Sottovalutare il tasso di sfitto è uno dei principali errori commessi dagli investitori immobiliari. Il valore di mercato e la performance finanziaria di una proprietà in affitto potrebbero entrambi risentire dell'utilizzo del tasso di sfitto errato. Esploreremo qual è il tasso di sfitto e come calcolare il tasso medio di noleggio con la sua formula in questo articolo.
Tasso di posto vacante
Il numero di unità in affitto in un appartamento, edificio, complesso, hotel o colonia che sono libere o non occupate in un determinato momento è noto come tasso di posti vacanti. È indicato in percentuale. O per dirla in altro modo, è l'esatto opposto del tasso di occupazione.
La percentuale di unità libere in una proprietà multi-unità è generalmente misurata dal tasso di posti vacanti, che è impiegato dai proprietari di hotel e condomini. Ma le case unifamiliari e i proprietari di appartamenti dovrebbero utilizzare i tassi di sfitto in un modo diverso.
Il tasso di sfitto immobiliare
Il tasso di sfitto, per dirla semplicemente, è la proporzione di unità sfitte su tutte le unità disponibili nell'edificio. L'inquilino si è appena trasferito, l'immobile necessita di alcuni lavori e un improvviso cambiamento del clima economico ha portato allo sgombero dell'immobile. Oppure la proprietà è nuova sul mercato ed è stata appena messa in affitto, tra le altre possibilità per questa vacanza.
Quando ci riferiamo alla proprietà in questo contesto, si deve riconoscere che potremmo parlare di uno qualsiasi dei seguenti:
- Appartamento di abitazione
- Struttura residenziale
- Case domestiche
- Abitazioni plurifamiliari
- Immobile commerciale
- Casa agricola o di vacanza
Quali elementi influenzano il tasso di posti vacanti?
- La zona in cui si trova l'immobile.
- Età della struttura.
- Il prezzo richiesto per l'immobile in questione o l'affitto di mercato
- Fascia di età o fascia di età a cui appartiene la popolazione locale
- La densità di popolazione della zona
- Accessibilità al mercato sia per i beni di consumo che per i beni durevoli
- Accesso alla rete di trasporto
- Il reddito del potenziale affittuario
- I dettagli dell'immobile che sono prontamente disponibili sul mercato
- Compatibilità tra le esigenze del potenziale inquilino e le comodità offerte dall'immobile.
Componenti correlativi
È importante tenere a mente che una varietà di cose può influenzare la tua capacità di attirare potenziali inquilini, dato che hai bisogno di inquilini nelle tue proprietà per mantenere bassi i tassi di sfitto. Alcuni di loro saranno sotto il tuo controllo, mentre altri saranno al di fuori di esso, come quelli causati da problemi di salute o dallo stato dell'economia.
I bassi tassi di posti vacanti possono derivare da una serie di fattori, come ad esempio:
- La sostenibilità dell'economia nella regione che hai selezionato
- Circostanze di mercato favorevoli per il settore immobiliare
- Sul territorio si moltiplicano i datori di lavoro.
- Il livello crescente del tenore di vita nella tua comunità
- Essere in grado di fare il pendolare o passeggiare rapidamente verso luoghi importanti
- L'accesso a strutture pubbliche, ristoranti, negozi e altri servizi è semplice.
Rilevanza e funzioni
- Un basso tasso di sfitto indica che la proprietà è in buone condizioni e che molti acquirenti o inquilini sono interessati ad affittare quella struttura o proprietà.
- Serve anche come segno del previsto successo finanziario dell'affitto di una casa in un luogo specifico.
- Dimostra se le persone desiderano o meno affittare una particolare proprietà, il che ti aiuterà a determinare se intendi fare un investimento in quella zona.
- Tieni d'occhio eventuali inefficienze nel processo di noleggio e perché le tariffe sono così alte.
