Le transazioni immobiliari si dividono in due categorie: a condizioni di mercato e non a condizioni di mercato. Una transazione a condizioni di mercato è un contratto tra due parti che non si conoscono. Mentre una transazione non di libera concorrenza nel settore immobiliare si verifica quando l'acquirente e il venditore hanno una relazione personale, ad esempio; un accordo tra amici, familiari o colleghi. Questo articolo ti guiderà su come funziona la transazione non di libera concorrenza e le conseguenze fiscali ad essa associate.
Che cos'è una transazione fuori mercato nel settore immobiliare?
Una transazione non a condizioni di mercato nel settore immobiliare si verifica quando l'acquirente e il venditore hanno una relazione precedente; come il matrimonio, la relazione familiare, l'amicizia, la partnership commerciale o il lavoro. Quando esiste una tale relazione, esiste una possibilità significativa che una parte possa influenzare l'altra in qualche modo o che entrambe le parti agiscano insieme per cercare di frodare il giusto valore di mercato della casa. Vediamo questo esempio di transazione non a condizioni di mercato denominata "frode ipotecaria". Una ridicola transazione non a condizioni di mercato.
Supponiamo che Peter voglia comprare una casa. Incontra suo cugino Jack che gli ha promesso di vendergli la sua casa a una tariffa più conveniente di $ 200,000 in cambio di $ 200,000 in contanti. Considerando che la casa vale a malapena $ 150,000 in realtà. Peter, che sa che Jack si fida di loro, sta tentando di sfruttare la relazione del cugino per aumentare il prezzo di acquisto della casa e ottenere denaro aggiuntivo. Questo tipo di azione è chiamata frode ipotecaria.
Che cosa è considerata una transazione a condizioni di mercato?
Una "transazione a condizioni di mercato" nel settore immobiliare è quella in cui l'acquirente e il venditore non sono in alcun modo collegati l'uno all'altro. Ciascuna parte è libera di perseguire i propri migliori interessi in una transazione di questa natura e non vi è alcuna coercizione o manipolazione di alcun tipo.
Qual è la differenza tra una transazione a condizioni di mercato e una transazione non a condizioni di mercato?
Esempio di transazione non a condizioni di mercato
Considera il seguente scenario: una madre vuole vendere la sua auto a suo figlio. Potrebbe decidere di fare uno sconto sull'auto a suo figlio. Anche se potrebbe ottenere un prezzo migliore se lo vendesse a terzi. La transazione non è a condizioni di mercato in questo caso perché l'acquirente e il venditore sono già parenti come membri della famiglia.
Sebbene questo esempio di transazione non a condizioni di mercato sia innocuo, altri esempi potrebbero esserlo di più. Sulla base di quanto detto in precedenza, la madre potrebbe chiedere a suo figlio di pagare $ 800,000 per la sua auto da $ 500,000. Il bambino può pagare più del dovuto perché crede al consiglio della madre. A questo punto, la madre ha commesso una frode ipotecaria che comporta dure conseguenze, compresa la reclusione. A parte approfittare di suo figlio. Un'operazione di libera concorrenza espone al rischio entrambe le parti e il prestatore. Poiché i termini e il prezzo della transazione possono essere distorti a favore di una parte o dell'altra piuttosto che una vendita oggettiva tra entrambe le parti.
Un altro esempio di transazione non a condizioni di mercato è questo. Se un fondatore di una società quotata in borsa partecipa a favoritismi assegnando un suo familiare a una posizione di rilievo all'interno dell'azienda; anche se erano disponibili altri candidati più qualificati. Gli azionisti della società potrebbero risentirne.
La transazione non a condizioni di mercato è illegale?
Le transazioni non a condizioni di mercato sono legali, ma a causa della possibilità di frode, sono soggette a un controllo maggiore rispetto alle transazioni a condizioni di mercato. Quando si tenta di ottenere un mutuo per una casa, ci sono ulteriori regole governative e private da seguire. Ci sono alcune cose che i finanziatori vogliono evitare nelle transazioni familiari e alcune di esse sono a tuo vantaggio.
