Gli acquirenti in mercati competitivi devono fare tutto il possibile per far risaltare le loro offerte dalla massa. In alcuni casi potrebbe anche essere necessario includere una clausola di escalation. Continua a leggere se ti stavi chiedendo se una clausola di escalation ti aiuterà ad acquistare una casa o nei tuoi investimenti immobiliari. Imparerai cos'è una clausola di escalation, come funziona, alcuni esempi e quale impatto potrebbe avere sulla tua offerta nelle sezioni seguenti.
Che cos'è una clausola di escalation del contratto immobiliare?
Nei contratti di acquisto immobiliare, una clausola di escalation è spesso parte dell'accordo. Questo è particolarmente quando c'è molto interesse per la terra. Come suggerisce il nome, una clausola di escalation è una disposizione che consente agli acquirenti di intensificare o aumentare la loro offerta sulla casa per battere la concorrenza.
Questa clausola, nota anche come clausola di scala mobile, si attiva quando il venditore riceve un'offerta superiore a quella inizialmente ricevuta dagli acquirenti in questione. Rileva che gli acquirenti sono disposti e in grado di superare l'offerta più alta fino a una certa misura.
Se l'offerta più alta è inferiore all'importo massimo specificato nella clausola di escalation, gli acquirenti in questione potranno acquistare l'abitazione al prezzo maggiorato.
Quando fai un'offerta per una casa, perché dovresti usare una clausola di escalation?
In poche parole, ogni volta che fai un'offerta su una casa, stai correndo un rischio. Se la tua offerta attira l'attenzione dei venditori, possono essere aperti a negoziare con te. Se i venditori ritengono che la tua offerta sia troppo bassa o altrimenti poco pratica, sceglieranno di non rispondere affatto. In altre parole, non vi è alcuna garanzia che sarete in grado di negoziare con i venditori. Questo è particolarmente se sei in competizione con più offerte.
A questo proposito, l'utilizzo di una clausola di escalation fornisce una sorta di rete di sicurezza. Dà ai venditori una maggiore sicurezza che accetteranno la tua offerta. Dimostra che sei seriamente intenzionato a comprare la casa. È così serio, in realtà, che sei disposto a superare la concorrenza per avere la possibilità di essere l'acquirente vincente.
Con questo in mente, le clausole di escalation sono meglio riservate alle circostanze in cui sai che c'è molto interesse per la proprietà e sei assolutamente convinto che la tua offerta venga accettata. In realtà, presentare un'offerta con clausola di escalation comporta un po' più di incertezza. Questo perché non sai quanto dovrai pagare alla fine quando invierai l'offerta. Devi davvero voler comprare la casa, anche se ciò significa pagare la somma massima indicata nella clausola.
Qual è il ruolo di una clausola di escalation?
Qualsiasi clausola di escalation in un contratto immobiliare di solito è composta da tre sezioni distinte. Esaminali attentamente per assicurarti che il tuo agente immobiliare li ha inclusi tutti nel tuo contratto di acquisto:
#1. Prova di un'offerta genuina:
Puoi essere certo che i venditori non userebbero una clausola di escalation per costringerti a pagare un prezzo di vendita più alto. Quando il contratto richiede "prova di un'offerta in buona fede", significa che l'agente di quotazione deve essere in grado di dimostrare che è arrivata un'altra offerta con un prezzo di acquisto superiore al tuo suggerimento originale. L'agente di quotazione invierà una copia della pagina dal contratto di acquisto dell'altro acquirente che mostra il prezzo più elevato. Eventuali dati identificativi dell'altro cliente verranno invece oscurati.
#2. Un numero di escalation:
Fornisci nella clausola di escalation un importo per il quale desideri offerta superata eventuali offerte superiori. Ad esempio, se l'offerta più alta dei venditori è di $ 300,000 e la somma dell'escalation è di $ 5,000, la clausola di escalation aumenterà automaticamente la tua offerta a un totale di $ 305,000.
#3. Un limite di prezzo:
Un limite di prezzo riflette l'importo massimo che sei disposto a pagare per la terra. Mostra anche fino a che punto sei disposto a lasciare andare la tua offerta. Se viene fatta un'offerta superiore a questo numero, la tua offerta verrà rimossa dalla considerazione.
Una clausola di escalation funziona escludendo il intermediario dalle trattative sui prezzi. Nella maggior parte delle transazioni immobiliari, se i venditori ricevono due offerte ugualmente competitive, l'agente di vendita contatterà tutte le parti e chiederà loro di inviare la loro offerta più alta e migliore. I venditori discuteranno quindi come procedere dopo che entrambi gli acquirenti avranno risposto.
