Investire è un grande passo avanti quando acquisti la tua prima proprietà in affitto. È una delle cose più grandi che puoi acquistare e, se dedichi un po' di tempo e lavori, può essere un ottimo modo per fare soldi mentre dormi. Ma dovresti imparare le basi prima di diventare un magnate immobiliare e iniziare a costruire un impero. Quando acquisti la tua prima proprietà in affitto, è importante sapere come trovare una casa, ottenere un mutuo e trovare buoni inquilini. Diamo un'occhiata ai passaggi che dovrai considerare prima di acquistare un immobile in affitto e ai problemi che potresti incontrare quando acquisti il tuo primo investimento immobiliare. L'acquisto di una proprietà in affitto è molto simile all'acquisto di una casa per te stesso, soprattutto se la stai acquistando fuori dallo stato, ma ci sono alcune differenze a cui dovrai pensare.
La proprietà in affitto è la scelta giusta?
Tra un minuto parleremo delle basi di come acquistare un immobile in affitto. Innanzitutto, dovresti pensare se acquistare o meno un immobile da affittare è l'investimento giusto per te.
L'Internal Revenue Service può considerare i redditi da locazione un'attività "passiva", ma gli investimenti immobiliari spesso richiedono una partecipazione attiva e la volontà di assumersi dei rischi in cambio di un livello più elevato di potenziale ricompensa.
Anche se un investitore immobiliare assume una proprietà locale societa 'di gestione, potrebbe comunque aver bisogno di tenere d'occhio la proprietà. Ad esempio, agli investitori può essere chiesto di approvare determinati miglioramenti o riparazioni e di esaminare il conto economico e il rendiconto finanziario netto ogni mese e alla fine dell'anno.
Anche se un investitore fa un buon lavoro di screening degli inquilini, potrebbe finire con qualcuno che paga l'affitto in ritardo o deve essere cacciato. Perdere il reddito da locazione e dover pagare un extra per lo sfratto può ridurre rapidamente i potenziali profitti e i rendimenti complessivi. Può anche volerci molto tempo per tenere traccia di uno sfratto.
Anche se comporta delle responsabilità, un buon investimento immobiliare può darti la perfetta combinazione di reddito da locazione, crescita del valore della proprietà a lungo termine e vantaggi fiscali dalla detrazione delle spese operative e di proprietà e dall'ammortamento.
Come acquistare la tua prima proprietà in affitto in 5 passaggi
Dopo aver deciso che possedere una proprietà in affitto è un buon investimento, ci sono cinque passaggi fondamentali da compiere:
# 1. Organizzare la finanza
Quando vuoi ottenere un mutuo su una proprietà in affitto unifamiliare, il processo è leggermente diverso da quando lo desideri ottenere un mutuo a casa tua. Gli acconti sono maggiori, le commissioni del creditore e i tassi di interesse sono leggermente più alti e ci sono diversi requisiti da soddisfare:
La maggior parte degli acconti sono compresi tra il 20% e il 25% del prezzo della proprietà e alcuni investitori rifinanziano le loro case per ottenere il denaro necessario per un acconto.
Experian afferma che un punteggio di credito di 720 o superiore è necessario per i migliori termini di prestito, ma è possibile acquistare un investimento immobiliare con un punteggio di credito inferiore.
Copia delle dichiarazioni dei redditi, estratti conto, e la prova del reddito sono alcuni dei documenti che un mutuatario deve mostrare (simile alla richiesta di un prestito su una residenza principale).
I prestatori possono volere fino a sei mesi di rate del mutuo da tenere in un conto di riserva se il reddito mensile è inferiore al previsto o se le spese mensili sono superiori al previsto.
Quando si ottiene un finanziamento per una proprietà in affitto, potrebbero esserci più ostacoli da superare, ma la buona notizia è che ci sono molte opzioni. Fannie Mae e Freddie Mac indietro prestiti da istituti di credito tradizionali come banche e cooperative di credito. Altri investitori ottengono finanziamenti per la proprietà in affitto da prestatori privati o formando una joint venture.
#2. Comprendere i resi di proprietà in affitto
Il ritorno sull'investimento (ROI) è una metrica finanziaria che gli investitori immobiliari utilizzano per capire quanto potrebbe essere redditizio un investimento immobiliare. Per capire quanti soldi sta guadagnando la proprietà, un investitore deve sapere:
- Stimare il reddito annuo da locazione, compreso l'affitto degli inquilini e altri redditi come l'affitto degli animali domestici.
- Stimare i costi operativi annuali, come riparazioni, spese di gestione della proprietà, tasse e assicurazioni.
- Stima annuale flusso di cassa prendendo le entrate meno le spese.
- Scopri l'acconto e altri contanti anticipati (come le riparazioni necessarie)
- Dividere il flusso di cassa annuale per l'importo totale di denaro investito per calcolare il ritorno sull'investimento.
#3. Trova una proprietà in affitto
Alcune delle cose più importanti a cui pensare quando si sceglie un posto in affitto e i migliori mercati immobiliari sono:
- Più posti di lavoro e più persone
- Quota di famiglie affittate
- Gli affitti salgono e le offerte di lavoro in calo.