Perché le transazioni della famiglia o degli amici possono facilmente essere contaminate; i finanziatori vogliono assicurarsi che sia l'acquirente che il venditore agiscano nel loro interesse personale. Accettare un prezzo vicino al valore di mercato e non impegnarsi in frodi ipotecarie; come false dichiarazioni, acquirenti di paglia, prezzi gonfiati e così via.
Con un'operazione di libera concorrenza, rischi di incontrare maggiori difficoltà nell'ottenere un prestito a causa delle limitazioni aggiuntive. Tuttavia, potresti essere soggetto a tasse aggiuntive perché l'IRS osserverà da vicino per garantire che un valore di mercato equo, oltre a un importo di interessi, venga pagato per la casa. Se acquisti una casa a un prezzo inferiore e poi la vendi entro pochi anni, potresti anche essere soggetto a imposte sulle plusvalenze.
Dovresti comprare una casa a una distanza ravvicinata?
Ci sono numerosi vantaggi nell'acquistare una proprietà da un amico o un parente, ma a volte combinare vendita di case e famiglia può essere complicato.
# 1. Ulteriori restrizioni
Con una transazione non a condizioni di mercato, rischi di incontrare maggiori difficoltà nell'ottenere un prestito a causa delle restrizioni aggiuntive. Potresti essere esposto a tasse aggiuntive perché l'IRS prenderà in considerazione il valore equo di mercato e l'importo degli interessi che ricevi da casa tua. Se acquisti una casa a un prezzo inferiore e poi la vendi entro pochi anni, potresti anche essere soggetto a imposte sulle plusvalenze.
#2. Scontro di relazioni
Altri membri della famiglia o conoscenti che non sono direttamente coinvolti nella transazione possono in alcuni casi diventare invidiosi dello scenario. Ad esempio, se acquisti una casa che è di famiglia da decenni. Sebbene ciò non abbia alcun effetto diretto sulla transazione, potrebbe causare alcuni scontri nelle tue relazioni. Quindi, quando acquisti una casa da un familiare o da un amico, sii cauto e consapevole della percezione generale.
#3. Spostamento finanziario
Il secondo potenziale ostacolo è un improvviso cambiamento nella situazione finanziaria del venditore. Ciò potrebbe indurli a chiederti denaro aggiuntivo per l'acquisizione; soprattutto se fornivano finanziamenti garantiti dal venditore invece di un prestatore di mutui.
#4. Dono di equità
Un dono di equità consente ai proprietari di case di vendere le loro case per meno del valore di mercato. Questo in genere facilita i trasferimenti di proprietà tra genitori e figli. L'equità è la differenza tra il prezzo di vendita e il valore equo di mercato. Documentando il dono dell'equità, l'equità funziona come un acconto per l'acquirente. Questo rende più facile garantire un mutuo per coprire il resto del costo.
Conseguenze fiscali sulle transazioni non a condizioni di mercato
L'esistenza di un'operazione non a condizioni di mercato a volte può comportare conseguenze fiscali significative per entrambe le parti. Quando c'è una considerazione inadeguata per un trasferimento di proprietà. Il principio della non libera concorrenza potrebbe incidere sull'esito fiscale dell'operazione.
Nonostante la partecipazione a una transazione non a condizioni di mercato; le parti potrebbero subire notevoli conseguenze fiscali se la vendita non è avvenuta valore di mercato.
Ad esempio, se un venditore registra una transazione a un prezzo superiore al valore equo di mercato per capitalizzare i guadagni. Oppure, se documenta un acquisto a un prezzo inferiore al valore equo di mercato (per evitare potenzialmente la doppia imposizione), entrambe le parti potrebbero essere soggette a doppia imposizione.
Di conseguenza, il Internal Revenue Service esamina da vicino le operazioni che possono rientrare in questa categoria. Questo per garantire che la proprietà rima con gli standard di mercato.
Nella misura in cui la transazione può includere una donazione di capitale, l'acquirente deve comunque dichiarare il valore equo di mercato come prezzo di vendita e pagare le tasse su tale importo. Il motivo è che il regalo conta per quel valore. Su tale base, un'equità data può essere imponibile ai sensi delle leggi federali sull'imposta sulle donazioni.
