Riesci a ricordare un momento in cui ti sei imbattuto in molte case promettenti tutte in una volta? Volevi confrontarli rapidamente e facilmente, ma non volevi eseguire un'analisi completa? Potresti aver trovato ciò di cui hai bisogno nel moltiplicatore dell'affitto lordo nel settore immobiliare. È un calcolo semplice che gli investitori utilizzano per soppesare la redditività relativa di diverse proprietà in affitto. Per restringere l'elenco dei potenziali investimenti, GRM può essere utilizzato come meccanismo di ordinamento. Continua a leggere per conoscere cosa comporta il GRM nel settore immobiliare. Abbiamo anche aggiunto la formula per aiutarti con il calcolo. Immergiamoci!
Cos'è GRM Real Estate?
Gli investitori immobiliari utilizzano una tecnica chiamata moltiplicatore dell'affitto lordo (GRM) per valutare il potenziale locativo di vari edifici. Questo metodo di stima del valore è una scorciatoia che elimina la necessità di un'ispezione approfondita della proprietà in questione. Gli investitori di tutti i livelli di esperienza nel mercato immobiliare utilizzano questa formula per valutare rapidamente molte proprietà all'interno di un portafoglio ed effettuare selezioni ponderate. È importante ricordare che il GRM nel settore immobiliare non intende sostituirsi a studi approfonditi sulle caratteristiche di un immobile. Invece, dovrebbe essere utilizzato per escludere potenziali candidati prima di ulteriori indagini.
GRM Formula Immobiliare
Non vi è alcuna complessità nel determinare il moltiplicatore dell'affitto lordo. Per ottenere il tasso di capitalizzazione di una proprietà, è necessario dividere il suo prezzo di mercato per il suo reddito annuo lordo da locazione. Per fare ciò, puoi utilizzare il prezzo di vendita finale, il prezzo richiesto originale o il valore stimato della proprietà. Le tue entrate possono essere distribuite su base mensile o annuale. Quando si utilizza il GRM in una formula immobiliare, è importante mantenere l'uniformità tra le variabili. Altrimenti, i tuoi confronti non reggeranno.
Il GRM in una formula immobiliare è:
Moltiplicatore dell'affitto lordo = Prezzo della proprietà ÷ Reddito lordo da locazione
Utilizzare un modello come strumento di apprendimento è una buona idea. Supponiamo che ti sia imbattuto in una proprietà in affitto quotata per $ 500,000 e generi $ 80,000 di entrate lorde annue. Il tuo GRM è 6.25 in questo scenario (500,000 / 80,000). Successivamente, ripeterai il processo con il resto delle proprietà che hai scoperto utilizzando la stessa metodologia. Verrà eseguita una valutazione del moltiplicatore dell'affitto lordo (GRM) e verranno perseguite le proprietà con i GRM più bassi. (Ha senso dare la priorità agli immobili che generano reddito. (Il numeratore sarà inferiore al denominatore se il denominatore è maggiore.)
Ricorda che il GRM nel settore immobiliare è molto utile quando si confrontano i potenziali profitti di diverse attività. Non è in grado di prevedere quanto tempo ci vorrà per rimborsare un determinato prestito, quale proprietà avrà spese inferiori o il costo totale del finanziamento di un determinato acquisto. Una valutazione più approfondita della proprietà dovrebbe tener conto di tutto ciò.
Come calcolare il moltiplicatore dell'affitto lordo nel settore immobiliare?
Un moltiplicatore dell'affitto lordo nel settore immobiliare può essere facilmente determinato utilizzando la ricchezza di dati ora disponibili online. Un investitore può imparare molto sul valore di una proprietà nel mercato locale facendo qualche ricerca online. Dovrebbe essere noto anche il prezzo medio richiesto degli immobili. Per avere un quadro più affidabile del mercato immobiliare locale, è meglio confrontare i prezzi di diverse case. Se hai problemi a localizzare questi dati, un agente immobiliare locale è una buona risorsa. Potresti essere in grado di ottenere alcune di queste cifre da un agente immobiliare o da un ufficio locale.
