Quando qualcuno vuole vendere una proprietà, gli acquirenti interessati presentano le loro offerte. La proposta di offerta prevede quanto l'acquirente è disposto a pagare per l'immobile. Tuttavia, a seconda del valore stimato della proprietà, della sua posizione e della tendenza ad aumentare di valore, diversi acquirenti competono per la proprietà. In una tale situazione, un acquirente può decidere di fare un'offerta per la clausola di escalation per assicurarsi che rimanga il miglior offerente sulla proprietà. Facciamo un rapido giro della clausola di escalation immobiliare, il suo esempio, esempio, come batterla, quando e quando e perché usarla.
Clausola di escalation Immobiliare
Nel settore immobiliare, la clausola di escalation è un meccanismo che gli acquirenti cercano di assicurarsi di acquistare un immobile disponibile per la vendita.
In genere, aggiungerlo a una proposta aumenta le tue possibilità di avere l'offerta più alta, ottenendo così la proprietà. Di solito ci sono tre elementi. Questi sono la prova dell'offerta, l'importo dell'escalation e il prezzo massimo.
Ci deve essere una prova di offerta
Di solito ci sono tre elementi. Questi sono la prova dell'offerta, l'importo dell'escalation e il prezzo massimo. Ci deve essere un'offerta maggiore di quella dell'offerente prima che i venditori possano utilizzare la clausola di escalation.
L'importo dell'escalation
L'offerta deve indicare l'esatto importo che intende utilizzare per superare altri acquirenti interessati.
Il limite massimo di prezzo
Il prezzo massimo è l'importo più alto che l'acquirente può pagare per la proprietà.
Che cos'è una clausola di escalation nel settore immobiliare?
La clausola di escalation immobiliare è una condizione contrattuale che consente a un acquirente di aumentare il prezzo che intende acquistare un immobile se altri acquirenti si offrono di acquistare l'immobile a un prezzo più alto di quello che ha letto. Ciò significa semplicemente che se il signor Smith promette di acquistare una proprietà immobiliare per $ 750,000, la clausola della scala mobile gli consente di aumentare la sua offerta se un'altra persona si offre di acquistare la casa oltre $ 755,000.
L'esempio sopra della clausola di escalation nel settore immobiliare esprime la volontà del signor Smith di farlo acquistare la proprietà. La clausola di escalation indica che un acquirente è disposto ad aumentare l'offerta iniziale se vengono presentate offerte successive più elevate nel settore immobiliare. Si trovano in genere nella sottoscrizione di accordi. In genere, esiste per fornire una rete di sicurezza per i potenziali acquirenti in caso di offerta finale. Tuttavia, ci sono limiti all'offerta di un offerente.
Come funziona una clausola di escalation?
Le clausole di escalation nei contratti immobiliari possono assumere molte forme, ma gli elementi fondamentali che danno sono sempre gli stessi. La clausola di escalation immobiliare riguarderà quanto segue;
- Offerta di acquisto originale
- Il prezzo esatto che l'acquirente è disposto a pagare al di sopra degli altri acquirenti
- Prezzo massimo di acquisto in caso di molte offerte
Non c'è niente di complicato nelle clausole di escalation; consentono semplicemente agli acquirenti di aumentare leggermente la loro prima offerta per competere con altre offerte. È possibile includere una disposizione in un'offerta che specifichi che l'investitore è disposto a battere tutte le offerte aggiuntive di un importo stabilito, fino all'importo massimo che è disposto a pagare. Prendiamo il seguente esempio di clausola di escalation immobiliare. Frank è un investitore che vuole acquistare la proprietà ereditata dalla signora Porah. Si è offerto di comprarlo per $ 350,000. Tuttavia, può utilizzare una clausola di escalation per battere altre offerte rivali di un importo specifico. Quindi, se qualcuno si offre di acquistare lo stesso edificio per $ 352,000, la clausola di escalation immobiliare ti consente di battere l'offerta. Tuttavia, Frank deve essere chiaro sulla quantità di denaro che altri investitori sono disposti a pagare per battere altre proposte, fino a una certa fascia di prezzo.
Ogni venditore di casa accetta la clausola della scala mobile?
Nel settore immobiliare, non tutti i venditori accettano un'offerta con una clausola di escalation. Alcuni preferirebbero che tutti gli acquirenti inserissero l'importo preciso che sono disposti a spendere per la proprietà o la casa. Altri potrebbero trovarlo interessante perché incoraggia gli investitori a superare se stessi.