Hai eliminato la necessità di tutto il avanti e indietro utilizzando una clausola di escalation. In questa situazione, la tua posizione viene annotata, incluso fino a che punto sei disposto a lasciar andare la tua offerta. È più probabile che tu venga a sapere se la tua offerta è stata accettata o meno piuttosto che che ti venga chiesto se sei disposto a discutere il prezzo di acquisto.
Tre esempi di utilizzo di una clausola di escalation
Se hai ancora problemi con il funzionamento di una clausola di escalation, può essere utile guardare alcuni esempi. Di seguito sono riportati tre diversi esempi di come potrebbe essere utilizzata una clausola di escalation.
Supponiamo che ci siano diverse offerte sul tavolo in ogni caso. Hai inviato la seguente offerta, che include una clausola di escalation:
- Il prezzo richiesto per la proprietà è di $ 350,000.00.
- L'offerta iniziale era di $ 350,000.
- Il numero di escalation è di $ 3,000.00.
- Il limite di prezzo è di $ 360,000.
Scenario n. 1: fai l'offerta più alta.
In questo scenario, anche se hai inviato un'offerta con una clausola di escalation, non è necessario implementarla. Se i venditori sono principalmente interessati a ottenere la somma in dollari più alta possibile per il loro bene, puoi vincere la guerra delle offerte. Devi solo pagare l'importo originariamente offerto, che è di $ 350,000.
Scenario n. 2: viene fatta un'offerta leggermente superiore.
Supponiamo che arrivi un'altra offerta di $ 355,000. Normalmente, poiché gli acquirenti si stanno concentrando sull'avere vendite elevate prezzo, la tua offerta di $ 350,000 verrà ignorata. Tuttavia, in questo caso, la tua clausola di escalation entrerà in vigore. La clausola aumenterebbe immediatamente la tua offerta a un prezzo di acquisto di $ 357,000, consentendoti di acquistare la casa.
Tuttavia, affinché tu sia legalmente obbligato a pagare l'intera somma di $ 357,000, l'agente di quotazione deve fornire la prova che i venditori hanno effettivamente accettato un'offerta di $ 355,000.
Scenario n. 3: un'altra offerta è significativamente più alta.
Infine, supponiamo che sia arrivata un'offerta significativamente più alta della tua, a $ 365,000. Anche se in questo esempio è presente la clausola di escalation, non sarà sufficiente per aiutarti a vincere la casa. Poiché hai impostato un limite di prezzo di $ 360,000, la tua offerta salirebbe solo a quel livello, il che implica che l'altra offerta vale ancora $ 5,000 in più della tua.
Vantaggi dell'utilizzo di una clausola di escalation in un contratto immobiliare
In effetti, ci sono molte ragioni per cui vorresti includere una clausola di escalation in un contratto immobiliare. Questa clausola, se usata correttamente, può essere un potente strumento per aiutarti a distinguerti dalla massa. Alla fine, ti aiuterà ad ottenere la casa dei tuoi sogni.
A tal fine, abbiamo menzionato di seguito alcuni dei suoi vantaggi più significativi. Dai un'occhiata più da vicino per avere un'idea migliore di come l'aggiunta di questa clausola al tuo contratto immobiliare potrebbe aiutarti.
#1. Ti aiuta a mantenerti rilevante.
Quando un venditore ha molti affari, di solito li esamina uno per uno. Tuttavia, quando lo fanno, tendono a restringere rapidamente il campo fino a quando non si sono concentrati sulle prime una o due offerte che meglio si adattano alle loro esigenze. Quando si utilizza questo approccio, diventa molto semplice per loro rinunciare a un'offerta che non attira la loro attenzione.
Una clausola di escalation servirebbe quasi certamente come informazione accattivante. Se il tuo prezzo di vendita iniziale è di per sé insufficiente, la clausola di escalation ti aiuterà a tenere in considerazione l'offerta.
#2. Dimostra il tuo forte desiderio per la proprietà.
La vendita di una casa può essere sia un'esperienza emotiva che finanziaria. In genere, i venditori hanno costruito ricordi nelle loro case nel corso degli anni. Quindi può essere difficile staccarsi da loro quando arriva il momento di vendere. Di conseguenza, quando arriva il momento di determinare chi vivrà successivamente nella casa, molti venditori vogliono che la loro proprietà vada a qualcuno che la apprezzerà tanto quanto loro.
