Il cap rate è una misura immobiliare fondamentale per gli investitori immobiliari commerciali. Il cap rate può essere utilizzato per analizzare le proprietà e trovare un buon affare. In questo post definirò un cap rate (noto anche come tasso di capitalizzazione). Ti mostrerò anche come utilizzare la formula del tasso di cap per esaminare i mercati immobiliari e le proprietà in affitto in un modo molto pratico.
Che cos'è il tasso di capitalizzazione (tasso cap)?
Il tasso di capitalizzazione (o Cap Rate in breve) è un termine utilizzato nel settore immobiliare per descrivere il tasso di rendimento di un immobile basato sul reddito operativo netto (NOI) generato dall'immobile. In altre parole, il tasso di capitalizzazione è una metrica di rendimento utilizzata per calcolare il potenziale ritorno sull'investimento o il rimborso del capitale.
Qual è un buon cap rate quando si investe nel settore immobiliare?
Che cos'è un buon cap rate? La risposta rapida è che dipende da come viene utilizzato il tasso di capitalizzazione. Ad esempio, se stai vendendo una proprietà, un tasso di cap più basso è buono poiché aumenta il valore della tua proprietà. Un cap rate più alto, d'altra parte, è buono se stai acquistando una proprietà perché significa che il tuo investimento iniziale sarà ridotto.
Potresti anche cercare un tasso di capitalizzazione basato sul mercato basato sulle recenti vendite di case comparabili. Un buon cap rate in questo scenario è determinato dal confronto di proprietà simili nella stessa posizione. Si supponga di voler determinare il valore di un immobile ad uso ufficio sulla base di un tasso di capitalizzazione derivato dal mercato. Un buon cap rate in questo scenario è quello determinato dalle recenti vendite di edifici per uffici nello stesso mercato. Un terribile cap rate sarebbe determinato da vari tipi di proprietà in vari mercati.
Formula del tasso di cap
La formula Cap Rate è uguale al reddito operativo netto (NOI) diviso per il valore di mercato corrente dell'attività.
Risultato operativo netto/valore corrente di mercato di un'attività = tasso di capitalizzazione
Formula del tasso di cap
Dove:
Il reddito operativo netto è il reddito annuo generato dalla proprietà dopo aver dedotto tutte le spese di gestione, come la gestione della proprietà e il pagamento delle tasse.
Il valore di mercato corrente di un bene è il valore di mercato di un bene.
Come calcolare il Cap Rate
Il tasso di copertura di una proprietà è definito dal suo potenziale reddito e livello di rischio rispetto ad altre proprietà. È importante notare che il tasso di capitalizzazione non fornirà un intero ritorno sull'investimento. Fornirà invece una stima di quanto tempo ci vorrà per recuperare l'investimento iniziale nell'immobile.
Per utilizzare correttamente questa statistica, devi prima capire come calcolare il tasso massimo. Il cap rate può essere calcolato dividendo il reddito operativo netto (NOI) per il valore di mercato corrente della proprietà.
Esaminiamo un esempio di questo calcolo per comprendere meglio questa formula del tasso limite.
# 1. Calcola il reddito operativo netto della proprietà
Innanzitutto, devi imparare a calcolare il reddito operativo netto (NOI). Il NOI è la somma dei flussi di reddito della proprietà meno la somma delle spese della proprietà.
Per calcolare i flussi di reddito della proprietà, incluso qualsiasi tipo di denaro che può generare, come reddito da locazione, canoni e strutture in loco che richiedono pagamenti aggiuntivi. Supponiamo che stai valutando una proprietà che genera $ 5,000 al mese di reddito da locazione ma non ha altre fonti di reddito.
Le spese per l'immobile verranno quindi sommate. Le tasse sulla proprietà, i premi assicurativi, le riparazioni e le spese legali sono elementi ovvi da menzionare. Tuttavia, ci sono alcuni costi meno visibili da considerare, come i potenziali posti vacanti. La maggior parte degli investitori presume un tasso di sfitto del 10%, ma puoi condurre alcune ricerche nella tua zona per ottenere una valutazione esatta del tasso di sfitto previsto della proprietà. Le spese mensili totali per la proprietà che stai considerando sono $ 1,000, che include una previsione di posti vacanti del 10%.
Dopo aver determinato le entrate e le spese della proprietà, detrarre i costi dal reddito. Il NOI sarà determinato a quel punto. Nel nostro scenario, il reddito operativo netto della proprietà è di $ 4,000 al mese o $ 48,000 all'anno.
#2. Sottrarre il valore di mercato corrente dal totale.