Devono esserci più offerte su una proprietà?
Non in ogni situazione. Tuttavia, gli acquirenti dovrebbero utilizzare le clausole di escalation solo se sono certi che ci saranno più offerte o se saranno in grado di pagare un prezzo più alto.
Quando gli investitori dovrebbero utilizzare la clausola di escalation immobiliare?
Qualsiasi acquirente di proprietà che intenda utilizzare la clausola di escalation immobiliare per battere altri acquirenti deve prima assicurarsi che ci siano più offerte. Inoltre, gli acquirenti che includono una clausola di escalation nella loro offerta stanno rivelando tutte le loro carte in anticipo. Quindi la regola generale è questa: "usa la clausola della scala mobile solo quando sei sicuro che una proprietà riceverà molto interesse da potenziali acquirenti.
Quando un investitore ha la liquidità a disposizione per acquistare un nuovo asset, anche a un prezzo più alto di quello che inizialmente intendeva fornire, una clausola di escalation potrebbe dargli un vantaggio rispetto alla concorrenza senza metterlo in pericolo di pagare più di quanto sarebbe disposto a spendere. Gli investitori che desiderano mantenere la loro offerta sul tavolo potrebbero usufruire di una clausola di escalation. Con questo in mente, ha senso includere questa condizione nella tua offerta solo se sei convinto che la proprietà sarà in grado di coprire eventuali costi aggiuntivi che potrebbero derivarne.
Esempio di proprietà immobiliare con clausola di escalation
Includiamo già l'esempio della clausola di escalation immobiliare sopra, tuttavia, consideriamone un altro.
Supponiamo che Will si stia trasferendo a Washington dalla Georgia e voglia vendere la sua casa. Alfred è un investitore immobiliare che vuole acquistare la proprietà da Will. Quindi Will si è offerto di pagare $ 250,000 per la proprietà. Tuttavia, incarica il suo agente immobiliare di includere una clausola se ci sono offerte più alte per l'edificio. L'agente immobiliare di Will preparerà quindi la clausola di escalation immobiliare affermando il desiderio di Will di battere altri potenziali acquirenti.
Quindi il contratto indica la volontà di Will di acquistare la proprietà e il prezzo massimo che pagherà per essa. Ad esempio, la clausola indicherà che Will è disposto a pagare ulteriori $ 1500 con un limite massimo di $ 15,000. Ciò significa che se qualcun altro si offre di acquistare la proprietà per $ 265,000, la clausola aumenta l'offerta di Will fino a quando non arriva a $ 265,000.
Nota: l'esempio e l'esempio sopra di una clausola di escalation immobiliare sono solo illustrativi. Il tuo contratto non deve essere nel formato sopra.
Etica della clausola della scala mobile immobiliare
Ci sono etiche e regole che guidano la clausola delle scale mobili? Scopriamolo.
Quando un cliente invoca la clausola di escalation, gli agenti immobiliari sono vincolati da un codice etico e da altre regole. Alcuni di questi includono;
- L'agente immobiliare deve capire che la sua responsabilità primaria è quella di proteggere e promuovere l'interesse del suo cliente.
- Il broker deve anche raccogliere tutte le informazioni rilevanti e renderle note al suo cliente.
- L'agente immobiliare dell'acquirente protegge l'acquirente mentre l'agente del venditore agisce per conto del venditore.
Argomenti contro la clausola della scala mobile immobiliare
Ci sono diversi argomenti contro la clausola di escalation immobiliare. Alcuni sostengono che porti a determinate complessità mentre altri pensano che sia semplicemente immorale. I motivi delle argomentazioni sono riportati di seguito.
- Gli acquirenti non vedono le offerte con cui sono in competizione. Si basano semplicemente sulle parole dell'agente del venditore, il che non è logico. Questo perché possono facilmente manipolare le offerte.
- Il venditore può revocare il contatto con la clausola di escalation dell'acquirente
- Il numero di offerte è noto all'acquirente e al suo agente immobiliare, ma non l'offerta esatta.
- Non ci sono criteri per confermare quanto detto controfferta
Nel trattare con la clausola della scala mobile, il venditore assicura;
- Un acquirente può abbandonare la sua proposta con una clausola ma è il venditore che decide se accettarla o meno.
- Tieni d'occhio il prezzo dell'offerta, in particolare la fascia alta.
- È anche possibile per i venditori impostare un prezzo fisso per la loro proprietà e abbandonare l'opzione di escalation.