- I cambiamenti nei valori delle case nel tempo possono portare a una crescita a lungo termine.
- Valutazione del quartiere, inclusa la qualità del distretto scolastico e il numero di posti di lavoro nella zona
- Gli acquirenti per la prima volta hanno meno rischi di investimento se possono acquistare una proprietà in affitto unifamiliare che è pronta per l'affitto o ha già un inquilino.
- Le aliquote dell'imposta sulla proprietà possono essere molto diverse da una città e uno stato all'altro, il che può influire sul ritorno sull'investimento.
Ci sono molti siti web, come Zillow, Trulia e Realtor.com, dove puoi cercare case in vendita. Ma la maggior parte degli annunci sono per le persone che cercano una casa principale.
#4. Assumi un gestore di proprietà (se non autogestito)
Può volerci più tempo di quanto possa sembrare un padrone di casa. Alcune delle cose che devono essere fatte per gestire bene una proprietà in affitto sono trovare e selezionare gli inquilini, riscuotere l'affitto e prendersi cura delle riparazioni.
Il Fair Housing Act, le leggi locali e statali sui locatari, le ispezioni periodiche della proprietà, i confronti regolari degli affitti e l'ottenimento dei prezzi migliori da fornitori qualificati sono tutte cose che i proprietari devono fare per tenere sotto controllo i costi operativi e aumentare i rendimenti degli immobili in affitto. Andando alla Roofstock Academy, che è un programma di formazione progettato per aiutare gli investitori immobiliari ad avere successo, i nuovi investitori possono imparare come essere buoni investitori e proprietari terrieri.
Le persone che non vogliono essere proprietari terrieri o che non hanno il tempo per farlo spesso assumono un gestore di proprietà locale. Assumendo un responsabile della proprietà, un investitore può godere dei vantaggi di possedere un immobile in affitto senza dover affrontare tutti i problemi che ne derivano. I migliori gestori di proprietà in affitto si occupano delle attività quotidiane in modo che gli investitori possano concentrarsi sulla crescita dei flussi di reddito passivo acquistando proprietà in affitto nei migliori mercati per i migliori rendimenti.
#5. Tieni traccia delle entrate e delle spese
Anche per gli investitori immobiliari esperti, può essere difficile tenere traccia delle entrate e dei costi degli immobili in affitto. Alcuni redditi e costi comuni che influiscono sul rendimento di una casa in affitto sono:
- Reddito locativo
- Deposito per sicurezza
- Altri soldi (animale domestico, deposito, lavanderia, coinquilino, ecc.)
- Tariffe per l'affitto
- Costo di gestione di un immobile
- Riparare e prendersi cura
- Cura dei giardini
- Controllo dei parassiti
- Servizi pubblici (a volte trovati con piccole proprietà multifamiliari)
- Pagamenti del mutuo
- Assicurazione
- Tasse sulla proprietà
- Commissioni HOA
- Costo dell'ammortamento
- Spese del proprietario (come viaggiare in una proprietà fuori dallo stato)
Anche se potresti usare post-it, tovaglioli da cocktail o una serie di fogli di calcolo per tenere traccia delle tue entrate e spese. Gli investitori immobiliari intelligenti di solito scelgono un software creato per le persone che possiedono proprietà in affitto. Stessa offre agli investitori immobiliari uno strumento gratuito e potente per gestire le finanze delle loro proprietà online o tramite i loro telefoni. Stessa è fatta da investitori nel settore immobiliare per investitori nel settore immobiliare.
Dopo aver creato un account gratuito, tutto ciò che devi fare è inserire l'indirizzo della proprietà in affitto. Collega il tuo conto bancario aziendale per eseguire report, incluso il rendiconto finanziario, il flusso di cassa netto e le spese in conto capitale.
Acquistare una proprietà in affitto senza soldi in meno
Quando i flipper, gli acquirenti di case e gli investitori stanno acquistando una proprietà in affitto senza soldi, significa che non investono molto o parte del loro denaro per i costi iniziali dell'investimento immobiliare. Se gli investitori immobiliari utilizzano meno del proprio denaro, possono ottenere un rendimento migliore.
L'acquisto di qualsiasi tipo di proprietà in affitto, in particolare con i soldi in meno, ovviamente, avrà un costo. Ma se sai cosa stai facendo, non devi prendere i soldi dai tuoi risparmi. Se non hai molto risparmiato, usa il patrimonio netto o il co-prestito della tua casa per investire nel settore immobiliare.
Vantaggi dell'acquisto di una proprietà in affitto come investimento
Ci sono molte ragioni per acquistare una proprietà in affitto come investimento. Ci sono momenti positivi e negativi quando si acquista una proprietà in affitto senza spendere soldi nel settore immobiliare, ma i momenti belli di solito prevalgono su quelli brutti.