Il risultato operativo netto viene quindi diviso per il valore corrente di mercato. Sebbene gli investitori non siano d'accordo sul fatto che il valore di mercato attuale o il prezzo di acquisto debba essere utilizzato, la maggior parte degli investitori utilizza il valore di mercato corrente della proprietà.
Tenendo presente questo, utilizzeremo la formula del cap rate più ampiamente riconosciuta e divideremo il reddito operativo netto per il valore di mercato corrente. Controlla le informazioni sulla proprietà e uno dei vari strumenti di stima della valutazione della casa disponibili per determinare il valore di mercato attuale della proprietà.
In questo caso, l'attuale valore di mercato della proprietà è di $ 480,000. Con ciò, possiamo dividere $ 48,000, ottenendo 0.10.
#3. Calcola come percentuale
Il passaggio finale consiste nel convertire il prodotto della divisione in una percentuale. Ciò si ottiene moltiplicando il risultato per 100.
In questa situazione, possiamo semplicemente moltiplicare 0.10 per 100 per ottenere un cap rate del 10%. Il cap rate è indicato in percentuale.
Fattori che influenzano il tasso di cap
Il cap rate influenza la tua decisione di investimento. Tuttavia, è fondamentale comprendere che il tasso limite è influenzato da una varietà di circostanze. Tra i fattori da esaminare ci sono il mercato, l'ubicazione e il tipo di proprietà.
Di seguito sono elencate alcune delle variabili che possono avere un impatto sui tassi di copertura:
- Sede: Come per qualsiasi cosa nel settore immobiliare, la posizione della proprietà può avere un impatto significativo sui tassi di copertura. Un tasso di capitalizzazione più elevato è talvolta associato a un'area più rischiosa.
- Dimensioni del mercato: Un mercato ampio e competitivo può avere tassi di capitalizzazione inferiori rispetto a un mercato più piccolo e più rischioso.
- Stabilità patrimoniale: Si può considerare la stabilità attesa del valore dell'immobile.
- Crescita potenziale: Una proprietà con molte promesse in un mercato in crescita può vedere il suo cap rate influenzato.
- Liquidità del capitale: L'ammontare del capitale investito nell'immobile ha un impatto significativo sul cap rate perché incide direttamente sul NOI.
Naturalmente, queste non sono le uniche variabili che possono influenzare i cap rate. Tuttavia, questi possono avere l'impatto maggiore.
Importanza del tasso di capitalizzazione
Il tasso di capitalizzazione viene utilizzato per confrontare diverse opzioni di investimento. Ad esempio, se tutto il resto è uguale, un investitore è più propenso a concentrarsi su una proprietà con un cap rate del 10% rispetto a un'altra proprietà con un cap rate del 3%.
Il tasso illustra anche quanto tempo ci vuole per recuperare un investimento immobiliare. Ad esempio, se una proprietà ha un tetto massimo del 10%, l'investitore impiegherà 10 anni per restituire il suo investimento (questo viene definito "completamente capitalizzato").
Sebbene sia un indicatore importante nell'analisi delle prospettive di investimento, gli investitori non dovrebbero mai acquistare una proprietà esclusivamente in base al suo tasso di copertura. È importante rendersi conto che tassi di capitalizzazione diversi indicano livelli di rischio diversi: un tasso di capitalizzazione basso indica un rischio ridotto, mentre un tasso di capitalizzazione elevato indica un rischio più elevato. Di conseguenza, non esiste un cap rate “ideale”; è determinato dalla tolleranza al rischio dell'investitore.
Analisi di due diverse proprietà utilizzando i tassi di cap
Supponiamo che tu decida di acquistare un piccolo condominio. Tu e un partner commerciale avete risparmiato del denaro che volete spendere come acconto. Un mutuo ipotecario sarà utilizzato per coprire il resto del prezzo di acquisto.
Il tuo agente immobiliare locale cerca le case utilizzando metodi tradizionali come MLS (multiple Listing Service), Loopnet.com e networking.
Ti presenta due opzioni di acquisizione separate dopo alcune settimane di ricerca.
Proprietà n. 1: produttore di reddito costante con un tasso di copertura del 6.48 percento
La prima proprietà è un edificio di dieci unità in vendita per $ 1,000,000. Il tuo agente lo classifica come una proprietà B. È totalmente affittato, non necessita di grandi riparazioni ed è gestito da una buona ditta. Buone anche le prospettive di crescita demografica ed economica a lungo termine nell'area.
Ecco le cifre:
L'affitto mensile totale è di $ 9,000 ($ 900/unità).