- Assicurati che il prezzo esatto sia documentato sull'accordo prima di firmare perché l'accettazione di un'offerta con una clausola di escalation costituisce a contratto di compravendita.
Vantaggi delle clausole delle scale mobili
Gli investitori godono di numerosi vantaggi con la clausola della scala mobile. Ne esploreremo alcuni di seguito
Migliori possibilità di acquisto di proprietà
I potenziali acquirenti che includono una clausola di escalation non saranno facilmente rimossi dall'accordo. Molto spesso, vengono presi più sul serio dai venditori. Questo a sua volta offre a tali acquirenti il vantaggio rispetto a coloro che non sono disposti a includerlo.
Gestisce la paura di perdere la proprietà
La tranquillità dell'acquirente è uno dei vantaggi dell'incorporazione di una clausola di escalation nel settore immobiliare. Fare un'offerta su un immobile può essere snervante, soprattutto se si tratta di una proprietà di cui ti sei innamorato. Con una clausola di escalation, hai maggiori possibilità di successo evitando anche di pagare in eccesso.
Sigilla gli affari più velocemente
La clausola dovrebbe aumentare l'offerta quel tanto che basta per sigillare la transazione senza esagerare se il linguaggio è all'altezza del compito.
Possibile offerta superiore
Il venditore che ha già accesso a quanto sei disposto a pagare per la sua proprietà la usa come un'opportunità per aumentare il prezzo. La disposizione è vantaggiosa anche per il venditore perché si aspetta offerte migliori se vengono soddisfatte determinate condizioni.
Svantaggi della clausola della scala mobile immobiliare
Ci sono degli svantaggi nell'includere le clausole nelle vostre proposte e queste sono le seguenti;
- Lo svantaggio principale per l'acquirente è che il venditore conosce già il tuo La posizione finanziaria sulla loro proprietà. Essendo consapevoli che probabilmente aumenterai la tua offerta di fronte alla concorrenza, potrebbero progettare una controfferta. Solo per ottenere più soldi da te.
- Il venditore può comunque cedere la proprietà a un'altra persona, in particolare quando non comprende le funzioni della clausola di escalation per battere altre offerte immobiliari.
- A seconda della proprietà in questione, a volte l'uso di una clausola di escalation in un contratto immobiliare porta a una guerra di offerte.
- È possibile pagare più del dovuto per una proprietà se non sei abbastanza vigile.
- La clausola di escalation immobiliare potrebbe avere un impatto sulla valutazione bancaria in diversi casi.
Esempio di clausola di escalation immobiliare
Nell'esaminare il campione immobiliare, esamineremo un altro fattore critico, lo stile del linguaggio.
Lingua della clausola di escalation immobiliare
Il linguaggio tecnico deve essere impiegato nel disegnare la disposizione per la clausola di escalation immobiliare. Usare un linguaggio tecnico lo rende un contratto ufficiale e farlo correttamente fa la differenza. Pertanto vorrai essere molto esplicito ed eccessivamente meticoloso nella scelta delle parole. Esamineremo il campione del linguaggio della clausola di escalation immobiliare.
L'acquirente Mr. Hilbert in un accordo particolare è disposto a pagare un ulteriore $__________ per la proprietà in questione, a condizione che il venditore riceva un'offerta legittima che ecceda l'offerta iniziale. L'acquirente è disposto ad aumentare il suo prezzo di acquisto a $_____________ al di sopra di altre offerte fino a $___________
Ora esamineremo il campione della clausola di escalation immobiliare in un senso più pratico.
Mr.Bruce si offre di acquistare una proprietà per $ 480,000. Tuttavia, vuole aggiungere una clausola di scala mobile. Il campione della sua clausola di scala mobile immobiliare sarà simile a qualcosa del genere.
L'acquirente Mr.Bruce è disposto a pagare ulteriori $ 2000 per la proprietà in questione, a condizione che il venditore riceva un'offerta legittima che superi l'offerta iniziale. L'acquirente è disposto ad aumentare il suo prezzo di acquisto a $ 2000 rispetto ad altre offerte fino a $ 490,000.
Il campione della clausola di escalation immobiliare mostra che il signor Bruce è disposto a battere altri acquirenti di $ 2000 e il suo tetto massimo è di $ 10,000.
Qual è lo scopo della clausola di escalation?
