La maggior parte degli adulti americani ha sicuramente sentito i termini Freddie Mac e Fannie Mae ad un certo punto, ma potrebbero non sapere chi o cosa sono. I nomi hanno un carattere casalingo, evocando un certo fascino vernacolare che smentisce la funzione intenzionale di questi titani del mercato immobiliare. Sebbene entrambe le entità siano significative nel mercato interno di oggi, in questo articolo esamineremo il significato di FHLMC, la sua storia, il reddito da locazione, la guida alla vendita e la funzione principale, nonché se è sostenuta dal governo degli Stati Uniti. Esamina la differenza tra Gnma Fnmaf e FHLMC, così come FHLMC vs Fnma.
Che cos'è FHLMC?
La Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) è un'impresa di proprietà di azionisti e sponsorizzata dal governo (GSE) fondata dal Congresso nel 1970 per mantenere il flusso di denaro verso gli istituti di credito ipotecario, promuovendo così la proprietà di case e alloggi in affitto per gli americani a reddito medio. L'FHLMC, noto anche come Freddie Mac, è uno dei principali attori nel mercato dei mutui secondari, acquistando, garantendo e cartolarizzando mutui per la casa.
Storia di FHLMC
Il governo federale ha istituito la Federal Housing Loan Mortgage Corporation (FHLMC), o Freddie Mac, nel 1970 per fornire un flusso ininterrotto di finanziamenti agli istituti di credito ipotecario al fine di stabilizzare il mercato immobiliare ed espandere la proprietà di case americane a prezzi accessibili. Prima di Freddie Mac (e Fannie Mae), il settore immobiliare al dettaglio richiedeva più regolamentazione e stimoli ancora più mirati per preservare liquidità e stabilità.
All'inizio c'era Fannie Mae.
Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) è stata istituita dal governo nel 1938 come parte del New Deal per aiutare a creare un flusso più consistente di finanziamenti legati ai mutui per sostenere un aumento di alloggi a prezzi accessibili. Il Congresso non ha creato Freddie Mac, che aveva un obiettivo simile, fino a circa 30 anni dopo.
L'inizio di Fannie Mae ha creato la struttura per il grande boom immobiliare del secondo dopoguerra fornendo alle famiglie della classe media finanziamenti sicuri ed economici. Ciò è stato reso possibile non solo dall'afflusso di prestiti garantiti dal governo, ma anche dalla creazione di un "mercato secondario" per questi prestiti, in cui potevano essere impacchettati e venduti come titoli. Questi sono indicati come titoli garantiti da ipoteca (MBS).
Il mercato secondario, o mercato obbligazionario, ha reso redditizio l'intero modello di business e ha fornito una via fattibile per le banche e altri istituti di credito per offrire con fiducia prestiti a tasso fisso a 20 e 30 anni. Il vantaggio per i clienti era ovvio: i mutui al dettaglio potevano ora essere rimborsati lentamente e in modo coerente, dando stabilità all'economia locale. Per quanto riguarda i prestiti, la capacità di raggruppare e vendere mutui per la casa come garanzia ha fornito un mezzo per reintegrare la liquidità e incoraggiare i prestatori a finanziare in modo aggressivo nuovi prestiti.
Cosa fa l'FHLMC?
La missione di Freddie Mac è offrire liquidità, stabilità e convenienza al mercato immobiliare statunitense. Persegue questi obiettivi con diversi strumenti a sua disposizione.
#1. Liquidità:
Freddie Mac acquisisce mutui da banche più piccole, unioni di credito e altri istituti di credito. Di conseguenza, Freddie Mac mantiene liquida la sua rete di istituti di credito, consentendole di continuare a concedere prestiti. Questa è la chiave per mantenere in funzione il mercato dei mutui.
#2. Stabilità:
Freddie Mac consolida i mutui che acquista in titoli, che poi vende agli investitori nel mercato dei mutui secondari. Questo aiuta a stabilizzare il più ampio mercato dei mutui.
#3. Accessibilità:
Sebbene Freddie Mac non influenzi i prezzi degli immobili, fornisce schemi di finanziamento preferenziali come Home PossibleSM e Home Possible AdvantageSM.