- Costi operativi mensili = $ 3600
- Risultato operativo netto mensile = $ 5,400
- reddito operativo netto annuo = 5,400 x 12 mesi = $ 64,800
- Cap rate = 6.48 percento ($ 64,800 /$ 1,000,000)
Ti piace questa offerta perché genera un buon reddito e ha promettenti possibilità a lungo termine. Manca anche di grandi "trucchi" o pezzi in movimento. Puoi semplicemente acquistarlo e iniziare a guadagnare subito impiegando un manager di terze parti.
Proprietà n. 2 – Tasso di copertura del 6.35 percento, ma potenziale per un'aggiunta di valore
La seconda proprietà è un edificio di 15 unità in vendita a $ 850,000. Il tuo agente lo valuta come una proprietà di classe C, ma il quartiere sta crescendo, con proprietà di classe B e persino A nelle vicinanze. Altri investitori stanno ristrutturando e aumentando gli affitti dei loro edifici. Di conseguenza, c'è l'opportunità di creare valore guadagnando potenzialmente un rendimento maggiore.
Di seguito i numeri di acquisto:
- Affitto mensile totale = $ 7,500 ($ 500/unità).
- Spese operative mensili = $ 3,000
- Reddito operativo netto mensile = $ 4,500
- Reddito operativo netto annuo = $ 54,000 ($ 4,500 x 12 mesi)
- Cap rate = 6.35 percento ($ 54,000/ $ 850,000)
Tuttavia, tieni presente che esiste un'opportunità per aggiungere valore e migliorare la situazione finanziaria. Il tuo agente e gestore della proprietà sono convinti che tu possa spendere $ 150,000 ($ 10,000 per unità) e aumentare l'affitto di ciascuna unità da $ 500 a $ 700 al mese.
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Ecco i nuovi dati a seguito di questo miglioramento:
- Affitto mensile totale = $ 10,500 ($ 700/unità).
- Costi operativi mensili = $ 3,500
- Reddito operativo netto mensile = $ 7,000
- $ 84,000 = reddito operativo netto annuo ($ 7,000 x 12 mesi).
Ci sono due opzioni:
Se vendi a un tasso di uscita del 6%, il nuovo valore è $ 1,400,000 ($ 84,000 6% = $ 1,400,000).
Il guadagno netto lordo di valore è di $ 400,000 ($ 1,400,000 – $ 1,000,000).
OPPURE continuare a noleggiare per un tasso massimo dell'8.40% ($ 84,000 $ 1,000,000), noto anche come rendimento da locazione senza leva.
Questa seconda opzione richiederà una maggiore collaborazione. C'è anche la possibilità che la strategia fallisca. Prima di finire, l'economia locale o nazionale potrebbe incontrare difficoltà. In alternativa, potresti non eseguire correttamente le riparazioni o aumentare l'affitto.
Ma se riesci ad affrontare questi pericoli e ad impegnarti, il guadagno sarà molto maggiore. Per lo stesso investimento di $ 1 milione, ottieni una crescita significativa del valore e un tasso di ritorno sul reddito significativamente maggiore.
Quando utilizzare i tassi di capitalizzazione e quando non farlo
I tassi di cap sono comunemente usati dagli investitori immobiliari per confrontare il rischio dell'acquisto di diverse proprietà commerciali. Sebbene i cap rate possano essere utilizzati per guidare altre decisioni di investimento immobiliare, potrebbero non essere altrettanto utili.
Se stai considerando il tasso di capitalizzazione come una tecnica per analizzare possibili proprietà, tieni presente che ci sono numerosi strumenti disponibili per assisterti. Altri indicatori possono essere utilizzati per valutare il rischio e i possibili rendimenti di un investimento immobiliare.
I tassi di cap possono essere uno strumento utile per gli immobili commerciali. Tuttavia, non dovresti utilizzare questa formula per valutare il valore di una casa unifamiliare, di un immobile con flussi di reddito irregolari o di un immobile che intendi ribaltare subito.
ROI vs tasso di capitalizzazione
La distinzione fondamentale tra cap rate e ROI è lo scopo delle due misurazioni. Come affermato in precedenza, il tasso di capitalizzazione misura il probabile ritorno sull'investimento (ROI) dell'investitore. Detto questo, è facile capire perché molti imprenditori mescolano le due cose. I due indicatori sono estremamente simili in quanto informano un investitore su cosa aspettarsi se procede con un investimento. È importante notare, tuttavia, che il tasso di capitalizzazione e il ROI svolgono funzioni diverse durante la revisione di un'operazione.