Suggerimenti su come ridurre il tasso di posti vacanti
Vuoi ridurre il tuo tasso di sfitto ogni volta che puoi poiché, in generale, più basso è il tasso di sfitto, migliori saranno le prestazioni della tua proprietà. Esaminiamo alcuni suggerimenti per ridurre il tasso di posti vacanti. Altre raccomandazioni per ridurre i tassi di posti vacanti includono:
- Effettua riparazioni tempestive per incoraggiare gli occupanti a rimanere e consigliarli a potenziali nuovi inquilini.
- Osservare attentamente gli inquilini per ridurre il fatturato e la possibilità di mancato pagamento dell'affitto.
- Rendi la proprietà attraente dall'esterno in modo che appaia bene nelle foto e attiri gli affittuari.
- Se possibile, fornisci servizi in loco come parcheggio e lavanderia per attirare più affittuari e forse aumentare le tariffe di noleggio.
- Se le proprietà libere non vengono pubblicizzate, i potenziali inquilini non ne saranno a conoscenza.
Quanto posto vacante è una buona cosa?
Un tasso di posti vacanti decente può variare a seconda di una serie di variabili, tra cui l'ubicazione e la natura della proprietà. Poiché richiedono più tempo per essere affittati, hanno affitti più elevati e richiedono costruzioni per altri requisiti aziendali, le proprietà commerciali hanno in genere tassi di sfitto maggiori rispetto a quelle residenziali. Tuttavia, qualsiasi cosa al di sotto del tasso medio nazionale di sfitto del 7% è considerato superiore alla media. La maggior parte degli investitori nelle aree urbane cerca tassi di sfitto tra il 2 e il 4 %, che sono considerati favorevoli.
Come calcolare il tasso di posti vacanti
Per valutare se c'è un andamento in una posizione di lavoro, potresti voler calcolare il tasso di posti vacanti con la formula giusta per più posizioni. In alternativa, potresti voler calcolare l'intero tasso di posti vacanti della tua organizzazione per verificare le tendenze.
Formula per la tariffa di posto vacante
Utilizzando la formula seguente, è possibile calcolare con precisione il tasso di posti vacanti
Numero di unità libere x 100 / Numero totale di unità
Un esempio che utilizza una formula del tasso di posti vacanti
Ecco un esempio di come è possibile utilizzare la formula sopra per calcolare il tasso di posti vacanti
Nel nostro ipotetico complesso di appartamenti, ci sono 40 unità totali, di cui 6 libere. Assumiamo quindi che il tasso medio di sfitto di un condominio nel quartiere sia del 5%. Confrontiamo questo complesso residenziale con altri trovando la sua percentuale di sfitto utilizzando la sua formula.
Il numero di unità non occupate viene prima moltiplicato per 100:
6 x 100 = 600
Dalla formula del tasso di sfitto data sopra, il passo successivo è dividere tale somma per il numero complessivo di unità dell'edificio:
600 / 40 = tasso di posti vacanti del 15%.
Secondo la formula per il calcolo del tasso di sfitto, i risultati mostrano che questo complesso di appartamenti non funziona correttamente poiché il suo tasso di sfitto del 15% è tre volte superiore al tasso di sfitto tipico per i condomini in quel quartiere. Scoprire perché il tasso di sfitto è così alto può essere dovuto al fatto che gli appartamenti sono costosi, antiquati, necessitano di manutenzione o la struttura è brutta e priva di servizi.
Questo esempio dimostra perché è fondamentale capire come calcolare il tasso di sfitto in modo da poterlo utilizzare come statistica per valutare una proprietà. Usando la formula, puoi illustrare come sta andando la proprietà in questo momento e puoi guardare indietro al precedente tasso di posti vacanti per vedere come si comportava la proprietà in passato. Quindi puoi controllare se i tassi di sfitto sono aumentati, determinare la causa e determinare se la proprietà è un buon affare.
Perché mercati diversi hanno tassi di posti vacanti diversi
I tassi di sfitto, che sono controllati dalla domanda e dall'offerta, sono un indicatore chiave dello stato di salute di ciascun mercato locale degli affitti. Un mercato con un alto tasso di sfitte, ad esempio, può avere un eccesso di case in affitto. Poiché le case potrebbero richiedere più tempo per essere affittate e gli affitti sul mercato potrebbero essere inferiori al previsto, questo, a sua volta, aumenta il rischio di un investimento.