La "clausola di escalation" di un contratto immobiliare, a volte nota come "scala mobile", specifica che se il venditore riceve un'offerta concorrente migliore, il potenziale acquirente è disposto ad aumentare la propria offerta sulla proprietà.
Cosa significa escalation nel settore immobiliare?
Una clausola di escalation è la lingua inclusa in un'offerta di acquisto che fa aumentare automaticamente il prezzo di acquisto fino a raggiungere il prezzo più alto che sei disposto a pagare per la casa, al di sopra di qualsiasi offerta concorrente.
Perché agli agenti immobiliari non piacciono le clausole di escalation?
Secondo Musau, "uno dei maggiori svantaggi di un'escalation è che dai via il tuo numero massimo". "Fondamentalmente sta facendo lampeggiare tutte le tue carte, e se c'è un'altra offerta con una maggiore escalation, potrebbe spingere il prezzo della casa oltre il tuo numero massimo."
Un venditore può rifiutare una clausola di escalation?
Scegli la tua linea d'azione quando ci sono diverse offerte; i venditori possono decidere di accettarne uno, rifiutarli tutti o fare una controfferta. La clausola di escalation può essere revocata dal venditore se decide di fissare un prezzo fisso per la proprietà.
Devo accettare una clausola di escalation?
Le disposizioni di escalation "dovrebbero essere utilizzate solo quando l'acquirente è ragionevolmente sicuro che ci saranno molte offerte o quando l'acquirente intende pagare un prezzo crescente", consiglia realtor.com.
Cosa succede quando ricevi due offerte con clausole di escalation?
L'offerente deve aumentare la propria offerta di $ 5,000 rispetto all'offerta rivale più alta, secondo la disposizione. In realtà, la seconda offerta, a $ 255,000, sarebbe la più alta delle due.
Una clausola di escalation può ritorcersi contro?
Le clausole di escalation possono avvantaggiare gli acquirenti consentendo loro di negoziare un prezzo migliore su una casa, ma possono anche funzionare contro di loro se il venditore è un uomo d'affari esperto.
Come superare la clausola di escalation
Vedremo come superare la clausola di escalation da due angolazioni, quella dell'acquirente e quella del venditore.
Come può un acquirente battere la clausola di escalation?
- Innanzitutto, comprendi le tre componenti della clausola di escalation
- Stimare il valore esatto della proprietà per evitare di pagare in eccesso
- Se la proprietà vale i soldi aggiuntivi che vuoi spendere, scopri se ha più offerte
- Fatti aiutare da un avvocato o da un agente immobiliare per redigere il tuo contratto di escalation
Come può un venditore battere la clausola di escalation?
- Per superare la clausola di escalation, il venditore deve prima decidere se accettarla o meno. Se non vuoi accettarlo, puoi semplicemente chiedere agli acquirenti interessati di presentare la loro migliore offerta.
- Se scegli di accettare l'offerta, devi valutare la forza complessiva dell'offerta e l'impegno dell'acquirente ad acquistare la tua proprietà. Questo è pertinente perché alcuni acquirenti probabilmente si tireranno indietro quando raggiungerà il prezzo limite.
- Invita gli acquirenti a fare la loro offerta
- Assicurati che i termini di negoziazione finali siano chiari.
Conclusione
Lo scopo della clausola di escalation immobiliare in un contratto è di mantenere i prezzi sul tavolo. Questo non ti rende in alcun modo il proprietario della proprietà, ma ti dà un vantaggio competitivo rispetto agli altri acquirenti.
Domande frequenti sulla clausola di escalation immobiliare
Posso superare un'offerta accettata?
È possibile in particolare quando la tua offerta è soggetta all'approvazione della banca. Un offerente potrebbe fare un'offerta superiore per ottenere la tua offerta se la tua offerta è soggetta all'approvazione della banca.
Cosa succede se sono presenti due offerte con clausole di escalation?
Quando un immobile è in vendita, le parti interessate faranno tutto il possibile per ottenerlo. Ecco perché gli acquirenti utilizzano la clausola di escalation nella loro proposta di contratto. Quando più acquirenti presentano una clausola, spetta al venditore scegliere il miglior offerente o vendere a chi vuole.
Posso tenere la mia casa sul mercato dopo aver accettato un'offerta?
Sebbene il venditore possa aver accettato la tua offerta, l'accordo tra te e il venditore non è legalmente vincolante fino allo scambio dei contratti. Tuttavia, puoi chiedere al venditore di togliere la proprietà dal mercato, ma alla fine è una decisione del venditore.
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