La guida alla vendita di Fannie Mae
Fannie Mae e FHLMC hanno recentemente aggiornato le rispettive guide di vendita.
Fannie Mae ha pubblicato l'annuncio della Guida alla vendita (SEL-2022-01), che include le revisioni di quanto segue:
- Valutazioni desktop: Consentire l'uso di valutazioni desktop per determinate transazioni di acquisizione di abitazioni principali di un'unità con rapporti LTV inferiori o uguali al 90% (in vigore dal 19 marzo 2022);
- Prestiti per lavori di ristrutturazione Homestyle: I seguenti requisiti sono stati aggiornati per i prestiti HomeStyle Renovation: (1) i lavori di ristrutturazione devono essere completati entro 15 mesi dalla data di scadenza del prestito; (2) le estensioni oltre il periodo di 15 mesi saranno consentite solo a causa di circostanze attenuanti al di fuori del controllo del mutuatario; e (3) ulteriori informazioni richieste nel contratto di prestito per la ristrutturazione (in vigore dal 2 febbraio 2022).
- Credito di adeguamento del prezzo a livello di prestito per le proprietà di HomePath: consentire al prestatore di accreditare al mutuatario il costo della valutazione quando un prestito garantito da una proprietà HomePath viene venduto a Fannie Mae (a partire dal 2 febbraio 2022); e
- Documentazione patrimoniale: requisiti di documentazione aggiornati per la verifica delle attività per le transazioni di rifinanziamento sicuro sottoscritte in sottoscrizione desktop (ovvero, le attività non dovranno essere documentate se le somme da verificare sono pari o inferiori a $ 500) (in vigore dal 19 marzo 2022).
FHLMC Guida alla vendita
L'FHLMC ha pubblicato il Selling Guide Bulletin 2022-2, che affrontava, tra le altre cose, quanto segue:
- Idoneità e perizie immobiliari: Sulla base del successo delle temporanee flessibilità di valutazione COVID-19 e dell'appetito del mercato per le opzioni di valutazione che non richiedono un'ispezione fisica, Freddie Mac sta introducendo un'opzione di valutazione desktop invece di una valutazione di ispezione interna ed esterna per determinate transazioni mutui (a partire da marzo 6, 2022).
- Controllo qualità: Maggiore flessibilità per la nuova verifica dei dati ottenuti da fornitori di servizi di terze parti designati da Freddie Mac, nonché la possibilità di verificare nuovamente l'occupazione e il reddito tramite e-mail (in vigore dal 2 febbraio 2022);
- Reddito e patrimonio: Aggiornamento dell'età dei requisiti della dichiarazione dei redditi che riflette le date dell'anno fiscale 2021 e specificità aggiuntiva a Linee di credito di equità domestica (HELOC) come fonte ammissibile di fondi per l'acconto, i costi di chiusura e le riserve, a condizione che il file del mutuo includa la prova che l'HELOC è garantito dalla proprietà immobiliare del mutuatario e che i proventi dell'HELOC sono stati erogati al mutuatario (in vigore dal 2 febbraio, 2022); e
- Moduli utente e certificati: ritira la nota e il cavaliere del mutuo a tasso di merito accessibile (in vigore dal 2 febbraio 2022).
Reddito da locazione FHLMC
Nel Bollettino 2018-19, pubblicato il 31 ottobre 2018, l'FHLMC ha annunciato modifiche ai requisiti di reddito da locazione. Le principali modifiche sono elencate qui.
Il reddito da locazione FHLMC è necessario per qualificarsi
Quando si utilizza il reddito da locazione per qualificarsi, Freddie Mac (FHLMC) ha adottato i seguenti requisiti:
- I mutuatari devono possedere una residenza principale per qualificarsi per il reddito da locazione generato dalla proprietà in oggetto quando acquistano una proprietà in affitto o convertono una residenza principale in una proprietà in affitto. Se il mutuatario non possiede una residenza principale, il reddito da locazione non può essere utilizzato per qualificarsi.