# 1. Buon flusso di cassa
Quando investi in immobili in affitto, ottieni un buon flusso di cassa perché i soldi continuano ad arrivare sul tuo conto ogni mese. Avrai più soldi nel tuo conto in banca senza dover andare al lavoro ogni giorno.
#2. Prestazioni fiscali
Se possiedi una proprietà in affitto, ci sono buone probabilità che il tuo stato ti conceda agevolazioni fiscali. Le persone che possiedono proprietà in affitto pagano poche o nessuna tassa su di loro. Potresti anche non dover pagare le tasse sui soldi che guadagni affittando la tua casa. Questo include anche detrazioni per cose come interessi ipotecari, assicurazione, usura fisica e manutenzione della proprietà. Ogni giorno il costo della vita aumenta, quindi queste agevolazioni fiscali possono essere utili.
#3. Apprezzamento del valore
Il valore di un immobile aumenta nel tempo. Ciò significa che man mano che il prezzo della proprietà aumenta nel tempo, guadagnerai di più e sarai in grado di estinguere il tuo mutuo più velocemente. Puoi anche scegliere di vendere la tua proprietà quando è il momento giusto per un prezzo equo. Anche se ci sono ancora alti e bassi, acquisto a proprietà in affitto come investimento è in aumento da molto tempo.
#4. Sei tu in carica
Quando acquisti un immobile in affitto, ti occupi quasi di tutto. Puoi decidere che tipo di proprietà vuoi, a chi vuoi affittarla e come vuoi eseguire il processo di acquisto di investimento immobiliare in affitto. A seconda di dove ti trovi, puoi trovare uffici in affitto, case o soggiorni di vacanza a breve termine.
Suggerimenti per l'acquisto di una grande proprietà in affitto
Robert Kiyosaki, che ha avviato la Rich Dad Company, una volta ha detto: "Investire nel settore immobiliare, anche su piccola scala, rimane un modo collaudato per aumentare il flusso di cassa e la ricchezza di una persona".
Anche se potrebbe essere vero, non tutte le case sono buoni investimenti. Ecco alcuni suggerimenti per l'acquisto di una grande proprietà in affitto senza soldi in meno:
- Per investire in immobili bisogna pensare al lungo termine.
- Scopri il ROI, il flusso di cassa, il tasso di capitalizzazione e il ritorno in contanti dell'investimento in proprietà in affitto. Puoi imparare come analizzare le offerte immobiliari con l'aiuto di questa guida.
- Prima di decidere cosa e dove acquistare una proprietà in affitto, dovresti esaminare attentamente ogni mercato immobiliare.
Acquistare una proprietà in affitto fuori dallo stato
L'acquisto di una proprietà in affitto fuori dallo stato ha una serie di vantaggi. Prima di tutto, quando acquisti una proprietà in affitto fuori dallo stato, ampli il tuo portafoglio locativo. Possedere proprietà in diverse località del paese ti protegge dai disastri naturali. Ogni stato, contea e comune ha la propria economia guidata dal mercato. Se il mercato in una posizione cala, hai altre residenze in posti migliori.
Un'altra cosa grandiosa dell'acquisto di una proprietà in affitto fuori dallo stato è che puoi scegliere il tipo di rendimento che desideri e quindi scegliere un mercato che è più probabile che ti dia quel ritorno. Alla ricerca di una proprietà che porta più soldi ogni mese? Preferiresti avere un rendimento atteso più alto? A seconda dei tuoi obiettivi, potresti determinare dove investire in immobili al di fuori della tua zona di residenza.
Inoltre, se vivi in un mercato molto costoso come San Francisco o New York City, potrebbe non avere senso possedere proprietà in affitto nella tua zona perché il ritorno sull'investimento (ROI) sarebbe troppo basso o addirittura inesistente. Ma acquistando una proprietà in affitto fuori dallo stato, potresti essere in grado di guadagnare molti più soldi.
Conclusione
Se lo tratti come un business, una proprietà in affitto può essere un ottimo investimento. Ma prima di spendere i tuoi soldi, vorrai sapere (per quanto possibile) in cosa ti stai cacciando. Anche se ottenere un reddito mensile passivo dal settore immobiliare è allettante, tieni presente che spesso ci vuole molto lavoro per mantenere quel reddito in entrata.
FAQ
È possibile possedere un immobile in affitto con un mutuo?
L'affitto non richiede contanti. Puoi possedere una proprietà in affitto mentre paghi i pagamenti, a condizione che tu abbia diritto a un mutuo e abbia almeno il 20% di sconto.
Pagherò le tasse sul reddito da locazione che possiedo?
Il reddito da locazione è soggetto alla tassazione federale e deve essere incluso nel reddito imponibile sulla dichiarazione dei redditi allo stesso modo delle altre fonti di reddito.
È più difficile ottenere un mutuo per un investimento immobiliare?
I prestiti immobiliari sono più difficili e più costosi dei prestiti di proprietà. Molti istituti di credito richiedono punteggi di credito più elevati, migliori rapporti debito/reddito e la prova che hai mantenuto lo stesso datore di lavoro per due anni (W2s, buste paga, dichiarazione dei redditi).
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