Quando acquisti una proprietà per la prima volta, potresti imbatterti in termini e frasi che non hai mai sentito prima. Dopo aver fatto un'offerta e firmato un contratto immobiliare con un venditore, ti verrà introdotto il termine "due diligence". La due diligence è qualcosa che ogni acquirente dovrebbe capire, quindi prima di iniziare a cercare casa. Quindi, ecco un rapido riassunto di ciò che puoi aspettarti durante e dopo un periodo di due diligence nel settore immobiliare.
Che cos'è un periodo di due diligence?
Il periodo di tempo che le parti contrattuali concordano di fornirsi reciprocamente per eseguire un audit, un'ispezione o esaminare ulteriormente i fatti connessi a una transazione è indicato come periodo di due diligence.
Nel settore immobiliare, ad esempio, il periodo di due diligence si riferisce alla quantità di tempo che l'acquirente ha a disposizione per effettuare ispezioni immobiliari, ottenere stime, assicurarsi i finanziamenti necessari e così via.
Obiettivi di due diligence
L'obiettivo della due diligence è assicurarsi di disporre di tutti i fatti e le informazioni necessari per prendere una decisione informata.
Ad esempio, se stai cercando di acquistare un appezzamento di terreno, una volta che il venditore ha accettato la tua offerta di acquisto, vorrai assicurarti che le informazioni che il venditore ha rivelato sul terreno siano corrette.
Dovresti anche condurre ulteriori ricerche sulla proprietà per assicurarti di procedere con la transazione a tuo agio.
L'importanza del periodo di due diligence.
Negli accordi commerciali in cui una parte accetta di acquistare qualcosa, l'acquirente desidera spesso negoziare un buon periodo di due diligence per raccogliere fatti, documenti e informazioni sull'acquisizione.
Le operazioni semplici possono avere un periodo di due diligence più breve rispetto alle operazioni più complesse.
Tuttavia, se vuoi acquistare qualcosa di prezioso e stare tranquillo, assicurati di negoziare un periodo di tempo adeguato per condurre la tua due diligence.
Qual è il periodo di due diligence immobiliare?
Quando si acquista una casa, un acquirente ha un certo periodo di tempo per indagare su una proprietà al fine di sentirsi sicuro dell'acquisto. Nel settore immobiliare, questo è noto come il periodo di due diligence.
La due diligence potrebbe richiedere da 7 a 14 giorni, a seconda di dove acquisti negli Stati Uniti. Il periodo di tempo per le richieste è determinato principalmente dalle abitudini immobiliari comuni.
In questo momento, dovresti imparare tutto quello che puoi sul passato di una casa. Il tuo dovere durante il periodo di due diligence sarà quello di trovare eventuali difetti o altri vizi che potrebbero indurti a riconsiderare la scelta di acquisto.
Poiché non ci sono seconde possibilità, vorrai essere il più completo possibile durante il periodo di due diligence. Se scopri qualcosa che richiede un ulteriore esame, puoi prolungare il periodo di due diligence.
Esempio di un periodo di due diligence
Per comprendere meglio la nozione, si consideri un esempio del periodo di due diligence.
Considera il periodo di due diligence immobiliare commerciale.
Supponiamo che un acquirente desideri acquistare uno spazio per uffici in un edificio commerciale.
In questo caso, l'acquirente si impegna a pagare al venditore $ 5,000,000 per acquisire l'edificio.
Poiché ci sono numerose parti da controllare e analizzare, le parti concordano un periodo di due diligence di 60 giorni per consentire all'acquirente di condurre la sua indagine sulla proprietà.
- Durante il periodo di due diligence, l'acquirente effettua quanto segue:
- Esaminare i regolamenti e le regole urbanistiche dell'edificio.
- Esaminare le locazioni commerciali per assicurarsi che gli uffici siano affittati.
- Verificare se ci sono stati precedenti reclami sulla proprietà.
- Verificare se gli affittuari hanno reclami nei confronti del proprietario.
- Verificare la conformità ambientale.
- Effettua una ricerca per titolo sull'edificio.
- Esamina i documenti finanziari dell'edificio.
- Fai ispezionare la proprietà per assicurarti che soddisfi i codici di costruzione.
- Controlla tutte le altre componenti materiali dell'affare.
Dopo aver eseguito tutte le ispezioni, l'acquirente accetterà di procedere con la transazione se ritiene che le dichiarazioni del venditore fossero generalmente corrette e che $ 5,000,000 sia un prezzo equo.