Qual è la differenza tra la lunghezza del braccio e la lunghezza del braccio non?
Nelle transazioni a condizioni di mercato, l'acquirente e il venditore non cercano di influenzarsi a vicenda in alcun modo. Tuttavia, in una transazione a braccio non di lunghezza, chiamata anche transazione "a braccetto", gli acquirenti ei venditori si conoscono già, personalmente o per affari.
Situazioni comuni al di fuori delle braccia
Sebbene le transazioni non a condizioni di mercato siano spesso all'interno delle vendite di proprietà di famiglia, questa categoria comprende qualsiasi tipo di relazione intima, dagli amici ai proprietari, ai colleghi e ad altri.
Di seguito sono riportati gli scenari comuni in cui si verificano operazioni di libera concorrenza:
# 1. Vendita a breve termine.
Una vendita allo scoperto si verifica quando un proprietario di un immobile ottiene il consenso dal proprio prestatore a vendere la propria proprietà per un importo inferiore al debito residuo sulla propria ipoteca; che ha un impatto finanziario negativo sul prestatore. Poiché il prestatore è disposto a perdere denaro in questo tipo di transazione, lo farà solo se può confermare che si tratta di una tipica transazione non a condizioni di mercato.
#2. Doppia chiusura.
Una doppia chiusura si verifica quando due transazioni si verificano back-to-back. Ciò accade quando la prima transazione è molto inferiore al valore della seconda transazione che avviene subito dopo. La prima transazione non sarà a condizioni di mercato poiché non riflette il valore equo di mercato.
#3. Affitto a riscatto.
Nell'ambito di un contratto di affitto a riscatto con un inquilino fedele, un proprietario può fissare il prezzo di un immobile al di sotto del suo valore di mercato equo. In tal caso, entrambe le parti potrebbero dover concordare una donazione di capitale nell'operazione non a condizioni di mercato per evitare future conseguenze fiscali.
#4. Valore manipolato
Un acquirente e un venditore possono concordare di fissare un prezzo di una casa molto più alto del vero valore di mercato per manipolare il valore di rivendita futura della proprietà. Tuttavia, poiché la valutazione immobiliare si basa sul valore equo di mercato, questa vendita comporterà problemi di tassazione per entrambe le parti.
Conclusione
Una transazione non a condizioni di mercato si verifica quando l'acquirente e il venditore hanno già una relazione personale o professionale. Anche se a distanza di un braccio non ha alcun rapporto personale. Entrambi sono legali, ma la maggior parte dei prestatori e dei broker preferisce le transazioni a condizioni di mercato poiché sono più semplici e più vantaggiose per le parti interessate.
È importante distinguere tra i due quando si chiude un accordo per evitare conseguenze sulle transazioni fiscali non di libera concorrenza se travisano la loro situazione. In generale, le autorità competenti e gli istituti di credito garantiscono transazioni eque, indipendentemente dal rapporto acquirente-venditore.
Domande frequenti sulle transazioni non a condizioni di mercato
Che cos'è un mutuo non a condizioni di mercato?
Un mutuo non a condizioni di mercato è un prestito in cui i fondi di un piano autodiretto idoneo vengono prestati a se stessi o come co-mutuatari a un coniuge, figlio o altro parente di sangue, matrimonio o altro legame
Qual è il reddito non di libera concorrenza?
Il reddito non a condizioni di mercato è l'importo dei ricavi non a condizioni di mercato compreso l'intero importo, non semplicemente la parte che supera l'importo che si sarebbe ottenuto se le parti avessero negoziato a condizioni di mercato.
Posso comprare una casa insieme a mio figlio?
Sì. Molti istituti di credito sono felici di approvare i mutui congiunti dei membri della famiglia. Molti genitori chiederanno un mutuo insieme ai figli per aiutarli a salire sulla scala della proprietà.
FHA consente la donazione di equità?
La FHA consente donazioni di equità purché la residenza sia venduta da un membro della famiglia all'altro. Poiché i prestiti VA e USDA non necessitano di un acconto, i regali di equità sono rari.
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