Dopo aver fatto i conti, puoi verificare se stai prendendo una buona decisione finanziaria confrontando il valore equo di mercato della proprietà che stai considerando con il valore equo di mercato di proprietà simili nella zona utilizzando il moltiplicatore dell'affitto lordo. Tenere d'occhio come il valore della proprietà è influenzato dal reddito da locazione lordo è un'altra possibile applicazione del moltiplicatore dell'affitto lordo.
Cos'è un buon GRM nel settore immobiliare?
Sebbene il calcolo del GRM nel settore immobiliare sia un compito semplice, stabilirne l'accuratezza è più impegnativo. Un GRM inferiore nel settore immobiliare indica un rapporto inferiore tra il valore della proprietà e il reddito annuo, che è ciò a cui mira la maggior parte degli investitori. In altre parole, l'investitore otterrebbe "più soldi per il suo dollaro". Questo valore dipende anche fortemente dal mercato di riferimento dell'investitore. È possibile che un dato numero per un GRM nel settore immobiliare sembri un affare fantastico in un'area ma un affare terribile in un altro. Di conseguenza, devi prestare la massima attenzione al mercato in cui stai effettuando investimenti. Questo è fondamentale per garantire che la tua scelta sia la migliore per le tue finanze.
Il motivo per cui il GRM nella formula immobiliare sta calcolando un numero così basso è un altro fattore cruciale su cui riflettere. All'inizio potrebbe sembrare una buona mossa finanziaria, ma potrebbe finire per essere una cattiva mossa. La bassezza del GRM potrebbe derivare da diverse fonti.
Quando si confrontano qualità che sono altrimenti abbastanza simili, questo può essere uno strumento molto utile. In altre situazioni, potrebbe non essere il miglior indicatore dell'opportunità o meno di investire nella proprietà e probabilmente sarebbero utili ulteriori indagini. Pertanto, il GRM nel settore immobiliare dovrebbe essere considerato solo come punto di partenza per la tua indagine se le proprietà meritano ulteriore considerazione. Questo è fondamentale perché, come è noto, il tempo di un investitore immobiliare vale più di ogni altra cosa.
Il tuo GRM nel settore immobiliare è adeguato o impreciso?
Nel settore immobiliare commerciale, il GRM nel settore immobiliare è un indicatore chiave del valore di un edificio. Dividi il prezzo di acquisto per il reddito da locazione lordo annuo per ottenere il tasso massimo. Gli immobili con un GRM maggiore nel settore immobiliare sono troppo cari, mentre quelli con un GRM inferiore sono sottovalutati. Si pensa che il GRM ideale nel settore immobiliare sia compreso tra 4 e 7.
Come migliorare il tuo GRM nel settore immobiliare
Un GRM più elevato nel settore immobiliare può essere ottenuto aumentando il reddito da locazione della proprietà o abbassando il prezzo di vendita. Aumentare l'affitto, costruire più appartamenti o fornire servizi più allettanti può aumentare il reddito da locazione. Puoi negoziare un prezzo più basso con il venditore o aspettare che il mercato migliori, entrambe opzioni.
Non dovresti basare la tua decisione di investimento solo sul GRM o su qualsiasi altro singolo indicatore utilizzato per valutare una proprietà. È anche importante pensare a cose come il flusso di cassa, il tasso di capitalizzazione e il rapporto di copertura del pagamento del debito.
Moltiplicatori dell'affitto lordo rispetto ai tassi massimi
Due delle metriche più importanti per i moderni investitori immobiliari sono il moltiplicatore dell'affitto lordo e il tasso di capitalizzazione. Sebbene entrambi abbiano i loro usi, sono spesso fraintesi. Entrambi sono utilizzati nella valutazione del potenziale reddito da locazione quando si valutano gli immobili che generano reddito. È facile capire come possa nascere confusione tra i due.
Il reddito operativo netto (NOI) viene confrontato con l'attuale valore di mercato della casa per determinare il tasso di capitalizzazione o il tasso massimo. In particolare, può valutare il potenziale ritorno sull'investimento (ROI) di un immobile in affitto. Questo metodo considera i costi operativi della proprietà e il tasso di sfitto. Il tasso di capitalizzazione è una misura della velocità con cui le rate del mutuo sono coperte dal reddito.