Se l'acquirente scopre che ci sono numerose pretese avanzate dagli inquilini contro il locatore, che l'edificio non è stato costruito secondo il codice, che ci sono problemi di titolo o che ci sono altri problemi, l'acquirente può rinegoziare i termini della vendita o annullare l'intera transazione.
Esempio di clausola relativa al periodo di due diligence
2.5. Cancellazione durante il Periodo di Due Diligence Se, prima della scadenza del Periodo di Due Diligence, l'Acquirente determina a sua esclusiva e assoluta discrezione che gli Interessi e/o la Proprietà sono inaccettabili per gli scopi dell'Acquirente, l'Acquirente avrà il diritto di risolvere il presente Accordo comunicando al Venditore un avviso scritto di risoluzione prima della scadenza del Periodo di Due Diligence, e l'Earnest Money sarà immediatamente rimborsato all'Acquirente. Inoltre, in caso di tale risoluzione, l'Acquirente deve restituire tempestivamente le Informazioni sulla proprietà al Venditore o verificare al Venditore che le Informazioni sulla proprietà siano state distrutte. Se l'Acquirente non dà preavviso scritto di risoluzione prima della scadenza del Periodo di Due Diligence, il presente Accordo rimarrà in pieno vigore ed effetto, l'Earnest Money non sarà rimborsabile all'Acquirente salvo quanto diversamente espressamente previsto nel presente documento e l'Acquirente non avrà ulteriori diritti di risolvere il presente Accordo ai sensi del presente paragrafo 2.5.
Lista di controllo per la due diligence immobiliare
Quando acquisti un immobile, utilizza questa checklist di due diligence per assicurarti di non commettere errori. Ricordalo quando stai cercando di comprare una casa.
- Se è presente una dichiarazione di divulgazione di un venditore, esaminala attentamente per eventuali problemi potenziali.
- Eseguire un'ispezione generale della casa che includa radon, muffe, amianto, insetti, qualità dell'acqua e test della vernice al piombo.
- Verificare la penetrazione dell'acqua nella casa, in particolare le precedenti difficoltà della diga di ghiaccio.
- Se non ci sono fogne urbane, fai ispezionare il tuo sistema settico.
- Assicurati che la proprietà non sia in una zona allagata.
- Verificare eventuali violazioni dei confini di proprietà.
- Se è presente un file HOA, assicurati che sia finanziariamente sano.
- Al momento dell'acquisto a casa a schiera o condominio, accertarsi che non vi siano prelievi speciali o aumenti di costo previsti significativi.
- Se hai intenzione di acquistare un condominio o una casa a schiera e hai dei cani, assicurati che siano ammessi.
- Assicurati che non sia in corso lite se esiste un'associazione di proprietari di case.
- Controlla eventuali permessi aperti o lavori che avrebbero dovuto richiedere un permesso di costruzione.
- Ottieni una stima delle spese per le utenze della tua casa.
- Controlla se la proprietà ha una storia negativa, come omicidio o attività paranormale.
- Esaminare le graduatorie di scuole e quartieri.
- Controlla eventuali alleanze o limitazioni nel quartiere.
- Verificare se ci sono problemi ambientali vicino alla proprietà.
- Esegui una ricerca per titolo per assicurarti che non ci siano vincoli o altri problemi con il titolo.
- Verificare eventuali modifiche imminenti di zonizzazione.
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Fusioni e acquisizioni Durante il periodo di due diligence
Quando una società decide di acquistare un'altra società, di solito negozia un periodo di due diligence.
Spesso, l'acquirente e il target si impegnano in un memorandum d'intesa, una lettera di intenti o qualche accordo di principio anticipato che includa disposizioni rilevanti per la due diligence dell'acquirente.
Durante il periodo di due diligence, l'attività acquirente farà quanto segue:
- Ottenere ed esaminare i documenti finanziari dell'azienda target
- Verificare che tutti i permessi e le licenze commerciali siano aggiornati e in regola.
- Esaminare i contratti commerciali e i file dei clienti
- Verificare che la società possieda tutta la sua proprietà intellettuale.
- Assicurati che non siano pendenti azioni legali o pretese pericolose.
- Verificare che il target abbia una copertura assicurativa adeguata.
- Esaminare le capacità e le competenze del team di gestione.
- E così via.
Durante il periodo di due diligence, l'obiettivo dell'acquirente è raccogliere tutti i fatti materiali necessari per valutare correttamente l'acquisizione e decidere se vale la pena concludere un affare.
L'allungamento del periodo di due diligence nelle operazioni di M&A è estremamente frequente se il tempo non è sufficiente, quando le parti si impegnano a concedersi ulteriore tempo per portare a termine il proprio compito.