I tassi di posto vacante variano da mercato a mercato a causa di una serie di fattori, tra cui:
- In base allo stato dell'economia locale, la crescita o il declino dell'attività dipende dall'aumento di posti di lavoro determinato dallo sviluppo dell'azienda o dalla perdita di posti di lavoro causata dalla chiusura di aziende.
- In base ai livelli di lavoro, il reddito disponibile oscilla, il che influisce anche sulla domanda di immobili in affitto.
- La cementificazione dovuta allo sviluppo di nuovi appartamenti riduce temporaneamente gli affitti di mercato e aumenta i tassi di sfitto nel breve periodo.
- Se i tassi di interesse sono bassi, acquisteranno più persone che in affitto, e quando i tassi aumentano o la proprietà di una casa diventa meno accessibile, ci sarà una maggiore domanda di proprietà in affitto.
- In alcune aree, le leggi sulla zonizzazione rendono difficili e costose le nuove costruzioni, aumentando gli affitti e riducendo i posti vacanti.
Tasso di locazione vacanziera
Un tasso di locazione sfitto è la percentuale di immobili in affitto in un mercato locativo che sono liberi. I proprietari di immobili utilizzano i tassi di sfitto come misura dell'andamento delle loro strutture rispetto al tasso di sfitto nel quartiere. Sono anche impiegati come indicatori economici e immobiliari per i mercati più ampi. Le proprietà residenziali possono essere vuote per una serie di motivi, come il recente sfratto di un inquilino, che l'unità è in fase di manutenzione o un aggiornamento. Che sia troppo caro rispetto ad altre proprietà sul mercato o che l'edificio si trovi in una zona sgradevole a seconda della sua posizione.
Utilizzo delle tariffe di posti vacanti come strumento di pianificazione
Un proprietario di una proprietà può utilizzare i tassi di sfitto come strumento analitico per la pianificazione sia a breve che a lungo termine monitorando come variano nel tempo. Forse il mercato degli affitti è cambiato e gli affitti degli appartamenti sono aumentati troppo. Rispetto alle case in affitto nelle vicinanze, il proprietario dell'edificio deve intraprendere più marketing e pubblicità per evidenziare la struttura e le sue nuove caratteristiche.
Quali elementi influenzano il tasso di sfitto di una proprietà in affitto?
Una delle maggiori sfide per gli investitori immobiliari è gestire le unità sfitte, quindi è importante prestare attenzione alle variabili che influenzano il tasso di sfitto di un immobile in affitto in modo da poter capire come ridurlo al minimo o, nel caso in cui si verifichi , cosa potrebbe avervi contribuito.
- A seconda che le imprese locali siano in crescita o meno, potrebbero esserci più o meno posti di lavoro disponibili nell'area a seconda della crescita o del calo delle imprese locali.
- La salute economica generale del quartiere è legata alla capacità delle persone di pagare le bollette e alla loro decisione di acquistare o affittare una casa.
- Le circostanze del mercato immobiliare nella regione possono causare un aumento o un calo dei tassi di sfitto a seconda della situazione del mercato degli affitti.
- La qualità della vita dell'area include anche la sicurezza e la protezione come componenti chiave, che possono attirare gli inquilini o scoraggiarli a seconda di come potrebbero cambiare.
- Un facile accesso ai trasporti e ad altri servizi è importante per attirare e trattenere gli affittuari.
- I tassi di interesse potrebbero anche far aumentare i tassi di sfitto quando sono bassi perché più acquirenti saranno interessati all'acquisto di proprietà, oppure potrebbero far diminuire i tassi di sfitto quando sono alti perché più persone saranno attratte dall'affitto che dall'acquisto.
- Leggi regolamentari nell'area Se la nuova costruzione è vietata, la domanda di affitto aumenterà, con conseguente riduzione dei tassi di sfitto e maggiori costi di affitto.
- Gestione della proprietà. Ci sarà la soddisfazione di questo affittuario se c'è un'elevata manutenzione della proprietà.
Qual è un tipico tasso di posti vacanti per gli affitti?