Includere una clausola di escalation nella tua offerta mostra ai venditori che sei seriamente intenzionato ad acquistare la casa. Dimostra che sei pronto ad andare al di là di ciò che è necessario per diventare il nuovo proprietario della casa. Per i venditori che hanno un attaccamento emotivo alla loro casa, fare il possibile per dimostrare che il tuo cuore è investito nella proprietà può essere sufficiente per piazzare la tua offerta davanti alla concorrenza.
#3. Riduce la necessità di contrattazione.
Alcuni consumatori apprezzano la prospettiva della contrattazione; altri lo disprezzano. Se rientri nella categoria di cui sopra, includere una clausola di escalation nella tua offerta potrebbe essere una buona idea. Dal momento che fornisce al venditore un'immagine chiara della tua posizione fin dall'inizio. Quindi, riduce la quantità di avanti e indietro tra te e i venditori.
Leggi anche: Accordo di acquisto e vendita: come funziona, elementi chiave e importanza
Svantaggi di una clausola di escalation del contratto immobiliare
Detto questo, questa clausola, come ogni altra cosa esistente, non è impeccabile. Ha alcuni inconvenienti, che dovresti considerare attentamente prima di includerne uno nella tua offerta. Ecco alcune possibili insidie di cui essere consapevoli.
#1. Tiene solo conto del prezzo di vendita.
Anche se questa clausola ti aiuterà a assicurarti di essere quello che offre più soldi agli acquirenti, tieni presente che il prezzo di vendita è solo un aspetto di un accordo. Inoltre, in alcuni casi, il denaro potrebbe non essere la priorità assoluta dei venditori.
Alcuni venditori, ad esempio, potrebbero avere figli in età scolare e preferire una data di regolamento che consenta loro di trasferirsi prima dell'inizio del nuovo anno scolastico. Alcuni venditori non si sentono all'altezza della sfida di effettuare riparazioni alla proprietà. Quindi possono cercare un'offerta che esenta le ispezioni.
#2. Ai venditori "tira il berretto".
Un altro svantaggio di questa disposizione è che ti consente effettivamente di mettere tutte le tue carte sul tavolo. Includendo un limite di prezzo nella tua clausola di escalation, in pratica chiedi ai venditori quanto sei disposto a pagare per la casa. Quindi, non c'è niente che impedisca loro di fare semplicemente una controfferta a quel prezzo.
Se usi questa tattica, tieni presente che stai rinunciando a parte del tuo potere contrattuale in cambio di una maggiore possibilità di essere l'offerta vincente.
Dovresti avere una clausola di escalation nella tua offerta?
Ora che hai imparato di più sulle clausole di escalation e visto gli esempi, la mossa successiva è determinare se includerne una nella tua offerta. Infine, solo tu sai qual è la decisione migliore per te. Se non sei ancora sicuro, considera le seguenti domande per aiutarti a decidere se avere questa clausola nella tua offerta ha senso:
- Sei sicuro che ci siano diverse offerte sul tavolo?
- Quanto desideri la casa? È già abbastanza grave che tu sia disposto a pagare di più per questo?
- Rimarrai deluso se ti rendessi conto di non aver ricevuto la casa perché il tuo prezzo di vendita era troppo basso?
Se hai risposto "sì" a tutte e tre le domande, è probabile che tu sia pronto a utilizzare una clausola di escalation per aumentare le tue possibilità di presentare l'offerta vincente. In caso contrario, pensaci due volte prima di includerlo nel tuo contratto.
Suggerimenti per scrivere un'importante clausola di escalation
Detto questo, se intendi includere una clausola di escalation nella tua offerta, ci sono alcune cose che puoi fare per renderlo il più efficace possibile:
- Lascia che il tuo numero di escalation conti.
In realtà, l'importo dell'escalation è ciò che dice ai venditori quanto desideri la casa. Mostra fino a che punto sei disposto ad andare per battere la concorrenza. Con questo in mente, fallo contare. Assicurati di selezionare un numero di escalation che sia abbastanza grande da far sentire i venditori come se trarrebbero davvero profitto dall'accettare la tua offerta.
- Fai i conti sul tuo limite.
L'ultima cosa che vuoi è essere insoddisfatto della tua nuova casa perché l'hai pagata troppo. Fai i conti prima di decidere un limite di prezzo per la tua clausola di escalation. Chiedi al tuo agente di calcolare la tua rata mensile e i costi di chiusura in base al prezzo di vendita. Assicurati di essere a tuo agio nel pagare quell'importo. Va bene modificare il limite di prezzo se pensi che sia troppo alto per te.