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Cosa succede quando scade il periodo di due diligence?
Allo scadere del periodo di due diligence, i diritti contrattuali negoziati dalle parti contraenti scadono.
Nelle transazioni immobiliari, ad esempio, se il periodo di due diligence scade e l'acquirente non rinuncia formalmente alla vendita o indica la volontà di rinegoziare i termini dell'affare, si ritiene spesso che sia soddisfatto della transazione.
Quindi, in altre parole, l'affare diventa vincolante e completo e l'acquirente è obbligato ad acquistare l'immobile dal venditore.
Nel contesto di fusioni e acquisizioni, finanza e affari, ciò che accade dopo il periodo di due diligence dipende da ciò che le parti hanno concordato nel loro accordo.
Frequentemente, le società acquirente includeranno una condizione in cui si afferma che, se non hanno formalmente accettato di procedere con l'acquisizione, si ritiene che l'acquirente si sia ritirato dalla transazione.
Cosa succede dopo il periodo di due diligence?
Ciò che accade una volta terminato il periodo di due diligence è determinato dai termini del contratto.
Dopo il periodo di due diligence, ci sono due possibili esiti: l'acquisizione andrà a buon fine o no.
Se l'acquirente decide di procedere con la transazione, le parti prenderanno le misure necessarie per finalizzare l'acquisto e la vendita.
Nel settore immobiliare, ciò significa che le parti devono legalizzare il trasferimento del titolo del venditore all'acquirente, nonché l'acquirente che finalizza la sua documentazione di finanziamento bancario e ottiene l'assicurazione necessaria.
Allo stesso modo, nel contesto di un'operazione di fusione e acquisizione, le aziende collaboreranno tra loro e con i loro avvocati per trasferire i beni dell'obiettivo all'acquirente o le azioni dell'entità aziendale, e così via.
Se l'acquirente o il venditore si avvalgono del diritto di non procedere con l'acquisto, la transazione viene terminata.
Nient'altro accadrà in questa situazione.
Tieni presente che nelle transazioni immobiliari, gli acquirenti sono spesso tenuti a presentare due diligence o una caparra per indicare la loro serietà nel concludere l'affare.
Se l'acquirente annulla la transazione, perderà i fondi di due diligence.
Le implicazioni del ritiro di una transazione oi costi ad essa associati negli affari dipenderanno dalla forma dell'accordo tra le imprese.
Quanto dura il periodo di due diligence?
La durata del periodo di due diligence sarà determinata dalla natura dell'operazione.
Le parti negozieranno un periodo di due diligence più lungo man mano che l'acquisizione diventa più complicata.
Le transazioni immobiliari semplici possono avere un periodo di due diligence di 7 giorni, mentre le operazioni di fusione e acquisizione sofisticate possono avere un periodo di due diligence di sei mesi.
Il periodo di due diligence è esteso ai fine settimana?
L'esame delle condizioni del contratto ti dirà se il periodo di due diligence include o meno i fine settimana.
Se il tuo contratto specifica un periodo di due diligence di 10 giorni senza specificare cosa significano "giorni", dovresti aspettarti che siano giorni di calendario regolari, compresi i fine settimana.
Se il tuo contratto specifica 10 giorni lavorativi, il periodo di due diligence non includerà i fine settimana.
È possibile prolungare il periodo di due diligence?
Se il contratto che hai firmato include un metodo per prolungare il periodo di due diligence, puoi farlo purché segua la procedura contrattualmente concordata.
Se il contratto non specifica come prolungare il periodo di due diligence, una proroga può essere consentita se le parti concordano reciprocamente i parametri della proroga.
In caso contrario, se il tuo contratto non consente la proroga del periodo di due diligence e l'altra parte contraente non è d'accordo, potresti non essere in grado di prolungare i tuoi orari.
Domande frequenti sul periodo di due diligence
Posso andarmene durante la due diligence?
Sebbene sia possibile andarsene, è molto meglio applicare la due diligence per comprendere il processo di acquisto della casa, studiare la casa scelta e pensare onestamente ai tuoi desideri e bisogni prima di firmare un contratto per evitare "rimorsi dell'acquirente".
Cosa controlli durante la due diligence?
- Dichiarazione dei redditi federale.
- Estratti conto.
- Fatture e ricevute.
- Una copia completa del contratto di locazione.
- Leasing, come locazione di locali e attrezzature.
- Contratti di terze parti, come contratti di fornitori o fornitori.
- Rapporti sulle vendite e sull'uso.
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