Poiché il mercato immobiliare e le condizioni economiche variano notevolmente da regione a regione in tutto il paese, è possibile calcolare il tasso di posti vacanti, in genere su un periodo di un anno. Secondo MashVisor, il tasso medio di sfitto per le proprietà in affitto negli Stati Uniti è del 7%. Tuttavia, questo varia notevolmente in base alla città, quindi è una buona idea confrontare la percentuale di posti liberi della tua proprietà rispetto alla media locale.
Dovrebbe essere in un avviso che un tasso di sfitto desiderabile per le regioni urbane è compreso tra il 2 e il 4 per cento. Tuttavia, questo dipende anche dal tipo di proprietà, poiché i tassi di sfitto variano a seconda del tipo di proprietà. Questi sono i tassi di sfitto tipici per ogni tipo di proprietà in affitto, secondo MashVisor:
- 30% Affitti a breve termine (come quelli trovati su Airbnb)
- 45% di tutti gli affitti per le vacanze
- Condomini: 5.5%
- Il 5% degli immobili sono case unifamiliari.
- Edifici residenziali: 4.7%
Come ridurre il tasso di sfitto della tua proprietà in affitto
Ecco 5 strategie eccellenti per abbassare il tasso di sfitto della tua proprietà in affitto e mantenere i tuoi inquilini più a lungo:
# 1. Promuovi la tua proprietà in affitto al momento giusto
Il mercato degli affitti rallenta in particolari stagioni dell'anno e in alcune località, rendendo questo un brutto momento per cercare un inquilino. Per assicurarti di trovare un inquilino che rimanga, fai del tuo meglio per trovarlo una volta che il mercato si sarà ripreso.
#2. Offri un contratto di locazione più lungo
Puoi prolungare il tuo contratto di locazione oltre il termine tipico di 12 mesi. Un contratto di locazione di 2 o 3 anni comporta maggiori rischi sia per l'inquilino che per il proprietario, ma potrebbe essere in grado di affrontare la questione di un posto vacante durante quel periodo. Ti evita anche di dover individuare un nuovo inquilino ogni anno.
#3. Screening accurato degli inquilini
Per ridurre il rischio di ottenere un affittuario scadente che andrà in default e ti lascerà con una casa libera, assicurati di controllare accuratamente i tuoi inquilini all'inizio eseguendo controlli del credito e controlli dei precedenti.
#4. Impara le intenzioni dell'inquilino
Per assicurarti di avere abbastanza tempo per trovare un affittuario sostitutivo ed evitare che la tua proprietà si svuoti, chiedi al tuo inquilino se ha intenzione di rimanere o andarsene prima della scadenza del contratto.
#5. Mantieni la proprietà
La manutenzione di una proprietà comporta l'esecuzione della manutenzione e delle riparazioni necessarie per renderla un posto migliore in cui vivere. Se la proprietà è tenuta correttamente, gli inquilini probabilmente rimarranno più a lungo.
Le offerte di proprietà in affitto sono inevitabili, quindi è fondamentale pianificare in anticipo ed essere pronti per il momento in cui un'unità o un'unità potrebbe essere libera. Naturalmente, poiché ciò influisce direttamente sul ritorno sull'investimento, gli investitori spesso cercano di mantenere il tasso di sfitto il più basso possibile. Per garantire che il tasso di posti vacanti rimanga basso o per identificare soluzioni sul motivo per cui è aumentato, è importante comprendere le circostanze che possono causare un tasso di posti vacanti maggiore.
Tasso medio di posti vacanti
Il 2018 ha visto un tasso medio di sfitto del 7% per le case in affitto. Il tasso medio di posti vacanti per il 2017 è stato lo stesso. In un'area urbana, un tasso di sfitto sano è normalmente compreso tra il 2 e il 4% ed è in genere maggiore nelle aree più rurali. Tuttavia, tieni presente che i tassi di sfitto variano tra i diversi tipi di proprietà, le regioni della nazione e persino all'interno delle città. Di solito, utilizzando la data del censimento mostrata qui, puoi determinare il tasso di posti vacanti nel tuo quartiere.