Alcuni sostengono che il cap rate sia preferibile al GRM poiché tiene conto di tutte le spese; tuttavia, è importante ricordare che i costi sono suscettibili di manipolazione. Gross Revenue Multiple (GRM) confronta le entrate pianificate dell'asset con il suo valore di mercato corrente. Questo calcolatore stima il reddito di un immobile ma non considera i costi di manutenzione. Questo è il motivo per cui vengono spesso utilizzate altre formule, come il reddito operativo netto (NOI) e il tasso di capitalizzazione (cap rate), per condurre un'indagine più approfondita su una proprietà promettente una volta che il GRM nel settore immobiliare è stato applicato come tecnica di filtraggio preliminare.
Differenza tra i moltiplicatori dell'affitto lordo rispetto ai tassi massimi
Ecco alcune delle differenze:
| Moltiplicatore dell'affitto lordo | Tasso massimo |
| Una misura del valore di una proprietà in affitto che viene calcolata dividendo il prezzo di acquisto della proprietà per il suo reddito annuo lordo da locazione. | Una misura del ritorno sull'investimento per una proprietà in affitto che viene calcolata dividendo il reddito operativo netto (NOI) della proprietà per il suo valore di mercato corrente. |
| Può essere utilizzato per confrontare rapidamente il valore relativo di diverse proprietà in affitto senza tenere conto delle spese o dei posti sfitti. | Tiene conto delle spese e dei posti vacanti, rendendolo una misura più accurata della redditività rispetto al GRM. |
Qual è l'accordo con GRM nel settore immobiliare?
Gli investitori attivi di solito hanno in mente alcune proprietà contemporaneamente. Devono classificare rapidamente le possibilità in modo da potersi concentrare su quelle più promettenti per una ricerca approfondita. Con un po' di fortuna, il GRM nel settore immobiliare aiuterà a restringere il focus dell'indagine solo alle possibilità più promettenti. Tuttavia, non dovresti fare affidamento su di esso escludendo di guardare altre proprietà con GRM più elevati.
Il valore di una proprietà commerciale in affitto è determinato da diversi rapporti finanziari e standard del prestatore. La capacità della proprietà di generare reddito e profitto è un fattore importante per le istituzioni finanziarie al momento di decidere se estendere o meno il credito. Per aumentare le tue possibilità di ottenere il finanziamento di cui hai bisogno, dovresti conoscere il GRM prima di richiedere un prestito sulla proprietà. Gli istituti di credito ipotecario commerciale utilizzano più del semplice punteggio di credito quando decidono se concedere o meno un prestito.
Vantaggi e svantaggi del GRM nel settore immobiliare
Sebbene il moltiplicatore dell'affitto lordo nel settore immobiliare offra numerosi vantaggi, presenta anche alcuni aspetti negativi che dovrebbero essere presi in considerazione. Continua a leggere mentre analizziamo il GRM e i suoi numerosi vantaggi e potenziali svantaggi in modo che tu possa prendere una decisione informata sull'opportunità o meno di incorporarlo nel tuo arsenale di strategie di investimento.
Vantaggi del GRM nel settore immobiliare
Alcuni degli investitori di maggior successo di oggi considerano l'equazione del moltiplicatore dell'affitto lordo una formula credibile. Considera i seguenti vantaggi del GRM per aiutarti a decidere se iniziare o meno a usarlo immediatamente:
- Una caratteristica esclusiva per le case in affitto: Il moltiplicatore dell'affitto lordo è un calcolo speciale utilizzato solo per determinare il valore di mercato degli immobili in affitto.
- Semplice e veloce: La formula può essere utilizzata senza dover eseguire complicati calcoli o analisi.
- Calcolo del ritorno sull'investimento: Nel settore immobiliare, il GRM viene utilizzato per calcolare il ROI di una proprietà in affitto.
- Confronta le prestazioni di più case contemporaneamente: Questo metodo sofisticato consente di valutare più di una proprietà in affitto per identificare quali meritano ulteriori esplorazioni, operazione che altrimenti richiederebbe molto tempo e difficoltà.