- I mutuatari che acquistano una proprietà in affitto o convertono la loro residenza principale in una proprietà in affitto devono affrontare le seguenti restrizioni se non hanno almeno un anno di esperienza nella gestione di investimenti immobiliari:
- Il reddito da locazione può essere utilizzato solo per compensare il pagamento PITI della proprietà in affitto.
- Qualsiasi reddito da locazione oltre il pagamento PITI non può essere aggiunto al reddito qualificante mensile lordo del mutuatario.
- L'FHLMC ha anche rimosso la condizione che il reddito netto da locazione utilizzato per l'idoneità fosse limitato al 30% del reddito mensile qualificante del mutuatario se il mutuatario non aveva una storia minima di un anno di gestione della proprietà in affitto.
Documentazione sul reddito da locazione
Non sono più necessarie le dichiarazioni dei redditi dei due anni precedenti; è richiesta solo la dichiarazione dei redditi più recente del mutuatario. A meno che i documenti non dimostrino che la proprietà è stata ristrutturata o acquistata in ritardo nell'anno solare precedente, il reddito da locazione deve essere annualizzato.
Di seguito sono riportati gli attuali requisiti di reddito da locazione FHLMC:
- I prestiti inviati a partire dal 12 aprile 2019 devono rispettare le nuove linee guida di Freddie Mac.
- Prima del 12 aprile 2019, i prestiti presentati avevano due opzioni:
- I requisiti di reddito da locazione esistenti di Freddie Mac possono essere soddisfatti a condizione che i fondi del prestito vengano ricevuti entro e non oltre il 24 maggio 2019.
- I nuovi requisiti di reddito da locazione del FHLMC possono essere soddisfatti.
FHLMC contro Fnma
Fannie Mae (Federal National Mortgage Association o FNMA) è stata fondata nel 1938 come parte di un emendamento al National Housing Act. Era considerata un'agenzia del governo federale e la sua missione era quella di fungere da mercato ipotecario secondario per i prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration. Ai sensi del Charter Act del 1954, Fannie Mae cessò di essere un'agenzia del governo federale e divenne una società pubblica-privata.
Fannie Mae e Freddie Mac sono notevolmente simili. Entrambe sono società quotate in borsa che sono state istituite per soddisfare uno scopo pubblico. La differenza fondamentale tra i due è l'origine dei mutui che acquistano. Fannie Mae acquisisce prestiti ipotecari dalle principali banche al dettaglio o commerciali, ma Freddie Mac acquisisce prestiti da banche più piccole, comunemente denominate "banche dell'usato" o "associazioni di risparmio e prestito", che si dedicano a fornire servizi bancari alle comunità.
Qual è la differenza tra GNMA, FNMAF e FHLMC?
Parliamo ora di Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae. Cosa sono esattamente e in cosa differiscono?
Le somiglianze iniziano con il fatto che tutti e tre hanno a che fare con il mercato dei mutui secondari. Cosa implica questo? Immaginiamo di andare alla Tiny National Bank e ottenere un prestito di 1 milione di dollari. Poiché questa è una banca locale, quello era tutto il denaro disponibile per il prestito. La Tiny National Bank vende il pagherò che hai fornito a un investitore sul mercato secondario. Ora che un investitore ha il pagherò, la banca ha un altro milione di dollari in contanti da prestare. Ciò garantisce che la banca abbia una fornitura costante di fondi da prestare. Questa è una semplificazione eccessiva, ma si ottiene l'idea.
Ginnie Mae è simile a Fannie Mae e Freddie Mac, con la differenza che Ginnie Mae è un'azienda di proprietà del governo, ma Fannie Mae e Freddie Mac sono "imprese sponsorizzate dal governo" (GSE), che sono società costituite a livello federale di proprietà privata di azionisti .
Oggi, i titoli di Ginnie Mae sono gli unici titoli garantiti da ipoteca che sono garantiti dalla garanzia di "piena fede e credito" del governo federale degli Stati Uniti, sebbene alcuni sostengano che i titoli di Fannie Mae e Freddie Mac siano de facto o beneficiari "effettivi" di questa garanzia dopo che il governo federale li ha salvati dall'insolvenza e li ha posti sotto tutela governativa durante la Grande Recessione nel settembre 2008.
Perché i nomi sono così strani?