- Spiega chiaramente al tuo avvocato che sei in grado di discutere anche di altre cose.
Infine, anche se non sarà incluso nel contratto scritto, chiarisci al tuo agente che sei disposto e in grado di negoziare su altri aspetti del contratto oltre al prezzo di vendita. Questo ti aiuterà a coprire le tue basi se il prezzo di vendita è secondario rispetto ai venditori. Quindi, ti metterà in una luce migliore perché mostra che sei disposto a soddisfare le esigenze dei venditori.
Vantaggi della clausola di escalation
- La clausola di escalation aiuta gli acquirenti a rimanere nei limiti del loro budget. Mantenere gli acquirenti entro i limiti di budget significa che gli acquirenti non pagano più del dovuto per la proprietà. Rende presentabile e attraente sia l'offerta dell'acquirente che quella del venditore
Svantaggi della clausola di escalation
- Inoltre non prevede disposizioni per la valutazione degli immobili
Che cos'è una clausola di escalation del noleggio?
Una clausola di escalation dell'affitto è un tipo di clausola di escalation che regola l'importo dell'affitto per un leasing in base ai cambiamenti in uno specifico indice o formula economica, come l'indice dei prezzi al consumo (CPI).
Cos'è un indice dei prezzi al consumo (IPC)?
L'indice dei prezzi al consumo (CPI) è una misura della variazione media nel tempo dei prezzi pagati dai consumatori urbani per un paniere di mercato di beni di consumo e servizi.
Che cos'è un indice dei prezzi alla produzione (PPI)?
L'indice dei prezzi alla produzione (PPI) è una misura della variazione media nel tempo dei prezzi ricevuti dai produttori nazionali per la loro produzione.
Le clausole di escalation possono essere impugnate o contestate?
Sì, le clausole di escalation possono essere impugnate o contestate se ritenute inique o non conformi ai termini del contratto.
Come vengono applicate le clausole di escalation?
Le clausole di escalation vengono applicate attraverso il procedimento legale, inclusa la mediazione, l'arbitrato o l'azione legale.
Cosa succede se una clausola di escalation non è inclusa in un contratto?
Se una clausola di escalation non è inclusa in un contratto, le parti potrebbero dover rinegoziare i termini del contratto o raggiungere un nuovo accordo in caso di aumento dei costi o inflazione.
Che cos'è una clausola di escalation del limite?
Una Cap Escalation Clause è un tipo di clausola di escalation che limita l'aumento del prezzo di un prodotto o servizio.
La linea di fondo
Alla fine, se includere o meno una clausola di escalation in un'offerta è una scelta personale. Quando si compila un'offerta, è necessario essere a proprio agio con tutti i termini indicati nel contratto. Quindi la clausola di escalation non fa eccezione. Sarai meglio preparato a decidere se utilizzarne uno è la scelta giusta per te se impari di più su come funziona questa clausola e su alcuni dei vantaggi e degli svantaggi ad essa associati.
Domande frequenti sulla clausola di escalation
Una clausola di escalation è legale?
Una clausola di escalation è legale? Scrivere una clausola di escalation sull'offerta iniziale in una situazione multistadio potrebbe mettere l'acquirente in una posizione debole durante il secondo round. È perfettamente legale per l'agente immobiliare di un venditore, con il permesso del venditore, di rivelare a tutti i potenziali acquirenti qual è l'offerta iniziale top e di chiedere a tutti di batterla
Come si fa a battere una clausola di escalation?
- Comprendere le tre componenti principali di una clausola di escalation. …
- Pesare la forza complessiva dell'offerta e l'impegno dell'acquirente. …
- Tieni la valutazione al primo posto. …
- Richiedi agli acquirenti di portare il loro meglio e il massimo. …
- Assicurati che i termini dell'offerta finale siano chiari e per iscritto.
Puoi ritirarti da una clausola di escalation?
Se sei davvero in grado di ritirarti da una clausola di escalation dipende dalle circostanze attenuanti e dai dettagli del tuo contratto. Ad esempio, se alcune contingenze nel tuo contratto non sono state soddisfatte, potresti avere un motivo per ritirarti dall'accordo.
Perché un venditore non dovrebbe volere clausole di escalation?
Da non usare - Detto questo, le clausole di escalation hanno inconvenienti strategici acquirenti dovremmo considerare. Uno, inclusa una clausola di escalation, può indurre l'acquirente a pagare di più. Dopotutto, utilizzando una clausola di escalation, un acquirente dice a un venditore quanto in alto è disposto a spingersi.
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