Il ritorno sull'investimento ha lo scopo di fornire agli investitori una proporzione oggettiva di quanto possono aspettarsi di trarre profitto da una transazione. Il ROI, ad esempio, è comunemente rappresentato come percentuale per valutare il probabile ritorno sull'investimento di un investitore. Gli investitori possono quindi confrontare i ROI di due investimenti completamente distinti. Inoltre, esprimendo il ritorno sull'investimento in percentuale, è più facile confrontare due asset specifici, uguali o meno. Di conseguenza, gli investitori possono confrontare il ROI di una riabilitazione di tre mesi con un buy-and-hold di 30 anni.
Al contrario, il cap rate viene utilizzato per confrontare proprietà immobiliari simili. Un tasso massimo, ad esempio, sarebbe utile per confrontare i rendimenti di due proprietà in affitto, ma sarebbe tutt'altro che ottimale per gli investitori che confrontano una proprietà in affitto con una riabilitazione.
Il 12% è un tasso ragionevole?
Sebbene l'intervallo per un buon tasso massimo sia compreso tra l'8% e il 12%, la vera risposta è: varia. Sebbene un tasso massimo del 10% possa essere rispettabile per alcuni affitti, ci sono altre considerazioni da valutare prima di impegnarsi in un investimento Airbnb.
Il Cap Rate corrisponde al ROI?
Il ROI e il cap rate non sono gli stessi. Il ROI è il rendimento del tuo investimento in contanti, non il valore di mercato, mentre il tasso massimo è il rendimento previsto in base al valore della proprietà.
Perché è più rischioso con un tasso di capitalizzazione più elevato?
Cerchiamo di essere chiari, però, prima di iniziare a elaborare statistiche e fare piani per il tuo impero immobiliare: i tassi massimi sono legati al rischio. In generale, più rischioso è l'investimento, maggiore è il tasso massimo. In altre parole, un basso prezzo dell'asset e un alto tasso di capitalizzazione spesso indicano un investimento più rischioso.
Valore inferiore dedotto da un tasso di capitalizzazione più elevato?
Pertanto, se il NOI è uguale, un tasso massimo più elevato porterà a un valore della proprietà inferiore. Il valore della proprietà in oggetto sarà indubbiamente sopravvalutato se ad essa viene applicato un tasso massimo troppo elevato e viceversa.
Cosa significa esattamente "Cap Rate"?
Una metrica di valutazione immobiliare utilizzata per valutare vari investimenti immobiliari è il tasso di capitalizzazione (o "cap rate"). Il tasso massimo è generalmente determinato come il rapporto tra il reddito annuo da locazione generato da un bene immobiliare e il suo valore di mercato corrente, tuttavia, ci sono varie variazioni.
Conclusione
Una formula di cap rate è uno strumento efficace per confrontare edifici commerciali e multifamiliari. Tuttavia, il cap rate non è l'unica misura da considerare quando si ricercano opportunità di investimento immobiliare.
Poiché le circostanze di ogni investitore sono uniche, un buon cap rate non dovrebbe essere il tuo unico segnale verde. Prima di prendere una decisione di investimento, ci sono altre variabili da considerare. Ad esempio, la tua immagine del flusso di cassa potrebbe differire in modo significativo da quella di un altro investitore nella stessa proprietà. Ciò che è un bene vantaggioso per un investitore può diventare una passività per te.
Mentre continui la tua ricerca dell'investimento immobiliare ideale, fai i tuoi compiti sulle migliori pratiche per l'acquisto di un investimento immobiliare. Investire nel settore immobiliare può essere un affare redditizio se ti prendi il tempo per educare te stesso.
Domande frequenti sulla percentuale di cap
Cosa significa tasso massimo del 7.5%?
Un tasso massimo di 7.5 significa che puoi aspettarti un reddito lordo annuo del 7.5 percento sul valore della tua proprietà o investimento. Se la tua proprietà vale $ 150,000, un tasso massimo di 7.5 significa un rendimento annuo di $ 11,250.
Perché il cap rate è importante nel settore immobiliare?
Il tasso di capitalizzazione viene utilizzato principalmente per differenziare tra diverse opportunità di investimento. È più probabile che un investitore si concentri sulla proprietà se un investimento in titoli offre un rendimento previsto del 4% e la proprietà ha un tasso di capitalizzazione dell'8%.
Perché i cap rate sono così bassi?
I tassi di cap sono bassi in molti mercati immobiliari perché il sentiment degli investitori è positivo. In altre parole, piuttosto che rischiare il proprio capitale di investimento, le persone sono disposte a pagare di più per il NOI in un mercato sicuro e stabile.
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