- Metti in atto un taglio: Dopo aver eseguito i tuoi studi utilizzando il GRM, inizierai a costruire la tua soglia per il tasso di rendimento che considereresti accettabile, permettendoti di creare un sistema di classificazione per le proprietà in affitto.
- Monitoraggio del mercato: Il GRM nel settore immobiliare è un utile indicatore della salute del mercato degli affitti. Il GRM può essere determinato per un campione di proprietà in un determinato mercato e si possono monitorare le tendenze di crescita o declino del GRM.
Gli svantaggi di GRM nel settore immobiliare
Il GRM non è privo di inconvenienti, proprio come qualsiasi altro metodo di valutazione immobiliare. Tuttavia, con una preparazione sufficiente, è possibile ridurre l'impatto della maggior parte di questi inconvenienti. Dai un'occhiata ai seguenti aspetti negativi per avere un'idea migliore:
- Non considera tutti i costi: Come è stato detto in precedenza, GRM è determinato dal reddito lordo. Ciò implica che non tiene conto di cose come spese di manutenzione, tassi di posti vacanti o pagamenti assicurativi e fiscali associati alla gestione di una proprietà in affitto. Puoi calcolare rapidamente i costi degli immobili in affitto con l'aiuto di questa eccellente suddivisione.
- Dichiarazione di non responsabilità: Alcuni potrebbero affermare che il GRM travisa il ROI perché non tiene conto del costo degli immobili. Anche se pensi che due proprietà siano comparabili in un dato mercato, non puoi esserne sicuro perché alcune di esse potrebbero avere costi di gestione più elevati rispetto ad altre. Questo è il motivo per cui il GRM è meglio utilizzato come primo passo in un processo diagnostico più completo. Una volta che hai ristretto la tua ricerca ad alcune proprietà, è il momento di fare un'indagine più approfondita.
- Potrebbe portarti a rinunciare a una grande casa: Il rischio principale dell'utilizzo di un determinato metodo o calcolo come strumento di screening è la possibilità di perdere una proprietà fantastica. Potresti passare un diamante grezzo perché i dati finanziari iniziali non sembravano buoni o passare il tuo sistema di valutazione mentre filtravi velocemente attraverso un enorme elenco di proprietà e guardavi solo indicatori specifici.
Qual è la differenza tra GRM e GIM?
Il GIM è essenzialmente una forma annualizzata del GRM, con entrate lorde annue da locazione utilizzate piuttosto che cifre GRM mensili.
Quali sono le caratteristiche del GRM nel settore immobiliare?
Di seguito le caratteristiche del GRM nel settore immobiliare:
- Crea profili degli ospiti.
- Memorizza le preferenze degli ospiti.
- Tieni traccia delle cronologie di viaggio.
Qual è la differenza tra ROI e NOI?
Nella sua forma più elementare, il ritorno sull'investimento (ROI) misura la rapidità con cui un investimento viene ripagato. Al contrario, il reddito operativo netto (NOI) è il ricavo generato da un'attività meno i costi di gestione dell'attività.
Il ROI è uguale all'utile netto?
Il tasso di rendimento è l'importo di cui un investimento aumenta la ricchezza del suo proprietario. Il ritorno sull'investimento (ROI) di un investimento è calcolato come il suo utile netto diviso per il suo intero costo. Quando si fa riferimento a qualcosa di tangibile e misurabile, come i profitti e i ritorni finanziari di un investimento, il ritorno sull'investimento (ROI) diventa il più efficace per raggiungere i propri obiettivi di business.
Considerazioni finali
Potresti pensare al moltiplicatore dell'affitto lordo come a un voto in lettera. Gli investitori possono facilmente valutare diverse proprietà con lo stesso set di parametri. Nonostante l'incapacità del GRM di rendere conto di tutte le spese relative alla proprietà immobiliare, è comunque uno strumento utile per un primo screening ampio. Se stai cercando di entrare nel settore immobiliare commerciale, queste sono informazioni che devi tenere a mente.
Se ti ritrovi con troppe offerte nel piatto, questa tecnica potrebbe aiutarti a eliminare quelle che non vale la pena perseguire. Questo ti consentirà di concentrare la tua attenzione (e il tuo impegno) su asset con il potenziale per aumentare il valore complessivo del tuo portafoglio.
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Riferimenti