Ad esempio, l'Alabama ha registrato un tasso di sfitte di proprietà nel primo trimestre del 2018 del 13.1%, che è quasi il doppio della media nazionale. Al contrario, la California aveva un tasso di posti vacanti di appena il 4.5%, che è di gran lunga inferiore alla media nazionale. In generale, questo indica che la California ha un tasso di noleggio più elevato rispetto all'Alabama. I posti di lavoro nel quartiere, i servizi, le attrazioni turistiche, il costo della vita, il clima, ecc. sono fattori aggiuntivi che influenzano i tassi tipici degli affitti sfitti.
Quando i proprietari di immobili dovrebbero preoccuparsi dei tassi di sfitto?
Alla fine, un proprietario potrebbe valutare le prestazioni della propria attività di noleggio utilizzando il tasso di posti vacanti. I tassi di posto vacante sono generalmente considerati un modo per valutare le prestazioni di proprietà specifiche. Esempi sono hotel e motel. Possono anche essere utili come indicatore economico della situazione del mercato immobiliare nel suo complesso.
Perché l'immobile dovrebbe essere libero?
- tra il momento in cui un inquilino lascia il posto e il momento in cui un nuovo inquilino si trasferisce.
- Se un'unità deve essere rinnovata o necessita di riparazioni effettuate.
- Se il canone di locazione è eccessivamente costoso e questo scoraggia i potenziali inquilini.
- E, infine, se l'immobile è situato in un luogo dove c'è una bassa richiesta di affitti a causa di una serie di circostanze.
Perché ho molte offerte di lavoro?
Numerose cause possono contribuire a tassi elevati di posti vacanti, tra cui:
# 1. Stai pagando troppo per l'affitto
Se le tue tariffe di noleggio sono troppo alte, potrebbe essere difficile riempire le unità libere. Soprattutto se nelle vicinanze sono disponibili appartamenti più desiderabili di dimensioni simili. Inoltre, l'addebito di un canone eccessivo può comportare lo sfratto degli attuali affittuari. Usa un sito come com per tenere traccia di cosa stanno affittando proprietà comparabili o guarda siti come BiggerPockets per vedere cosa stanno addebitando i proprietari locali.
#2. Non stai al passo con le richieste di manutenzione
I proprietari che non rispondono prontamente e responsabilmente alle richieste degli inquilini possono subire un turnover costoso più frequentemente. È fondamentale occuparsi dei problemi di manutenzione e riparazione della proprietà non appena si presentano. Se un inquilino chiama per segnalare una perdita o se il rilevatore di fumo richiede batterie nuove. In questo modo, puoi contribuire alla soddisfazione dei tuoi eccellenti inquilini. Inoltre, potresti convincerli a prolungare il contratto di locazione quando sarà il momento.
#3. La tua proprietà non deve affrontare la concorrenza di proprietà simili nelle vicinanze
Probabilmente sperimenterai più problemi di posti vacanti se addebiti gli stessi prezzi di affitto degli altri proprietari nel tuo quartiere. Ma la tua proprietà non offre le stesse strutture. Devi conoscere l'affitto di almeno tre proprietà simili alla tua per calcolare il costo medio dell'affitto nel tuo quartiere. La quantità di spazio e il numero di camere da letto dovrebbero corrispondere, se possibile. Inoltre, cerca appartamenti con caratteristiche simili come un garage, una lavatrice e asciugatrice interna e un patio o balcone.
Se il tuo tasso di sfitto è alto, tieni conto di come la tua proprietà (e i prezzi di affitto) si confronta con la concorrenza.
Ci sono strutture che i complessi nelle vicinanze offrono che mancano alla tua proprietà?
Addebiti più di altri proprietari o gestori di proprietà nel tuo quartiere per un appartamento con due camere da letto?
In tal caso, potrebbe essere necessario aggiornare i servizi o ridurre le tariffe di noleggio. Pertanto, al fine di competere nel mercato degli affitti e mantenere inquilini di alta qualità (e ben pagati).
