati in periodi di bassi tassi di interesse, gli acquirenti possono ottenere condizioni migliori in un contesto in cui i tassi sono in aumento. È probabile che l'aumento dei tassi continui a rendere il processo di assunzione del prestito più allettante mentre continuano a salire.
Un'assunzione di debiti potrebbe anche avere un senso finanziario dopo qualsiasi evento significativo che richieda il trasferimento di proprietà. Divorzi, eredità, donazioni di beni immobili e altri accordi non di libera concorrenza ne sono un esempio. Potresti voler parlare con un avvocato per scoprire se consentiranno un processo di assunzione del prestito in una di queste situazioni. I presupposti sono spesso consentiti in base a prestiti FHA, USDA e VA senza che la proprietà venga effettivamente venduta.
Un altro vantaggio di avere un prestito presumibile è che può fungere da motivatore per gli acquirenti di case, in particolare se i termini e il tasso di interesse esistente sono favorevoli. Se ti imbatti in un acquirente disposto a versare un acconto significativo, puoi usarlo come fattore di vendita aggiuntivo.
Consigli sull'assunzione di prestiti per la casa
Dato che decidono chi è in ultima analisi responsabile per il rimborso del prestito, è fondamentale essere sicuri che il prestatore abbia approvato l'ipotesi. Il venditore è responsabile del debito fino a quando il prestatore non lo libera dal dovere e il punteggio di credito dell'aspirante creditore potrebbe essere gravemente influenzato dal mancato pagamento.
Prima di assumere il prestito, è fondamentale valutare adeguatamente l'immobile. Sebbene una valutazione non sia necessaria come parte del processo di assunzione del prestito, dovresti comunque ottenerne una per assicurarti di non pagare troppo per la proprietà. Dovrebbe anche essere eseguita una ricerca per titolo per assicurarsi che non ci siano gravami o altro ingombri sull'immobile non coperto dal mutuo. Puoi risolvere questo problema prima di prendere in prestito.
Cosa significa assunzione in un prestito?
L'assunzione di un prestito comporta l'assunzione di un prestito attivo nei termini che sono già stati negoziati con il prestatore. Ciò indica che la durata del prestito, il tasso di interesse e la rata del mutuo non cambieranno.
Come funziona l'assunzione di un mutuo?
Grazie ai mutui ipotizzabili, una persona può individuare una casa che desidera acquistare e subentrare nell'attuale mutuo del venditore senza richiedere un nuovo mutuo. Di conseguenza, il saldo residuo, il tasso ipotecario, la durata dei pagamenti e altri parametri del prestito rimangono gli stessi, ma l'acquirente è ora responsabile del pagamento del debito.
Quanto dura un'assunzione di prestito?
Ricorda che l'assunzione di un prestito in genere richiede da 45 a 90 giorni per essere eseguita. Più tempo è necessario per concludere il contratto, maggiori sono le difficoltà di copertura.
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