I nomi derivano dalle iniziali perché le iniziali sono qualcosa che il nostro governo adora. (Anche il nostro paese si chiama Stati Uniti d'America!) Fannie Mae è stata costituita dalla Federal National Mortgage Association o FNMA. FHLMC, o Federal Home Loan Mortgage Corporation, è stata ribattezzata Freddie Mac. La Government National Mortgage Association ha cambiato nome in Ginnie Mae.
FHLMC è sostenuto dal governo degli Stati Uniti?
No, secondo l'FHLMC, "la sicurezza, inclusi eventuali interessi, non è garantita e non è un debito o un obbligo degli Stati Uniti o di qualsiasi agenzia o ente degli Stati Uniti diverso da Freddie Mac". Il governo degli Stati Uniti non finanzia né salvaguarda i titoli FHLMC o FHLMC.
Fannie, Freddie e la crisi dei mutui del 2008
Freddie Mac e Fannie Mae erano società quotate in borsa negli anni precedenti alle crisi immobiliari del 2007 e del 2008. Di conseguenza, il suo CEO e il suo team senior sono stati incaricati di aumentare la redditività.
Freddie Mac e Fannie Mae hanno assunto attività più rischiose, come i mutui subprime, perché i mutui che detenevano erano garantiti dal governo degli Stati Uniti e non potevano andare in default. Nel settembre 2008, la Federal Housing Finance Agency ha posto Freddie Mac e Fannie Mae sotto tutela invece di permettere loro di fallire.
Che cosa significa FHLMC?
La FHLMC è la Federal Home Loan Mortgage Corporation.
La Federal Home Loan Mortgage Corporation è una società privata istituita dal Congresso il cui scopo è migliorare la stabilità e l'accessibilità del mercato immobiliare acquistando mutui da banche e altri istituti di credito.
FHLMC è uguale a Freddie Mac?
Sì, Freddie Mac è un altro nome per la Federal Home Loan Mortgage Corporation, nota anche come FHLMC. Freddie Mac è stata fondata nel 1970 come parte dell'Emergency Home Finance Act per migliorare il mercato dei mutui secondari negli Stati Uniti.
Qual è il ruolo dell'FHLMC?
Il ruolo di Freddie Mac è acquisire un gran numero di prestiti da istituti di credito ipotecario, consolidarli e venderli come titoli garantiti da ipoteca.
Chi è idoneo per Freddie Mac?
Il richiedente deve essere un'organizzazione permanente e un'attività in corso che è debitamente autorizzata a fare affari in ogni paese in cui opera in origine o assistenza. Il richiedente deve essere una società redditizia in grado di originare e/o servire prestiti investment grade.
Perché le banche vendono mutui a Freddie Mac?
Gli istituti di credito possono continuare a concedere mutui per la casa perché vendono mutui a società come Freddie Mac. Freddie Mac aiuta il mercato dei mutui secondari mantenendo il denaro in movimento attraverso il sistema dei mutui indipendentemente dalle condizioni economiche.
Quali sono i vantaggi di un prestito Freddie Mac?
Di seguito sono riportati i vantaggi del programma Freddie Mac SBL:
- Le dimensioni del prestito sono flessibili e vanno da $ 750,000 a $ 7.5 milioni.
- Tassi di interesse bassi a partire dal 4.51%
- Ampia leva finanziaria, fino all'80% LTV.
- I generosi minimi DSCR arrivano fino a 1.20x.
Conclusione
La proprietà della casa è una parte importante del sogno americano e la strategia più efficace per costruire ricchezza generazionale. Le banche e le società di mutui, invece, non hanno le risorse finanziarie per finanziare ogni prestito. Ecco perché i GSE sono così vitali nel settore dei mutui.
Freddie Mac può fornire convenienza ai proprietari di case, liquidità agli istituti di credito e stabilità generale al mercato immobiliare utilizzando la sua connessione unica e consolidata con il Tesoro degli Stati Uniti. Fintanto che vengono seguite le restrizioni e vengono evitate operazioni ad alto rischio, i contributi della Federal Housing Loan Mortgage Corporation continueranno a beneficiare l'economia in generale e la vita delle persone.
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Riferimenti