Calcolo del tasso di posti vacanti (come calcolarlo)
Ci sono molti modi per calcolare il tasso di sfitto quando lo si considera dal punto di vista delle circostanze del mercato degli affitti. Qui nell'elenco sono le tre risorse che i proprietari possono utilizzare per calcolare il tasso di posti vacanti locali.
# 1. Gestori immobiliari
Anche i proprietari locali o i gestori di proprietà sono risorse che i proprietari possono impiegare. Chiedi ai proprietari locali le loro esperienze attuali e discuti del tasso di posti vacanti nel tuo quartiere. Queste persone potrebbero anche essere in grado di fornirti informazioni più dettagliate sui tassi di posti vacanti in diverse aree.
#2. Agenti immobiliari
I proprietari potrebbero pensare di lavorare con un agente immobiliare per saperne di più sul tasso di posti vacanti in una posizione specifica. Alcuni agenti immobiliari potrebbero eseguire un'analisi comparativa del mercato sulle statistiche locali degli immobili in affitto. Questo mostrerà da quanto tempo le proprietà non occupate che sono ora elencate sono lì, oltre ad altri dettagli cruciali come:
- Per quanto tempo le case sono rimaste vuote prima di essere affittate
- Prezzi richiesti iniziali in relazione ai canoni di locazione realizzati
#3. Dati del censimento
I tassi di posti vacanti in varie regioni degli Stati Uniti, inclusi i primi 75 mercati, sono riportati dall'US Census Bureau. I dati del censimento, tuttavia, non tengono traccia del tasso di posti vacanti di particolari quartieri, quindi potrebbero non fornire una cifra esatta per la tua particolare area di mercato degli affitti.
Qual è il tasso di posti vacanti buono?
Un tasso di posti vacanti decente può variare a seconda di una serie di variabili, tra cui l'ubicazione e la natura della proprietà. Poiché impiegano più tempo per essere affittati, hanno affitti più elevati e necessitano di costruzioni per altre esigenze aziendali, le proprietà commerciali hanno in genere tassi di sfitto maggiori rispetto a quelle residenziali.
Cos'è un normale tasso di posti vacanti?
Un tasso di posto vacante è un numero di unità in affitto in un appartamento, edificio, complesso, hotel o colonia che è vacante o non occupato in un determinato momento. Viene espresso in percentuale o è esattamente l'opposto del tasso di occupazione.
Cos'è il tasso di affitto vacante?
Un tasso di sfitto in affitto è la percentuale di immobili in affitto in un mercato locativo che sono liberi e, secondo MashVisor, il tasso medio di sfitto per gli immobili in affitto negli Stati Uniti è del 7%.
Cosa causa bassi tassi di posti vacanti?
Il settore edile ha registrato una lenta ripresa negli ultimi dieci anni, ma la sua crescita non è stata abbastanza rapida da soddisfare la crescente domanda di alloggi in affitto. Ciò ha contribuito al tasso di sfitto storicamente basso nel mercato degli affitti. Le leggi urbanistiche esistenti in località molto ambite limitano fortemente la costruzione di nuove abitazioni plurifamiliari.
Cosa significa basso tasso di posti di lavoro vacanti?
La percentuale di disoccupati che aprono posizioni indica il potenziale bacino di manodopera per coprire le posizioni aperte. Se il rapporto è inferiore a uno, significa che ci sono più posizioni aperte che disoccupati. Ci sono meno posizioni aperte rispetto ai disoccupati quando il rapporto è maggiore di uno.
Qual è un buon tasso massimo per la proprietà in affitto?
Dal 4% al 12%
Un tasso di cap sano potrebbe variare dal 4% al 12%. Il 4% può essere visto come un tasso massimo decente se vivi in un luogo con una domanda elevata e costi elevati, come New York City o Los Angeles. Tassi massimi medi del 10% o più sono possibili in aree con domanda ridotta, come aree in via di sviluppo o quartieri rurali.
Che cosa significa il tasso di posti di lavoro vacanti?
Il tasso di posti di lavoro vacanti è la percentuale di posti di lavoro disponibili rispetto al totale dei posti vacanti nell'ultimo giorno lavorativo del mese (posti occupati e posti vacanti).
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